Relatório Gerencial FIIP11 de dezembro de 2025

DEZEMBRO 2025

RELATÓRIO AO INVESTIDOR FII RB CAPITAL RENDA I (FIIP11)

RBASSET

Informações Gerais do Fundo

Características Gerais e Política de Investimentos

O RB CAPITAL RENDA I FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (“Fundo”), foi constituído sob a forma de condomínio fechado em dezembro de 2009 e tem por objeto investimento em imóveis não residenciais em todo território nacional para geração de renda por meio de modalidades típicas e atípicas. Sua carteira atual é composta por 7 imóveis de diferentes tipologias (lojas, megalojas, centro de distribuição e armazenagem) localizados nas cidades de São Paulo (SP), Osasco (SP), Ilhéus (BA), Ibiporã (PR), São Jose dos Pinhais (PR), Nova Iguaçu (RJ) e Contagem (MG), que totalizam cerca de 68,4 mil m² de Área Bruta Locável (ABL).

O Fundo apresenta um notável histórico, atravessando diversos períodos econômicos, e tem obtido excelentes resultados em comparação com os principais benchmarks para seus investidores desde o seu início de negociação no mercado secundário (conforme gráfico da performance na página 5). A equipe de gestão tem se empenhado ativamente e com diligência para identificar e aproveitar novas oportunidades de crescimento, tanto em termos de aumento do Patrimônio Líquido do Fundo como na redução do desconto em relação ao seu valor de mercado. Essa abordagem estratégica visa otimizar os retornos e proporcionar valor aos cotistas, fortalecendo ainda mais a reputação do Fundo no mercado.

Pela Política de Investimentos que consta do regulamento do FII, a emissão de novas cotas, a aquisição de novos imóveis ou a venda dos atuais ativos para reciclagem de portfólio está sujeita à aprovação em Assembleia Geral de Cotistas.

Comentários da Gestora

Panorama Geral

No mês de dezembro, no que se refere às obras e melhorias nos imóveis do portfólio, o fundo manteve o andamento das tratativas junto aos órgãos competentes visando viabilizar a conexão da rede de esgoto externa do ativo Danfoss. No imóvel locado à Ambev, a instalação da nova rede de esgoto foi concluída, restando apenas a formalização da ligação junto à Sanepar, a qual depende do recebimento de procuração por parte da locatária para que seja possível dar entrada no processo junto à concessionária.

Conforme comunicado no Fato Relevante publicado em 19/12/2025 (link), a locatária Pernambucanas comunicou formalmente sua intenção de rescindir o contrato de locação do imóvel localizado em Nova Iguaçu/RJ, com aviso prévio contratual de 12 meses, período em que permanecerá adimplente e em posse do ativo. Já iniciamos as tratativas de prospecção de potenciais interessados, com o objetivo de mitigar riscos de vacância e preservar a geração de renda.

Adicionalmente, conforme divulgado no Fato Relevante publicado em 22/12/2025 (link), o fundo concluiu o processo de renegociação contratual do imóvel localizado em São José dos Pinhais/PR, com o aditivo contratual devidamente assinado no mês de dezembro, estendendo a vigência da locação da Ambev até dezembro de 2030, com manutenção do valor locatício vigente e condições que preservam a previsibilidade do fluxo de receitas.

A nova locatária Wabtec inaugurou sua operação em dezembro e segue com as adequações previstas no imóvel de Contagem/MG. Após a comunicação de infiltrações na cobertura em decorrência de episódio de chuva intensa, o fundo contratou empresa especializada para a substituição das telhas zenitais. As obras de impermeabilização da laje técnica, bem como os serviços de manutenção do sistema de ar-condicionado, foram concluídas conforme o cronograma previsto.

Em relação aos processos em andamento contra a Leader, apresentamos ao final do presente relatório um resumo do andamento dos mesmos.

Principais Indicadores do Mês

Em 15 de janeiro foram distribuídos lucros, apurados segundo o regime de caixa, no valor total de R$ 1,30 milhão, ou R$ 1,40 por cota. A distribuição reflete um Dividend Yield anualizado de 10,59%, com base no fechamento de dez/25 (R$ 158,69 por cota).

A cota negociada no mercado secundário sofreu uma variação de -9,06% ao longo do mês de dezembro. O volume financeiro negociado ao longo do mês foi de R$ 6,1 milhões, representando um giro de 3,99% em relação ao percentual total das cotas.

O fundo fechou o mês cotado a 147,1 milhões a mercado, que representa um deságio de 20,7% em relação ao seu valor patrimonial. Nestas condições o valor implícito dos imóveis é de R$ 2.084/m².

O portfólio está 100% ocupado e o fundo apresenta R$ 2,64 milhões de caixa líquido frente suas obrigações.

