Relatório Gerencial EIRA11 de maio de 2026

Relatório Gerencial EIRA 11

Maio | 2026

Aroeira Asset

OBJETIVO DO FUNDO

O Aroeira Fundo de Investimento Imobiliário – EIRA11 busca gerar valorização e renda para seus cotistas por meio de investimentos majoritários em CRIs, cotas de FIIs, FIDCs Imobiliários e outros ativos imobiliários. A alocação é realizada conforme limites da Resolução CVM 175, priorizando ativos de qualidade e potencial de retorno no mercado imobiliário.

Big Numbers

¹A Cota Patrimonial e a Cota de Mercado estão demonstradas em valores ex-rendimentos.

²A Taxa Média do Fundo reflete o spread médio ponderado dos ativos indexados ao IPCA na carteira, considerando seus respectivos saldos devedores.

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CARACTERÍSTICAS DO FUNDO

Ticker

EIRA11

Data de Início

10/02/2025

CNPJ

59.202.651/0001-07

Data de Divulgação

5º dia útil

Prazo

Indeterminado

Data de Pagamento

10º dia útil

Administrador

QI Tech

Taxa de Administração

0,225% do PL

Gestora

Aroeira Asset

Taxa de Gestão

1,00% do PL

Público-Alvo

Investidores Gerais

Taxa de Performance

20% acima de IPCA + 7% a.a.

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Cenário Macroeconômico

Em Maio/26, o EIRA11 realizou uma alocação tática no CRI Matarazzo IV, com remuneração de CDI + 4,95% a.a., como parte da estratégia de otimização do caixa enquanto novas operações seguem em fase de análise e estruturação. A alocação buscou manter os recursos investidos em um ativo com remuneração aderente ao risco, preservando a disciplina de crédito e a seletividade da carteira.

No ambiente macroeconômico, o mês permaneceu marcado por juros ainda elevados, mesmo após o início do ciclo de queda da Selic. Esta estava em 14,50% ao ano, após a decisão do Copom no fim de abril, e a comunicação do Banco Central seguiu cautelosa, destacando inflação ainda acima da meta, incertezas externas e sinais mistos da atividade econômica.

Apesar da redução da Selic, o mercado continuou trabalhando com uma visão prudente para os próximos passos da política monetária. Na prática, isso significa que a queda dos juros tende a ser gradual, o que ainda mantém a renda fixa bastante competitiva. Para os FIIs, esse cenário é positivo no médio prazo caso a Selic continue caindo, mas os juros longos ainda elevados podem gerar oscilações na marcação a mercado dos ativos, mesmo quando o carrego da carteira segue positivo. Vale ressaltar que a carteira do EIRA11 segue disciplinada quanto à alocação em diferentes indexadores, porém os ativos com taxas relacionadas ao DI seguem atrativas na visão da Gestora.

Na inflação, o IPCA de Maio/26, divulgado em Junho/26, ficou em 0,58%, abaixo do resultado de abril, mas ainda acumulando 4,72% em 12 meses. A leitura continua exigindo atenção, principalmente porque a inflação ainda está acima do centro da meta e influencia diretamente a expectativa de juros. Para os FIIs de papel, ativos indexados ao IPCA seguem contribuindo para o carrego da carteira, mas uma inflação mais persistente também pode manter os juros futuros pressionados.

Em atividade econômica, os dados divulgados em Maio/26 mostraram uma economia ainda resiliente. O PIB do primeiro trimestre cresceu 1,1% frente ao trimestre anterior, com avanço da agropecuária, indústria e serviços. A construção civil também apresentou desempenho positivo no período. Essa leitura reforça que a economia ainda tem algum fôlego, o que, por um lado, ajuda a preservar a qualidade de crédito de empresas e famílias, mas, por outro lado, reduz o espaço para cortes mais rápidos de juros.

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Cenário Macroeconômico

No setor imobiliário, o ambiente seguiu seletivo. O Minha Casa, Minha Vida continuou sendo um importante vetor de sustentação do mercado, respondendo por parcela relevante das vendas de imóveis no período. Ainda assim, o custo de capital elevado segue afetando incorporadoras, construtoras e loteadoras, principalmente nos segmentos mais dependentes de financiamento, velocidade de vendas e capacidade de repasse de preços.

