Relatório Gerencial FISC11 de junho de 2026
Relatório Gerencial do SC 401 (FISC11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a junho de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 03/09/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do FISC11 fechou a R$ 66,00, com P/VP de 0,59 (valor patrimonial de R$ 111,20 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,71 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 9,00% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 189 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 12.804.013/0001-00
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/06/2026
- Data de entrega
- 03/09/2026 09:43
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 FISC11
relatório gerencial junho/2026
BR|CAPITAL
distribuidora de títulos e valores mobiliários
SC 401
INFORMAÇÕES GERAIS Dados de 30 de junho de 2026
Código de negociação B3: FISC11
Administrador: BR Capital DTVM S.A.
Escriturador: BR Capital DTVM S.A.
Consultor Imobiliário Unitas Real Estate Ltda.
Taxa de administração: 3,6% da receita operacional bruta (mín. R$ 42.088,38 atualizado conforme previsto no regulamento)
Foco de atuação: Shoppings e Lajes Corporativas
O Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 (FISC11) é proprietário de lojas e conjuntos de escritórios destinados à locação do Square SC, empreendimento multiuso localizado em Florianópolis/SC, e do Mall W Tower, shopping localizado em Caxias do Sul/RS.
O Fundo possui 29 lojas e 2.770 m² de escritórios corporativos do Square SC, além de ser proprietário de 82,4% do estacionamento rotativo. Possui ainda 19 lojas do Mall W Tower e 100% do estacionamento rotativo do Mall.
Patrimônio líquido: R$ 188.993.487,95
Valor Patrimonial da cota: R$ 111,17
Valor de mercado da cota: R$ 67,00
Rendimento por cota no mês (distribuído): R$ 0,60
ABL: 22.510,20m²
Disponibilidades: 1.708.577,53 inclui aplicações e conta movimento
Destaques e Comentários
Dividendos
No dia 14 de julho de 2026, foi realizada a distribuição de dividendos no valor de R$ 0,60 por cota, correspondente às receitas recebidas, às despesas incorridas e à reserva constituída em junho de 2026. Houve decréscimo de R$ 0,02 em comparação ao valor distribuído no mês anterior, o que corresponde a 3,23%.
Receitas
A receita total de locação apresentou redução de 3,42% em comparação ao mês anterior, o que representa aproximadamente R$ 41,6 mil. Essa variação decorreu dos seguintes fatores, indicados com os sinais (+) e (-):
▪ (+) Receita de reajustes aplicados nas lojas 04 e 29A do Square SC, e nas lojas 04, 11 e 15/16 do W Tower;
▪ (+) Fim da carência contratual, com receita proporcional ao período, da loja 11 do Square SC;
▪ (+) Pagamento de acordo contratual somado à locação mensal da loja 21 do Square SC;
▪ (+) Pagamento de acordo da loja 29B do Square SC;
▪ (-) Receita de aluguel variável da loja 26 do Square SC;
▪ (-) Normalização da receita das lojas 18 e 19 do W Tower; no mês anterior houve receita de vencimentos retroativos;
▪ (-) Redução da receita das lojas 21 e 22 do W Tower; no mês anterior houve recebimento cumulativo de valores retroativos;
(-) Receita de aluguel variável do estacionamento do Square SC e do W Tower. A receita do estacionamento do Square SC apresentou redução de aproximadamente R$ 42 mil, o que representa em torno de 20%, e o estacionamento do W Tower apresentou redução de R$ 2,7 mil, o que representa em torno de 21,6%.
Despesas
O valor total das despesas apresentou redução de 10% em relação ao mês anterior. Essa variação ocorreu principalmente devido à redução de despesas de IPTU e energia elétrica, bem como de taxas dos órgãos reguladores.
Contratos de locação
Em junho foram aplicados reajustes contratuais nas lojas do Square SC: 2, 8, 28 e 28C. Não houve reajuste nos contratos do W Tower.
Indicadores Operacionais
Taxa de ocupação do fundo no mês A vacância das lojas do Square SC corresponde ao mezanino da loja 18B.
Vencimento de contrato de locação (% do aluguel base)
Indicadores Operacionais
Distribuição do índice de correção de contratos de locação no portfólio do fundo (% do aluguel base | lojas e conjuntos)
Distribuição de locatários dos shoppings por segmento (% do aluguel base | lojas)
Indicadores Operacionais
Receita de locação recebida por metro quadrado de ABL (R$/m², últimos 6 meses)
A receita devida se baseia no valor devido no mês de competência da ocupação, considerando carências, descontos contratuais e variação dos aluguéis percentuais. A receita contratada considera o valor integral previsto no contrato, sem descontos.
