Relatório Gerencial FISC11 de abril de 2026
Relatório Gerencial do SC 401 (FISC11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a abril de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 03/09/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do FISC11 fechou a R$ 66,00, com P/VP de 0,59 (valor patrimonial de R$ 111,20 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,71 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 9,00% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 189 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 12.804.013/0001-00
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/04/2026
- Data de entrega
- 03/09/2026 09:37
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 FISC11
relatório gerencial abril/2026
BR|CAPITAL
distribuidora de títulos e valores mobiliários
Fundo Imobiliário SC 401
INFORMAÇÕES GERAIS Dados de 30 de abril de 2026
Código de negociação B3: FISC11
Administrador: BR-Capital DTVM S.A.
Escriturador: BR-Capital DTVM S.A.
Consultor Imobiliário Unitas Real Estate Ltda.
Taxa de administração: 3,6% da receita operacional bruta (mín. R$ 42.088,38 atualizado conforme previsto no regulamento)
Foco de atuação: Shoppings e Lajes Corporativas
O Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 (FISC11) é proprietário de lojas e conjuntos de escritórios destinados à locação do Square SC, empreendimento multiuso localizado em Florianópolis/SC, e do Mall W Tower, shopping localizado em Caxias do Sul/RS.
O fundo possui 29 lojas e 2.770 m² de escritórios corporativos do Square SC, além de ser proprietário de 82,4% do estacionamento rotativo. Possui ainda 19 lojas do Mall W Tower e 100% do estacionamento rotativo do Mall.
Patrimônio líquido: R$ 188.909.100,84
Valor Patrimonial da cota: R$ 111,12
Valor de mercado da cota: R$ 64,00
Rendimento por cota no mês (distribuído): R$ 0,54
ABL: 22.510,20m²
Disponibilidades: 1.621.066,87 *inclui aplicações e conta movimento
Destaques e Comentários
Dividendos
No dia 15 de maio de 2026, foi realizada a distribuição de dividendos no valor de R$ 0,54 por cota, correspondente às receitas recebidas, às despesas incorridas e à reserva constituída em abril de 2026. Para o referido valor houve decréscimo de 12,9% em comparação ao valor distribuído no mês anterior.
Receitas
A receita total de locação apresentou decréscimo de 9,74% em comparação ao mês anterior, o que representa a aproximadamente R$ 120 mil. Essa variação decorreu dos seguintes fatores, indicados com os sinais (+) e (-):
▪ (-) Normalização de receita das Lojas 1B e 21 do Square SC, e da loja 2B do WTower, no mês anterior houve receitas retroativas;
▪ (-) Redução no balanço da receita da loja 24 que paga aluguel variável;
(-) Postergação de pagamento da loja 29B;
▪ (-) Desconto de carência + energia elétrica na loja 3 do WTower;
▪ (-) Lojas 21 e 22 do Wtower; recebido apenas valor correspondente ao acordo de vencimentos retroativos;
▪ (+) Receita do reajuste contratual da loja 33;
▪ (+) Alteração do desconto contratual dos conjuntos 225 A 236 E 238 JA;
▪ (+) Receitas retroativas das lojas 18 e 19 do WTower;
▪ (+) Em abril não houve descontos contabilizados nos escritórios Square SC e WTower.
Despesas
O valor das despesas operacionais apresentou aumento de 27,3% em relação ao mês anterior. Essa variação ocorreu principalmente devido ao pagamento do IPTU, serviços de terceiros, e porque no mês anterior houve reembolsos de valores retroativos de energia elétrica.
Contratos de locação
Em abril foi efetivada a contratação da nova locação da loja 1A do W Tower, com vencimento de contrato para 2029.
Taxa de ocupação do fundo no mês
Vencimento de contrato de locação (% do aluguel base)
Indicadores Operacionais
Distribuição do índice de correção de contratos de locação no portfólio do fundo (% do aluguel base | lojas e conjuntos)
Distribuição de locatários dos shoppings por segmento (% do aluguel base | lojas)
Indicadores Operacionais
Receita de locação recebida por metro quadrado de ABL (R$/m², últimos 6 meses)
Em dezembro de 2025, a receita devida do W Tower superou a receita contratada porque foram recebidos valores retroativos e valores decorrentes de um acordo de distrato. A variação da receita devida do Square SC decorre da redução do movimento causado pelos feriados do final do ano e da postergação do recebimento de algumas locações.
Em março de 2026, a receita devida do Square SC superou a receita contratada porque houve recebimento de locações retroativas.