No cenário internacional, os EUA seguiram como ponto de atenção. A postura ainda cautelosa do Fed, em um ambiente de inflação monitorada e maior incerteza global, manteve os juros americanos em patamar elevado. Esse quadro influencia o Brasil por meio do câmbio, do apetite a risco e da curva de juros, já que juros americanos mais altos por mais tempo tendem a limitar o espaço para fechamento mais consistente dos juros domésticos.

Também houve atenção ao petróleo, em meio às tensões no Oriente Médio e à maior volatilidade das commodities. Esse tipo de choque externo pode pressionar combustíveis, fretes e custos de produção, com reflexos nas expectativas de inflação. Por isso, mesmo com o início do ciclo de queda da Selic no Brasil, o cenário externo continuou exigindo cautela.

Para os FIIs, o cenário continua exigindo equilíbrio. A queda gradual da Selic tende a melhorar a atratividade relativa da classe ao longo do tempo, mas o nível ainda alto dos juros mantém o investidor mais seletivo e pode gerar volatilidade nas cotas. Nos FIIs de papel, o carrego dos ativos segue relevante, principalmente em carteiras indexadas ao IPCA e ao CDI, mas a preservação de capital depende de boa originação, spreads adequados e acompanhamento próximo dos créditos.

Diante desse contexto, a gestora mantém postura prudente e seletiva na originação de novas operações, priorizando estruturas com bons recebíveis, garantias adequadas, devedores com capacidade financeira e remuneração compatível com o risco. Em Maio/26, o carrego médio da carteira foi de IPCA + 11,76% a.a. e CDI + 2,98% a.a. O Fundo segue atento para novas alocações e avalia novas oportunidades de forma criteriosa, buscando equilibrar rentabilidade, risco de crédito e liquidez da carteira.

COMENTÁRIOS DO GESTOR

Gráfico 1 - Curva DI Futuro

Gráfico 2 - Curva NTN-B Futura

Disclaimer: O presente documento possui caráter exclusivamente informativo, refletindo a opinião pessoal dos gestores e demais membros da equipe de investimentos da Aroeira Asset e/ou baseando-se em dados publicamente disponíveis. Este material não constitui e não deve ser interpretado como recomendação de investimento, análise de valor mobiliário, oferta de venda ou distribuição de quaisquer ativos. A rentabilidade passada ou histórica de fundos não representa garantia de resultados futuros. A Aroeira Asset não se responsabiliza pela exatidão ou completude das informações, nem pela eventual divulgação acidental de dados incorretos, omissões ou pelo uso das informações aqui contidas. Para mais informações sobre todos os avisos legais exigidos pela CVM e pela ANBIMA, bem como para acessar documentos do fundo e informações institucionais da Aroeira Asset, consulte o sítio eletrônico da Aroeira Asset. O Fundo não conta com garantia do administrador, do gestor da carteira, do custodiante ou de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos – FGC.

COMENTÁRIOS DO GESTOR

No Gráfico 1, a curva de DI Futuro de 29/05/2026 apresentou abertura em relação à curva de 30/04/2026, principalmente nos vértices intermediários e longos. Nos prazos mais curtos, as taxas permaneceram próximas ao nível da Selic, indicando que o mercado continuou incorporando o início do ciclo de queda de juros, mas com menor convicção sobre a velocidade e a extensão desse movimento.

A abertura da curva ao longo de maio refletiu um ambiente de cautela, com inflação persistente, atividade econômica resiliente e incertezas no cenário externo. Na prática, o mercado passou a exigir maior prêmio nos vencimentos mais longos, sinalizando que a trajetória de queda da Selic ainda deve ser gradual e dependente da evolução dos dados de inflação, fiscal e câmbio.

No Gráfico 2, a curva de NTN-B Futura também apresentou abertura em relação ao fechamento de abril, com destaque para os vencimentos intermediários e longos. As taxas reais seguiram em patamar elevado, ainda acima de 7% a.a. em parte relevante da curva, reforçando que o mercado continua demandando retorno real alto para carregar títulos indexados à inflação.

