Relatório Gerencial CVFL11 de março de 2026

R EL ATÓ R IO TR I M EST R A L – 1º TR IM EST R E D E 2026

C A T U A Í V I S T A F L F I I

Relatório Gerencial | 1T26

Catuaí Vista FL FII

Objetivo e Perfil do Fundo

O Catuaí Vista FL FII (“Fundo”) tem como objetivo a valorização de suas cotas por meio da exploração comercial dos ativos imobiliários de sua propriedade, compreendendo locações, revisionais e renovatórias dos contratos existentes, bem como alienação dos mesmos.

O Fundo é proprietário de doze pavimentos do imóvel denominado Condomínio Vista Faria Lima (“Vista”), perfazendo uma ABL de 11.621,8m² (*). O imóvel, entregue em 2015, possui uma ABL total de 16.474,7m² e conta com todas as especificações técnicas dos ativos mais modernos com rating AAA.

Com acesso às ruas Leopoldo Couto Magalhães e Professor Atílio Innocenti, o Vista encontra-se no raio mais valorizado da Faria Lima, configurando-se como um dos principais ativos da região, ao lado do Pátio Victor Malzoni, do Infinity Tower e do FL 3500. Os locatários do imóvel são empresas de primeira linha, com atuação diversificada e presença tanto no mercado regional quanto internacional.

Para mais informações, conferir o Regulamento do Fundo disponível nos portais da CVM e da própria Gestora, ou enviar um e-mail para [email protected]

Informações Gerais

Início do Fundo

Novembro 2025

Gestão

CATUAÍ GESTORA DE RECURSOS LTDA.

Código de Negociação

CVFL11 e CVFL15

Administrador

BANCO DAYCOVAL S.A.

Cotas Emitidas

154.572

Patrimônio Líquido (**)

R$ 216.040.776,31

Duração

7 (sete) anos contados a partir da data de início

Valor Patrimonial/Cota (**)

R$ 1.397,670835

(*) ABL mensurada pela padrão BOMA (Building Owners and Managers Association); (**) Valores referentes ao encerramento de 31/03/2026; visão consolidada CVFL11 e CVFL15.

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Catuaí Vista FL FII

Comentário do Gestor

O 1T26 foi o primeiro trimestre plenamente operacional do Fundo Catuaí Vista FL. Durante o período, a Gestão concentrou seus esforços em três frentes principais: i) locação das áreas vagas, bem como revisionais e renegociações dos contratos existentes; ii) revisão abrangente dos contratos dos prestadores de serviços, com o objetivo de aumentar a eficiência do custo condominial e potencializar receitas; e iii) exploração das áreas comuns do edifício.

Do lado comercial, foi observado um aumento na procura pelos conjuntos vagos a partir da segunda quinzena de fevereiro. A demanda se encontra bem distribuída entre as metragens disponíveis, com tratativas em estágio inicial envolvendo tanto conjuntos individuas (meio-pavimento) como andares em sua totalidade (mais detalhes na Tabela I do relatório). Grande parte desses leads é composta por empresas já estabelecidas na região da Faria Lima/JK, que buscam um movimento de flight to quality, reforçando a tese de investimento do Fundo.

O principal desafio da equipe comercial tem sido converter esse volume de leads e sondagens em negociações efetivas. Atualmente, as tratativas mais promissoras envolvem potenciais locatários dos segmentos de meios de pagamento, gestão de recursos e assessoria financeira. Adicionalmente, estão em estudo alterações no layout do décimo quinto pavimento, com o objetivo de aumentar o apelo comercial de um dos conjuntos..

Em paralelo, a Gestão iniciou uma ampla revisão dos contratos dos principais prestadores de serviços do condomínio. Nos casos em que foram identificadas oportunidades de ganhos de eficiência e/ou aumento de receitas no nível da propriedade, foram lançadas novas concorrências. As propostas ainda estão em análise, sendo a gestão do estacionamento o contrato mais relevante.