Breve Panorama Macroeconômico

O ano de 2025 foi marcado por forte desempenho dos mercados globais, com recordes históricos nas principais bolsas, avanço do ciclo de afrouxamento monetário nas economias desenvolvidas e manutenção de riscos relevantes no radar, como tensões geopolíticas e a política tarifária dos EUA. Em dezembro, o Fed realizou novo corte de juros, ainda que sem unanimidade, reforçando uma trajetória futura mais incerta para a política monetária, apesar da resiliência da economia americana. As bolsas dos EUA encerraram o mês próximas da estabilidade, acumulando ganhos expressivos no ano.

No Brasil, dezembro registrou saída pontual de capital estrangeiro, mas o saldo anual permaneceu amplamente positivo, refletindo um ano de fluxo consistente. A desaceleração da inflação, o câmbio relativamente controlado e a expectativa de flexibilização monetária sustentaram uma perspectiva mais favorável para ativos de risco. Por outro lado, o cenário fiscal seguiu como principal ponto de atenção, em meio a dados mistos de atividade e deterioração do resultado primário.

A inflação manteve trajetória de arrefecimento, com o IPCA dentro do intervalo de tolerância da meta e revisões baixistas nas projeções do Boletim Focus. As expectativas para a Selic permaneceram estáveis, enquanto a curva de juros reais apresentou abertura em dezembro, após forte fechamento no mês anterior.

No mercado local, o Ibovespa renovou máximas históricas e encerrou dezembro com alta moderada, acumulando forte valorização em 2025. O dólar avançou no mês, mas fechou o ano com desvalorização relevante. Entre as commodities, o petróleo seguiu pressionado, enquanto o minério de ferro mostrou resiliência. Para o início de 2026, o foco permanece nas decisões do Fed e do Copom, com expectativa de manutenção dos juros externos e possível início do ciclo de queda da Selic, ainda condicionado às incertezas fiscais e inflacionárias.

Demonstrativo de Resultado

A distribuição de rendimentos aos cotistas é calculada de acordo com o resultado apurado sob regime de caixa do FII em cada mês.

Nota: [1] Valores utilizados para fins de distribuição e sujeitos a ajuste nos meses subsequentes. [2] Valor da cota de fechamento do período de referência.

Análise de Rentabilidade de Mercado

Comparativo da performance no mercado secundário do FIIP11 em relação ao CDI e IFIX.

Fonte: Broadcast. Rentabilidade do fundo considera reinvestimento de rendimentos. Cota base 100 em 30/12/2010, data de início do IFIX.

Liquidez

Histórico de negociações das cotas do FII FIIP11 e do volume negociado.

Fonte: Broadcast. Nota: [1] Data de Liquidação da 1a Oferta de Cotas do Fundo FIIP11 (10/12/2009)

Fonte: Broadcast.

Carteira

Abaixo a Carteira do Fundo:

Nota: Valores de fechamento referência sujeitos a ajustes

Características Portfólio

Distribuição da Receita por Ativo (% Receita Total)

Características Contratos de Locação

Distribuição da Área por Imóvel (% ABL)

Prazo de Vencimento e Revisional (% Receita Imobiliária)

Data-base de Reajuste (% Receita Imobiliária)

Índice Reajuste (% Receita Imobiliária)

Distribuição Geográfica dos Imóveis

BARRY CALLEBAUT – ILHÉUS/BA

WABTEC CONTAGEM/MG

ASTUTI – IBIPORÃ/PR

PERNAMBUCANAS – NOVA IGUAÇU/RJ

AMBEV – SJ DOS PINHAIS/PR

DANFOSS OSASCO/SP

C&A – SÃO PAULO/SP

Portfólio

OSASCO - DANFOSS

Localização Osasco – SP [mapa]

Área Bruta Loc. ABL 10,8 mil m²

2009 Aquisição

2018 Contrato Típico

Localização São José Pinhais – PR [mapa]

SÃO JOSÉ DOS PINHAIS - AMBEV

Área Bruta Loc. ABL 9,7 mil m²

2009 Aquisição

Avaliação R$ 41.493 mil

Vencimento contrato dez/28 - Típico

2020 Contrato típico

2022 2º Aditamento

2022 3º Aditamento

Avaliação R$ 28.981 mil

Localização Ibiporã – PR [mapa]

Vencimento contrato dez/25 - Típico

2025 1º Aditamento

IBIPORÃ - ASTUTI

Área Bruta Loc. ABL 22,5 mil m²

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2020 Contrato Típico

2009 Aquisição

Avaliação R$ 28.068 mil

Vencimento contrato jan/27 - Típico

2021 1º Aditamento

2022 2º Aditamento

VIA LIGHT – PERNAMBUCANAS

Localização Nova Iguaçu – RJ [mapa]

Área Bruta Loc. ABL 2,9 mil m²

2010 Aquisição

2020 Contrato Típico

Avaliação R$ 27.643 mil

Vencimento contrato out/32 - Típico

2024 3º Aditamento

2025 Rescisão Contrato Pernambucanas

CONTAGEM – WABTEC

Localização Contagem – MG [mapa]

