Relatório Gerencial CPOF11 de dezembro de 2025

RELATÓRIO MENSAL DE GESTÃO

DEZEMBRO DE 2025 CAPITÂNIA OFFICE FII – CPOF11

CNPJ: 48.916.699/0001-60

Início do Fundo: 04/01/2023

Administrador: BTG Pactual DTVM

Gestor: Capitânia Alternatives S/A

Classificação Anbima: FII Renda Gestão Ativa - Híbrido

Taxa de Performance: 10% do que exceder IPCA + 6%

Público-Alvo: Investidores em Geral

Taxa de Administração e Gestão: 0,90% a.a. Sobre o Patrimônio Líquido

Quantidade de Cotas: 4.772.405

+ CAPITÂNIA OFFICE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (TICKER B3: CPLG11)

O “CAPITÂNIA OFFICE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração..

OBJETIVO: O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial primordialmente de lajes corporativas que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo pode investir adquirindo a totalidade ou uma fração ideal dos ativos, tanto em ativos prontos e performados quanto em projetos em fase de desenvolvimento.

PROVENTOS: A classe deverá distribuir a seus cotistas, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos resultados auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano, nos termos da legislação e regulamentação aplicáveis. O resultado auferido num determinado período será divulgado aos cotistas, mensalmente, sempre no 11º (décimo primeiro) dia útil do mês subsequente ao recebimento dos recursos pelo com a distribuição de rendimentos sendo realizada mensalmente, sempre no 16º (décimo sexto) dia útil o mês subsequente.

OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota)¹: R$ 110,00

Valor Patrimonial (R$/Cota): R$ 107,23

Último rendimento (R$/Cota): R$ 0,47

ABL Própria (m²): 26.928,20 m²

Valor de Mercado: R$ 524.964.550

Patrimônio Líquido: R$ 511.745.359

¹ Considerando a cota de fechamento de 30/12/2025.

+ Apresentação Capitânia Office FII – CPOF11

É com satisfação que apresentamos o relatório de gestão referente ao mês de Dezembro de 2025 do Capitânia Office FII – CPOF11. O objetivo do Fundo é proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas por meio da aquisição de empreendimentos imobiliários construídos, terrenos ou edificações em construção, voltados para uso institucional ou comercial.

Linha do tempo

JAN/23: Início do Fundo e primeira aquisição realizada em janeiro de 2023. Spot Leblon foi comprado em quatro parcelas mensais e consecutivas. Á época foi adquirido após um recente retrofit, por um valor atrativo e apenas dois contratos de locação assinados.

MAR/23: Aquisição de um Portfólio de 4 ativos – Faria Lima Plaza, Módulo Rebouças, Box 298 e Itower. O principal ativo era o FLP, representando 70% do valor dotal da transação e ainda em consolidação (cerca e 60% de ocupação e aluguel na faixa de R$ 160/m²). O valor total da transação foi superior a R$ 200MM, com pagamentos semestrais até 2026.

SET/23: Em setembro de 2023 foi concluída a alienação dos ativos considerados menos estratégicos pela gestão – Box 298, Modúlo Rebouças (Nubank) e Itower (Alphaville). Essa transação gerou um resultado positivo de cerca de R$ 2,43/cota para o CPOF.

OUT/23: Em outubro de 2023 foi realizada mais uma aquisição pelo CPOF com a conclusão da compra do Edifício Oscar Freire, um edifício recém entregue e 100% locado para empresa de primeira linha. A aquisição foi feita em quatro parcelas semestrais, com aluguel integral para o CPOF desde o início.

NOV/23: Venda dos dois conjuntos remanescentes detidos pelo CPOF11 no Itower. A transação gerou resultado positivo de aproximadamente R$ 0,85/cota para o Fundo.

AGO/24: Aquisição de 100% do Ed. Alamedas. Adquirido vago, conta com excelente localização e retrofit realizado há poucos anos por preço abaixo do custo de reposição e pagamento de forma parcelada.

JAN/25: Conclusão da aquisição dos 30% remanescentes da participação do XPPR no FLP. Após essa transação o CPOF passou a deter 40% do edifício, sendo o principal ativo do Fundo.

DEZ/25: No final do mês de dezembro concluímos a aquisição de uma participação no Ed Rebouças, locado para o Nubank. Além disso, na mesma data foi assinado documento prevendo a opção de compra de participação adicional no mês de janeiro/26. Também em dezembro o Fundo assinou um CCV, mediante cumprimento de condições precedentes, para aquisição de participação em um dos principais complexos comerciais em desenvolvimento na cidade de Brasília.