Square SC - lojas+escritórios receita devidaMall W Tower receita devida Square SC - lojas+escritórios receita contratada Mall W Tower receita contratada Exponencial (Square SC - lojas+escritórios receita devida)
Rendimento por cota e sobre valor patrimonial da cota (em R$, últimos 12 meses)
De outubro/25 a dezembro/25, além da distribuição de dividendos, houve amortização de cotas, no valor de R$ 0,38, R$ 0,30, e R$ 0,31 por cota, respectivamente.
O gráfico indica a rentabilidade considerando o valor do dividendo distribuído no mês.
Indicadores Operacionais
Variações nas receitas de locação no mês
| Va ri a çõe s na re ce i ta de l oca çã o S q u a re S C | Vari ação Justifi cativa |
|---|---|
| Loj a 02 | ↑ 4 . 437 Reaj uste contratual |
| Loj a 1 1 | ↑ 2 . 500 F i m da carênc i a, val or proporc ional ao período |
| Loj a 2 1 | ↑ 1 . 206 Locação m ens al som ada à parcel a de acordo |
| Loj a 26 | ↓ ( 1 . 1 37) Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Loj a 29 A | ↑ 1 9 1 Reaj uste contratual proporc ional ao período |
| Loj a 29 B | ↑ 1 3 . 449 Parcel a 1 /3 - acordo contratual |
| Estac ionam ento | ↓ (42 . 2 1 6) Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| W Towe r | |
| Loj a 4 | ↑ 3 1 Reaj uste contratual proporc ional ao período |
| Loj a 1 1 | ↑ 92 Reaj uste contratual |
| Loj a 1 5/ 1 6 | ↑ 59 Reaj uste contratual |
| Loj a 1 8/ 1 9 | ↓ (7 . 99 1 ) Norm al ização da receita; no m ês anterior houve receita referente a venc i m entos retroativos |
| Loj a 2 1 /22 | ↓ (9 . 5 1 9) Red ução da receita; no m ês anterior houve recebi m ento c u m u l ativo de val ores retroativos |
| Estac ionam ento | ↓ (2 . 757) Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Di stratos, a cordos e de scontos | |
| Des contos | acordos | ↓ - |
| TOTAL | ↓ (4 1 . 655) |
Demonstração de Resultados
A conta “outros serviços de terceiros” está composta pelos seguintes valores: R$ 16.994,79 (serviços administrativos) e R$ 750,00 (relatórios gerenciais).
| jan/26 | fev/26 | mar/26 | abr/26 | mai/26 | jun/26 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rece ita Ope raciona l | 1 . 1 63.683 | 1 . 1 59.295 | 1 .225.930 | 1 . 1 34.363 | 1 .242.081 | 1 . 1 98.092 |
| Rece itas de locação | 1 . 1 43. 320 | 1 . 1 45. 524 | 1 . 234. 1 03 | 1 . 1 1 3. 848 | 1 . 2 1 6.499 | 1 . 1 74. 845 |
| Square SC - Lojas | 722. 004 | 686. 002 | 793. 1 36 | 683. 868 | 731 . 083 | 751 . 729 |
| Square SC - Escritórios | 1 20. 987 | 1 1 7. 999 | 1 1 9. 91 3 | 1 23. 828 | 1 23. 828 | 1 23. 828 |
| Mall W Tower | 1 25. 958 | 1 1 6. 770 | 1 31 . 397 | 1 22. 872 | 1 39. 096 | 1 2 1 . 768 |
| Estacionamento - Square SC | 1 59. 805 | 2 1 1 . 276 | 1 76. 982 | 1 59. 670 | 206. 646 | 1 63. 624 |
| Estacionamento Square SC | Storage | 4. 1 25 | 4. 1 25 | 5. 506 | 4. 989 | 3. 065 | 3. 872 |
| Estacionamento - Wtower | 1 0.440 | 9. 353 | 7. 1 70 | 1 8. 620 | 1 2. 781 | 1 0. 024 |
| Acordos e descontos | - | - | - | - | - | - |
| Rece itas de ve ndas | - | - | (42. 997) | - | - | - |
| Receita de venda de imóveis (lucro) | - | - | (42. 997) | - | - | - |
| Receita de venda de imóveis (custo) | - | - | - | - | - | - |
| Outras rece itas | 20. 364 | 1 3. 770 | 34. 824 | 20. 51 5 | 25. 581 | 23. 246 |
| Receitas financeiras | 20. 51 6 | 1 6. 036 | 1 9. 397 | 1 8. 1 71 | 1 8. 643 | 1 8. 866 |
| Juros/M ultas sobre aluguéis | 4. 064 | 1 . 784 | 1 8. 877 | 5. 996 | 1 4. 041 | 6. 372 |