Para os ativos indexados ao IPCA, esse nível de taxa real mantém um carrego atrativo para as carteiras de crédito, especialmente em operações com bons spreads e estrutura de garantias adequada. Por outro lado, a abertura das NTN-Bs pode pressionar a marcação a mercado dos ativos mais longos, gerando oscilações patrimoniais no curto prazo, mesmo sem alteração no fluxo contratual dos CRIs.

Na leitura da gestão, o comportamento das curvas em maio reforça um cenário ainda exigente para ativos de maior prazo. Embora o início do ciclo de queda da Selic seja positivo para a classe de fundos imobiliários ao longo do tempo, a abertura dos juros futuros mostra que o mercado segue sensível às expectativas de inflação e ao prêmio de risco. Para o EIRA11, o carrego dos ativos permanece positivo, mas a gestão segue atenta ao prazo, indexador e spread das novas alocações, buscando preservar uma relação adequada entre retorno, risco de crédito e volatilidade de marcação a mercado.

Aroeira Asset

DESEMPENHO

Tabela 1 – Desempenho x Valor de Mercado

¹Taxa DI Gross-up refere-se ao rendimento do CDI Bruto descontado pelo IR de 15%. O mesmo para “CDI Líquido’”.

Em Maio/26, o EIRA11 distribuiu R$ 1,14 por cota, equivalente a uma rentabilidade mensal de 1,09% sobre o preço de mercado de R$ 104,55 por cota. No período, a distribuição representou aproximadamente 102% do CDI e 120% do CDI com gross-up.

Considerando os valores de referência das emissões, a 1ª emissão, com preço de referência de R$ 100,00 por cota, o rendimento distribuído representou 1,14% no mês, equivalente a 106% do CDI e 125% do CDI com gross-up. Para a 2ª emissão, com preço de referência de R$ 103,73 por cota, a rentabilidade foi de 1,10%, equivalente a 102% do CDI e 120% do CDI com gross-up.

O desempenho do mês reforça a capacidade de distribuição do fundo, com retorno recorrente acima do CDI e manutenção de uma relação risco-retorno.

DESEMPENHO

Gráfico 3 – Dividend Yield x Rendimento

O Gráfico 3 mostra que o EIRA11 manteve consistência na distribuição ao longo do período. No acumulado, o retorno de mercado com dividendos foi de 19,95%, acima do CDI acumulado de 19,23%, seguido pelo retorno patrimonial com dividendos foi de 18,21%, e do IPCA + 7%, de 16,81%, o benchmark do fundo.

Disclaimer: O presente documento possui caráter exclusivamente informativo, refletindo a opinião pessoal dos gestores e demais membros da equipe de investimentos da Aroeira Asset e/ou baseando-se em dados publicamente disponíveis. Este material não constitui e não deve ser interpretado como recomendação de investimento, análise de valor mobiliário, oferta de venda ou distribuição de quaisquer ativos. A rentabilidade passada ou histórica de fundos não representa garantia de resultados futuros. A Aroeira Asset não se responsabiliza pela exatidão ou completude das informações, nem pela eventual divulgação acidental de dados incorretos, omissões ou pelo uso das informações aqui contidas. Para mais informações sobre todos os avisos legais exigidos pela CVM e pela ANBIMA, bem como para acessar documentos do fundo e informações institucionais da Aroeira Asset, consulte o sítio eletrônico da Aroeira Asset. O Fundo não conta com garantia do administrador, do gestor da carteira, do custodiante ou de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos – FGC.

RENTABILIDADE

Tabela 2 – Rentabilidade, Cota Patrimonial e Cota Mercado

Tabela 3 – Rentabilidade x Benchmarks

¹IPCA: Representa qual foi o IPCA que baseie-se no cálculo de benchmarks do fundo. Na prática, é o IPCA do mês anterior divulgado pelo IBGE.

