Relatório Gerencial FIIB11 de setembro de 2026
Relatório Gerencial do Industrial do Brasil (FIIB11), fundo imobiliário de logística, referente a setembro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 30/10/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do FIIB11 fechou a R$ 418,25, com P/VP de 0,70 (valor patrimonial de R$ 594,44 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 3,50 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 8,71% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 407,2 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 14.217.108/0001-45
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/09/2026
- Data de entrega
- 30/10/2026 14:45
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
RELATÓRIO DA ADMINISTRAÇÃO
FIIB11
Fundo de Investimento Imobiliário Industrial do Brasil Responsabilidade Ltda.
• Setembro de 2026
Administrador / Gestor: Coinvalores CCVM Ltda.
104.187 m²
ABL sob gestão
13.483
cotistas
R$ 3,30
rendimento/cota
09/10/2026
pagamento
R$ 432,01
cota de mercado
R$ 594,44
cota patrimonial
Características e informações gerais
Mercado secundário, rentabilidade e valor patrimonial
27,3% DESCONTO
PATRIMONIAL
Cota a R$ 432,01 versus valor patrimonial de R$ 594,44
+2,86%
Variação setembro
0,76%
Dividend Yield mensal
8,19%
Dividend Yield 12m
INDICADORES FINANCEIROS
| Indicador | Valor | Indicador | Valor |
|---|---|---|---|
| Cota de fechamento | R$ 432,01 | Cota patrimonial | R$ 594,44 |
| Variação em setembro | +2,86% | Rendimento por cota | R$ 3,30 |
| Dividend Yield mensal | 0,76% | Dividend Yield em 12 meses | 8,19% |
| Avaliação total | R$ 400.504.790,00 | Volume negociado | R$ 4.080.454 |
| Cotas movimentadas | 9.646 | Base de investidores | 13.483 cotistas |
Referência: fechamento de setembro de 2026.
Perini Business Park e estrutura do FIIB11
Ativos industriais, características construtivas e avaliação independente ESTRUTURA DO EMPREENDIMENTO
277.714,50 m²
Terreno total
Área em regime de condomínio
104.187,12 m²
Área locável do fundo
509 m²
Módulos a partir de
Galpões em condomínio
6 / 8,5 m
Pé-direito técnico
Estrutura pré-moldada
VOCAÇÃO OPERACIONAL E FUNDO
- Setores: metalmecânico, logística e plásticos.
- Constituição: 29/07/2011 (cisão FP. F Andrômeda).
- Código B3: FIIB11; 685.000 cotas emitidas.
- 13.483 cotistas.
- Administração e Gestão: Coinvalores CCVM Ltda.
- Escrituração: Banco Daycoval S.A.
AVALIAÇÃO DOS ATIVOS — CUSHMAN & WAKEFIELD
| Componente | Avaliação |
|---|---|
| Propriedade para investimento | R$ 390.265.789,98 |
| Propriedade para venda | R$ 10.239.000,00 |
| Total dos ativos | R$ 400.504.790,00 |
| Ajuste de valor justo no exercício | +R$ 79.192.736,45 |
Avaliador independente: Cushman & Wakefield
Ocupação física e projeção de vacância
Comparativo entre setembro e disponibilidade projetada para outubro 30/09/2026 — OCUPAÇÃO ATUAL
96,38%
ocupação física
3,62% de vacância • 3.769,75 m² disponíveis
31/10/2026 — PROJEÇÃO
92,72%
ocupação projetada
7,28% de vacância • 7.587,81 m² disponíveis
+3.818,06 m²
de novas áreas disponíveis em outubro
Prioridade: prospecção ativa para absorção dos 7.587,81 m² de vacância projetada.
Rescisões e disponibilidade efetiva
Eventos previstos para 31/10/2026 e seus efeitos no rendimento
Bloco 2 • Módulo D
Área devolvida: 685,97 m² Contrato até: 28/02/2030 Rescisão: 31/10/2026
Multa: isenta pelo tempo de ocupação decorrido
Impacto: −R$ 0,03/cota desde dez/2026
Bloco C • Módulo 1
Área devolvida: 1.684,09 m² Contrato até: 28/02/2027 Rescisão: 31/10/2026
Multa: sem aplicação de multa contratual Impacto: −R$ 0,07/cota desde dez/2026
Bloco J • Módulo 4
Área contratada: 1.448,00 m² (parcial)
Vigência: 18/08 a 31/10/2026 Desocupação: 31/10/2026
Efeito: ocupação adicional pontual no 3º trimestre
(contrato temporário de agosto a outubro)
QUADRO DE DISPONIBILIDADE
| Localização | Área disponível | |||
|---|---|---|---|---|
| Bloco B • Módulo 3 | 2.711,54 m² | |||
| Bloco J • Módulo 4 | 1.058,21 m² | |||
| Novas entradas em 31/10/2026 | +3.818,06 m² | |||
| Total projetado | 7.587,81 m² | |||
−R$ 0,10
Impacto combinado estimado por cota a partir de dezembro/2026
Fato relevante divulgado em 30/06/2026
Conclusão das tratativas e nova proposta de postergação
COMUNICADO DE ATUALIZAÇÃO
Desde a divulgação do Fato Relevante, em 30 de junho, temos mantido os investidores informados sobre as tratativas relacionadas à inadimplência de uma das empresas locatárias. Conforme comunicado no relatório anterior, a locatária apresentou uma nova proposta, e as negociações encontravam-se em estágio avançado.
