Informe Anual Estruturado ELDO11 de dezembro de 2025

Informe Anual Estruturado do Eldorado (ELDO11), fundo imobiliário de shoppings, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/03/2026. O último rendimento foi de R$ 1,00 por cota, com pagamento em nov/2026. O patrimônio líquido era de R$ 1,4 bilhão no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.

Informações

Fundo: FII ELDORADO RESPONSABILIDADE LIMITADA
CNPJ: 13.022.994/0001-99
Tipo: Informes Periódicos
Assunto: Informe Anual Estruturado
Data de referência: 01/12/2025
Data de entrega: 31/03/2026 16:23
Versão: 1
Situação: (Ativo)

Conteúdo

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Dados Gerais

Nome Fundo	FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO ELDORADO
CNPJ Fundo	13022994000199
Data Funcionamento	18/11/2010
Publico Alvo	Investidores em Geral
Codigo ISIN	BRELDOCTF002
Qtd Cotas Emitidas	787.256
Fundo Exclusivo	Não
Vinculo Familiar Cotistas	Sim
Prazo Duracao	Indeterminado
Encerramento Exercicio	31/12
Nome Administrador	RIO BRAVO INVESTIMENTOS - DTVM LTDA
CNPJ Administrador	72600026000181
Logradouro	AV. CHEDID JAFET
Numero	222
Complemento	CONJ 32 - BLOCO B
Bairro	VILA OLÍMPIA
Cidade	SÃO PAULO
Estado	SP
CEP	04551065
Telefone1	(11) 3509-6600
Site	www.riobravo.com.br
Email	[email protected]
Competencia	01/12/2025

Autorregulacao

Classificacao	Tijolo
Subclassificacao	Renda
Tipo Gestao	Definida
Segmento Atuacao	Shoppings

Mercado Negociacao

Bolsa	Sim
MBO	Não
MB	Não

Entidade Administradora

BVMF	Sim
CETIP	Não

Informe Anual

Programa Investimentos	Não há investimentos programados para os exercícios seguintes.
Criterios Avaliacao	Cushman & Wakefield, empresa de avaliação, externa e independente, tendo apropriada qualificação profissional reconhecida e experiência na região e no tipo de propriedade que está sendo avaliada, com marcação a valor de mercado os imóveis de propriedade do Fundo na data base Dezembro de 2025. O valor justo correspondente foi estimado por técnicas de avaliação, sendo considerados métodos e premissas que se baseiam principalmente nas condições de mercado, fluxo de caixa projetado do empreendimento e nas informações disponíveis, na data das demonstrações financeiras. As principais premissas utilizadas para obtenção do valor justo do imóvel na data base das demonstrações financeiras estão descritas abaixo: (a) Método utilizado: Capitalização da renda através do fluxo de caixa descontado, (b) Período de análise de 10 anos, (c) Taxa de desconto ao ano, (d) Taxa de capitalização ao ano, (e) Vacância financeira nos 10 anos do fluxo considerado.
Analise Impactos	Os processos com chance de perda provavel são contingenciados no balanço do Fundo.

Prestadores Servicos

Gestor

Nome	Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda
CNPJ	72600026000181
Endereco	Av. Chedid Jafet, Nº 222 Bloco B 3º Andar - São Paulo - SP
Telefone	(11) 3509-6641

Auditor Independente

Nome	RSM BRASIL AUDITORES INDEPENDENTES LTDA
CNPJ	1654940000184
Endereco	AV MARQ DE SÃO VICENTE, 182, ANDAR 2, BARRA FUNDA - SP
Telefone	(11) 2117-1301

Analise Administrador

Resultado Fundo	O lucro do Fundo no exercício ficou em torno de R$ 141 milhões.
Conjuntura Economica	Seguimos otimistas com o processo de suavização da política monetária, com uma sequência de cortes de juros cuja largada deve ocorrer na reunião do Copom de março (11/03). Embora desdobramentos geopolíticos recentes tragam pressões inflacionárias, avaliamos que seus efeitos serão de natureza transitória, sem alteração estrutural do cenário base. O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor. As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026. O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência. Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica.
Perspectiva Periodo Seguinte	O câmbio, sustentado em patamares mais apreciados, tem funcionado como âncora fundamental do processo desinflacionário brasileiro, evidenciado de forma nítida na retração dos preços de comercializáveis — em especial, alimentos. Condições de oferta mais benignas devem igualmente contribuir para manter essa categoria, que representa mais de um quinto da cesta do IPCA, em níveis menos pressionados ao consumidor. As expectativas de inflação seguem convergindo de forma sustentada em direção ao centro da meta — atualmente em 3,91% —, ao passo que os dados de atividade econômica apontam arrefecimento considerável na margem, particularmente no consumo. Esperamos a manutenção dessa dinâmica ao longo de 2026. O principal ponto de dissonância entre os analistas reside no mercado de trabalho. A inflação de serviços — essencialmente uma inflação salarial — permanece em níveis superiores ao teto da meta, demonstrando elevada resiliência. A combinação de reajustes salariais acima do INPC, avanço da formalização da força de trabalho e desemprego em mínimas históricas (5,4% na última PNAD Contínua) tende a sustentar esse desafio à autoridade monetária. O maior grau de indexação dessa categoria reduz a sensibilidade dos preços ao aperto monetário no curto prazo, limitando a velocidade da convergência. Assim, para 2026 projetamos crescimento econômico modesto, próximo a 1,7%, com desaceleração continuada do consumo e acomodação gradual dos preços livres — a despeito da persistência no componente de serviços. O principal risco mapeável ao cenário é o papel do câmbio no processo desinflacionário: a volatilidade do dólar e a escalada de tensões geopolíticas permanecem como vetores com potencial de trazer consequências deletérias à inflação doméstica.