²IPCA + 7% a.a.: Representa o benchmark do EIRA11. Taxa pré-fixada de 7% a.a. + IPCA do mês anterior ao mês referência.

Na Tabela 2, o EIRA11 acumula em 2026 distribuição de R$ 4,66 por cota, equivalente a um dividend yield de 4,46%. A cota patrimonial encerrou em R$ 102,81 e a cota de mercado em R$ 104,55, mantendo o fundo negociado acima do valor patrimonial.

Na Tabela 3, o fundo segue com desempenho competitivo frente aos principais benchmarks. No acumulado de 2026, o dividend yield de 4,46% ficou próximo ao CDI Líquido, de 4,81%, e acima do IFIX, de 2,71%.

De forma geral, o resultado de Maio/26 reforça a consistência da distribuição do fundo e a manutenção de um carrego atrativo da carteira, mesmo em um ambiente de juros ainda elevados e maior volatilidade nas curvas de mercado.

DRE

Em Maio/26, o EIRA11 apresentou resultado bruto de R$ 489,6 mil, acima do registrado em Abril/26. O desempenho foi explicado principalmente pelo aumento da receita de juros devido a alocação em um novo CRI, que somou R$ 364,7 mil, além da contribuição da receita do FII, de R$ 57,5 mil. A remuneração do caixa foi de R$ 67,4 mil, menor que no mês anterior influenciada pela alocação descrita acima.

As despesas do fundo totalizaram R$ 76,7 mil, abaixo de Abril/26, principalmente pela redução em Outras Despesas. Com isso, o EIRA11 registrou resultado líquido de R$ 413,0 mil, equivalente a R$ 1,19 por cota.

A distribuição do mês foi de R$ 1,14 por cota, abaixo do resultado gerado no período. A diferença contribuiu para reforçar a reserva acumulada, que encerrou Maio/26 em R$ 379,0 mil, equivalente a R$ 1,09 por cota. O dividend yield mensal anualizado foi de 13,90% a.a..

RESULTADOS E MERCADO SECUNDÁRIO

O Gráfico 5 mostra a manutenção da distribuição do EIRA11. Em Maio/26, o fundo gerou R$ 1,08 por cota e distribuiu R$ 1,16 por cota, com dividend yield anualizado de 14,16%. Como a distribuição ficou acima do resultado, houve uso parcial da reserva de rendimentos, que encerrou o mês em R$ 1,04 por cota (vs. R$ 1,12 em Março/26), preservando a previsibilidade de renda ao cotista, resultado recorrente e dividend yields acima do CDI em todos os meses.

Gráfico 5 – Evolução dos Resultados (últimos 12 meses)

O Gráfico 6 apresenta o desempenho da Cota de Mercado nas negociações do mercado secundário.

Gráfico 6 – Desempenho Mercado Secundário

Disclaimer: O presente documento possui caráter exclusivamente informativo, refletindo a opinião pessoal dos gestores e demais membros da equipe de investimentos da Aroeira Asset e/ou baseando-se em dados publicamente disponíveis. Este material não constitui e não deve ser interpretado como recomendação de investimento, análise de valor mobiliário, oferta de venda ou distribuição de quaisquer ativos. A rentabilidade passada ou histórica de fundos não representa garantia de resultados futuros. A Aroeira Asset não se responsabiliza pela exatidão ou completude das informações, nem pela eventual divulgação acidental de dados incorretos, omissões ou pelo uso das informações aqui contidas. Para mais informações sobre todos os avisos legais exigidos pela CVM e pela ANBIMA, bem como para acessar documentos do fundo e informações institucionais da Aroeira Asset, consulte o sítio eletrônico da Aroeira Asset. O Fundo não conta com garantia do administrador, do gestor da carteira, do custodiante ou de qualquer mecanismo de seguro ou do Fundo Garantidor de Créditos – FGC.

ALOCAÇÃO DOS ATIVOS

CRI Gran Lago

É um loteamento em Goiânia que representa 23,5% da nossa carteira, remunerado CDI + 4,85% e duration de 4,50 anos, contando com garantias como cessão fiduciária dos contratos, alienação das cotas da SPE, aval dos controladores e fundo de reserva de duas parcelas.

