Relatório Gerencial CVFL11 de agosto de 2026

RELATÓRIO MENSAL – AGOSTO 2026

C A T U A Í V I S T A F L F I I

Relatório Mensal | Agosto 2026

CATUAÍ VISTA FL FII

Objetivo e Perfil do Fundo

O Catuaí Vista FL FII (“Fundo”) tem como objetivo a valorização de suas cotas por meio da exploração comercial dos ativos imobiliários de sua propriedade, compreendendo locações, revisionais e renovatórias dos contratos existentes, bem como a alienação dos mesmos.

O Fundo é proprietário de doze pavimentos do imóvel denominado Condomínio Vista Faria Lima (“Vista”), perfazendo uma ABL de 11.621,8m² (*). O imóvel, entregue em 2015, possui uma ABL total de 16.474,7m² e conta com todas as especificações técnicas dos ativos mais modernos com rating AAA.

Com acesso às ruas Leopoldo Couto de Magalhães e Professor Atílio Innocenti, o Vista encontra-se no raio mais valorizado da Faria Lima, configurando-se como um dos principais ativos da região, ao lado do Pátio Victor Malzoni, do Infinity Tower e do FL 3500. Os locatários do imóvel são empresas de primeira linha, com atuação diversificada e presença tanto no mercado regional quanto internacional.

Para mais informações, conferir o Regulamento do Fundo disponível nos portais da CVM e da própria Gestora, ou enviar um e-mail para [email protected]

Informações Gerais

Início do Fundo

Novembro 2025

Gestão

CATUAÍ GESTORA DE RECURSOS LTDA.

Código de Negociação

CVFL11 e CVFL15

Administrador

BANCO DAYCOVAL S.A.

Cotas Emitidas

154.572

Patrimônio Líquido (**)

R$ 206.451.842

Duração

7 (sete) anos contados a partir da data de início

Valor Patrimonial/Cota (**)

R$ 1.336,546393

(*) ABL mensurada pelo padrão BOMA (Building Owners and Managers Association); (**) Valores referentes ao encerramento de 31/08/2026; visão consolidada CVFL11 e CVFL15.

Relatório Mensal | Agosto 2026

CATUAÍ VISTA FL FII

Comentário do Gestor

Conforme fato relevante divulgado durante o mês de agosto, o Fundo recebeu proposta vinculante (“Proposta”) do TRX Real Estate FII (“TRXF11”) para a aquisição da totalidade dos ativos integrantes de sua Carteira. O preço proposto foi de R$ 557,8 milhões, equivalente a aproximadamente R$ 48.000/m² de ABL, representando um prêmio vis-à-vis o valor de avaliação do imóvel.

Devido a alterações nas condições de mercado ao longo do período, determinada condição precedente da proposta não foi superada, resultando no encerramento das tratativas. Para mais detalhes sobre a proposta e o respectivo encerramento, favor consultar os documentos divulgados na íntegra nos portais da CVM.

A Gestão reforça que o encerramento das tratativas não impacta a operação do Fundo e que seguirá avaliando ativamente oportunidades de alienação dos ativos em Carteira que se mostrem alinhadas aos melhores interesses dos cotistas.

Do lado da comercialização, as tratativas para a locação integral do 12º pavimento seguiram avançando. Os termos comerciais foram acordados entre as partes e a minuta do contrato de locação já se encontra em análise pelo potencial inquilino. O pavimento possui uma ABL de 968m² e a sua respectiva locação levaria a uma redução da taxa de vacância do Fundo para 8,3% (comparado com os atuais 16,6%). A expectativa da Gestão é assinar o contrato no curto prazo.

A equipe comercial continuou realizando visitas ao ativo ao longo do mês. O interesse pelas áreas vagas é reflexo, principalmente, de: i) players já estabelecidos na região da Faria Lima/JK que estão pressionados por revisionais e/ou que buscam realocar o tamanho dos atuais escritórios; e ii) empresas localizadas em regiões secundárias que buscam um movimento de flight to quality. As novas tratativas ainda se encontram em estágio inicial.

