Relatório Gerencial FISC11 de dezembro de 2025
Relatório Gerencial do SC 401 (FISC11), fundo imobiliário de lajes corporativas, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/01/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do FISC11 fechou a R$ 66,00, com P/VP de 0,59 (valor patrimonial de R$ 111,20 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,71 por cota, com pagamento em out/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 9,00% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 189 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 12.804.013/0001-00
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 31/01/2026 21:08
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 FISC11
relatório gerencial dezembro/2025
BR|CAPITAL
distribuidora de títulos e valores mobiliários
Fundo Imobiliário SC 401
INFORMAÇÕES GERAIS Dados de 31 de dezembro de 2025
Código de negociação B3: FISC11
Administrador: BR-Capital DTVM S.A.
Escriturador: BR-Capital DTVM S.A.
Consultor Imobiliário Unitas Real Estate Ltda.
Taxa de administração: 3,6% da receita operacional bruta (mín. R$ 40.018,45 atualizado conforme previsto no regulamento)
Foco de atuação: Shoppings e Lajes Corporativas
O Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 (FISC11) é proprietário de lojas e conjuntos de escritórios destinados à locação do Square SC, empreendimento multiuso localizado em Florianópolis/SC, e do Mall W Tower, shopping localizado em Caxias do Sul/RS.
O fundo possui 29 lojas e 2.770 m² de escritórios corporativos do Square SC, além de ser proprietário de 82,4% do estacionamento rotativo. Possui ainda 19 lojas do Mall W Tower e 100% do estacionamento rotativo do Mall.
Patrimônio líquido: R$ 188.816.790,90
Valor Patrimonial da cota: R$ 111,07
Valor de mercado da cota: R$ 54,46
Rendimento por cota no mês (distribuído): R$ 0,27
Amortização realizada por cota (no dia 15 de janeiro de 2026): R$ 0,31
ABL: 22.510,20m²
Disponibilidades: R$ 1.640.845,58 *inclui aplicações e conta movimento
Destaques e Comentários
Dividendos e amortizações
No dia 15 de janeiro de 2026, foi realizada a distribuição de dividendos no valor de R$ 0,27 por cota, correspondente às receitas recebidas, às despesas incorridas e à reserva constituída em dezembro de 2025. O referido valor se manteve no mesmo patamar dos dividendos distribuídos no mês anterior.
Além da distribuição de dividendos, houve amortização no valor de R$ 0,31 por cota. Assim, o valor total por cota recebido pelo cotista, somando dividendos e amortização, foi de R$ 0,58.
Receitas
A receita total de locação reduziu 1,52% em comparação ao mês anterior, o que representa R$ 17,5 mil. Essa variação decorreu dos seguintes fatores, indicados com os sinais (+) e (-):
(+) Retomada do recebimento do valor contratual da loja 02 do Square SC. No mês anterior, houve um desconto referente ao reembolso condominial;
▪ (+) Recebimento da última parcela do acordo de distrato do contrato da loja 1A1-1B1 do W Tower;
▪ (-) Postergação do pagamento da locação de um contrato do Square SC e de um contrato do W Tower;
▪ (-) Redução de 10% na receita do estacionamento do Square SC e de 5% na receita do estacionamento do W Tower;
▪ (-) Redução no balanço da receita das lojas que pagam aluguel variável.
Despesas
valor total das despesas apresentou redução de R$ 22,5 mil em relação ao mês anterior. Essa variação ocorreu principalmente devido ao recebimento de reembolsos de despesas com energia elétrica, bem como a uma leve redução nas despesas condominiais e nas despesas advocatícias.
Reavaliação anual do portfólio imobiliário
No final de 2025, houve a reavaliação anual do portfólio imobiliário, cujo valor total apresentou redução de aproximadamente 2%. Essa variação está dentro de um intervalo esperado, principalmente em um ambiente econômico com taxas de juros altas, tendo em vista que as avaliações são realizadas pelo método do fluxo de caixa descontado e a taxa de desconto adotada pelos avaliadores é impactada pelo cenário macroeconômico do momento da avaliação.
O valor patrimonial da cota apresentou redução de R$ 2,58, encerrando o ano em R$ 111,07. Tal redução foi impactada pela variação no valor dos ativos, assim como por atualizações contábeis.
Taxa de ocupação do fundo no mês
Vencimento de contrato de locação (% do aluguel base)
Indicadores Operacionais
Distribuição do índice de correção de contratos de locação no portfólio do fundo (% do aluguel base | lojas e conjuntos)
Distribuição de locatários dos shoppings por segmento (% do aluguel base | lojas)
Indicadores Operacionais
Receita de locação recebida por metro quadrado de ABL (R$/m², últimos 6 meses)
Em agosto e setembro de 2025 houve postergação de aluguéis distintos, compensados nos meses subsequentes. Em dezembro de 2025, a receita devida do W Tower superou a receita contratada porque foram recebidos valores retroativos e valores decorrentes de um acordo de distrato.