A receita devida se baseia no valor devido no mês competência da ocupação, considerando carências, descontos contratuais e variação dos aluguéis percentuais. Receita contratada considera o valor integral previsto no contrato, sem descontos.
Rendimento por cota e sobre valor patrimonial da cota (em R$, últimos 12 meses)
De outubro/25 a dezembro/25, além da distribuição de dividendos, houve amortização de cotas, no valor de R$ 0,38, R$ 0,30, e R$ 0,31 por cota, respectivamente.
O gráfico indica a rentabilidade considerando o valor do dividendo distribuído no mês.
Indicadores Operacionais
Variações nas receitas de locação no mês
| Va ri a çõe s na re ce i ta de l oca çã o S q u a re S C | Vari ação Justifi cativa |
|---|---|
| Loj a 1 B | ↓ ( 1 3 . 284) Norm al ização de receita ; no m ês anterior houve recebi m ento de receitas retroativas |
| Loj a 2 1 | ↓ ( 1 3 . 028) Norm al ização de receita ; no m ês anterior houve recebi m ento de receitas retroativas |
| Loj a 24 | ↓ (2 . 677) Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Loj a 29 B | ↓ (80 . 697) Al ug uel vari ável | postergação de pagam ento do m ês e d iferença de val ores reatroativos recebi dos no m ês pass ado |
| LOJA N ° 33 - S U B S OLO | ↑ 4 1 8 Reaj uste contratual an ual |
| CO NJS 225 A 236 E 238 JA | ↑ 294 Alteração do des conto contratual |
| Estac ionam ento | ↓ ( 1 7 . 828) Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| W Towe r | |
| Loj a 2B | ↓ ( 1 1 . 309) Norm al ização de receita ; no m ês anterior houve recebi m ento de receitas retroativas |
| Loj a 3 | ↓ (3 . 679) Des conto de carênc i a + energ i a el étri ca |
| LOJA 1 8/ 1 9 | ↑ 1 5 . 983 Recebi m ento de val ores retroativos |
| LOJA 2 1 /22 | ↓ (9 . 5 1 9) Postergação de pagam ento |
| Estac ionam ento | ↑ 1 1 . 450 Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Di stratos, a cordos e de scontos | |
| Des contos | acordos | ↑ 3 . 62 1 No m ês anterior houve des conto ; neste m ês não houve |
| TOTAL | ↓ ( 1 20 . 255) |
A conta “outros serviços de terceiros” está composta pelos seguintes valores: R$ 18.206,34 (serviços administrativos); R$ 750,00 (relatórios gerenciais) e 1.100,00 (limpeza da loja 1A1)
| nov/25 | dez/25 | jan/26 | fev/26 | mar/26 | abr/26 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rece ita Ope raciona l | 1 . 1 65. 1 1 4 | 1 . 1 60.663 | 1 . 1 63.683 | 1 . 1 59.295 | 1 .225.930 | 1 . 1 34.363 |
| Rece itas de locação | 1 . 1 52. 074 | 1 . 1 34. 533 | 1 . 1 43. 320 | 1 . 1 45. 524 | 1 . 234. 1 03 | 1 . 1 1 3. 848 |
| Square SC - Lojas | 725. 023 | 697. 907 | 722. 004 | 686. 002 | 793. 1 36 | 683. 868 |
| Square SC - Escritórios | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 1 7. 999 | 1 1 9. 91 3 | 1 23. 828 |
| Mall W Tower | 1 22. 900 | 1 42. 296 | 1 25. 958 | 1 1 6. 770 | 1 31 . 397 | 1 22. 872 |
| Estacionamento - Square SC | 1 74.41 4 | 1 56. 357 | 1 59. 805 | 2 1 1 . 276 | 1 76. 982 | 1 59. 670 |
| Estacionamento Square SC | Storage | 3. 872 | 3. 895 | 4. 1 25 | 4. 1 25 | 5. 506 | 4. 989 |
| Estacionamento - Wtower | 1 3. 820 | 1 3. 091 | 1 0.440 | 9. 353 | 7. 1 70 | 1 8. 620 |
| Acordos e descontos | (8. 941 , 73) | - | - | - | - | - |
| Rece itas de ve ndas | - | - | - | - | (42. 997) | - |
| Receita de venda de imóveis (lucro) | - | - | - | - | (42. 997) | - |
| Receita de venda de imóveis (custo) | - | - | - | - | - | - |
| Outras rece itas | 1 3. 039 | 26. 1 31 | 20. 364 | 1 3. 770 | 34. 824 | 20. 51 5 |
| Receitas financeiras | 1 8. 728 | 20. 294 | 20. 51 6 | 1 6. 036 | 1 9. 397 | 1 8. 1 71 |
