Fato Relevante CPOF11 de 13/02/2026

CLASSE ÚNICA DO CAPITÂNIA OFFICE FII – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CNPJ nº 48.916.699/0001-60 - Código de Negociação: CPOF11

(“Classe” ou “Fundo”)

FATO RELEVANTE

A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM , inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001- 23 (“Administradora”) e a CAPITÂNIA CAPITAL S.A. , inscrita no CNPJ sob o nº 41.793.345/0001-27 (“Gestora”) na qualidade de administradora e gestora do Fundo, servemse do presente para informar aos cotistas e ao mercado em geral que:

• I. Em dezembro de 2025 o Fundo concluiu a aquisição das unidades T01, 603, 604 e 608 do Ed. Modulo Rebouças.

• II. Em Janeiro de 2026, o Fundo celebrou Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra com Engeform Desenvolvimento Imobiliário Ltda. , Irimi Lagoinha Administração de Bens Ltda. , Paraíso do Engenho Administração de Bens Ltda . e Pinhos do Brasil Participações Ltda. , visando à aquisição de unidades do Condomínio Módulo Rebouças, localizado na Rua Capote Valente, nº 39, em São Paulo-SP. Considerando as duas transações, o Fundo passa a deter ABL de 5.443,83m2, equivalente a uma participação de 53,10% no Ativo.

• III. A transação decorre do exercício da opção de compra pelo Fundo em 09/01/2026, após o cumprimento da condição suspensiva prevista no instrumento. O preço total pactuado é de R$ 85 milhões, composto por sinal de R$ 38,85 milhões, pago até 30/01/2026, e saldo de R$ 46,15 milhões, corrigido pelo IPCA até o fechamento previsto para 15/12/2027.

• IV. Nos termos ajustados, o sinal será utilizado pelas vendedoras para subscrição de cotas do CPTS11 (Capitania Securities II Fundo de Investimento Imobiliário), na mesma data do pagamento. Os imóveis permanecem locados à Nu Pagamentos S.A. , que foi regularmente notificada sobre o direito de preferência. O Fundo passa a receber os aluguéis das competências a partir de janeiro de 2026.

• V. Nesse sentido, a Gestora estima que com a nova aquisição a receita do Fundo tenham um impacto positivo de 0.1551 por cota.

• VI. A conclusão da aquisição está sujeita às condições resolutivas previstas contratualmente, incluindo auditoria, manutenção das declarações e cumprimento das obrigações pelas partes até o fechamento. As escrituras definitivas serão lavradas na data do fechamento, com despesas cartorárias e ITBI a cargo do Fundo.

• VII. Por fim, a Gestora disponibiliza, no Anexo I deste Fato Relevante, material complementar contendo informações adicionais sobre a transação.

Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários através do e-mail: [email protected].

13 de fevereiro de 2026

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM.

e

CAPITÂNIA CAPITAL S.A.

BTG Pactual btgpactual.com

FATO RELEVANTE AQUISIÇÃO DE ATIVO

CPOF11 | Fevereiro 2025

ACAPITANIA

Módulo Rebouças

A Q U I S I Ç Ã O D E A T I V O

C P O F 1 1

A transação

MÓDULO REBOUÇAS

• Ativo Adquirido: O Capitânia Office FII formalizou a aquisição de uma participação de 53,10% da Área Bruta Locável (ABL) do Edifício Módulo Rebouças por R$ 105MM.

• Especificações Técnicas: A transação compreende uma área locável (BOMA) de 5.443,86 m², situada na Rua Capote Valente, nº 39, no bairro de Pinheiros, São Paulo - SP.

• Ocupação e Locação: O imóvel encontra-se 100% locado para o Nubank, com contrato de locação vigente até 2030.

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• Parcelamento: A aquisição foi estruturada de forma parcelada, sendo que a próxima parcela possui vencimento programado para dezembro de 2027.

• Receita de Aluguel: O fundo já detém 100% da receita de aluguel a partir de janeiro de 2025. Cap rate próximos 12M equivalente a 15,12%.

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• Valor total de R$ 105MM sendo parcelado da seguinte maneira: R$ 20MM em dez/25; R$ 38.85MM em jan/26 e R$46.15MM em dez/27

• Aquisição de participação no Edifício Módulo Rebouças, com área locável (BOMA) de 5.443,86 m² (área adquirida / CPOF11)

• Área Locável Total (BOMA): 10.396,98 m²

• Ocupação: Monousuário - Nubank (100%)

