Relatório Gerencial FISC11 de janeiro de 2026
Relatório Gerencial do SC 401 (FISC11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a janeiro de 2026, com entrega no FundosNet (B3) em 01/03/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do FISC11 fechou a R$ 66,00, com P/VP de 0,59 (valor patrimonial de R$ 111,20 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,71 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 9,00% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 189 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 12.804.013/0001-00
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/01/2026
- Data de entrega
- 01/03/2026 17:05
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 FISC11
relatório gerencial janeiro/2026
BR|CAPITAL
distribuidora de títulos e valores mobiliários
Fundo Imobiliário SC 401
INFORMAÇÕES GERAIS Dados de 31 de janeiro de 2026
Código de negociação B3: FISC11
Administrador: BR-Capital DTVM S.A.
Escriturador: BR-Capital DTVM S.A.
Consultor Imobiliário Unitas Real Estate Ltda.
Taxa de administração: 3,6% da receita operacional bruta (mín. R$ 40.018,45 atualizado conforme previsto no regulamento)
Foco de atuação: Shoppings e Lajes Corporativas
O Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 (FISC11) é proprietário de lojas e conjuntos de escritórios destinados à locação do Square SC, empreendimento multiuso localizado em Florianópolis/SC, e do Mall W Tower, shopping localizado em Caxias do Sul/RS.
O fundo possui 29 lojas e 2.770 m² de escritórios corporativos do Square SC, além de ser proprietário de 82,4% do estacionamento rotativo. Possui ainda 19 lojas do Mall W Tower e 100% do estacionamento rotativo do Mall.
Patrimônio líquido: R$ 188.745.533,56
Valor Patrimonial da cota: R$ 111,03
Valor de mercado da cota: R$ 67,39
Rendimento por cota no mês (distribuído): R$ 0,56
ABL: 22.510,20m²
Disponibilidades: 1.606.911,41 *inclui aplicações e conta movimento
Destaques e Comentários
Dividendos
No dia 13 de fevereiro de 2026, foi realizada a distribuição de dividendos no valor de R$ 0,56 por cota, correspondente às receitas recebidas, às despesas incorridas e à reserva constituída em janeiro de 2026. O referido valor foi R$ 0,29 superior ao valor distribuído no mês anterior.
Receitas
A receita total de locação aumentou em 0,77% em comparação ao mês anterior, o que representa R$ 8,8 mil. Essa variação decorreu dos seguintes fatores, indicados com os sinais (+) e (-):
(+) Retomada do recebimento do valor contratual das lojas 01B e 21 do Square SC e 18/19 do WTower. No mês anterior, houve postergação das locações;
(+) Aumento de 2% na receita do estacionamento do Square SC, que corresponde a R$ 3,7 mil;
(-) Redução de 20% na receita do estacionamento do W Tower, que representa R$ 2,6 mil;
(-) Redução no balanço da receita das lojas que pagam aluguel variável.
Despesas
O valor total das despesas apresentou acréscimo de 19% em relação ao mês anterior. Essa variação ocorreu principalmente devido ao pagamento de taxas de IPTU e energia elétrica.
Contratos de locação
Em janeiro foi formalizado o contrato de locação da loja 11 do Square SC, com vigência de vinte e quatro meses a partir de 15 de janeiro de 2026.
Taxa de ocupação do fundo no mês
Vencimento de contrato de locação (% do aluguel base)
Indicadores Operacionais
Distribuição do índice de correção de contratos de locação no portfólio do fundo (% do aluguel base | lojas e conjuntos)
Distribuição de locatários dos shoppings por segmento (% do aluguel base | lojas)
Indicadores Operacionais
Receita de locação recebida por metro quadrado de ABL (R$/m², últimos 6 meses)
Em dezembro de 2025, a receita devida do W Tower superou a receita contratada porque foram recebidos valores retroativos e valores decorrentes de um acordo de distrato. A variação da receita devida do Square SC decorre da redução do movimento causado pelos feriados do final do ano e da postergação do recebimento de algumas locações.
A receita devida se baseia no valor devido no mês competência da ocupação, considerando carências, descontos contratuais e variação dos aluguéis percentuais. Receita contratada considera o valor integral previsto no contrato, sem descontos.
