Relatório Gerencial FISC11 de fevereiro de 2026
Relatório Gerencial do SC 401 (FISC11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a fevereiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 26/04/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do FISC11 fechou a R$ 66,00, com P/VP de 0,59 (valor patrimonial de R$ 111,20 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,71 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 9,00% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 189 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 12.804.013/0001-00
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 28/02/2026
- Data de entrega
- 26/04/2026 19:26
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 FISC11
relatório gerencial fevereiro/2026
BR|CAPITAL
distribuidora de títulos e valores mobiliários
Fundo Imobiliário SC 401
INFORMAÇÕES GERAIS Dados de 28 de fevereiro de 2026
Código de negociação B3: FISC11
Administrador: BR-Capital DTVM S.A.
Escriturador: BR-Capital DTVM S.A.
Consultor Imobiliário Unitas Real Estate Ltda.
Taxa de administração: 3,6% da receita operacional bruta (mín. R$ 40.542,69 atualizado conforme previsto no regulamento)
Foco de atuação: Shoppings e Lajes Corporativas
O Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 (FISC11) é proprietário de lojas e conjuntos de escritórios destinados à locação do Square SC, empreendimento multiuso localizado em Florianópolis/SC, e do Mall W Tower, shopping localizado em Caxias do Sul/RS.
O fundo possui 29 lojas e 2.770 m² de escritórios corporativos do Square SC, além de ser proprietário de 82,4% do estacionamento rotativo. Possui ainda 19 lojas do Mall W Tower e 100% do estacionamento rotativo do Mall.
Patrimônio líquido: R$ 188.888.214,31
Valor Patrimonial da cota: R$ 111,11
Valor de mercado da cota: R$ 62,00
Rendimento por cota no mês (distribuído): R$ 0,56
ABL: 22.510,20m²
Disponibilidades: 1.511.961,00 inclui aplicações e conta movimento
Destaques e Comentários
Dividendos
No dia 13 de março de 2026, foi realizada a distribuição de dividendos no valor de R$ 0,56 por cota, correspondente às receitas recebidas, às despesas incorridas e à reserva constituída em fevereiro de 2026, mantendo o mesmo valor distribuído no mês anterior. ao mezanino 18B.
Receitas
A receita total de locação manteve-se no mesmo patamar do mês anterior, com um sutil aumento de 0,19%, o que representa R$ 2,2 mil. Essa variação decorreu dos seguintes fatores, indicados com os sinais (+) e (-):
▪ (+) Aumento no balanço da receita das lojas que pagam aluguel variável;
▪ (+) Reajuste contratual dos Cjs. 347 e 348 JB;
▪ (+) Aumento de 31% na receita do estacionamento do Square SC, que corresponde a R$ 51 mil;
▪ (+) Retomada do valor contratual base da loja 18-19 do W Tower, com o encerramento do desconto;
▪ (-) Redução de 10% na receita do estacionamento do W Tower, o que representa R$ 1 mil;
▪ (-) Postergação do pagamento da loja 29B do Square SC.
Despesas
O valor total das despesas apresentou redução de 4,4% em relação ao mês anterior. Essa variação ocorreu principalmente devido ao recebimento de reembolsos referentes ao pagamento de taxas de IPTU.
Contratos de locação
A área que compunha a loja 1A - 1B do W Tower foi distribuída em Loja 1A1 e 1B1. A loja 1B1 tem novo contrato de locação com vigência a partir de fevereiro, e será ocupada pela empresa que vinha ocupando a loja 03. A loja 03 tem novo contrato de locação com vigência a partir de março. E há tratativas para locação da loja 1A1 a partir de abril. Nesse contexto, a expectativa é de que as lojas do W Tower alcancem 100% de ocupação até abril.
Houve negociação com o ocupante da loja 18A (térreo) do Square SC, para que assuma os custos condominiais do espaço do mezanino (18B), a partir de abril de 2026, ainda que não esteja fazendo uso do mezanino. E, a partir de janeiro de 2027, assumirá também a despesa de IPTU do mezanino. As demais lojas estão ocupadas e a vacância indicada corresponde apenas ao mezanino 18B.
Indicadores Operacionais
Taxa de ocupação do fundo no mês
Na subdivisão da loja 1 do Square SC, parte da área foi destinada a circulações. Essas áreas estavam computadas no cálculo da vacância até janeiro/26. A partir de fevereiro, foram somadas aos espaços locados.