Neste momento, informamos que as negociações foram concluídas, entretanto, a plena validade jurídica e eficácia do acordo permanecem condicionadas à formalização do instrumento de confissão de dívida , mediante assinatura dos representantes legais da locadora e dos respectivos fiadores.
TRATATIVAS CONCLUÍDAS
Condições comerciais aceitas pelas partes; formalização em andamento.
PRINCÍPIOS DA PROPOSTA
- 100% dos aluguéis de junho e julho de 2026, vencimento julho e agosto de 2026 serão postergados.
- 50% dos aluguéis de agosto a dezembro de 2026, vencimento setembro de 2026 a janeiro de 2027 serão postergados.
FORMALIZAÇÃO PENDENTE
Nova proposta de postergação
Quadro de valores por competência, conforme as condições negociadas
R$ 3.006.572,96 valor total postergado
| Competência | Vencimento | Aluguel total devido | Pagamento | Postergado |
|---|---|---|---|---|
| jun/26 | 25/07/2026 | R$ 668.127,33 | — | R$ 668.127,33 |
| jul/26 | 25/08/2026 | R$ 668.127,33 | — | R$ 668.127,33 |
| ago/26 | 25/09/2026 | R$ 668.127,33 | R$ 334.063,67 | R$ 334.063,66 |
| set/26 | 25/10/2026 | R$ 668.127,33 | R$ 334.063,67 | R$ 334.063,66 |
| out/26 | 25/11/2026 | R$ 668.127,33 | R$ 334.063,67 | R$ 334.063,66 |
| nov/26 | 25/12/2026 | R$ 668.127,33 | R$ 334.063,67 | R$ 334.063,66 |
| dez/26 | 25/01/2027 | R$ 668.127,33 | R$ 334.063,67 | R$ 334.063,66 |
| Total | — | R$ 4.676.891,31 | R$ 1.670.318,35 | R$ 3.006.572,96 |
A postergação considera 100% de junho e julho e 50% das competências agosto–dezembro de 2026.
Consolidação e condições do novo acordo
1. Condições de consolidação e correção
O saldo devedor, atualizado pela incidência de juros à taxa de 1,6394% ao mês , será consolidado em 25 de fevereiro de 2027 , totalizando R$ 3.233.979,71 .
O pagamento será realizado em 24 parcelas mensais de R$ 164.081,02 cada , cujos valores já contemplam a aplicação da taxa de juros pactuada.
O vencimento da primeira parcela será em 24 de fevereiro de 2027.
Parâmetros econômicos negociados, sujeitos à formalização jurídica
R$ 3.233.979,71
Dívida consolidada
Data prevista: 25/02/2027
24 × R$ 164.081,02
Parcelamento mensal
Parcelas contemplam juros
1,6394% a.m.
Taxa de juros
Aplicada à consolidação e ao parcelamento
Fato Relevante - Acordo Anterior
Acordo anterior adimplente e saldos de cobrança até setembro
R$ 187.161,14
Parcela do acordo original
24 parcelas mensais
3ª quitada
Em 25/09/2026
R$ 0,27 por cota; locatária adimplente no acordo
R$ 3.150.833,28
Saldo Remanescente da dívida
Fluxo de caixa — Setembro de 2026
Demonstrativo financeiro mensal e acumulado do exercício (R$)
| Rubrica financeira | Setembro/26 | Acumulado 2026 |
|---|---|---|
| Saldo inicial de caixa | 3.011.427,88 | 3.980.185,86 |
| Receita de aluguel | 3.046.827,11 | 21.443.701,83 |
| Outras receitas | 19.188,17 | 107.190,34 |
| Receita de aplicação financeira | 31.818,00 | 228.684,60 |
| Receita total | 3.097.833,28 | 21.779.576,77 |
| Conservação e manutenção de bens | (134.145,83) | (1.053.913,24) |
| Taxa de administração | (69.513,53) | (633.006,44) |
| Serviços técnicos especializados | (20.067,63) | (209.324,00) |
| Outras despesas administrativas | (18.122,45) | (261.131,24) |
| Condomínio e IPTU | 102.128,69 | (447.147,09) |
| Taxas e impostos (estaduais, municipais e federais) | (6.843,16) | (139.707,00) |
| Despesa total | (146.563,91) | (2.744.229,01) |
| Distribuição de rendimentos | (1.883.750,00) | (17.857.950,00) |
| Subtotal | 4.078.947,25 | 5.157.583,62 |
| Saldo Banco Daycoval | — | 1.575,02 |
| (-) Investimentos em obras | — | (815.710,07) |
| (-) Antecipação de IPTU e condomínio | 54.206,23 | (210.295,04) |
| Saldo final de caixa | 4.133.153,48 | 4.133.153,48 |
CRONOGRAMA DE OBRAS CONTRATADAS
| Local | Escopo contratado | Valor |
|---|---|---|
| Bloco 4, Módulo D | Ampliação da entrada de energia (100A → 125A) | R$ 63.989,17 |
| Bloco B, Módulo 4 | Adequação civil e elétrica para entrada de cliente | R$ 751.720,92 |
| Total | Provisionado e liquidado no exercício | R$ 815.710,09 |
Caixa informado em 30/09: R$ 4.133.153,48 | Referência mensal DI/Selic: aproximadamente 1,08%.
