Relatório Gerencial FISC11 de maio de 2026
Relatório Gerencial do SC 401 (FISC11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a maio de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 03/09/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do FISC11 fechou a R$ 66,00, com P/VP de 0,59 (valor patrimonial de R$ 111,20 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,71 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 9,00% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 189 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 12.804.013/0001-00
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/05/2026
- Data de entrega
- 03/09/2026 09:42
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 FISC11
relatório gerencial maio/2026
BR|CAPITAL
distribuidora de títulos e valores mobiliários
Fundo Imobiliário SC 401
INFORMAÇÕES GERAIS Dados de 31 de maio de 2026
Código de negociação B3: FISC11
Administrador: BR-Capital DTVM S.A.
Escriturador: BR-Capital DTVM S.A.
Consultor Imobiliário Unitas Real Estate Ltda.
Taxa de administração: 3,6% da receita operacional bruta (mín. R$ 42.088,38 atualizado conforme previsto no regulamento)
Foco de atuação: Shoppings e Lajes Corporativas
O Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 (FISC11) é proprietário de lojas e conjuntos de escritórios destinados à locação do Square SC, empreendimento multiuso localizado em Florianópolis/SC, e do Mall W Tower, shopping localizado em Caxias do Sul/RS.
O fundo possui 29 lojas e 2.770 m² de escritórios corporativos do Square SC, além de ser proprietário de 82,4% do estacionamento rotativo. Possui ainda 19 lojas do Mall W Tower e 100% do estacionamento rotativo do Mall.
Patrimônio líquido: R$ 188.957.666,37
Valor Patrimonial da cota: R$ 111,15
Valor de mercado da cota: R$ 61,66
Rendimento por cota no mês (distribuído): R$ 0,62
ABL: 22.510,20m²
Disponibilidades: 1.670.039,65 *inclui aplicações e conta movimento
Destaques e Comentários
Dividendos
No dia 15 de junho de 2026, foi realizada a distribuição de dividendos no valor de R$ 0,62 por cota, correspondente às receitas recebidas, às despesas incorridas e à reserva constituída em maio de 2026. Houve aumento de 14,81% em comparação ao valor distribuído no mês anterior.
Receitas
A receita total de locação apresentou aumento de 9,22% em comparação ao mês anterior, o que representa a aproximadamente R$ 102 mil. Essa variação decorreu dos seguintes fatores, indicados com os sinais (+) e (-):
▪ (+) Renovação contratual da loja 06 do Square SC, com revisão de valor;
▪ (+) Recebimento de valores retroativos de parcela de acordo contratual da loja 21 do Square SC e das lojas 21 e 22 do W Tower;
▪ (+) Receita de aluguel variável da loja 26 e do estacionamento do Square SC;
▪ (+) Normalização de receita da loja 29B do Square SC; no mês anterior houve postergação do pagamento;
(+) Encerramento do desconto contratual da loja 02 do W Tower;
▪ (-) Acordo contratual da loja 03 do W Tower;
▪ (-) Receita de aluguel variável do estacionamento do W Tower.
Em maio não houve descontos contabilizados nos escritórios Square SC e W Tower.
Despesas
O valor total das despesas apresentou redução de 9,8% em relação ao mês anterior. Essa variação ocorreu principalmente devido à redução de despesas de IPTU, reembolsos de energia elétrica e de serviços de terceiros.
Contratos de locação
Em maio, houve renovação contratual, por mais 60 meses, da loja 04 do Square SC. Houve ainda troca de locatário na loja 05B do Square SC, sendo que o novo contrato tem vigência de 60 meses a partir de maio de 2026, mantendo a taxa de ocupação das lojas do empreendimento. Não foram aplicados reajustes em maio.
Indicadores Operacionais
Taxa de ocupação do fundo no mês A vacância das lojas do Square SC corresponde ao mezanino da loja 18B.
Vencimento de contrato de locação (% do aluguel base)
Indicadores Operacionais
Distribuição do índice de correção de contratos de locação no portfólio do fundo (% do aluguel base | lojas e conjuntos)
Distribuição de locatários dos shoppings por segmento (% do aluguel base | lojas)
Indicadores Operacionais
Receita de locação recebida por metro quadrado de ABL (R$/m², últimos 6 meses)
Em dezembro de 2025, a receita devida do W Tower superou a receita contratada porque foram recebidos valores retroativos e valores decorrentes de um acordo de distrato. A variação da receita devida do Square SC decorre da redução do movimento causado pelos feriados do final do ano e da postergação do recebimento de algumas locações.
