Informe Anual Estruturado CTXT11 de dezembro de 2025

Informe Anual Estruturado do Centro Têxtil Internacional (CTXT11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/03/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do CTXT11 fechou a R$ 4,05, com P/VP de 0,27 (valor patrimonial de R$ 14,74 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O patrimônio líquido era de R$ 96 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

Fundo: CENTRO TÊXTIL INTERNACIONAL DE RESPONSABILIDADE LIMITADA-14,01%
CNPJ: 00.762.723/0001-28
Tipo: Informes Periódicos
Assunto: Informe Anual Estruturado
Data de referência: 01/12/2025
Data de entrega: 31/03/2026 20:41
Versão: 1
Situação: (Ativo)

Conteúdo

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Dados Gerais

Nome Fundo	FUNDO INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CENTRO TEXTIL INTERNACIONAL
CNPJ Fundo	00762723000128
Data Funcionamento	18/08/1995
Publico Alvo	Investidores em Geral
Codigo ISIN	BRCTXTCTF014
Qtd Cotas Emitidas	5.384.912
Fundo Exclusivo	Não
Vinculo Familiar Cotistas	Não
Prazo Duracao	Indeterminado
Encerramento Exercicio	31/12
Nome Administrador	RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DTVM LTDA
CNPJ Administrador	72600026000181
Logradouro	AV. CHEDID JAFET
Numero	222
Complemento	CONJ 32 - BLOCO B
Bairro	VILA OLÍMPIA
Cidade	SÃO PAULO
Estado	SP
CEP	04551065
Telefone1	(11) 3509-6600
Site	www.riobravo.com.br
Email	[email protected]
Competencia	01/12/2025

Autorregulacao

Classificacao	Tijolo
Subclassificacao	Híbrido
Tipo Gestao	Definida
Segmento Atuacao	Escritórios

Mercado Negociacao

Bolsa	Sim
MBO	Não
MB	Não

Entidade Administradora

BVMF	Sim
CETIP	Não

Informe Anual

Programa Investimentos	Não existe, até o momento, a estimativa de investimentos para os exercicios seguintes.
Criterios Avaliacao	A Lead Avaliação e Consultoria (Colliers International em 2024), empresa de avaliação externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, avaliou em setembro de 2025, para marcação a valor de mercado os imóveis de propriedade do Fundo na data-base de dezembro de 2025 (dezembro de 2024 para a data-base de 31 de dezembro de 2024). A metodologia utilizada para a avaliação do valor justo das propriedades para investimento em 2025 e 2024 foi a seguinte: Para a avaliação do imóvel, a empresa avaliadora utilizou o Método da Capitalização da Renda, através da análise da renda de um fluxo de caixa descontado, considerando as receitas e as despesas da operação. O Fluxo de receitas considera incialmente a renda prevista conforme contratos e ao término destes, são projetados contratos hipotéticos de locação a valor de mercado. O método utilizado para estimar o valor de venda do imóvel foi através do Método de Capitalização de Renda, no qual o avaliador analisa o fluxo de caixa descontado com período de 10 anos, sendo consideradas todas as receitas e despesas operacionais do imóvel, descontado a uma taxa compatível com o mercado do setor em que está inserido o imóvel. As principais premissas utilizadas para obtenção do valor justo do imóvel na data base das demonstrações contábeis estão descritas abaixo: (a) Receitas Operacionais Projetadas: Para situações em que o ativo esteja locado, as receitas são baseadas no valor do aluguel do contrato vigente e, considerando a probabilidade de renovação destes contratos em 75%. Para o cenário atual, é considerado na projeção contrato hipotético, dado a vacância que o imóvel possui atualmente; (b) Despesas Operacionais Projetadas: são considerados os custos de IPTU manutenção predial, custos condominiais, comissão de locação (valor de 1 aluguel vigente para 2025 e 2024), comissão de venda em 2% (2% em 2024), e fundo de reposição do ativo em 2% (2% em 2024). (c) Valor de Saída do Investimento: após os 10 anos do fluxo de caixa projetado, foi considerada a venda hipotética do ativo, sendo simulado o princípio da perpetuidade, através da aplicação do terminal cap rate de 10,50% a.a. (9,25% em 2024). (d) taxa de desconto: taxa utilizada para mensurar o custo de oportunidade para o investidor. As taxas utilizadas variaram entre 11,50% (10,25% em 2024).