• Vigência do contrato: 2030 | Contrato Típico

A Q U I S I Ç Ã O D E A T I V O ~~Est~~

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Especificações Técnicas

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DESIGN & ARQUITETURA

• Arquitetura: Dal Pian

• Desenvolvimento: Idea Zarvos

• Construção: Engeform

• Área construída: 14.240 m²

• Ano de Entrega: 2016

ESTRUTURA DO EDIFÍCIO

• Torre única - 4 pavimentos

• Lajes de até 1.620 m²

• Pé-direito duplo

• Piso elevado

INFRAESTRUTURA TÉCNICA

• Ar-condicionado central

• 4 geradores para 100% do edifício

• 212 vagas de estacionamento

• 3 subsolos

• Área do terreno: 2.550 m²

ESPAÇOS ESPECIAIS

• Teatro para 200 pessoas

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A Q U I S I Ç Ã O D E A T I V O

C P O F 1 1

Localização & Mercado

Rua Capote Valente, 39 - Pinheiros, São Paulo/SP

PONTOS DE INTERESSE NO ENTORNO

• Transporte: Metrô Oscar Freire (L4), Sumaré (L2), Pinheiros (L4/L9)

• Cultura: SESC Pinheiros, Inst. Tomie Ohtake, Beco do Batman

• Comércio: Merc. Mun. Pinheiros, R. Teodoro Sampaio, R. Oscar Freire

• Saúde: Hospital das Clínicas (HC-FMUSP)

• Acesso viário: Av. Rebouças, Av. Faria Lima, Av. Paulista, Av. Brasil

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AQUISIÇÃO DE ATIVO

CPOF11

Análise de Mercado

ESCRITÓRIOS CLASSE A — REGIÃO PINHEIROS / REBOUÇAS

Vacância Rebouças

Preço Pedido Rebouças

R$ 180/m²

~2%

3T 2025 (era 11,2% em 2024)

Alta de 23% em 12 meses

DINÂMICA DO MERCADO

• A Rebouças estreou como polo corporativo em 2022, após mudança no Plano Diretor que permitiu edifícios de uso misto na região

• O estoque cresceu 120% em 2024, alcançando ~98 mil m², com 3 novos edifícios entregues no 4T24

• Vacância da Rebouças caiu de 11,2% para ~2% entre o 2T e 3T de 2025 — uma das quedas mais acentuadas de SP

• Em Pinheiros, a absorção líquida atingiu 26,3 mil m² no 4T25 — maior resultado entre todas as regiões de SP

• Preço pedido em Pinheiros atingiu R$ 158/m², com valorizações pontuais acima de R$ 200/m²

• O setor financeiro domina a ocupação na Rebouças (34%), seguido por serviços digitais (31%)

Vacância Pinheiros

Preço Pedido Pinheiros

R$ 158/m²

~9,2%

Com pontos acima de R$ 200

Menor nível da região

PERSPECTIVAS E OPORTUNIDADES

• A escassez de oferta na Faria Lima (vacância ~6%) gera efeito dominó, empurrando demanda para Pinheiros e Rebouças

• Projetos em construção na Rebouças somam ~39 mil m² com entrega até 2026 (Biosquare), podendo atingir 169 mil m² de estoque total

• A tendência de flight to quality beneficia Pinheiros/Rebouças: edifícios novos, certificações e custo-benefício competitivo

• O retorno ao trabalho presencial impulsiona a demanda, gerando necessidade imediata de mais área corporativa

• Nubank ocupou 14.957 m² no Capote 210, consolidando a demanda por polos com mobilidade e serviços

• Perspectiva para 2026: absorção próxima a 250 mil m² (média 3 anos) e sem pressão de novas entregas na maioria das regiões

Fontes: Cushman & Wakefield, JLL, Binswanger, Buildings, Newmark (2024-2025)

AQUISIÇÃO DE ATIVO

CPOF11

Análise de Mercado

VACÂNCIA E PREÇO PEDIDO — EVOLUÇÃO TRIMESTRAL

Taxa de Vacância (%) Absorção Líquida — Pinheiros (mil m²)
Rebouças Pinheiros 2T24 3T24 4T24 1T25 2T25 3T25 4T25
26,3
59,9
20,0
44,2
38,8 17,0 17,0
15,0
13,0
10,0
22,4 22,4
17,9
13,4 13,8
11,2
9,2
2,0 2,5
4T23 2T24 3T24 4T24 2T25 3T25 2T24 3T24 4T24 1T25 2T25 3T25 4T25

Fontes: Cushman & Wakefield, JLL, Binswanger, Buildings (2024-2025)

A Q U I S I Ç Ã O D E A T I V O C P O F 1 1

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ACAPITÂNIA

R$ 18.1 bilhões sob gestão em 31/07/2025

57 Fundos de Investimento

• de 530,000 Investidores

47 Colaboradores, sendo 42 na Gestora

22 Anos de história

• 60 Distribuidores Ativos

MQ1 Rating de Qualidade emitido pela Moody’s

13% Investidores Institucionais 87% Distribuidores Diversos

C P O F 1 1

EQUIPE

41 profissionais com 8 anos de casa em média e baixíssimo turn over.

Os Membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário trabalham juntos há 18 anos em média.

(*) membros votantes dos comitês de Crédito e Imobiliário