Relatório Gerencial EGDB11 de janeiro de 2026

FII DESENVOLVIMENTO DE ESCRITÓRIOS BOUTIQUE

53.866.393/0001-87

Relatório Gerencial Mensal

Janeiro / 2026

ENGEFORM

GESTÃO DE RECURSOS

Gestor Engeform Gestão de Recursos

Administrador BRL Trust – Apex Group

Consultor Especializado Galapagos Capital

Taxas de Administração, Gestão e Consultoria 1,65 % a.a. sobre o Patrimônio Líquido

Taxa de Performance 30% do que exceder IPCA + 10% a.a.

Início do Fundo Junho/2024

Prazo de Duração 5 anos

Público Alvo Investidor profissional

Classificação ANBIMA

Lajes Corporativas

Gestão Ativa

Desenvolvimento para Venda

Aplicação em sociedades que realizem desenvolvimento e construção de empreendimentos imobiliários em madeira engenheirada de modo sustentável visando a venda dos ativos

Segmento Imobiliário - Tijolo

Carteira de Ativos 3 SPEs

Patrimônio Líquido¹ R$ 96.198.960,89

Quantidade de Cotas¹ 98.886

Quantidade de Cotistas¹ 2.525

Valor da Cota Patrimonial¹ R$ 972,83

Ticker na B3 EGDB11

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¹ Data-base: 30/01/2026

Tese

Desenvolvimento Imobiliário

Compra integral de SPEs para desenvolver e implantar empreendimentos corporativos Boutique Offices, com objetivo de venda após a conclusão.

Diferenciais

Localização

Ativos localizados em região premium com infraestrutura de alta capacidade e baixo índice de vacância histórico.

Contratos

Portifólio contendo na carteira de ativos contrato de locação Built-to-Suit desde a largada.

Método Construtivo

Madeira engenheirada (mass timber) como método construtivo visando uma construção mais sustentável e eficiente.

Desenvolvedor Especializado

Parceria com empresa especializada no método construtivo em linha com perfil dos produtos.

Comentários

Prezados Investidores,

Em janeiro, os empreendimentos do portifólio registraram continuidade nas etapas de desenvolvimento, com evolução física gradual e pontuais diferenças de ritmo em relação ao planejamento, mantendo a execução das principais frentes de obra.

Na SPE Maricá, o avanço físico alcançou 6,7%, com o empreendimento concentrado na fase de fundações. Destaca-se a conclusão das estacas hélice da Torre Ferreira, além da execução de aproximadamente 50,0% da escavação da Torre Pedroso, juntamente com serviços parciais de atirantamento e pranchamento. As atividades de pranchamento e fundações da Torre Pedroso encontram-se antecipadas em relação ao cronograma originalmente previsto, absorvendo parcialmente os desvios verificados nas etapas de drenagem e escavações associadas à Torre Ferreira.

A SPE Eucalipto atingiu 52,3% de avanço físico, refletindo a consolidação da fase estrutural do empreendimento, atualmente em estágio final de execução. No período, foi iniciada a etapa de plaqueamento em drywall no subsolo, marcando a transição gradual para as fases subsequentes de vedação e acabamento. A conclusão integral da estrutura e do drywall do subsolo está prevista para o próximo mês. A equipe de gestão permanece atuando em conjunto com a Noah, responsável pela execução da obra, e com o time de gerenciamento, acompanhando as frentes construtivas de modo a assegurar aderência ao cronograma revisado.

Na SPE Carvalho, as tratativas comerciais referentes à venda do terreno foram concluídas. Atualmente, a transação encontra-se em fase de formalização jurídica, assegurando o alinhamento com as premissas econômicas do Fundo.

Adicionalmente, a gestão segue conduzindo negociações com um potencial inquilino para o edifício localizado na Rua dos Macunis. O avanço dessas tratativas é considerado relevante para o posicionamento comercial do empreendimento e poderá contribuir para a redução de riscos de vacância e para o fortalecimento das perspectivas de rentabilidade do Fundo.

Composição da Carteira

Chamadas de Capital

Total Integralizado R$ 105,6 Milhões

55,6% do Projetado

44,4% do Projetado

*Considera compromisso de capital | * TIR Real Data-base: 30/01/2026

Localização

Pinheiros – São Paulo/SP

1. SPE Maricá Avenida Pedroso de Morais, 1684

2. SPE Eucalipto Rua dos Macunis, 364

3. SPE Carvalho Rua Padre Carvalho, 189

Fonte: Google Earth

SPE Maricá

Informações Gerais ²

Área do Terreno: 2,6 mil m²

Área Privativa: 4,7 mil m²

Área Construída: 6,2 mil m²

Laje Tipo: 1,0 mil m²

Comercialização: BTS assinado

Exposição Total: R$ 87,4 milhões

Valor Integralizado: R$ 47,4 milhões

Valor A integralizar: R$ 40,0 milhões

Evolução de Obra Prevista: 5,5%

Medição de Obra Realizada: 6,7%

Cronograma do Desenvolvimento ²

Projeto Arquitetônico ²

² Sujeito a alterações

* Torres foram divididas em dois projetos/aprovações separadas na PMSP devido a alterações de zoneamento.

SPE Maricá

Execução de estaca hélice continua monitorada

Escavação de solo

Manutenção em equipamentos de hélice continua

Visão geral de subsolo e prancheamento da cortina

SPE Eucalipto

Informações Gerais

Área do Terreno: 1,8 mil m²

Área Privativa: 3,4 mil m²

Área Construída: 3,9 mil m²

Laje Tipo: 1,0 mil m²

Comercialização: Disponível

Exposição Total: R$ 53,4 milhões

Valor Integralizado: R$ 39,8 milhões

Valor A integralizar: R$ 13,6 milhões

Evolução de Obra Prevista (baseline): 93,2%

Evolução de Obra Prevista (replanejado): 60,5%

Medição de Obra Realizada: 52,3%

Cronograma do Desenvolvimento ²

Projeto Arquitetônico ²

SPE Eucalipto

Movimentação de solo para drenagem

Engavetamento de lajes de madeira

Vedação em drywall resistente a fogo

Forma e armação para core de concreto

SPE Carvalho

Informações Gerais ²

Área do Terreno: 0,9 mil m²

Área Privativa: 2,3 mil m²

Área Construída: 3,4 mil m²

Laje Tipo: 0,8 mil m²

Comercialização: Disponível

Exposição Total: R$ 37,1 milhões

Valor Integralizado: R$ 8,9 milhões

Valor A integralizar: R$ 28,2 milhões

Evolução de Obra Prevista: 0%

Medição de Obra Realizada: 0%

Cronograma do Desenvolvimento ²

Projeto Arquitetônico ²

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