A expectativa é de que a geração de leads e sondagens se intensifique nos próximos meses, tendo em vista que o quarto trimestre é, sazonalmente, um período mais aquecido do lado da absorção, à medida que os inquilinos estão revisitando seus planos estratégicos.

O processo de revisão dos contratos dos principais fornecedores e prestadores de serviço do condomínio, assim como as concorrências lançadas, avançou em paralelo aos esforços de comercialização. Os contratos já revisados pela Gestão até a presente data devem gerar uma redução no custo condominial na ordem de 10% a.a., representando uma economia relevante para os atuais inquilinos do ativo.

O Fundo não anunciou distribuições de rendimentos no período. A receita de aluguel apresentou uma ligeira melhora na comparação mensal, tendo em vista o reajuste pela inflação de um contrato. Esse efeito tende a se repetir nos próximos meses, dado que uma parcela relevante da ABL ocupada também passará pelo período de reajuste de inflação (mais detalhes na seção de Portfólio - Gráfico V). O resultado caixa apresentou uma queda na comparação mensal, impactado pelo efeito de calendário sobre a despesa financeira.

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Portfólio

O portfólio do Fundo é concentrado em um único ativo. Nesta seção, apresentamos em mais detalhes as principais métricas operacionais do portfólio e especificações técnicas do imóvel.

Quadro de Áreas e Ocupação

O Fundo possui nove locatários, totalizando uma ABL ocupada de 9.688,0m². Os locatários são empresas de primeira linha, com segmentos de atuação diversificados, como tecnologia, cibersegurança, energia, serviços financeiros, entre outros. O maior contrato de aluguel representa 33% da ABL do Fundo. O locatário em questão presta um serviço de solução de workspace.

A ABL disponível para locação é de 1.933,8m², representando uma taxa de vacância de 16,6%. Essa vacância está distribuída em dois pavimentos: décimo segundo e décimo quinto. A área do décimo segundo pavimento é unificada e já se encontra mobiliada e pronta para uso.

Tabela I: Quadro de Áreas (*)

Gráfico I: ABL Ocupada por Segmento/Indústria

(*) ABL mensurada pelo padrão BOMA (Building Owners and Managers Association)

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Portfólio

Revisional dos Contratos de Locação

Do lado das revisionais e vencimentos de contratos, 49,9% da ABL do Fundo entrará em período de revisional entre 2027-28. Somente um contrato possui vencimento em 2027, enquanto os outros contratos possuem previsão de encerramento após 2029.

As revisionais e renovatórias dos contratos existentes são uma importante “alavanca” para impulsionar o crescimento da receita imobiliária, tendo em vista o desconto de alguns contratos mais antigos comparados com pares da região e com os últimos contratos firmados no próprio ativo.

Gráfico II: Cronograma de Revisionais (% da ABL)

Gráfico III: Vencimento dos Contratos (% da ABL)

Em termos de indexação, 65% da ABL ocupada do Fundo possui o índice IGP-M (mensurado pela FGV) para reajuste dos aluguéis, sendo o remanescente corrigido pelo índice IPCA (mensurado pelo IBGE). Um contrato teve seu reajuste anual aplicado no mês de agosto, com correção acumulada de 4,4%.

Gráfico IV: Indexador dos Contratos (% da ABL)

Gráfico V: Mês de Reajuste (% da ABL)

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Portfólio

Localização e Especificações Técnicas

Imagem I: Mapa - Região

Fonte: Satélite – Google Earth

Peer

Greenfield

Vista FL

Quadro Resumo

Torre Corporativa: Condomínio Vista FL Endereço: Rua Prof. Atílio Innocenti, 165 (saída pela Leopoldo e pela Atílio); Área do Terreno: 3.646m²; ABL Pavimento (tipo): 970m²; ABL (100%): 16.475m² de área BOMA; Andares: 17; Relação de vagas: 1/39m² (total 420 vagas); Entrega: 2015; Arquitetura: Botti Rubin.