Em março e abril de 2026, houve recebimento de locações retroativas e adiantamentos, que impactou a a receita devida do Square SC..
A receita devida se baseia no valor devido no mês competência da ocupação, considerando carências, descontos contratuais e variação dos aluguéis percentuais. Receita contratada considera o valor integral previsto no contrato, sem descontos.
Rendimento por cota e sobre valor patrimonial da cota (em R$, últimos 12 meses)
De outubro/25 a dezembro/25, além da distribuição de dividendos, houve amortização de cotas, no valor de R$ 0,38, R$ 0,30, e R$ 0,31 por cota, respectivamente.
O gráfico indica a rentabilidade considerando o valor do dividendo distribuído no mês.
Indicadores Operacionais
Variações nas receitas de locação no mês
| Va ri a çõe s na re ce i ta de l oca çã o S q u a re S C | Vari ação | Justifi cativa | |
|---|---|---|---|
| Loj a 6 | ↑ | 1 . 042 | Renovação contratual com revis ão de val or |
| Loj a 2 1 | ↑ | 3 . 995 | Receitas retroativas de acordo |
| Loj a 26 | ↑ | 1 . 830 | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Loj a 29 B | ↑ | 40 . 348 | Norm al ização de receita; no m ês anteri or houve postergação do pagam ento |
| E stac i onam ento | ↑ | 45 . 052 | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| W Towe r | |||
| Loj a 2 B | ↑ | 1 . 996 | F i m do des conto contratual |
| Loj a 3 | ↓ | (4 . 8 1 0) | Ac rodo contratual |
| LOJA 2 1 /22 | ↑ | 1 9 . 038 | Receita retroativa | acordo |
| E stac i onam ento | ↓ | (5 . 839) | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Di stratos, a cordos e de sco ntos | |||
| Des contos | acordos | ↓ | - | |
| TOTAL | ↑ | 1 02 . 652 |
A conta “outros serviços de terceiros” está composta pelos seguintes valores: R$ 14.433,45 (serviços administrativos) e R$ 750,00 (relatórios gerenciais).
| dez/25 | jan/26 | fev/26 | mar/26 | abr/26 | mai/26 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rece ita Ope raciona l | 1 . 1 60.663 | 1 . 1 63.683 | 1 . 1 59.295 | 1 .225.930 | 1 . 1 34.363 | 1 .242.081 |
| Rece itas de locação | 1 . 1 34. 533 | 1 . 1 43. 320 | 1 . 1 45. 524 | 1 . 234. 1 03 | 1 . 1 1 3. 848 | 1 . 2 1 6.499 |
| Square SC - Lojas | 697. 907 | 722. 004 | 686. 002 | 793. 1 36 | 683. 868 | 731 . 083 |
| Square SC - Escritórios | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 1 7. 999 | 1 1 9. 91 3 | 1 23. 828 | 1 23. 828 |
| Mall W Tower | 1 42. 296 | 1 25. 958 | 1 1 6. 770 | 1 31 . 397 | 1 22. 872 | 1 39. 096 |
| Estacionamento - Square SC | 1 56. 357 | 1 59. 805 | 2 1 1 . 276 | 1 76. 982 | 1 59. 670 | 206. 646 |
| Estacionamento Square SC | Storage | 3. 895 | 4. 1 25 | 4. 1 25 | 5. 506 | 4. 989 | 3. 065 |
| Estacionamento - Wtower | 1 3. 091 | 1 0.440 | 9. 353 | 7. 1 70 | 1 8. 620 | 1 2. 781 |
| Acordos e descontos | - | - | - | - | - | - |
| Rece itas de ve ndas | - | - | - | (42. 997) | - | - |
| Receita de venda de imóveis (lucro) | - | - | - | (42. 997) | - | - |
| Receita de venda de imóveis (custo) | - | - | - | - | - | - |
| Outras rece itas | 26. 1 31 | 20. 364 | 1 3. 770 | 34. 824 | 20. 51 5 | 25. 581 |
| Receitas financeiras | 20. 294 | 20. 51 6 | 1 6. 036 | 1 9. 397 | 1 8. 1 71 | 1 8. 643 |
| Juros/M ultas sobre aluguéis | 8. 1 26 | 4. 064 | 1 . 784 | 1 8. 877 | 5. 996 | 1 4. 041 |
| IRF sobre receitas financeiras | (2. 289) | (4. 2 1 6) | (4. 050) | (3.450) | (3. 652) | (7. 1 03) |