CRI Aparecida Garden

Este é outro ativo da carteira de loteamento residencial. Este responde por 20,6% da carteira, remuneração de IPCA + 12,50% e duration de 3,0 anos, estruturado com garantias similares às do CRI Gran Lago, reforçando a qualidade da operação.

CRI Botânica

Já o CRI Botânica representa 11,6% da carteira, remunerado a CDI + 4,00% e duration de 2,50 anos, com estrutura de garantias robusta que inclui cessão fiduciária de direitos creditórios, alienação das cotas da SPE e matrícula do imóvel.

CRI Matarazzo IV Retail

O CRI Matarazzo IV Retail representa um risco corporativo atrelado ao complexo comercial, remunerado a CDI + 4,95%, duration de 2,06 anos e com vencimento para out/29. Apresenta estrutura de garantias que inclui cessão fiduciária de direitos creditórios, alienação fiduciária de imóvel, além de fundos de reserva e fiança.

Tabela 4 – Carteira de Ativos

¹Saldo MTM: “Mark-to-Market” que representa o saldo devedor dos ativos baseado na referência de marcação a mercado.

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Autorregulação ANBIMA

ALOCAÇÃO DOS ATIVOS

Gráfico 7 – Distribuição dos Ativos MTM

Em Maio/26, a carteira do EIRA11 estava composta por três operações de CRI, uma posição em FII e caixa. Considerando os ativos totais de aproximadamente R$ 36,25 milhões no fechamento do mês, o fundo encerrou o período com cerca de 55,6% alocado em CRIs, 13,8% em FII e 30,5% em caixa, mantendo liquidez para novas alocações.

A carteira segue alinhada à estratégia do fundo, com foco em crédito imobiliário estruturado e ativos com garantias. Em termos geográficos, os CRIs estão concentrados em Goiás e São Paulo, regiões em que a gestora observa boa dinâmica imobiliária e oportunidades de originação.

Quanto aos indexadores, a carteira permanece majoritariamente exposta ao CDI, com 69,64%, e conta com parcela atrelada ao IPCA, de 30,36%, contribuindo para a diversificação entre juros e inflação. Em Maio/26, a carteira apresentou spread médio de CDI + 2,98% a.a. e IPCA + 11,76% a.a., mantendo remuneração compatível com o perfil de crédito dos ativos.

Gráfico 8 – Indexadores CRI

IPCA + 11,76% a.a.

CDI + 2,98% a.a.

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DISCLAIMER

O presente material foi elaborado pela Aroeira Asset com caráter exclusivamente informativo e não constitui, em hipótese alguma, oferta, recomendação, análise ou solicitação de compra ou venda de cotas do EIRA11 ou de qualquer outro ativo financeiro. As informações aqui contidas não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades particulares de nenhum investidor específico. Recomendamos fortemente a consulta a profissionais especializados e independentes antes de qualquer decisão de investimento.

Fundos de Investimento não contam com garantia do administrador, do gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Crédito (FGC). A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. Rentabilidades divulgadas são líquidas de taxas de administração e de performance, quando aplicáveis, e brutas de impostos. É recomendada a avaliação de performance de fundos de investimento em horizonte mínimo de 12 (doze) meses.

Caso sejam utilizados índices comparativos de rentabilidade distintos do benchmark oficial do fundo (IPCA + 7% a.a.), tais índices devem ser considerados apenas como referência econômica e não como meta ou parâmetro de performance. O EIRA11 poderá investir em ativos de crédito privado e em estratégias que envolvem riscos adicionais, inclusive de concentração, liquidez, variação cambial e de mercado.

As informações, opiniões e projeções constantes neste material refletem condições de mercado e entendimentos na data de sua elaboração e podem ser alteradas a qualquer momento, sem aviso prévio. O gestor e o administrador não se responsabilizam por decisões tomadas com base neste material, tampouco por erros, omissões ou alterações nas condições de mercado.

Este material não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído, total ou parcialmente, sem a prévia e expressa autorização da Aroeira Asset.

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