Relatório Gerencial EGDB11 de dezembro de 2025

FII DESENVOLVIMENTO DE ESCRITÓRIOS BOUTIQUE

53.866.393/0001-87

Relatório Gerencial Mensal

Dezembro / 2025

ENGEFORM

GESTÃO DE RECURSOS

Gestor Engeform Gestão de Recursos

Administrador BRL Trust – Apex Group

Consultor Especializado Galapagos Capital

Taxas de Administração, Gestão e Consultoria 1,65 % a.a. sobre o Patrimônio Líquido

Taxa de Performance 30% do que exceder IPCA + 10% a.a.

Início do Fundo Junho/2024

Prazo de Duração 5 anos

Público Alvo Investidor profissional

Classificação ANBIMA

Lajes Corporativas

Gestão Ativa

Desenvolvimento para Venda

Aplicação em sociedades que realizem desenvolvimento e construção de empreendimentos imobiliários em madeira engenheirada de modo sustentável visando a venda dos ativos

Segmento Imobiliário - Tijolo

Carteira de Ativos 3 SPEs

Patrimônio Líquido¹ R$ 86.155.337,75

Quantidade de Cotas¹ 90.340

Quantidade de Cotistas 2.524

Valor da Cota Patrimonial¹ R$ 953,68

Ticker na B3 EGDB11

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¹ Data-base: 31/12/25

Tese

Desenvolvimento Imobiliário

Compra integral de SPEs para desenvolver e implantar empreendimentos corporativos Boutique Offices, com objetivo de venda após a conclusão.

Diferenciais

Localização

Ativos localizados em região premium com infraestrutura de alta capacidade e baixo índice de vacância histórico.

Contratos

Portifólio contendo na carteira de ativos contrato de locação Built-to-Suit desde a largada.

Método Construtivo

Madeira engenheirada (mass timber) como método construtivo visando uma construção mais sustentável e eficiente.

Desenvolvedor Especializado

Parceria com empresa especializada no método construtivo em linha com perfil dos produtos.

Comentários

Prezados Investidores,

No mês de dezembro, o Fundo obteve avanços simultâneos nas frentes de obra e nos processos regulatórios necessários à execução dos empreendimentos da carteira.

Na SPE Maricá, o avanço físico acumulado atingiu 5,60%. No período, foi obtido o alvará de execução da torre voltada para a Av. Pedroso de Morais, viabilizando o início das frentes construtivas nessa porção do terreno, incluindo serviços preliminares como supressão vegetal, acessos e implantação das estruturas iniciais. Em paralelo, seguiram os trabalhos de escavação, contenções e preparação das áreas de fundação, com conclusão da cravação dos perfis metálicos, execução integral da escavação da Torre Ferreira e avanço do prancheamento. Com isso, foi concluída integralmente a etapa de aprovações dos projetos do Fundo.

A SPE Eucalipto encerrou o mês com avanço físico consolidado de 41,35%. O avanço ficou abaixo do previsto em função de uma divergência no envio das peças de madeira pelo fabricante, o que impactou o cronograma de montagem, considerando também a disponibilidade da empresa responsável por essa etapa. Diante do ocorrido, foi realizado replanejamento do cronograma, com atraso estimado de 4 semanas em relação ao baseline, mantendo-se, no entanto, a previsão de habite-se para abril/2026. A equipe de gestão segue atuando junto à Noah e ao time de gerenciamento da obra para assegurar o cumprimento do cronograma revisado.

Na SPE Padre Carvalho, não houveram alterações relevantes em relação ao mês anterior. O ativo permanece em fase preparatória, e a gestão segue avaliando a possibilidade de alienação, considerando a relação risco-retorno para o Fundo.

Por fim, a gestão está em negociação com um potencial inquilino para o edifício localizado na Rua dos Macunis. Caso concluída, deverá mitigar riscos comerciais e contribuir para a materialização do retorno do Fundo.

Composição da Carteira

Chamadas de Capital

Total Integralizado R$ 95,4 Milhões 50,2% do Projetado

49,8% do Projetado

*Considera compromisso de capital | * TIR Real Data-base: 31/12/25

Localização

Pinheiros – São Paulo/SP

1. SPE Maricá Avenida Pedroso de Morais, 1684

2. SPE Eucalipto Rua dos Macunis, 364

3. SPE Carvalho Rua Padre Carvalho, 189

Fonte: Google Earth

SPE Maricá

Informações Gerais ²

Área do Terreno: 2,6 mil m²

Área Privativa: 4,7 mil m²

Área Construída: 6,2 mil m²

Laje Tipo: 1,0 mil m²

Comercialização: BTS assinado

Exposição Total: R$ 87,4 milhões

Valor Integralizado: R$ 37,7 milhões

Valor A integralizar: R$ 49,7 milhões

Evolução de Obra Prevista: 3,97%

Medição de Obra Realizada: 3,08%

Cronograma do Desenvolvimento ²

Projeto Arquitetônico ²

² Sujeito a alterações

* Torres foram divididas em dois projetos/aprovações separadas na PMSP devido a alterações de zoneamento.

SPE Maricá

Equipamento para injeção de concreto dos tirantes

Prancheamento e poço de drenagem provisório

Distribuição de rachão para reforço do solo e drenagem provisória

Cordoalha para tirante

SPE Eucalipto

Informações Gerais ²

Área do Terreno: 1,8 mil m²

Área Privativa: 3,4 mil m²

Área Construída: 3,9 mil m²

Laje Tipo: 1,0 mil m²

Comercialização: Disponível

Exposição Total: R$ 53,4 milhões

Valor Integralizado: R$ 39,3 milhões

Valor A integralizar: R$ 14,1 milhões

Evolução de Obra Prevista (replanejado): 41,85%

Medição de Obra Realizada: 41,35%

Cronograma do Desenvolvimento ²

Projeto Arquitetônico ²

SPE Eucalipto

Escavação para drenagem dos fundos

Lajes do pé direito duplo montadas

Laje preparada para concretagem

Infraestrutura área dos vestiários

SPE Carvalho

Informações Gerais ²

Área do Terreno: 0,9 mil m²

Área Privativa: 2,3 mil m²

Área Construída: 3,4 mil m²

Laje Tipo: 0,8 mil m²

Comercialização: Disponível

Exposição Total: R$ 37,1 milhões

Valor Integralizado: R$ 8,9 milhões

Valor A integralizar: R$ 28,2 milhões

Evolução de Obra Prevista: 0%

Medição de Obra Realizada: 0%

Cronograma do Desenvolvimento ²

Projeto Arquitetônico ²

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