Programa Investimentos

Não existe, até o momento, a estimativa de investimentos para os exercicios seguintes.

Criterios Avaliacao

A Lead Avaliação e Consultoria (Colliers International em 2024), empresa de avaliação externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, avaliou em setembro de 2025, para marcação a valor de mercado os imóveis de propriedade do Fundo na data-base de dezembro de 2025 (dezembro de 2024 para a data-base de 31 de dezembro de 2024). A metodologia utilizada para a avaliação do valor justo das propriedades para investimento em 2025 e 2024 foi a seguinte: Para a avaliação do imóvel, a empresa avaliadora utilizou o Método da Capitalização da Renda, através da análise da renda de um fluxo de caixa descontado, considerando as receitas e as despesas da operação. O Fluxo de receitas considera incialmente a renda prevista conforme contratos e ao término destes, são projetados contratos hipotéticos de locação a valor de mercado. O método utilizado para estimar o valor de venda do imóvel foi através do Método de Capitalização de Renda, no qual o avaliador analisa o fluxo de caixa descontado com período de 10 anos, sendo consideradas todas as receitas e despesas operacionais do imóvel, descontado a uma taxa compatível com o mercado do setor em que está inserido o imóvel. As principais premissas utilizadas para obtenção do valor justo do imóvel na data base das demonstrações contábeis estão descritas abaixo: (a) Receitas Operacionais Projetadas: Para situações em que o ativo esteja locado, as receitas são baseadas no valor do aluguel do contrato vigente e, considerando a probabilidade de renovação destes contratos em 75%. Para o cenário atual, é considerado na projeção contrato hipotético, dado a vacância que o imóvel possui atualmente; (b) Despesas Operacionais Projetadas: são considerados os custos de IPTU manutenção predial, custos condominiais, comissão de locação (valor de 1 aluguel vigente para 2025 e 2024), comissão de venda em 2% (2% em 2024), e fundo de reposição do ativo em 2% (2% em 2024). (c) Valor de Saída do Investimento: após os 10 anos do fluxo de caixa projetado, foi considerada a venda hipotética do ativo, sendo simulado o princípio da perpetuidade, através da aplicação do terminal cap rate de 10,50% a.a. (9,25% em 2024). (d) taxa de desconto: taxa utilizada para mensurar o custo de oportunidade para o investidor. As taxas utilizadas variaram entre 11,50% (10,25% em 2024).

Prestadores Servicos

Gestor

Nome	Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.
CNPJ	72600026000181
Endereco	Av. Chedid Jafet, nº 222, Bloco B, 3º andar, Conjunto 32, São Paulo - SP, CEP 04551-065
Telefone	+55 (11) 3509-6500

Auditor Independente

Nome	Grant Thornton Auditores Independentes Ltda.
CNPJ	10830108000165
Endereco	Av. Eng. Luiz Carlos Berrini, 105 - 12o andar Itaim Bibi, São Paulo (SP) Brasil
Telefone	+55 (11) 3886-5100

Analise Administrador

Resultado Fundo	O Fundo está incorrendo em custos devido a vacância física apresentada, sendo registrado no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2025 o prejuízo líquido de R$ 13,1 milhões.
Conjuntura Economica	Seguimos otimistas com o processo de suavização da política monetária, com uma sequência de cortes de juros cuja largada deve ocorrer na reunião do Copom de março (11/03). Embora desdobramentos geopolíticos recentes tragam pressões inflacionárias, avaliamos que seus efeitos serão de natureza transitória, sem alteração estrutural do cenário base. O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor. As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026. O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência. Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica.
Perspectiva Periodo Seguinte	Em 2026 o trabalho para redução da atual vacância será mantido, assim como as medidas de manutenção e possíveis investimentos no ativo.