Valor Contabil Ativos

Ativo

Nome	50% do Shopping Eldorado e do Edifício Garagem
Valor Justo	SIM
Valor	1.346.522.850
Percent Valorizacao Desvalorizacao	0,034433649121528

Assembleia Geral

Endereco Fisico Docs Assembleias	Av. Chedid Jafet, 222 Bloco B CJ 32 - Vila Olímpia - São Paulo/SP
Endereco Eletronico Docs Assembleias	www.riobravo.com.br
Meios Comunicacao	As solicitaçãos podem ser feitas nos emails: [email protected], [email protected] e [email protected]
Regras Proc Participacao Cotistas	A Assembleia Geral de Cotistas também pode ser convocada diretamente por Cotistas que detenham, no mínimo 5% (cinco por cento) das Cotasemitidas ou pelo Representante dos Cotistas, observado o disposto no presente Regulamento.A convocação da Assembleia Geral de Cotistas deve ser feita por carta, correio eletrônico ou telegrama encaminhada a cada Cotista. Por ocasião da Assembleia Geral Ordinária, os titulares de no mínimo 3% (três por cento) das cotas emitidas ou os Representantes dos Cotistas podem solicitar, por meio de requerimento escritoencaminhado à Instituição Administradora, a inclusão de matérias na ordem do dia da Assembleia Geral, que passará a ser Ordinária eExtraordinária. O pedido acima deve vir acompanhado de eventuais documentos necessários ao exercício do direito de voto e deve serencaminhado em até 10 (dez) dias contados da data de convocação da Assembleia Geral Ordinária.Somente poderão votar na Assembleia Geralos Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação da Assembleia Geral de Cotistas, seus representantes legais ou procuradoreslegalmente constituídos há menos de 1 (um) ano.Os Cotistas também poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que recebida pela Instituição Administradora antes do início da Assembleia Geral de Cotistas e observado o disposto no Regulamento.
Praticas Assembleia Meio Eletronico	As deliberações da Assembleia Geral de Cotistas poderão ser tomadas, independentemente de convocação, mediante processo de consulta, formalizada por carta, correio eletrônico, voto por escrito ou telegrama dirigido pela Instituição Administradora aos Cotistas, para resposta no prazo mínimo de 10 (dez) dias, devendo constar da consulta todos os elementos informativos necessários ao exercício de voto, observadas as formalidades previstas no artigo 13 do Anexo Normativo III da Resolução CVM n° 175.

Remuneracao Administrador

Politica Remuneracao	Pela prestação dos serviços de administração, será devida pelo Fundo uma remuneração correspondente a 0,065% (sessenta e cinco milésimos por cento) ao ano sobre o valor do patrimônio líquido do Fundo, provisionada e paga mensalmente na proporção de 1/12 (um doze avos), até o 5º (quinto) Dia Útil do mês subsequente, observada, ainda, a remuneração mínima de R$37.500,00 (trinta e sete mil e quinhentos reais) mensais, reajustada anualmente pela variação positiva do IGP-M, publicado pela Fundação Getúlio Vargas – FGV, a partir de 1º de março de 2016.
Valor Pago Ano	895.312,28
Percent Patrimonio Contabil	0,00065
Percent Patrimonio Valor Mercado	0,00065

Governanca

Diretor Responsavel

Nome	PAULO ANDRE PORTO BILYK
Idade	60
CPF	8930378854
Email	[email protected]
Profissao	Administrador de Empresas
Formacao Academica	Administrador de Empresas
Data Inicio Funcao	01/07/1994
Qtd Cotas Detidas FII	0
Qtd Cotas FII Compradas	0
Qtd Cotas FII Vendidas	0

Experiencias Prof Ultimos Cinco Anos

Experiencia 1

Nome Empresa	Rio Bravo Investimentos
Periodo	Desde 2015
Cargo Funcoes	CIO Chief Investment Officer
Atividade Principal Empresa	Investimentos Imobiliários

Experiencia 2

Nome Empresa	Rio Bravo Investimentos
Periodo	Desde 2019
Cargo Funcoes	CEO Chief Executive Officer
Atividade Principal Empresa	Investimentos Imobiliários

Distribuicao Cotistas

Ate Cinco Porcento

Num Cotistas	107
Num Cotas Detidas	136.554
Perc Detido Rel Total	0,17
Perc Detido PF	0,13
Perc Detido PJ	0,04

Acima Cinco Ate Dez Porcento

Num Cotistas	4
Num Cotas Detidas	213.213
Perc Detido Rel Total	0,27
Perc Detido PF	0,21
Perc Detido PJ	0,06

Acima Vinte Ate Trinta Porcento

Num Cotistas	2
Num Cotas Detidas	437.489
Perc Detido Rel Total	0,56
Perc Detido PJ	0,56

Politica Divulgacao

Politica Divulgacao Ato Fato Relevante	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
Politica Negociacao Cotas	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa
Politica Exercicio Direito Voto	https://riobravo.com.br/governanca-corporativa