| IRF sobre receitas financeiras | (4. 2 1 6) | (4. 050) | (3.450) | (3. 652) | (7. 1 03) | (1 . 991 ) |
| Outras receitas | - | - | - | - | - | - |
| Compensação do fluxo de caixa acumulado | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Despesas | (211.685) | (202.310) | (174.981) | (213.341) | (192.433) | (173.184) |
| Despesas operacionais | (149.047) | (147.296) | (118.425) | (150.841) | (135.144) | (114.570) |
| Despesas condominiais e reembolsos | (46.469) | (42.348) | (41.232) | (37.655) | (34.022) | (33.314) |
| Despesas com IPTU e taxas municipais e reembolsos | (17.937) | 2.065 | (5.808) | (12.951) | (3.195) | (1.346) |
| Quitação de Recebíveis | ||||||
| Despesas com energia elétrica e reembolsos | (816) | (14.694) | 17.907 | (13.287) | 7.072 | 9.602 |
| Contas gerais | (1) | (35) | (306) | (1.074) | (337) | (309) |
| Taxas CVM, BOVESPA, CBLC | (4.478) | (4.478) | (22.601) | (5.214) | ||
| Despesas jurídicas e honorários advocatícios | (5.350) | (5.350) | (5.350) | (5.350) | (5.350) | (5.350) |
| Plantão de vendas | ||||||
| Auditoria | (3.063) | (3.063) | (1.900) | |||
| Taxa de administração de aluguéis (RDD) | (57.369) | (57.546) | (62.828) | (55.990) | (61.527) | (58.995) |
| Manutenção e obras de melhoria | ||||||
| Outros serviços de terceiros | (18.042) | (15.826) | (16.330) | (20.056) | (15.183) | (17.745) |
| Corretagens sobre locação e vendas | ||||||
| Laudo de avaliação | (10.500) | |||||
| Despesas financeiras | ||||||
| Despesas administrativas | (62.638) | (55.014) | (56.556) | (62.499) | (57.289) | (58.614) |
| Taxa de administração (BR|Capital) Taxa de escrituração | (18.244) | (18.244) | (11.775) | (13.107) | (11.985) | (12.355) |
| Contabilidade | (6.904) | (6.876) | (6.905) | (8.095) | (6.891) | (6.869) |
| (15.191) | (7.596) | (7.596) | (7.596) | (7.596) | (7.596) | |
| Taxa de consultoria imobiliária (Unitas) | (22.298) | (22.298) | (30.280) | (33.702) | (30.818) | (31.794) |
| Resultado Operacional Resultado Distribuído por cota no mês | 951.999 0,56 | 956.985 0,56 | 1.050.949 0,62 | 921.023 0,54 | 1.049.647 0,62 | 1.024.908 0,60 |
Indicadores Operacionais Eficácia Financeira
A tabela tem como objetivo comparar as receitas de aluguel recebidas com as receitas de aluguel contratadas e com as receitas potenciais considerando 100% de ocupação.
Os Ativos
| Square SC | Eficácia Fi nancei ra no mês | Eficácia fi nancei ra dos Contratos |
|---|---|---|
| Lojas | 93, 94% | 96, 71% |
| Escritório | 69, 84% | 75,46% |
| Estacionamento Rotativo | 76, 13% | 90, 91% |
| Mall W Tower | ||
| Lojas | 71, 90% | 86,42% |
| Estacionamento Rotativo | 50, 12% | 95,00% |
| Total do Fundo | 84, 71% | 91, 79% |
Como o faturamento dos estacionamentos tem apresentado crescimento, a partir de fevereiro de 2026, foi elevada a expectativa de faturamento futuro do Square SC para R$ 220 mil, e a partir de abril de 2026, foi elevada a expectativa de faturamento do estacionamento do W Tower para R$ 20 mil, para fins da análise acima.
Square SC
▪ Área Bruta Locável de Lojas: 16.515,43 m²
▪ Número de Lojas: 29
▪ Área Bruta Locável de
Escritórios Corporativos: 2.769,80 m²
Os Ativos Mall W Tower
Área Bruta Locável: 3.224,97 m²
▪ Número de Lojas: 19
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O regulamento, as atas de assembleias, os editais de convocação, os relatórios anteriores e demais informações podem ser encontrados na página do fundo no nosso site:
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