Relatório Gerencial FISC11 de março de 2026
Relatório Gerencial do SC 401 (FISC11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a março de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 26/04/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do FISC11 fechou a R$ 66,00, com P/VP de 0,59 (valor patrimonial de R$ 111,20 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,71 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 9,00% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 189 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 12.804.013/0001-00
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/03/2026
- Data de entrega
- 26/04/2026 19:29
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 FISC11
relatório gerencial março/2026
BR|CAPITAL
distribuidora de títulos e valores mobiliários
Fundo Imobiliário SC 401
INFORMAÇÕES GERAIS Dados de 31 de março de 2026
Código de negociação B3: FISC11
Administrador: BR-Capital DTVM S.A.
Escriturador: BR-Capital DTVM S.A.
Consultor Imobiliário Unitas Real Estate Ltda.
Taxa de administração: 3,6% da receita operacional bruta (mín. R$ 40.542,69 atualizado conforme previsto no regulamento)
Foco de atuação: Shoppings e Lajes Corporativas
O Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 (FISC11) é proprietário de lojas e conjuntos de escritórios destinados à locação do Square SC, empreendimento multiuso localizado em Florianópolis/SC, e do Mall W Tower, shopping localizado em Caxias do Sul/RS.
O fundo possui 29 lojas e 2.770 m² de escritórios corporativos do Square SC, além de ser proprietário de 82,4% do estacionamento rotativo. Possui ainda 19 lojas do Mall W Tower e 100% do estacionamento rotativo do Mall.
Patrimônio líquido: R$ 188.804.811,20
Valor Patrimonial da cota: R$ 111,06
Valor de mercado da cota: R$ 64,50
Rendimento por cota no mês (distribuído): R$ 0,62
ABL: 22.510,20m²
Disponibilidades: 1.753.972,13 *inclui aplicações e conta movimento
Destaques e Comentários
Dividendos
No dia 15 de abril de 2026, foi realizada a distribuição de dividendos no valor de R$ 0,62 por cota, correspondente às receitas recebidas, às despesas incorridas e à reserva constituída em março de 2026. O referido valor foi 10,7% superior ao valor distribuído no mês anterior.
Receitas
A receita total de locação apresentou aumento de 7,73% em comparação ao mês anterior, o que representa a aproximadamente R$ 88,6 mil. Essa variação decorreu dos seguintes fatores, indicados com os sinais (+) e (-):
▪ (+) Recebimento de aluguel retroativo somado ao aluguel do mês, das loja 1B do Square SC e da loja 2B do W Tower;
▪ (+) Aumento no balanço da receita das lojas que pagam aluguel variável;
▪ (+) Reajuste contratual dos cjs 225 a 236 e 238JA;
▪ (-) Redução de 10% na receita do estacionamento do W Tower, que representa R$ 2 mil;
▪ (-) Redução de 15% na receita do estacionamento do Square SC, que corresponde a R$ 33 mil;
▪ (-) Postergação do pagamento da loja 18/19 do W Tower.
Em março foi concluído o acordo com a adquirente da loja 215LB, que se encontrava inadimplente em parte das parcelas. Foi recebido R$ 200.000, gerando um desconto de R$ 42.438,49 em relação ao valor contábil atualizado. Estrategicamente, optou-se por seguir com o acordo a fim de evitar maior extensão de prazo e despesas judiciais com a cobrança.
Despesas
O valor total das despesas apresentou redução de 13,5% em relação ao mês anterior. Essa variação ocorreu principalmente devido ao recebimento de reembolsos referentes ao pagamento de energia elétrica e a não incidência de despesas relativas à auditoria no mês.
Contratos de locação
As tratativas para a nova locação da loja 1A do W Tower estão em fase conclusiva e o contrato deve ter vigência a partir de abril.
Taxa de ocupação do fundo no mês
Vencimento de contrato de locação (% do aluguel base)
Indicadores Operacionais
Distribuição do índice de correção de contratos de locação no portfólio do fundo (% do aluguel base | lojas e conjuntos)
Distribuição de locatários dos shoppings por segmento (% do aluguel base | lojas)
Indicadores Operacionais
Receita de locação recebida por metro quadrado de ABL (R$/m², últimos 6 meses)
Em dezembro de 2025, a receita devida do W Tower superou a receita contratada porque foram recebidos valores retroativos e valores decorrentes de um acordo de distrato. A variação da receita devida do Square SC decorre da redução do movimento causado pelos feriados do final do ano e da postergação do recebimento de algumas locações.
Em março de 2026, a receita devida do Square SC superou a receita contratada porque houve recebimento de locações retroativas.