O Fundo não distribuiu proventos no trimestre. Conforme antecipado, a linha de receita imobiliária apresentou evolução consistente mês a mês, em função do término da carência contratual concedida a um locatário, bem como do fim de um desconto pontual concedido durante revisional. A contabilização da despesa financeira no mês de março foi beneficiada por fatores sazonais não recorrentes, o que deve se normalizar nos próximos períodos. Em linha com os últimos comunicados, a expectativa da Gestão é de que o resultado recorrente do Fundo seja próximo do break-even. A locação de qualquer uma das tipologias de conjuntos vagos é suficiente para levar o resultado do Fundo para território positivo e abrir espaço para distribuições.

Por fim, o anúncio da aquisição do projeto Campus JK pelo Banco Santander e a revisional de um contrato relevante no edifício HBR 3A foram os principais destaques do período em termos de dinâmica de mercado. Tais movimentos contribuem para reduzir o risco de oferta no médio prazo em um raio próximo ao ativo e reforçam a resiliência da absorção na região.

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Portfólio

O portfólio do Fundo é concentrado em um único ativo. Nesta seção, apresentamos em mais detalhe as principais métricas operacionais do portfólio e especificações técnicas do imóvel.

Quadro de Áreas e Ocupação

O Fundo possui nove locatários, totalizando uma ABL ocupada de 9.688,0m². Os locatários são empresas de primeira linha, com segmentos de atuação diversificados, como tecnologia, cibersegurança, energia, serviços financeiros, entre outros. O maior contrato de aluguel representa 33% da ABL do Fundo. O locatário em questão presta um serviço de solução de workspace.

A ABL disponível para locação é de 1.933,8m², representando uma taxa de vacância de 16,6%. Essa vacância está distribuída em dois pavimentos: décimo segundo e décimo quinto. A área do décimo segundo pavimento é unificada e já se encontra mobiliada e pronta para uso.

Tabela I: Quadro de Áreas (*)

Gráfico I: ABL Ocupada por Segmento/Industria

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Portfólio

Revisional dos Contratos de Locação

Do lado das revisionais e vencimentos de contratos, 49,9% da ABL do Fundo entrará em período de revisional entre 2027-28. Somente um contrato possui vencimento em 2027, enquanto os outros contratos possuem previsão de encerramento após 2029.

As revisionais e renovatórias dos contratos existentes são uma importante “alavanca” para impulsionar o crescimento da receita imobiliária, tendo em vista o desconto de alguns contratos mais antigos comparados com pares da região e com os últimos contratos firmados no próprio ativo.

Gráfico II: Cronograma de revisionais (% da ABL)

Gráfico III: Vencimento dos Contratos (% da ABL)

Em termos de indexação, 65% da ABL ocupada do Fundo possui o índice IGP-M (mensurado pela FGV) para reajuste dos aluguéis, sendo o remanescente corrigido pelo índice IPCA (mensurado pela IBGE). O Fundo aplicou o reajuste anual sob um contrato de locação no mês de março, implicando em um aumento de 3,8% do aluguel em questão.

Gráfico IV: Indexador dos Contratos (% da ABL)

Gráfico V: Mês de Reajuste (% da ABL)

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Portfólio

Localização e Especificações Técnicas

Imagem I: Mapa - Região

Fonte: Satélite – Google Earth

Peer

Greenfield

Vista FL

Quadro Resumo

Torre Corporativa: Condomínio Vista FL Endereço: Rua Prof Atílio Innocenti, 165 (saída pela Leopoldo e pela Atílio); Área do Terreno: 3.646m² ABL Pavimento (tipo): 970m²; ABL (100%): 16.476m² de área BOMA; Andares: 17; Relação de vagas: 1/39m² (total 420 vagas); Entrega: 2015 Arquitetura: Botti Rubin

Especificações Técnicas: Rating: AAA Certificações: LEED Gold, LEED Platinum de EB O&M, Triplo, LEED Zero (Água, Energia e Carbono); Pé direito livre: 2,90m Gerador para 100% das áreas comuns e privativas.