A variação da receita devida do Square SC decorre da redução do movimento devido aos feriados do final do ano e da postergação do recebimento de algumas locações.
A receita devida se baseia no valor devido no mês competência da ocupação, considerando carências, descontos contratuais e variação dos aluguéis percentuais. Receita contratada considera o valor integral previsto no contrato, sem descontos.
Rendimento por cota e sobre valor patrimonial da cota (em R$, últimos 12 meses)
De outubro a dezembro de 2025, além da distribuição de dividendos, houve amortização de cotas, no valor de R$ 0,38, R$ 0,30 e R$ 0,31 por cota, respectivamente.
O gráfico indica a rentabilidade considerando o valor do dividendo distribuído no mês.
Indicadores Operacionais
Variações nas receitas de locação no mês
| Va ri a çõe s na re ce i ta de l oca çã o S q u a re S C | Vari ação | Justifi cativa | |
| Loj a 1 B | ↓ | ( 1 3 . 284) | Postergação do pagam ento |
| Loj a 2 | ↑ | 5 . 78 1 | Retom ada de recebi m ento de val or bas e contratual ; no m ês anterior houve des conto de reem bolso condom i n i al |
| Loj a 2 1 | ↓ | ( 1 3 . 028) | Postergação do pagam ento |
| Loj a 24 | ↓ | ( 1 . 236) | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Loj a 26 | ↓ | ( 1 . 579) | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Loj a 28 B | ↓ | (3 . 77 1 ) | Al ug uel vari ável | com bas e em percentual do fatu ram ento |
| Estac ionam ento | ↓ | ( 1 8 . 035) | Al ug uel vari ável |
| W Towe r | |||
| Loj a 1 A 1 - 1 B 1 | ↑ | 2 1 . 757 | Recebi m ento de parcel a 03/03 de acordo de d istrato . |
| Loj a 1 A2 - 1 B2 - 2A | ↑ | 3 . 058 | Apl i cação de reaj uste e encerram ento de des conto contratual |
| Loj a 1 8 - 1 9 | ↓ | (5 . 4 1 9) | Postergação do pagam ento |
| Estac ionam ento | ↓ | (729) | Al ug uel vari ável |
| Di stratos, a cordos e de scontos | |||
| Des contos | acordos | ↑ | 8 . 942 | Neste m ês não houve des contos . No m ês anterior houve des contos de R$ 8 . 942 |
| TOTAL | ↓ | ( 1 7 . 542) | |
A conta “outros serviços de terceiros” está composta pelos seguintes valores: R$ 15.483 (serviços administrativos); R$ 750,00 (relatórios gerenciais).
| jul/25 | ago/25 | set/25 | out/25 | nov/25 | dez/25 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rece ita Ope raciona l | 1 .040.732 | 1 . 1 63.598 | 1 .268.624 | 1 . 1 66.234 | 1 . 1 65. 1 1 4 | 1 . 1 60.663 |
| Rece itas de locação | 1 . 025. 706 | 1 . 1 48. 654 | 1 . 240.491 | 1 . 1 44. 692 | 1 . 1 52. 074 | 1 . 1 34. 533 |
| Square SC - Lojas | 629. 804 | 739. 378 | 775.479 | 734. 055 | 725. 023 | 697. 907 |
| Square SC - Escritórios | 1 23.407 | 1 1 9. 938 | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 20. 987 | 1 20. 987 |
| Mall W Tower | 1 37. 580 | 1 22. 652 | 1 60. 995 | 1 22. 900 | 1 22. 900 | 1 42. 296 |
| Estacionamento - Square SC | 1 31 . 02 1 | 1 62. 81 0 | 1 73. 201 | 1 62. 51 2 | 1 74.41 4 | 1 56. 357 |
| Estacionamento Square SC | Storage | 5. 539 | 4. 847 | 4. 847 | 3. 708 | 3. 872 | 3. 895 |
| Estacionamento - Wtower | 5. 644 | 6. 320 | 1 2. 273 | 1 2. 1 41 | 1 3. 820 | 1 3. 091 |
| Acordos e descontos | (7. 289, 83) | (7. 289, 83) | (7. 289, 83) | (1 1 . 61 0, 90) | (8. 941 , 73) | - |
| Rece itas de ve ndas | - | - | - | - | - | - |
| Receita de venda de imóveis (lucro) | - | - | - | - | - | - |
| Receita de venda de imóveis (custo) | - | - | - | - | - | - |
| Outras rece itas | 1 5. 026 | 1 4. 945 | 28. 1 33 | 2 1 . 543 | 1 3. 039 | 26. 1 31 |
| Receitas financeiras | 1 8. 1 36 | 1 8. 375 | 2 1 . 272 | 22. 593 | 1 8. 728 | 20. 294 |
| Juros/M ultas sobre aluguéis | - | - | 1 0. 607 | 3. 1 39 | 2.497 | 8. 1 26 |
| IRF sobre receitas financeiras | (3. 1 1 0) | (3.430) | (3. 746) | (4. 1 89) | (8. 1 85) | (2. 289) |