A receita devida se baseia no valor devido no mês competência da ocupação, considerando carências, descontos contratuais e variação dos aluguéis percentuais. Receita contratada considera o valor integral previsto no contrato, sem descontos.
Rendimento por cota e sobre valor patrimonial da cota (em R$, últimos 12 meses)
De outubro/25 a dezembro/25, além da distribuição de dividendos, houve amortização de cotas, no valor de R$ 0,38, R$ 0,30, e R$ 0,31 por cota, respectivamente.
O gráfico indica a rentabilidade considerando o valor do dividendo distribuído no mês.
Indicadores Operacionais
Variações nas receitas de locação no mês
| Va ri a çõe s na re ce i ta de l oca çã o S q u a re S C | Vari ação Justifi cativa |
|---|---|
| Loj a 1 B | ↑ 1 3 . 284 Recebi m ento de al ug uel retroativo |
| Loj a 2 1 | ↑ 1 3 . 1 32 Recebi m ento de al ug uel retroativo |
| Loj a 28 B | ↑ 2 1 Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Loj a 29 B | ↑ 80 . 697 Recebi m ento de al ug uel retroativo |
| Cj s 225 A 236 E 238 JA | ↑ 1 . 9 1 4 Reaj uste contratual an ual |
| E stac i onam ento | ↓ (32 . 9 1 3) Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| W Towe r | |
| Loj a 2 B | ↑ 22 . 6 1 8 Recebi m ento de al ug uel retroativo |
| Loj a 1 8 - 1 9 | ↓ (7 . 99 1 ) Postergação de pagam ento |
| E stac i onam ento | ↓ (2 . 1 83) Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Di stratos, a cordos e de sco ntos Des contos | acordos TOTAL | ↓↑ 88 . 579 |
A conta “outros serviços de terceiros” está composta pelos seguintes valores: R$ 15.280,32 (serviços administrativos); R$ 750,00 (relatórios gerenciais) e 300 (sistemas e serv. gestão doc. encadernação)
| out/25 | nov/25 | dez/25 | jan/26 | fev/26 | mar/26 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rece ita Ope raciona l | 1 . 1 66.234 | 1 . 1 65. 1 1 4 | 1 . 1 60.663 | 1 . 1 63.683 | 1 . 1 59.295 | 1 .225.930 |
| Rece itas de locação | 1 . 1 44. 692 | 1 . 1 52. 074 | 1 . 1 34. 533 | 1 . 1 43. 320 | 1 . 1 45. 524 | 1 . 234. 1 03 |
| Square SC - Lojas | 734. 055 | 725. 023 | 697. 907 | 722. 004 | 686. 002 | 793. 1 36 |
| Square SC - Escritórios | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 1 7. 999 | 1 1 9. 91 3 |
| Mall W Tower | 1 22. 900 | 1 22. 900 | 1 42. 296 | 1 25. 958 | 1 1 6. 770 | 1 31 . 397 |
| Estacionamento - Square SC | 1 62. 51 2 | 1 74.41 4 | 1 56. 357 | 1 59. 805 | 2 1 1 . 276 | 1 76. 982 |
| Estacionamento Square SC | Storage | 3. 708 | 3. 872 | 3. 895 | 4. 1 25 | 4. 1 25 | 5. 506 |
| Estacionamento - Wtower | 1 2. 1 41 | 1 3. 820 | 1 3. 091 | 1 0.440 | 9. 353 | 7. 1 70 |
| Acordos e descontos | (1 1 . 61 0, 90) | (8. 941 , 73) | - | - | - | - |
| Rece itas de ve ndas | - | - | - | - | - | (42. 997) |
| Receita de venda de imóveis (lucro) | - | - | - | - | - | (42. 997) |
| Receita de venda de imóveis (custo) | - | - | - | - | - | - |
| Outras rece itas | 2 1 . 543 | 1 3. 039 | 26. 1 31 | 20. 364 | 1 3. 770 | 34. 824 |
| Receitas financeiras | 22. 593 | 1 8. 728 | 20. 294 | 20. 51 6 | 1 6. 036 | 1 9. 397 |
| Juros/M ultas sobre aluguéis | 3. 1 39 | 2.497 | 8. 1 26 | 4. 064 | 1 . 784 | 1 8. 877 |
| IRF sobre receitas financeiras | (4. 1 89) | (8. 1 85) | (2. 289) | (4. 2 1 6) | (4. 050) | (3.450) |
| Outras receitas | - | - | - | - | - | - |
| Compensação do fluxo de caixa acumulado | - | - | - | - | - | - |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Despesas | (842.754) | (200.360) | (1 77.793) | (21 1 .685) | (202.31 0) | (1 74.981 ) |
| Despesas ope raciona is | (786. 1 71 ) | (1 42. 046) | (1 20. 989) | (1 49. 047) | (1 47. 296) | (1 1 8.425) |
