Fato Relevante CPOF11 de 07/01/2026

CLASSE ÚNICA DO CAPITÂNIA OFFICE FII – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

CNPJ nº 48.916.699/0001-60 - Código de Negociação: CPOF11

(“Classe” ou “Fundo”)

FATO RELEVANTE

A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM , inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001- 23 (“Administradora”) e a CAPITÂNIA CAPITAL S.A. , inscrita no CNPJ sob o nº 41.793.345/0001-27 (“Gestora”) na qualidade de administradora e gestora do Fundo, servem-se do presente para informar aos cotistas e ao mercado em geral que:

I. O Fundo celebrou Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra com a sociedade LOTUS TOWER EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS E PARTICIPAÇÕES LTDA. , visando à aquisição de participação no empreendimento imobiliário comercial denominado “Lotus Tower”, localizado no Setor de Autarquias Norte, Brasília – DF. O projeto compreende quatro torres comerciais de padrão Classe A, atualmente em fase de construção, com entrega prevista para abril de 2027, com uma área privativa de até 88.265 m².

II. O preço de aquisição acordado é de até R$ 1.930.063.520,00 (um bilhão, novecentos e trinta milhões, sessenta e três mil e quinhentos e vinte reais), a depender da área a ser adquirida. Ademais, a Gestora considera um cap rate estimado de 9% a.a. e valor de locação projetado de R$164,00/m².

O pagamento será realizado da seguinte forma:

• i. Sinal equivalente a 10% do preço, após o cumprimento das condições precedentes;

• ii. Saldo remanescente será pago após a emissão do “Habite-se” de cada torre, conforme cronograma contratual, sendo reajustada pelo IPCA até a efetivação do pagamento.

III. A transação está sujeita ao cumprimento das condições precedentes usuais, incluindo auditoria jurídica e técnica e captação de recursos via oferta pública de cotas. A vendedora compromete-se a entregar os imóveis integralmente locados ou, caso contrário, garantir renda líquida mensal equivalente a 9% a.a. sobre o valor das áreas não locadas, pelo período de 12 meses após a emissão do “Habite-se”.

• IV. A aquisição reforça a estratégia do Fundo de investir em ativos corporativos de alta qualidade, com contratos fortes e de longo prazo e localização estratégica. O empreendimento está inserido em um mercado com vacância inferior a 10% e forte demanda por lajes premium, especialmente pelo setor público, que representa mais de 70% da ocupação em Brasília.

Por fim, a gestora elaborou uma apresentação complementar, anexa a este Fato Relevante, contendo informações detalhadas sobre a transação. O Fundo manterá seus cotistas e o mercado informados sobre a evolução da operação e o cumprimento das condições precedentes.

Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários através do e-mail: [email protected].

7 de janeiro de 2026

BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM. e CAPITÂNIA CAPITAL S.A.

BTG Pactual btgpactual.com

FATO RELEVANTE AQUISIÇÃO DE ATIVO

CPOF11 | Dezembro 2025

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& CAPITANIA
Ed INVESTIMENTOS
InternalUse Only

Lotus Cidade

A Q U I S I Ç Ã O D E A T I V O

A transação

LOTUS TOWER

No mês de dezembro o Capitânia Office FII assinou compromisso de compra e venda para adquirir participação na Lotus Tower de até 88.265m² de área privativa pelo valor de até R$ 1.930.063.520,00. O projeto, atualmente em desenvolvimento, possui entrega prevista para até abril/2027 e contará com quatro torres comerciais. A transação esta sujeita a condições precedentes usuais a este tipo de operação, dentre elas a captação de recursos.

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• Aquisição potencial de participação em quatro torres do Lotus Tower, com área privativa equivalente a 88.265m² pelo valor total de até R$

1.930.063.520,00

• Cap rate de aquisição estimado superior a 9% a.a.

• Torre 3 está 100% locada através de contratos atípicos de 10 anos com autarquias da União

• Pagamento de sinal equivalente a 10% após cumprimento das condições precedentes e saldo após entrega das obras

• Renda Liquida Mensal Garantida após entrega de 9% a.a. pelos primeiros 12 meses após habite-se.

A Q U I S I Ç Ã O D E A T I V O

Especificações Técnicas

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DESIGN & ARQUITETURA

• Projeto: Bernardes Arquitetura

• Paisagismo: Burle Marx

• Área construída de +170.000m²

• Lobby: 1.108 m² (Pé-direito 7m)

• Escritórios: Pé-direito livre 2,70m

MOBILIDADE E VAGAS

• 35 Elevadores de última geração

• 1.905 vagas (05 subsolos)

• Heliponto exclusivo

INFRAESTRUTURA TÉCNICA

• Gerador suporta 100% da carga

• AC dedicado para salas de servidores

• Iluminação LED e Natural integrada

• Requisitos para LEED Gold

ESPAÇOS DE EVENTOS

• Auditório: 400 pessoas

• Centro de Convenções: 300 pessoas

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Mercado de Escritórios de Brasília

• LOTUS possui um comprovado track record no desenvolvimento de ativos Classe A em Brasília, já tendo entregue três ativos corporativos.

• De acordo com os dados mais recentes do IBGE e da FGV Social, o Distrito Federal lidera o ranking nacional com a maior renda per capita do país

• Estoque Total (BSB): ~3,2 milhões de m² de ABL

• Segmento Classe A/A+: Representa apenas 22% do estoque.

• Dominância: Setor Público ocupa >70% das lajes premium

• Escassez de oferta de Ativos Classe A

• Vacância do segmento inferior a 10%

• Movimento de Flight-to-quality impulsionado pelo Setor Público.

Track - record

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A Q U I S I Ç Ã O D E A T I V O

Fotos do Projeto

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ACAPITÂNIA

R$ 18.1 bilhões sob gestão em 31/07/2025

57 Fundos de Investimento

• de 530,000 Investidores

47 Colaboradores, sendo 42 na Gestora

22 Anos de história

• 60 Distribuidores Ativos

MQ1 Rating de Qualidade emitido pela Moody’s

13% Investidores Institucionais 87% Distribuidores Diversos

EQUIPE

42 profissionais com 8 anos de casa em média e baixíssimo turn over.

Os Membros dos Comitês de Crédito e Imobiliário trabalham juntos há 18 anos em média.

(*) membros votantes dos comitês de Crédito e Imobiliário