Benchmarks e Distribuição de Rendimentos
Rendimento de R$ 3,30 por cota e agenda de melhorias do ativo RENTABILIDADE E MERCADO
rendimento por cota
R$ 3,30
Dividend Yield mensal: 0,76%
IFIX em setembro: −0,20%
Processos judiciais de interesse | 1 de 2
Execuções e situação processual — Bulonfer, TAC Motors e Gecel
01 Bulonfer Brasil
Execução de Título Extrajudicial — 3ª Vara Cível de Joinville.
Valor da causa: R$ 357.965,83. Expectativa de êxito: possível.
Cobrança de confissão de dívida, aluguel e encargos. Exceção de pré-executividade rejeitada. Penhora de caução deferida em 19/12/2024; aguarda levantamento dos valores.
02 TAC Motors Indústria
Execução de Título Extrajudicial — 1ª Vara Cível de Joinville.
Valor da causa: R$ 71.772,18. Expectativa de êxito: possível.
Penhora de marcas e patentes deferida junto ao INPI. Agravo de instrumento provido pelo TJSC, determinando prosseguimento e avaliação pericial dos ativos intangíveis.
03 Gecel Serviços Instalação
Execução de Título — 2ª Vara Cível de Joinville.
Valor da causa: R$ 236.688,59. Expectativa de êxito: provável.
Execução de verbas rescisórias. Rejeitada tese de bem de família dos garantidores com multa por agravo protelatório. Penhora lavrada do imóvel nº 109.407 (1º RI).
Processos judiciais de interesse | 2 de 2
Execuções e situação processual — Joinvillense e Eurosonics
04 Joinvilense Indústria
Execução e Cumprimento de Sentença — 2ª, 5ª e 6ª Varas.
Valor da causa: R$ 1.674.496,31 (três ações).
Expectativa de êxito: provável.
Execução e monitoria por aluguéis e reformas. Penhora deferida do imóvel matrícula 48.110 (1º RI-SFS). Embargos de terceiro de ex-sócia julgados improcedentes.
05 Eurosonics Equipamentos
Ação de Execução — 2ª Vara Cível de Joinville.
Valor da causa: R$ 303.408,47. Expectativa de êxito: provável.
Cobrança de aluguéis em atraso. Exceção de pré-executividade rejeitada em 13/05/2026. Agravo não provido pelo TJSC. Requerida penhora via Sisbajud, Renajud e Infojud.
Plano de ação: comercial e gestão de crédito
Prioridade à recomposição da ocupação e à previsibilidade do caixa
GESTÃO COMERCIAL E VACÂNCIA
- Intensificar a comercialização dos 7.587,81 m² projetados como vagos.
- Priorizar o Bloco B, Módulo 3 (2.711 m²), maior vão contínuo disponível no condomínio.
- Vistoriar e disponibilizar imediatamente os módulos C-1 e 2-D após devolução em 31/10.
- Sondar a extensão do cliente temporário no Bloco J-4 para ocupação definitiva.
GESTÃO DE CRÉDITO E FLUXO
- Concluir a formalização da nova proposta apresentada pela locatária.
- Acompanhar a liquidação das 21 parcelas remanescentes do acordo anterior, de aproximadamente R$ 187 mil (R$ 0,27/cota).
- Garantir pontualidade de IPTU e taxas condominiais.
Preservar caixa superior a R$ 4 milhões para estabilidade nas distribuições.
Prioridades de execução e comunicação
Jurídico, manutenção e relacionamento com cotistas
JURÍDICO, MANUTENÇÃO E TRANSPARÊNCIA
- Levantar a caução no caso Bulonfer e avançar com a avaliação pericial do imóvel no caso Joinvilense.
- Monitorar a perícia de avaliação das marcas ligadas à TAC Stark no INPI, visando eventual leilão judicial.
AGENDA DE GESTÃO
01 Formalização dos acordos
02 Absorção da vacância
03 Preservação da liquidez
FIIB11