Especificações Técnicas: Rating: AAA; Certificações: LEED Gold, LEED Platinum de EB O&M, Triplo LEED Zero (Água, Energia e Carbono); Pé di rei to l i vre: 2,90m; Gerador para 100% das áreas comuns e privativas.

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Resultado e Balanço Patrimonial: Visão Consolidada CVFL11 e CVFL15

Os números apresentados em relatórios anteriores ao mês de jun/26 foram reclassificados a fim de refletir o entendimento contábil do administrador quanto à classificação de despesas.

Tabela II: Balanço Patrimonial – Ativo (R$ ‘000)

(*) Conforme laudo de avaliação realizado por consultoria especializada em dez/25

Tabela III: Balanço Patrimonial – Passivo (R$ ‘000)

(**) Saldo do CRI líquido de despesas de constituição e estruturação

Tabela IV: DRE (R$ ‘000)

(***) Ajuste de despesas contábeis com impacto não-caixa.

Glossário

ABL (Área Bruta Locável): Área total disponível para locação em um empreendimento imobiliário, incluindo as áreas privativas das unidades e, conforme o padrão adotado, determinadas áreas comuns rateáveis. Indicador fundamental para avaliação de potencial de receita do ativo.

BOMA (Building Owners and Managers Association Standard): Padrão internacional de medição de áreas em edifícios corporativos, estabelecido pela Building Owners and Managers Association, que define critérios técnicos para cálculo de áreas locáveis, comuns e privativas, promovendo transparência e comparabilidade entre ativos.

Nota Importante

A Catuaí Asset Management ("CATUAÍ") não comercializa nem distribui cotas de fundos de investimento ou de qualquer outro ativo financeiro. AS INFORMAÇÕES AQUI CONTIDAS SÃO DE CARÁTER EXCLUSIVAMENTE INFORMATIVO E NÃO SE CONSTITUEM EM QUALQUER TIPO DE ACONSELHAMENTO, SUGESTÃO OU OFERTA DE INVESTIMENTOS, NÃO DEVENDO SER UTILIZADAS COM ESTE PROPÓSITO. Os investidores não devem se basear nas informações aqui contidas sem buscar o aconselhamento de um profissional. Nenhuma informação aqui contida e divulgada constitui uma solicitação, oferta ou recomendação para compra ou venda de cotas de qualquer fundo de investimento gerido ou estruturado pela CATUAÍ, ou de quaisquer outros valores mobiliários, nem poderá ser entendida como tal em qualquer jurisdição na qual tal solicitação, oferta ou recomendação seriam consideradas ilegais. OS INVESTIMENTOS EM FUNDOS NÃO CONTAM COM A GARANTIA DO ADMINISTRADOR DO FUNDO, GESTOR DA CARTEIRA, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU, AINDA, DO FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITOS - FGC. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. A RENTABILIDADE OBTIDA NO PASSADO NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Investimentos em fundos de investimento estão sujeitos a riscos de perda do capital investido. Os investidores devem considerar sempre que o valor de seus investimentos pode aumentar ou diminuir. A LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS ENCONTRA-SE DISPONÍVEL NO SITE DO ADMINISTRADOR. A CVM e a ANBIMA não respondem pelo desempenho e rentabilidade dos fundos de investimento. A CATUAÍ, seus administradores, funcionários e prepostos isentam-se de responsabilidade sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente da utilização das informações contidas neste relatório, já que a tomada de decisão de investimento é do cotista. O conteúdo deste material não deverá ser reproduzido, distribuído, publicado ou divulgado sob qualquer propósito. Não há garantia de que este Fundo terá o tratamento tributário para fundos de longo prazo.

Contato do Administrador:

BANCO DAYCOVAL S.A., com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Paulista, n.º 1.793, 21º Andar, Bela Vista, CEP 01311-200, inscrita no CNPJ sob o n.º 62.232.889/0001-90.

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