Rendimento por cota e sobre valor patrimonial da cota (em R$, últimos 12 meses)
De outubro/25 a dezembro/25, além da distribuição de dividendos, houve amortização de cotas, no valor de R$ 0,38, R$ 0,30, e R$ 0,31 por cota, respectivamente.
O gráfico indica a rentabilidade considerando o valor do dividendo distribuído no mês.
Indicadores Operacionais
Variações nas receitas de locação no mês
| Va ri a çõe s na re ce i ta de l oca çã o S q u a re S C | Vari ação | Justifi cativa | |
|---|---|---|---|
| Loj a 1 B | ↑ | 1 3 . 284 | Retom ada do val or contratual m ens al ; no m ês anterior houve postergação de pagam ento |
| Loj a 2 1 | ↑ | 1 3 . 028 | Retom ada do val or contratual m ens al ; no m ês anterior houve postergação de pagam ento |
| Loj a 24 | ↓ | ( 1 . 486) | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Loj a 26 | ↓ | (2) | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Loj a 28 B | ↓ | (727) | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Estac ionam ento | ↑ | 3 . 679 | Al ug uel vari ável |
| W Towe r | |||
| Loj a 1 A 1 - 1 B 1 | ↓ | (2 1 . 757) | Loj a vaga até j anei ro/26 . Recebeu parcel a 03/03 , acordo de d istrato em dez/25 . Nova l ocação a parti r a s er ass i nada em fev/26 . |
| Loj a 1 8 - 1 9 | ↑ | 5 . 4 1 9 | Retom ada do val or contratual m ens al após postergação de l ocat íc io, no m ês anterior |
| Estac ionam ento | ↓ | (2 . 65 1 ) | Al ug uel vari ável |
| Di stratos, a cordos e de scontos | |||
| Des contos | acordos | ↓ | - | |
| TOTAL | ↑ | 8 . 787 |
| Receita Operacional | ago/25 1.163.598 | set/25 1.268.624 | out/25 1.166.234 | nov/25 1.165.114 | dez/25 1.160.663 | jan/26 1.163.683 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Demonstração Receitas de locação de Resultados | 1.144.692 | 1.152.074 | 1.134.533 | 1.143.320 | ||
| Square SC - Lojas | 1.148.654 739.378 | 1.240.491 775.479 | 734.055 | 725.023 | 697.907 | 722.004 |
| 119.938 | 120.987 | 120.987 | 120.987 | 120.987 | ||
| Square SC - Escritórios | 122.652 | 120.987 | ||||
| Mall W Tower | 160.995 | 122.900 | 122.900 | 142.296 | 125.958 | |
| Estacionamento – Square SC | 162.810 | 173.201 | 162.512 | 174.414 | 156.357 | 159.805 |
| Estacionamento Square SC | Storage | 4.847 | 4.847 | 3.708 | 3.872 | 3.895 | 4.125 |
| Estacionamento - Wtower | 6.320 | 12.273 | 12.141 | 13.820 | 13.091 | 10.440 |
| Acordos e descontos Receitas de vendas | (7.289,83) | (7.289,83) | (11.610,90) | (8.941,73) | ||
| Receita de venda de imóveis (lucro) | ||||||
| Receita de venda de imóveis (custo) | 20.364 | |||||
| Outras receitas | 14.945 | 28.133 | 21.543 | 13.039 | 26.131 | |
| Receitas financeiras | 18.375 | 21.272 | 22.593 | 18.728 | 20.294 | 20.516 |
| Juros/Multas sobre aluguéis | 10.607 | 3.139 | 2.497 | 8.126 | 4.064 | |
| IRF sobre receitas financeiras Outras receitas | (3.430) | (3.746) | (4.189) | (8.185) | (2.289) | (4.216) |
A conta “outros serviços de terceiros” está composta pelos seguintes valores: R$ 15.717,42 (serviços administrativos); R$ 750,00 (relatórios gerenciais) e R$ 1.575,00 Sistema Engime (sistema de consulta de dados).