Área Bruta Loc. ABL 8,3 mil m²

2009 Aquisição

Rescisão Contrato Telhanorte

Avaliação R$ 25.572 mil

Vencimento contrato jul/35 - Típico

2025 Locação Wabtec

2025 1º Aditamento

SHOPPING TATUAPÉ – C&A

Localização São Paulo – SP [mapa]

2017 4º Aditamento

2009 Aquisição

Área Bruta Loc. ABL 4,1 mil m²

O Fundo tem o direito real de uso do Empreendimento C&A, pelo prazo de 50 (cinquenta) anos contados da inauguração do Shopping Center Metrô Tatuapé (até out/47).

Avaliação R$ 16.045 mil

Vencimento contrato ago/27 - Típico

2020 5º Aditamento

2021 6º Aditamento

ILHÉUS – BARRY CALLEBAUT

Localização Ilhéus – BA [mapa]

Área Bruta Loc. ABL 9,8 mil m²

2009 Aquisição

3º Aditamento

Avaliação R$ 13.265 mil

Vencimento contrato nov/26 - Típico

2021 4º Aditamento

2022 5º Aditamento

Resumo dos Processos Leader

Caros cotistas, de forma extraordinária, aproveitamos para compartilhar algumas atualizações relevantes e um breve resumo acerca dos principais movimentos processuais que envolvem o Fundo:

(i) Ação Ordinária das Lojas Leader: Conforme Fato Relevante divulgado em 08/fev/21 (link), a Lojas Leader ajuizou ação relacionada ao contrato de locação da loja de Nova Iguaçu/RJ, buscando, entre outros pedidos, o reconhecimento da rescisão contratual.

Após decisões de primeira e segunda instâncias, o Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro reconheceu de forma definitiva a validade e eficácia da cláusula de arbitragem prevista no contrato, determinando a extinção do processo judicial sem resolução do mérito. Todos os recursos apresentados pela Leader foram rejeitados, tendo sido certificado o trânsito em julgado em julho de 2025.

Dessa forma, a discussão judicial foi encerrada, não havendo, no momento, providências adicionais a serem adotadas pelo Fundo nesse processo.

(ii) Execução ajuizada pelo Fundo: O Fundo ajuizou execução para cobrança do saldo devedor remanescente do contrato de locação de Nova Iguaçu. A Leader apresentou Embargos à Execução e requereu a suspensão do processo, alegando conexão com a ação ordinária e a submissão dos créditos ao processo de recuperação judicial.

Em razão da convolação da recuperação judicial do Grupo Leader em falência, foi proferida decisão determinando a suspensão da execução, nos termos da legislação aplicável, até o trânsito em julgado da decisão falimentar.

Os Embargos à Execução permanecem pendentes de julgamento, não havendo, por ora, medidas adicionais a serem adotadas pelo Fundo.

(iii) Recuperação Judicial e Falência do Grupo Leader: O Fundo figura como credor quirografário no valor de R$ 783.108,63, referente a despesas com obras de adequação dos imóveis. O plano de recuperação judicial do Grupo Leader havia sido aprovado e homologado, porém decisões posteriores do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro — mantidas pelo Superior Tribunal de Justiça — reconheceram a abusividade das condições de pagamento previstas, determinando a apresentação de novo plano.

Em abril de 2025, diante da constatação de agravamento da situação econômico-financeira do Grupo Leader, a recuperação judicial foi convolada em falência. Contra essa decisão, foi interposto recurso, tendo o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro concedido, em novembro de 2025, suspensão provisória dos efeitos da falência pelo prazo de 45 dias, condicionada à realização de depósito elisivo pelo Grupo Leader.

O tema segue em acompanhamento, sem impactos operacionais imediatos adicionais ao Fundo até o momento.

Nota Importante

Os rendimentos distribuídos ao Cotista pessoa física serão isentos de imposto de renda na fonte e na declaração de ajuste anual, desde que sejam cumpridas, cumulativamente, as seguintes condições: (i) a Classe possua, no mínimo, 100 (cem) Cotistas; (ii) o Cotista pessoa física não seja titular das Cotas que representem 10% (dez por cento) ou mais da totalidade das Cotas emitidas ou cujas Cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento superior a 10% (dez por cento) do total de rendimentos auferidos pela Classe; (iii) o conjunto de Cotistas pessoas físicas ligadas não seja titular de Cotas que representem 30% (trinta por cento) ou mais da totalidade das Cotas emitidas ou cujas Cotas lhes derem direito ao recebimento de rendimentos superior a 30% (trinta por cento) do total de rendimentos auferidos pela Classe; e (iv) as Cotas sejam admitidas à negociação exclusivamente em bolsas de valores ou no mercado de balcão organizado.

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Informações Importantes

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