| Outras receitas | - | - | - | - | - | - |
| Despesas | (177.793) | (211.685) | (202.310) | (174.981) | (213.341) | (192.433) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Despesas operacionais | (120.989) | (149.047) | (147.296) | (118.425) | (150.841) | (135.144) |
| Despesas condominiais e reembolsos | (40.619) | (46.469) | (42.348) | (41.232) | (37.655) | (34.022) |
| Despesas com IPTU e taxas municipais e reembolsos | (7.741) | (17.937) | 2.065 | (5.808) | (12.951) | (3.195) |
| Quitação de Recebíveis | ||||||
| Despesas com energia elétrica e reembolsos | 11.117 | (816) | (14.694) | 17.907 | (13.287) | 7.072 |
| Contas gerais | (1.968) | (1) | (35) | (306) | (1.074) | (337) |
| Taxas CVM, BOVESPA, CBLC | (4.478) | (4.478) | (22.601) | |||
| Despesas jurídicas e honorários advocatícios | (5.350) | (5.350) | (5.350) | (5.350) | (5.350) | (5.350) |
| Plantão de vendas | ||||||
| Auditoria | (3.063) | (3.063) | (3.063) | |||
| Taxa de administração de aluguéis (RDD) | (57.133) | (57.369) | (57.546) | (62.828) | (55.990) | (61.527) |
| Manutenção e obras de melhoria | ||||||
| Outros serviços de terceiros | (16.233) | (18.042) | (15.826) | (16.330) | (20.056) | (15.183) |
| Corretagens sobre locação e vendas | ||||||
| Laudo de avaliação | (10.500) | |||||
| Despesas financeiras | ||||||
| Despesas administrativas | (56.804) | (62.638) | (55.014) | (56.556) | (62.499) | (57.289) |
| Taxa de administração (BR|Capital) | (19.027) | (18.244) | (18.244) | (11.775) | (13.107) | (11.985) |
| Taxa de escrituração | (6.925) | (6.904) | (6.876) | (6.905) | (8.095) | (6.891) |
| Contabilidade | (7.596) | (15.191) | (7.596) | (7.596) | (7.596) | (7.596) |
| Taxa de consultoria imobiliária (Unitas) | (23.256) | (22.298) | (22.298) | (30.280) | (33.702) | (30.818) |
| Resultado Operacional | 982.870 | 951.999 | 956.985 | 1.050.949 | 921.023 | 1.049.647 |
| Resultado Distribuído por cota no mês | 0,27 | 0,56 | 0,56 | 0,62 | 0,54 | 0,62 |
Indicadores Operacionais Eficácia Financeira
A tabela tem como objetivo comparar as receitas de aluguel recebidas com as receitas de aluguel contratadas e com as receitas potenciais considerando 100% de ocupação.
Os Ativos
| Square SC | Eficácia Fi nancei ra no mês | Eficácia fi nancei ra dos Contratos |
|---|---|---|
| Lojas | 92, 11% | 96, 68% |
| Escritório | 69, 84% | 75,46% |
| Estacionamento Rotativo | 95, 32% | 90, 91% |
| Mall W Tower | ||
| Lojas | 82, 26% | 86,40% |
| Estacionamento Rotativo | 63, 90% | 95,00% |
| Total do Fundo | 88, 15% | 91, 75% |
Como o faturamento dos estacionamentos têm apresentado crescimento, a partir de fevereiro de 2026, foi elevada a expectativa de faturamento futuro do Square SC para R$ 220mil, e a partir de abril de 2026, foi elevada a expectativa de faturamento do estacionamento do WTower para R$ 20mil, para fins da análise acima.
Square SC
▪ Área Bruta Locável de Lojas: 16.515,43 m²
▪ Número de Lojas: 29
▪ Área Bruta Locável de
▪ Escritórios Corporativos: 2.769,80 m²
Os Ativos Mall W Tower
Área Bruta Locável: 3.224,97 m²
▪ Número de Lojas: 19
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O regulamento, as atas de assembleias, os editais de convocação, os relatórios anteriores e demais informações podem ser encontrados na página do fundo no nosso site:
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