| Despesas | (1 80. 1 1 1 ) | (1 89.721 ) | (842.754) | (200.360) | (1 77.793) | (21 1 .685) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Despesas ope raciona is | (1 26. 007) | (1 34. 635) | (786. 1 71 ) | (1 42. 046) | (1 20. 989) | (1 49. 047) |
| Despesas condominiais e reembolsos | (41 .444) | (42. 078) | (39. 296) | (42. 678) | (40. 61 9) | (46.469) |
| Despesas com IPTU e taxas municipais e reembolsos | (4. 002) | (544) | (647. 230) | (5.464) | (7. 741 ) | (1 7. 937) |
| Quitação de Recebíveis | - | - | - | - | - | - |
| Despesas com energia elétrica e reembolsos | 1 . 730 | (799) | (6. 394) | (5. 238) | 1 1 . 1 1 7 | (81 6) |
| Contas gerais | (745) | - | (432) | (8) | (1 . 968) | (1 ) |
| Taxas CVM , BOVES PA, CB LC | - | - | - | - | - | - |
| Despesas jurídicas e honorários advocatícios | (7. 91 6) | (7. 933) | (6. 268) | (1 1 . 350) | (5. 350) | (5. 350) |
| Plantão de vendas | - | - | - | - | - | - |
| Auditoria | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) |
| Taxa de administração de aluguéis (RDD) | (57. 797) | (62. 91 9) | (57. 972) | (58. 1 76) | (57. 1 33) | (57. 369) |
| Manutenção e obras de mel horia | - | - | - | - | - | - |
| Outros serviços de terceiros | (1 2. 770) | (1 7. 298) | (2 1 . 01 6) | (1 6. 070) | (1 6. 233) | (1 8. 042) |
| Corretagens sobre locação e vendas | - | - | - | - | - | - |
| Laudo de aval iação | - | - | (4. 500) | - | - | - |
| Despesas financeiras | - | - | - | - | - | - |
| Despesas adm i nistrativas | (54. 1 05) | (55. 086) | (56. 583) | (58. 31 5) | (56. 804) | (62. 638) |
| Taxa de administração (B R|Capital) | (1 8. 008) | (1 8.443) | (1 9. 1 01 ) | (1 9. 688) | (1 9. 027) | (1 8. 244) |
| Taxa de escrituração | (6. 864) | (6. 880) | (6. 91 3) | (6. 968) | (6. 925) | (6. 904) |
| Contabil idade | (7. 222) | (7. 222) | (7. 222) | (7. 596) | (7. 596) | (1 5. 1 91 ) |
| Taxa de consultoria imobil iária (Unitas) | (22. 01 0) | (22. 541 ) | (23. 346) | (24. 063) | (23. 256) | (22. 298) |
| Resu ltado Ope raciona l | 983.487 | 1 .078.903 | 323.481 | 964.753 | 982.870 | 951 .999 |
| Resu ltado Distri buído por cota no mês | 0, 53 | 0,60 | 0,27 | 0,27 | 0,27 | 0, 56 |
Indicadores Operacionais Eficácia Financeira
A tabela tem como objetivo comparar as receitas de aluguel recebidas com as receitas de aluguel contratadas e com as receitas potenciais considerando 100% de ocupação.
A receita do estacionamento do W Tower tem apresentado crescimento. Portanto, para fins do cálculo da eficiência, elevou-se a expectativa de receita potencial para R$ 15.000.
| Square SC | Eficácia Fi nancei ra no mês | Eficácia fi nancei ra dos Contratos |
|---|---|---|
| Lojas | 91, 98% | 96, 64% |
| Escritório | 70, 10% | 75, 87% |
| Estacionamento Rotativo | 86, 28% | 94, 74% |
| Mall W Tower | ||
| Lojas | 82, 58% | 84, 92% |
| Estacionamento Rotativo | 69, 60% | 90,00% |
| Total do Fundo | 86, 94% | 92, 21% |
Como o faturamento do estacionamento do Square SC tem apresentado crescimento, a partir de outubro/2025, foi elevada a expectativa de faturamento futuro para R$ 190 mil, para fins da análise acima.
Os Ativos
Square SC
▪ Área Bruta Locável de Lojas: 16.515,43 m²
Número de Lojas: 29
▪ Área Bruta Locável de
Escritórios Corporativos: 2.769,80 m²
Os Ativos Mall W Tower
Área Bruta Locável: 3.224,97 m²
▪ Número de Lojas: 19
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O regulamento, as atas de assembleias, os editais de convocação, os relatórios anteriores e demais informações podem ser encontrados na página do fundo no nosso site:
https://www.unitas.com.br/site/conteudo/pagina/1,251+FII-SC-401.html
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