Vencimento de contrato de locação (% do aluguel base)
Indicadores Operacionais
Distribuição do índice de correção de contratos de locação no portfólio do fundo (% do aluguel base | lojas e conjuntos)
Distribuição de locatários dos shoppings por segmento (% do aluguel base | lojas)
Indicadores Operacionais
Receita de locação recebida por metro quadrado de ABL (R$/m², últimos 6 meses)
Em dezembro de 2025, a receita devida do W Tower superou a receita contratada porque foram recebidos valores retroativos e valores decorrentes de um acordo de distrato. A variação da receita devida do Square SC decorre da redução do movimento causado pelos feriados do final do ano e da postergação do recebimento de algumas locações.
A receita devida se baseia no valor devido no mês competência da ocupação, considerando carências, descontos contratuais e variação dos aluguéis percentuais. Receita contratada considera o valor integral previsto no contrato, sem descontos.
Rendimento por cota e sobre valor patrimonial da cota (em R$, últimos 12 meses)
De outubro/25 a dezembro/25, além da distribuição de dividendos, houve amortização de cotas, no valor de R$ 0,38, R$ 0,30, e R$ 0,31 por cota, respectivamente.
O gráfico indica a rentabilidade considerando o valor do dividendo distribuído no mês.
Indicadores Operacionais
Variações nas receitas de locação no mês
| Va ri a çõe s na re ce i ta de l oca çã o S q u a re S C | Vari ação | Justifi cativa | |
|---|---|---|---|
| Loj a 24 | ↑ | 4 . 07 1 | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Loj a 28 B | ↑ | 275 | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Loj a 29 B | ↓ | (40 . 348) | Postergação de Pagam ento |
| Cjs 347 E 348 J B | ↑ | 633 | Reaj uste contratual an ual |
| Estac ionam ento | ↑ | 5 1 . 470 | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| W Towe r | |||
| Loj a 2B | ↓ | ( 1 1 . 76 1 ) | Postergação de Pagam ento |
| Loj a 1 8 - 1 9 | ↑ | 2 . 573 | E ncerram ento do período de des conto |
| Estac ionam ento | ↓ | ( 1 . 087) | Al ug uel vari ável |
| Di stratos, a cordos e de scontos | |||
| Des contos | acordos | ↓ | (3 . 622) | |
| TOTAL | ↑ | 2 . 204 |
A conta “outros serviços de terceiros” está composta pelos seguintes valores: R$ 15.075,74 (serviços administrativos); R$ 750,00 (relatórios gerenciais)
| set/25 | out/25 | nov/25 | dez/25 | jan/26 | fev/26 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rece ita Ope raciona l | 1 .268.624 | 1 . 1 66.234 | 1 . 1 65. 1 1 4 | 1 . 1 60.663 | 1 . 1 63.683 | 1 . 1 59.295 |
| Rece itas de locação | 1 . 240.491 | 1 . 1 44. 692 | 1 . 1 52. 074 | 1 . 1 34. 533 | 1 . 1 43. 320 | 1 . 1 45. 524 |
| Square SC - Lojas | 775.479 | 734. 055 | 725. 023 | 697. 907 | 722. 004 | 686. 002 |
| Square SC - Escritórios | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 1 7. 999 |
| Mall W Tower | 1 60. 995 | 1 22. 900 | 1 22. 900 | 1 42. 296 | 1 25. 958 | 1 1 6. 770 |
| Estacionamento - Square SC | 1 73. 201 | 1 62. 51 2 | 1 74.41 4 | 1 56. 357 | 1 59. 805 | 2 1 1 . 276 |
| Estacionamento Square SC | Storage | 4. 847 | 3. 708 | 3. 872 | 3. 895 | 4. 1 25 | 4. 1 25 |
| Estacionamento - Wtower | 1 2. 273 | 1 2. 1 41 | 1 3. 820 | 1 3. 091 | 1 0.440 | 9. 353 |
| Acordos e descontos | (7. 289, 83) | (1 1 . 61 0, 90) | (8. 941 , 73) | - | - | - |
| Rece itas de ve ndas | - | - | - | - | - | - |
| Receita de venda de imóveis (lucro) | - | - | - | - | - | - |
| Receita de venda de imóveis (custo) | - | - | - | - | - | - |
| Outras rece itas | 28. 1 33 | 2 1 . 543 | 1 3. 039 | 26. 1 31 | 20. 364 | 1 3. 770 |
| Receitas financeiras | 2 1 . 272 | 22. 593 | 1 8. 728 | 20. 294 | 20. 51 6 | 1 6. 036 |
| Juros/M ultas sobre aluguéis | 1 0. 607 | 3. 1 39 | 2.497 | 8. 1 26 | 4. 064 | 1 . 784 |
| IRF sobre receitas financeiras | (3. 746) | (4. 1 89) | (8. 1 85) | (2. 289) | (4. 2 1 6) | (4. 050) |