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Resultado e Balanço Patrimonial: Visão Consolidada CVFL11 e CVFL15

Tabela II: Balanço Patrimonial – Ativo (R$ ‘000)

(*) Conforme laudo de avaliação realizado por consultoria especializada em dez/25

Tabela III: Balanço Patrimonial – Passivo (R$ ‘000)

(**) Saldo do CRI líquido de despesas de constituição e estruturação

Tabela IV: DRE (R$ ‘000)

30 de abril de 2026

16:30h horário de Brasília

Circularemos as informações do Call Trimestral via e-mail para os nossos cotistas

Estamos a disposição para esclarecer quaisquer dúvidas adicionas: E-mail: [email protected]

Glossário

ABL (Área Bruta Locável): Área total disponível para locação em um empreendimento imobiliário, incluindo as áreas privativas das unidades e, conforme o padrão adotado, determinadas áreas comuns rateáveis. Indicador fundamental para avaliação de potencial de receita do ativo.

BOMA (Building Owners and Managers Association Standard): Padrão internacional de medição de áreas em edifícios corporativos, estabelecido pela Building Owners and Managers Association, que define critérios técnicos para cálculo de áreas locáveis, comuns e privativas, promovendo transparência e comparabilidade entre ativos.

Nota Importante

A Catuaí Asset Management ("CATUAÍ") não comercializa nem distribui cotas de fundos de investimento ou de qualquer outro ativo financeiro. AS INFORMAÇÕES AQUI CONTIDAS SÃO DE CARÁTER EXCLUSIVAMENTE INFORMATIVO E NÃO SE CONSTITUEM EM QUALQUER TIPO DE ACONSELHAMENTO, SUGESTÃO OU OFERTA DE INVESTIMENTOS, NÃO DEVENDO SER UTILIZADAS COM ESTE PROPÓSITO. Os investidores não devem se basear nas informações aqui contidas sem buscar o aconselhamento de um profissional. Nenhuma informação aqui contida e divulgada constitui uma solicitação, oferta ou recomendação para compra ou venda de cotas de qualquer fundo de investimento gerido ou estruturado pela CATUAÍ, ou de quaisquer outros valores mobiliários, nem poderá ser entendida como tal em qualquer jurisdição na qual tal solicitação, oferta ou recomendação seriam consideradas ilegais. OS INVESTIMENTOS EM FUNDOS NÃO CONTAM COM A GARANTIA DO ADMINISTRADOR DO FUNDO, GESTOR DA CARTEIRA, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU, AINDA, DO FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITOS - FGC. A RENTABILIDADE DIVULGADA NÃO É LÍQUIDA DE IMPOSTOS. PARA AVALIAÇÃO DA PERFORMANCE DE UM FUNDO DE INVESTIMENTO, É RECOMENDÁVEL A ANÁLISE DE, NO MÍNIMO, 12 (DOZE) MESES. A RENTABILIDADE OBTIDA NO PASSADO NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Investimentos em fundos de investimento estão sujeitos a riscos de perda do capital investido. Os investidores devem considerar sempre que o valor de seus investimentos pode aumentar ou diminuir. A LÂMINA DE INFORMAÇÕES ESSENCIAIS ENCONTRA-SE DISPONÍVEL NO SITE DO ADMINISTRADOR. A CVM e a ANBIMA não respondem pelo desempenho e rentabilidade dos fundos de investimento. A CATUAÍ, seus administradores, funcionários e prepostos isentam-se de responsabilidade sobre quaisquer danos resultantes direta ou indiretamente da utilização das informações contidas neste relatório, já que a tomada de decisão de investimento é do cotista. O conteúdo deste material não deverá ser reproduzido, distribuído, publicado ou divulgado sob qualquer propósito. Não há garantia de que este Fundo terá o tratamento tributário para fundos de longo prazo.

Contato do Administrador:

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