+ Comentário do Gestor

No mês de dezembro não houve movimentação de inquilinos no Fundo, a última locação concluída foi no Ed Spot Leblon para um escritório de advocacia que está na fase final de conclusão das obras para ocupação.

No âmbito comercial, a Gestão concentra esforços no ciclo de revisionais principalmente do Faria Lima Plaza, abrangendo atualmente 67% da ABL do ativo. Identificamos um descolamento significativo entre os valores vigentes e os praticados por edifícios comparáveis no eixo da Faria Lima. O objetivo é promover a convergência desses aluguéis aos patamares de mercado ao longo do primeiro semestre de 2025, corrigindo a defasagem atual.

É fundamental ressaltar que a performance do Faria Lima Plaza ratifica a tese original de investimento. No momento da primeira aquisição, em março de 2023, o ativo apresentava uma ocupação de aproximadamente 60% e aluguel médio inferior a R$ 170/m². Cerca de dois anos depois, a ocupação saltou para 97,5%, restando apenas meia laje disponível, enquanto o aluguel médio pós-revisionais deverá superar o patamar de R$ 200/m², se aproximando de R$ 250/m². Valor que achamos justo para o edifício.

Do lado de novas aquisições, concluímos no mês de dezembro a compra de uma participação no Ed. Rebouças (Nubank) e assinamos uma opção para aumento de participação que poderá ser exercida no mês de janeiro/25. Além disso, também assinamos um CCV para aquisição de participação no Lotus Towers, principal empreendimento comercial em desenvolvimento na cidade de Brasília. Essa transação está sujeita ao cumprimento de condições precedentes usuais para este tipo de negócio. No próximo mês passaremos a ter direito ao aluguel do Ed Rebouças e será incluída uma seção sobre o ativo no relatório.

Carteira Gerencial

+ Resultado Mensal e Acumulado

O Fundo reconheceu, no mês de Dezembro de 2025, resultado (base caixa) de aproximadamente R$ 0,72/cota.

• Cronograma de Pagamentos

Os compromissos por aquisição de imóveis se encerram com a última parcela do Alamedas, em junho de 2026.

• Portfólio de Ativos Imobiliários

*Vacância financeira considera a receita potencial das áreas vagas, carência e descontos.

Histórico de Ocupação (Últimos 12 meses)

+ Mês de Reajuste dos Contratos (% da Receita Contratada)

+ Prazo remanescente dos Contratos (% da Receita Contratada)

+ Alocação por Ativo (% da receita contratada)

• Receita Contratada por Locatário

CESCON BARRIEU

Principais Locatários

Uber

dentsu

warren

NewFortress energy

Indexador (% da ABL Ocupada)

Portfólio de Ativos (+) FARIA LIMA PLAZA

Portfólio de Ativos

FARIA LIMA PLAZA

Trophy Asset localizado no principal eixo de crescimento da cidade de SP.

Ótima acessibilidade, próximo de algumas das principais vias de acesso da capital (Marginal Pinheiros, Av. Rebouças, Av Brigadeiro Faria Lima, etc). Além de estar localizado a poucos metros de distância das estações de trem e metrô.

Aquisição com parcelamento semestral, sem correção monetária e direito à receita integral do aluguel da participação desde o primeiro mês.

Valor de aquisição de R$ 513MM, equivalente a aproximadamente R$ 30.900/m².

LOCALIZAÇÃO

Portfólio de Ativos

OSCAR FREIRE OFFICE

Portfólio de Ativos

OSCAR FREIRE OFFICE

Edifício Corporativo boutique em uma das melhores localizações da cidade de São Paulo

Edifício entregue em 2022, 100% ocupado com inquilino de primeira linha e em condições atuais de mercado

Parcelamento do preço de aquisição em parcelas

semestrais

Aluguel integral desde o pagamento da primeira parcela do preço, líquido de descontos e carências concedidos para o locatário

LOCALIZAÇÃO

Relatório Mensal de Dezembro de 2025

+ Ed. Spot Leblon

LOCALIZAÇÃO

Relatório Mensal de Dezembro de 2025

Ed ALAMEDAS

Portfólio de Ativos

ED ALAMEDAS

Edifício foi adquirido 100% vago por valor abaixo do custo de reposição

Localizado em uma das principais regiões da Cidade de SP, na região do Jardins e próximo a Avenida Paulista, uma das mais importantes da cidade de São Paulo

• Parcelamento do preço de aquisição em parcelas semestrais.

CORPORATE ALAMEDAS

LOCALIZAÇÃO

LOCAIS DE REFERÊNCIA

Relatório Mensal de Dezembro de 2025

• GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizada pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo pode ser diferente. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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