| Juros/M ultas sobre aluguéis | 2.497 | 8. 1 26 | 4. 064 | 1 . 784 | 1 8. 877 | 5. 996 |
| IRF sobre receitas financeiras | (8. 1 85) | (2. 289) | (4. 2 1 6) | (4. 050) | (3.450) | (3. 652) |
| Outras receitas | - | - | - | - | - | - |
| Despesas | (200.360) | (177.793) | (211.685) | (202.310) | (174.981) | (213.341) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Despesas operacionais | (142.046) | (120.989) | (149.047) | (147.296) | (118.425) | (150.841) |
| Despesas condominiais e reembolsos | (42.678) | (40.619) | (46.469) | (42.348) | (41.232) | (37.655) |
| Despesas com IPTU e taxas municipais e reembolsos | (5.464) | (7.741) | (17.937) | 2.065 | (5.808) | (12.951) |
| Quitação de Recebíveis | ||||||
| Despesas com energia elétrica e reembolsos | (5.238) | 11.117 | (816) | (14.694) | 17.907 | (13.287) |
| Contas gerais | (8) | (1.968) | (1) | (35) | (306) | (1.074) |
| Taxas CVM, BOVESPA, CBLC | (4.478) | (4.478) | ||||
| Despesas jurídicas e honorários advocatícios | (11.350) | (5.350) | (5.350) | (5.350) | (5.350) | (5.350) |
| Plantão de vendas | ||||||
| Auditoria | (3.063) | (3.063) | (3.063) | (3.063) | ||
| Taxa de administração de aluguéis (RDD) | (58.176) | (57.133) | (57.369) | (57.546) | (62.828) | (55.990) |
| Manutenção e obras de melhoria | ||||||
| Outros serviços de terceiros | (16.070) | (16.233) | (18.042) | (15.826) | (16.330) | (20.056) |
| Corretagens sobre locação e vendas | ||||||
| Laudo de avaliação | (10.500) | |||||
| Despesas financeiras | ||||||
| Despesas administrativas | (58.315) | (56.804) | (62.638) | (55.014) | (56.556) | (62.499) |
| Taxa de administração (BR|Capital) | (19.688) | (19.027) | (18.244) | (18.244) | (11.775) | (13.107) |
| Taxa de escrituração | (6.968) | (6.925) | (6.904) | (6.876) | (6.905) | (8.095) |
| Contabilidade | (7.596) | (7.596) | (15.191) | (7.596) | (7.596) | (7.596) |
| Taxa de consultoria imobiliária (Unitas) | (24.063) | (23.256) | (22.298) | (22.298) | (30.280) | (33.702) |
| Resultado Operacional | 964.753 | 982.870 | 951.999 | 956.985 | 1.050.949 | 921.023 |
| Resultado Distribuído por cota no mês | 0,27 | 0,27 | 0,56 | 0,56 | 0,62 | 0,54 |
Indicadores Operacionais Eficácia Financeira
A tabela tem como objetivo comparar as receitas de aluguel recebidas com as receitas de aluguel contratadas e com as receitas potenciais considerando 100% de ocupação.
| Square SC | Eficácia Fi nancei ra no mês | Eficácia fi nancei ra dos Contratos |
|---|---|---|
| Lojas | 87,06% | 96, 65% |
| Escritório | 69, 84% | 75,46% |
| Estacionamento Rotativo | 74, 85% | 90, 91% |
| Mall W Tower | ||
| Lojas | 72, 90% | 86, 35% |
| Estacionamento Rotativo | 93, 10% | 95,00% |
| Total do Fundo | 81, 22% | 91, 70% |
Os Ativos
Como o faturamento dos estacionamentos têm apresentado crescimento, a partir de fevereiro de 2026, foi elevada a expectativa de faturamento futuro do Square SC para R$ 220 mil, e a partir de abril de 2026 foi elevada a expectativa de faturamento do estacionamento do W Tower para R$ 20 mil, para fins da análise acima.
Square SC
▪ Área Bruta Locável de Lojas: 16.515,43 m²
▪ Número de Lojas: 29
▪ Área Bruta Locável de
▪ Escritórios Corporativos: 2.769,80 m²
Os Ativos Mall W Tower
Área Bruta Locável: 3.224,97 m²
▪ Número de Lojas: 19
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O regulamento, as atas de assembleias, os editais de convocação, os relatórios anteriores e demais informações podem ser encontrados na página do fundo no nosso site:
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