Valor Contabil Ativos

Ativo

Nome	ITM
Valor Justo	SIM
Valor	94.200.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao	-0,039

Assembleia Geral

Endereco Fisico Docs Assembleias	Av. Chedid Jafet, 222 Bloco B CJ 32 - Vila Olímpia - São Paulo/SP
Endereco Eletronico Docs Assembleias	www.riobravo.com.br
Meios Comunicacao	As solicitações podem ser enviadas aos seguintes e-mails: [email protected]; [email protected]; e [email protected]
Regras Proc Participacao Cotistas	Os cotistas do Fundo poderão participar de Assembleia Geral de Cotistas, por si, seus representantes legais ou procuradores, consoante o disposto no artigo 77 da Resolução CVM nº 175, portando os seguintes documentos: (a) se Pessoas Físicas: documento de identificação com foto; (b) se Pessoas Jurídicas: cópia autenticada do último estatuto ou contrato social consolidado e da documentação societária outorgando poderes de representação, bem como documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is); (c) se Fundos de Investimento: cópia autenticada do último regulamento consolidado do fundo e do estatuto ou contrato social do seu administrador, além da documentação societária outorgando poderes de representação, bem como documento de identificação com foto do(s) representante(s) legal(is). Caso o cotista seja representado por procurador este deverá apresentar o instrumento particular de mandato, sendo certo que o procurador deve estar legalmente constituído há menos de 1 (um) ano. Ressaltamos que os Srs. Cotistas e/ou seus representantes deverão apresentar seus documentos de identificação (documentos pessoais, societários ou procuração) quando da realização da assembleia. Os votos poderão ser encaminhados para a Rio Bravo, mediante modelo de voto por escrito disponibilizado quando da realização da assembleia.
Praticas Assembleia Meio Eletronico	As deliberações da Assembleia Geral de Cotistas poderão ser tomadas, independentemente de convocação, mediante processo de consulta, formalizada por carta, correio eletrônico, voto por escrito ou telegrama dirigido pela Instituição Administradora aos Cotistas, para resposta no prazo mínimo de 10 (dez) dias, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício de voto, observadas as formalidades previstas no artigo 13 do Anexo Normativo III da Resolução CVM n° 175.

Remuneracao Administrador

Politica Remuneracao	A Classe pagará à Administradora uma taxa de administração (“Taxa de Administração”), a qual corresponde 0,265% (duzentos e sessenta e cinco centésimos por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido da Classe, provisionada diariamente com base em um ano de 252 (duzentos e cinquenta e dois) dias e paga mensalmente, até o 5º (quinto) Dia útil do mês subsequente, observada, ainda, a remuneração mínima de R$ 26.819,99 (vinte e seis mil, oitocentos e dezenove reais e noventa e nove centavos) mensais, na data-base de 01 de outubro de 2016, corrigida anualmente pela variação positiva do IGP-M - Índice Geral de Preços do Mercado, apurado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.
Valor Pago Ano	614.249,7
Percent Patrimonio Contabil	0,0064
Percent Patrimonio Valor Mercado	0,0193

Governanca

Diretor Responsavel

Nome	PAULO ANDRE PORTO BILYK
Idade	60
CPF	8930378854
Email	[email protected]
Profissao	Administrador de Empresas
Formacao Academica	Administrador de Empresas
Data Inicio Funcao	01/07/1994
Qtd Cotas Detidas FII	0
Qtd Cotas FII Compradas	0
Qtd Cotas FII Vendidas	0

Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos

Experiencia 1

Nome Empresa	Rio Bravo Investimentos
Periodo	Desde 2015
Cargo Funcoes	CIO Chief Investment Officer
Atividade Principal Empresa	Investimentos Imobiliários

Experiencia 2

Nome Empresa	Rio Bravo Investimentos
Periodo	Desde 2019
Cargo Funcoes	CEO Chief Executive Officer
Atividade Principal Empresa	Investimentos Imobiliários

Distribuicao Cotistas

Ate Cinco Porcento

Num Cotistas	2.179
Num Cotas Detidas	842.999
Perc Detido Rel Total	0,1565
Perc Detido PF	0,389
Perc Detido PJ	0,611

Acima Cinco Ate Dez Porcento

Num Cotistas	1
Num Cotas Detidas	454.425
Perc Detido Rel Total	0,0844
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	1

Acima Ciquenta Porcento

Num Cotistas	1
Num Cotas Detidas	4.087.488
Perc Detido Rel Total	0,7591
Perc Detido PF	0
Perc Detido PJ	1

Politica Divulgacao

Politica Divulgacao Ato Fato Relevante	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
Politica Negociacao Cotas	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
Politica Exercicio Direito Voto	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa