Relatório Gerencial CVPR11 de setembro de 2026

CVPAR FII de CRI RL Relatório Gerencial Set/26

CVPAR INVESTIMENTOS

OBJETIVO DO FUNDO

A Classe tem por objetivo proporcionar a seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas por meio da aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e cotas de Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), que em conjunto compõem seus Ativos-Alvo, podendo ainda investir, de forma complementar, em Letras Hipotecárias (LH), Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Imobiliárias Garantidas (LIG), Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPACs) e demais valores mobiliários permitidos pela Resolução CVM nº 175, além de, excepcionalmente, deter bens imóveis ou direitos reais sobre imóveis decorrentes de liquidação ou cobrança de operações vinculadas à sua carteira.

A D M I N I S T R A D O R

BTG Pactual Serviços Financeiros S/A DTVM

G E S T O R D E I N V E S T I M E N T O

CVPAR Investimentos Ltda

M E T A D E R E M U N E R A Ç Ã O

IPCA + 12,00% a.a.

P A T R I M Ô NI O L Í Q U I D O

R$ 55.002.764

R$ 85,17 por cota

V A L O R D E M E R C A D O

R$ 55.002.764

R$ 85,17 por cota

T A X A S

Administração: 0,20% a.a.

Gestão: 0,90% a.a.

Performance: 20% do que exceder IPCA + 6% a.a.

Taxa de Ingresso / Saída: não há

O U T R A S I N F O R M A Ç Õ E S

Prazo: Indeterminado

Condomínio: Fechado

Público-alvo: Investidores em geral

Classificação ANBIMA: Papel – Híbrido – Gestão Ativa

Resgate: Não haverá resgate de cotas a não ser pelo término

do Prazo de Duração ou amortização total da classe,

conforme aplicável.

Número de cotas: 645.783

Número de cotistas: 3

Código B3: CVPR11

Data de início de funcionamento do Fundo: 31/03/2022

DESTAQUES DO MÊS

-9,33% de rendimentos no mês

-1,26% de retorno acumulado no ano

8,59% IPCA+6% acumulado no ano

R$ 55.002.764 Patrimônio Líquido

N/A liquidez média diária

3 número de cotistas

Disclaimer: Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos.

NOTA DO GESTOR

O mercado de incorporação residencial brasileiro segue resiliente, apesar dos desafios relacionados ao custo do crédito, ao financiamento das famílias e ao volume de imóveis disponíveis. Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), divulgados em agosto, foram vendidas 226.536 unidades residenciais novas no primeiro semestre de 2026, crescimento de 5,4% ante o mesmo período de 2025. Os lançamentos somaram 211.651 unidades, queda de 0,3%, indicando maior cautela das incorporadoras.

O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) permanece como um dos principais motores do setor, respondendo por 58% dos lançamentos residenciais no segundo trimestre , maior participação desde o início da série, em 2019. Foram lançadas 62.129 unidades enquadradas no programa e vendidas 58.392, reforçando a importância do segmento econômico para a atividade imobiliária em um ambiente de financiamento restritivo.

Pelo lado da oferta, a CBIC registrou 355.290 unidades residenciais novas disponíveis ao final de junho , volume 2,1% inferior ao trimestre anterior, mas 8,2% superior ao mesmo período de 2025. No MCMV, o estoque chegou a 137.151 unidades, alta trimestral de 2,9%. Estoques elevados em determinados mercados e financiamento caro reforçam a importância da velocidade de comercialização e da geração de caixa para a capacidade de pagamento das incorporadoras. O crédito apresentou algum alívio na margem. Em 16 de setembro, o Banco Central reduziu a Selic de 14,00% para 13,75% ao ano , reconhecendo a moderação gradual da atividade, mas mantendo o alerta para as incertezas e os riscos inflacionários. Apesar do corte, o custo de financiamento permanece elevado, restringindo o crédito imobiliário e exigindo cautela na estruturação de novas operações.

Os custos de construção também permanecem no radar. Segundo o IBGE, o Índice Nacional da Construção Civil (SINAPI) avançou 0,44% em agosto, acumulando 5,41% no ano e 7,03% em 12 meses. Apesar da pressão mensal mais moderada, a alta acumulada segue relevante para empreendimentos em fases iniciais ou intermediárias, nos quais desvios de orçamento podem comprometer margens, cronogramas e pagamentos. No CVPR11, consideramos esse risco mitigado, pois a maior parte dos empreendimentos está concluída ou em estágio avançado de obras .

O mercado de trabalho segue sustentando a demanda residencial. Segundo a PNAD Contínua/IBGE, a desocupação atingiu 5,3% no trimestre encerrado em agosto , ante 5,6% no mesmo período de 2025. A população ocupada chegou ao recorde de 103,5 milhões de pessoas. Esse cenário favorece a renda e a demanda por moradia, embora o custo do financiamento limite sua conversão em vendas.

No mercado de fundos imobiliários, o IFIX recuou 0,20% em setembro , encerrando o mês aos 3.755,22 pontos e acumulando queda de 0,53% em 2026. O desempenho reflete um ambiente ainda desafiador para os ativos imobiliários negociados em bolsa. Para fundos de papel como o CVPR11, a análise permanece centrada na qualidade de crédito, suficiência das garantias, geração de caixa dos devedores e perspectivas de amortização.

Nesse contexto, a demanda residencial permanece relevante, com diferenças entre segmentos, regiões e perfis de renda. Crédito caro, estoques crescentes em determinados mercados e custos de construção reforçam a necessidade de acompanhamento próximo dos empreendimentos e da capacidade de pagamento dos devedores.

DRE

ÚLTIMOS 3 MESES

HISTÓRICO DE RESULTADOS

RESULTADOS

HISTÓRICO DE RETORNO FUNDO VS CDI e IPCA + 6%

HISTÓRICO DE DY ANUALIZADO

PROVENTOS POR COTA

Disclaimer: Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Fonte: CVPAR 6

ANÁLISE DO PORTFÓLIO

Distribuição por Veículo

Distribuição Geográfica

Distribuição por Veículo

Taxa Média da Carteira IPCA + 13,22%

CDI + 3,45%

RENTABILIDADE ACUMULADA

Disclaimer: Rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Fonte: CVPAR.

FUNIL DE ANÁLISE

ATUALIZAÇÃO DE CARTEIRA

No CRI BIT , finalizaremos o aporte da última série destinada à conclusão das obras do empreendimento. A gestão segue acompanhando a evolução do projeto, com expectativa de obtenção do Habite-se no início do próximo ano , etapa fundamental para o avanço da operação.

O CRI Colmeia Vision mantém o pagamento regular de juros e amortizações. Após conversas com a companhia, seguimos com a expectativa de liquidação integral da operação no vencimento previsto .

Em relação ao CRI YbY , seguimos em tratativas com o devedor para repactuar as condições da operação. As negociações estão concentradas no reforço do pacote de garantias e na recomposição da estrutura do ativo, com o objetivo de ampliar o fluxo de pagamentos .

Quanto ao CRI Haut , mantemos negociações diretas com o terrenista da operação para viabilizar a venda do

ativo . Por ora, o CRI permanece marcado a zero , considerando a ausência de pagamentos nos últimos dois anos.

Nas operações da You,inc , o CRI corporativo sofreu remarcação negativa de 30% , refletindo a situação financeira apresentada no balanço da companhia e a proximidade de uma eventual recuperação judicial. Seguimos em conversas com a empresa para compreender seu planejamento financeiro e definir os próximos passos para a retomada dos pagamentos . No financiamento à produção, os empreendimentos Parque Mariana e Vista Madalena seguem com obras em andamento e fluxo de recebíveis ativo .

Por fim, no CRI Dwell , seguimos em contato com o devedor para estruturar e acompanhar um plano de ação voltado à intensificação das vendas das unidades remanescentes ..

TABELA DE ATIVOS

DETALHAMENTO

CRI Bit

Barueri- SP

Segmento: Residencial Vertical

Taxa: CDI + 5,50% PMT: Mensal

Razão de Garantia: 146%

Operação lastreada em recebíveis do empreendimento Bit Barueri.

GARANTIAS

Fundo de Juros Cessão Fiduciária Aval da holding e sócios AF de Quotas AF de Imóveis Fundo de Despesas Fundo de Reserva Fundo de Obras Índice de Garantia

Fonte: CVPAR

DETALHAMENTO

CRI Vision

Fortaleza – CE

Segmento : Residencial Vertical

Taxa : IPCA + 11 ,52 % PMT : Mensal

Razão de Garantia : 130 %

Operação lastreada em recebíveis do empreendimento Colmeia

GARANTIAS

Fundo de Juros Cessão Fiduciária Aval da holding e sócios AF de Quotas AF de Imoveis Fundo de Despesas Fundo de Reserva Fundo de Obras

Indice de Garantia

CRI Dwell

Vision .

São Paulo - SP

Segmento : Corporativo Taxa : IPCA + 10 ,00 % PMT : Mensal

Operação lastreada em recebíveis do empreendimento View Place Mampituba

GARANTIAS

Fundo de Juros Cessão Fiduciária Aval da holding e sócios AF de Quotas AF de Imóveis Fundo de Reserva Fundo de Obras Índice de Garantia

CRI Yby

Parnamirim – RN

Segmento : Loteamento Taxa : IPCA + 13 ,30 % PMT : Mensal

Razão de Garantia : 124 %

Operação lastreada em recebíveis do empreendimento Habitax Urbanismo – Yby

GARANTIAS

Fundo de Juros Cessão Fiduciária Aval da holding e sócios AF de Quotas AF de Imóveis Fundo de Despesas Fundo de Reserva Fundo de Obras Índice de Garantia

DETALHAMENTO

CRI Co Haut

Recife – PE

Segmento: Residencial Vertical

Taxa: IPCA + 14% PMT: Mensal

Razão de Garantia: 124%

Operação lastreada em recebíveis do empreendimento Co Haut 001.

GARANTIAS

Fundo de Juros Cessão Fiduciária Aval da holding e sócios AF de Quotas AF de Imóveis Fundo de Despesas Fundo de Reserva Fundo de Obras Índice de Garantia

CRI You 1

São Paulo - SP

Segmento: Residencial Vertical

Taxa: CDI + 4,25% PMT: Mensal

Razão de Garantia: 160%

Operação lastreada em recebíveis dos empreendimentos Park Mariana e Vista Madalena.

GARANTIAS

Fundo de Juros Cessão Fiduciária Aval da holding e sócios AF de Quotas AF de Imóveis Fundo de Reserva Fundo de Obras

Índice de Garantia

CRI You 2

São Paulo - SP

Segmento: Corporativo Taxa: CDI + 4,00% PMT: Mensal

Operação lastreada em recebíveis de 15 empreendimentos da You

Inc.

GARANTIAS

Cessão Fiduciária Aval da holding e sócios Índice de Dívida

Fonte: CVPAR.

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