| Outras receitas | - | - | - | - | - | - |
| ompensaç o o uxo e ca xa acumu a o | - | - | - | - | - | - |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Despesas | (1 94.802) | (1 80. 1 1 1 ) | (1 89.721 ) | (842.754) | (200.360) | (1 77.793) |
| Despesas ope raciona is | (1 40. 672) | (1 26. 007) | (1 34. 635) | (786. 1 71 ) | (1 42. 046) | (1 20. 989) |
| Despesas condominiais e reembolsos | (40. 686) | (41 .444) | (42. 078) | (39. 296) | (42. 678) | (40. 61 9) |
| Despesas com IPTU e taxas municipais e reembolsos | (1 8. 968) | (4. 002) | (544) | (647. 230) | (5.464) | (7. 741 ) |
| Quitação de Recebíveis | - | - | - | - | - | - |
| Despesas com energia elétrica e reembolsos | (1 . 351 ) | 1 . 730 | (799) | (6. 394) | (5. 238) | 1 1 . 1 1 7 |
| Contas gerais | (31 0) | (745) | - | (432) | (8) | (1 . 968) |
| Taxas CVM , BOVES PA, CB LC | - | - | - | - | - | - |
| Despesas jurídicas e honorários advocatícios | (8. 909) | (7. 91 6) | (7. 933) | (6. 268) | (1 1 . 350) | (5. 350) |
| Plantão de vendas | - | - | - | - | - | - |
| Auditoria | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) | (3. 063) |
| Taxa de administração de aluguéis (RDD) | (51 . 650) | (57. 797) | (62. 91 9) | (57. 972) | (58. 1 76) | (57. 1 33) |
| Manutenção e obras de mel horia | - | - | - | - | - | - |
| Outros serviços de terceiros | (1 5. 736) | (1 2. 770) | (1 7. 298) | (2 1 . 01 6) | (1 6. 070) | (1 6. 233) |
| Corretagens sobre locação e vendas | - | - | - | - | - | - |
| Laudo de aval iação | - | - | - | (4. 500) | - | - |
| Despesas financeiras | - | - | - | - | - | - |
| Despesas adm i nistrativas | (54. 1 30) | (54. 1 05) | (55. 086) | (56. 583) | (58. 31 5) | (56. 804) |
| Taxa de administração (B R|Capital) | (1 8. 008) | (1 8. 008) | (1 8.443) | (1 9. 1 01 ) | (1 9. 688) | (1 9. 027) |
| Taxa de escrituração | (6. 890) | (6. 864) | (6. 880) | (6. 91 3) | (6. 968) | (6. 925) |
| Contabil idade | (7. 222) | (7. 222) | (7. 222) | (7. 222) | (7. 596) | (7. 596) |
| Taxa de consultoria imobil iária (Unitas) | (22. 01 0) | (22. 01 0) | (22. 541 ) | (23. 346) | (24. 063) | (23. 256) |
| Resu ltado Ope raciona l | 845.930 | 983.487 | 1 .078.903 | 323.481 | 964.753 | 982.870 |
| Resu ltado Distri buído por cota no mês | 0, 50 | 0, 53 | 0,60 | 0,27 | 0,27 | 0,27 |
Indicadores Operacionais Eficácia Financeira
A tabela tem como objetivo comparar as receitas de aluguel recebidas com as receitas de aluguel contratadas e com as receitas potenciais considerando 100% de ocupação.
A receita do estacionamento do W Tower tem apresentado crescimento. Portanto, para fins do cálculo da eficiência, elevou-se a expectativa de receita potencial para R$ 15.000.
| Square SC | Eficácia Financeira no mês | Eficácia financeira dos Contratos |
|---|---|---|
| Lojas | 89,77% | 96,61% |
| Escritório | 70,10% | 75,87% |
| Estacionamento Rotativo | 84,34% | 94,74% |
| Mall W Tower | ||
| Lojas | 93,29% | 84,92% |
| Estacionamento Rotativo | 87,28% | 90,00% |
| Total do Fundo | 86,77% | 92,16% |
Como o faturamento do estacionamento do Square SC tem apresentado crescimento, a partir de outubro/2025, foi elevada a expectativa de faturamento futuro para R$ 190 mil, para fins da análise acima.
Os Ativos
Square SC
Área Bruta Locável de Lojas: 16.515,43 m²
Número de Lojas: 29
▪ Área Bruta Locável de
Escritórios Corporativos: 2.769,80 m²
Os Ativos Mall W Tower
Área Bruta Locável: 3.224,97 m²
▪ Número de Lojas: 19
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O regulamento, as atas de assembleias, os editais de convocação, os relatórios anteriores e demais informações podem ser encontrados na página do fundo no nosso site:
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