| Outras receitas | - | - | - | - | - | - |
| ompensaç o o uxo e ca xa acumu a o | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Despesas | (1 89.721 ) | (842.754) | (200.360) | (1 77.793) | (21 1 .685) | (202.31 0) |
| Despesas ope raciona is | (1 34. 635) | (786. 1 71 ) | (1 42. 046) | (1 20. 989) | (1 49. 047) | (1 47. 296) |
| Despesas condominiais e reembolsos | (42. 078) | (39. 296) | (42. 678) | (40. 61 9) | (46.469) | (42. 348) |
| Despesas com IPTU e taxas municipais e reembolsos | (544) | (647. 230) | (5.464) | (7. 741 ) | (1 7. 937) | 2. 065 |
| Quitação de Recebíveis | - | - | - | - | - | - |
| Despesas com energia elétrica e reembolsos | (799) | (6. 394) | (5. 238) | 1 1 . 1 1 7 | (81 6) | (1 4. 694) |
| Contas gerais | - | (432) | (8) | (1 . 968) | (1 ) | (35) |
| Taxas CVM , BOVES PA, CB LC | - | - | - | - | - | - |
| Despesas jurídicas e honorários advocatícios | (7. 933) | (6. 268) | (1 1 . 350) | (5. 350) | (5. 350) | (5. 350) |
| Plantão de vendas | - | - | - | - | - | - |
| Auditoria | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) |
| Taxa de administração de aluguéis (RDD) | (62. 91 9) | (57. 972) | (58. 1 76) | (57. 1 33) | (57. 369) | (57. 546) |
| Manutenção e obras de mel horia | - | - | - | - | - | - |
| Outros serviços de terceiros | (1 7. 298) | (2 1 . 01 6) | (1 6. 070) | (1 6. 233) | (1 8. 042) | (1 5. 826) |
| Corretagens sobre locação e vendas | - | - | - | - | - | - |
| Laudo de aval iação | - | (4. 500) | - | - | - | (1 0. 500) |
| Despesas financeiras | - | - | - | - | - | - |
| Despesas adm i nistrativas | (55. 086) | (56. 583) | (58. 31 5) | (56. 804) | (62. 638) | (55. 01 4) |
| Taxa de administração (B R|Capital) | (1 8.443) | (1 9. 1 01 ) | (1 9. 688) | (1 9. 027) | (1 8. 244) | (1 8. 244) |
| Taxa de escrituração | (6. 880) | (6. 91 3) | (6. 968) | (6. 925) | (6. 904) | (6. 876) |
| Contabil idade | (7. 222) | (7. 222) | (7. 596) | (7. 596) | (1 5. 1 91 ) | (7. 596) |
| Taxa de consultoria imobil iária (Unitas) | (22. 541 ) | (23. 346) | (24. 063) | (23. 256) | (22. 298) | (22. 298) |
| Resu ltado Ope raciona l | 1 .078.903 | 323.481 | 964.753 | 982.870 | 951 .999 | 956.985 |
| Resu ltado Distri buído por cota no mês | 0,60 | 0,27 | 0,27 | 0,27 | 0, 56 | 0, 56 |
Indicadores Operacionais Eficácia Financeira
A tabela tem como objetivo comparar as receitas de aluguel recebidas com as receitas de aluguel contratadas e com as receitas potenciais considerando 100% de ocupação.
A receita do estacionamento do W Tower tem apresentado crescimento. Portanto, para fins do cálculo da eficiência, elevou-se a expectativa de receita potencial para R$ 15.000.
| Square SC | Eficácia Fi nancei ra no mês | Eficácia fi nancei ra dos Contratos |
|---|---|---|
| Lojas | 87, 50% | 96, 64% |
| Escritório | 66, 56% | 75,46% |
| Estacionamento Rotativo | 97, 91% | 90, 91% |
| Mall W Tower | ||
| Lojas | 76, 55% | 84, 92% |
| Estacionamento Rotativo | 62, 35% | 90,00% |
| Total do Fundo | 84, 92% | 91, 52% |
Como o faturamento do estacionamento do Square SC tem apresentado crescimento, a partir de fevereiro/2026, foi elevada a expectativa de faturamento futuro para R$ 220 mil, para fins da análise acima.
Os Ativos
Square SC
▪ Área Bruta Locável de Lojas: 16.515,43 m²
▪ Número de Lojas: 29
▪ Área Bruta Locável de
Escritórios Corporativos: 2.769,80 m²
Os Ativos Mall W Tower
Área Bruta Locável: 3.224,97 m²
▪ Número de Lojas: 19
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O regulamento, as atas de assembleias, os editais de convocação, os relatórios anteriores e demais informações podem ser encontrados na página do fundo no nosso site:
https://www.unitas.com.br/site/conteudo/pagina/1,251+FII-SC-401.html
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