| Despesas condominiais e reembolsos | (39. 296) | (42. 678) | (40. 61 9) | (46.469) | (42. 348) | (41 . 232) |
| Despesas com IPTU e taxas municipais e reembolsos | (647. 230) | (5.464) | (7. 741 ) | (1 7. 937) | 2. 065 | (5. 808) |
| Quitação de Recebíveis | - | - | - | - | - | - |
| Despesas com energia elétrica e reembolsos | (6. 394) | (5. 238) | 1 1 . 1 1 7 | (81 6) | (1 4. 694) | 1 7. 907 |
| Contas gerais | (432) | (8) | (1 . 968) | (1 ) | (35) | (306) |
| Taxas CVM , BOVES PA, CB LC | - | - | - | - | - | (4.478) |
| Despesas jurídicas e honorários advocatícios | (6. 268) | (1 1 . 350) | (5. 350) | (5. 350) | (5. 350) | (5. 350) |
| Plantão de vendas | - | - | - | - | - | - |
| Auditoria | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | - |
| Taxa de administração de aluguéis (RDD) | (57. 972) | (58. 1 76) | (57. 1 33) | (57. 369) | (57. 546) | (62. 828) |
| Manutenção e obras de mel horia | - | - | - | - | - | - |
| Outros serviços de terceiros | (2 1 . 01 6) | (1 6. 070) | (1 6. 233) | (1 8. 042) | (1 5. 826) | (1 6. 330) |
| Corretagens sobre locação e vendas | - | - | - | - | - | - |
| Laudo de aval iação | (4. 500) | - | - | - | (1 0. 500) | - |
| Despesas financeiras | - | - | - | - | - | - |
| Despesas adm i nistrativas | (56. 583) | (58. 31 5) | (56. 804) | (62. 638) | (55. 01 4) | (56. 556) |
| Taxa de administração (B R|Capital) | (1 9. 1 01 ) | (1 9. 688) | (1 9. 027) | (1 8. 244) | (1 8. 244) | (1 1 . 775) |
| Taxa de escrituração | (6. 91 3) | (6. 968) | (6. 925) | (6. 904) | (6. 876) | (6. 905) |
| Contabil idade | (7. 222) | (7. 596) | (7. 596) | (1 5. 1 91 ) | (7. 596) | (7. 596) |
| Taxa de consultoria imobil iária (Unitas) | (23. 346) | (24. 063) | (23. 256) | (22. 298) | (22. 298) | (30. 280) |
| Resu ltado Ope raciona l | 323.481 | 964.753 | 982.870 | 951 .999 | 956.985 | 1 .050.949 |
| Resu ltado Distri buído por cota no mês | 0,27 | 0,27 | 0,27 | 0, 56 | 0, 56 | 0,62 |
Indicadores Operacionais Eficácia Financeira
A tabela tem como objetivo comparar as receitas de aluguel recebidas com as receitas de aluguel contratadas e com as receitas potenciais considerando 100% de ocupação.
A receita do estacionamento do W Tower tem apresentado crescimento. Portanto, para fins do cálculo da eficiência, elevou-se a expectativa de receita potencial para R$ 15.000.
Os Ativos
| Square SC | Eficácia Fi nancei ra no mês | Eficácia fi nancei ra dos Contratos |
|---|---|---|
| Lojas | 101, 16% | 96, 64% |
| Escritório | 67, 63% | 75,46% |
| Estacionamento Rotativo | 80,45% | 90, 91% |
| Mall W Tower | ||
| Lojas | 86, 14% | 84, 92% |
| Estacionamento Rotativo | 36, 71% | 90,00% |
| Total do Fundo | 92, 37% | 91, 52% |
Como o faturamento do estacionamento do Square SC tem apresentado crescimento, a partir de fevereiro de 2026, foi elevada a expectativa de faturamento futuro para R$ 220 mil, para fins da análise acima. Em março de 2026, a eficácia financeira superou 100% porque houve recebimento de valores retroativos referentes à locação.
Square SC
▪ Área Bruta Locável de Lojas: 16.515,43 m²
Número de Lojas: 29
▪ Área Bruta Locável de
Escritórios Corporativos: 2.769,80 m²
Os Ativos Mall W Tower
Área Bruta Locável: 3.224,97 m²
▪ Número de Lojas: 19
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O regulamento, as atas de assembleias, os editais de convocação, os relatórios anteriores e demais informações podem ser encontrados na página do fundo no nosso site:
https://www.unitas.com.br/site/conteudo/pagina/1,251+FII-SC-401.html
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