Relatório Gerencial FISC11 de novembro de 2025

Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 FISC11

relatório gerencial novembro/2025

BR|CAPITAL

distribuidora de títulos e valores mobiliários

Fundo Imobiliário SC 401

INFORMAÇÕES GERAIS Dados de 30 de novembro de 2025

Código de negociação B3: FISC11

Administrador: BR-Capital DTVM S.A.

Escriturador: BR-Capital DTVM S.A.

Consultor Imobiliário Unitas Real Estate Ltda.

Taxa de administração: 3,6% da receita operacional bruta (mín. R$ 40.018,45 atualizado conforme previsto no regulamento)

Foco de atuação: Shoppings e Lajes Corporativas

O Fundo de Investimento Imobiliário SC 401 (FISC11) é proprietário de lojas e conjuntos de escritórios destinados à locação do Square SC, empreendimento multiuso localizado em Florianópolis/SC, e do Mall W Tower, shopping localizado em Caxias do Sul/RS.

O fundo possui 29 lojas e 2.770 m² de escritórios corporativos do Square SC, além de ser proprietário de 82,4% do estacionamento rotativo. Possui ainda 19 lojas do Mall W Tower e 100% do estacionamento rotativo do Mall.

Patrimônio líquido: R$ 193.200.177,52

Valor Patrimonial da cota: R$ 113,65

Valor de mercado da cota: R$ 65,00

Rendimento por cota no mês (distribuído): R$ 0,27

Amortização realizada por cota (no dia 12 de dezembro): R$ 0,30

ABL: 22.510,20m²

Disponibilidades: R$ 1.626.908,77 *inclui aplicações e conta movimento

Destaques e Comentários

Dividendos e amortizações

No dia 12 de dezembro de 2025, foi realizada a distribuição de dividendos no valor de R$ 0,27 por cota, correspondente às receitas recebidas, às despesas incorridas e à reserva constituída em novembro de 2025. O referido valor se manteve no mesmo patamar dos dividendos distribuídos no mês anterior.

Além da distribuição de dividendos, houve amortização no valor de R$ 0,30 por cota. Assim, o valor total por cota recebido pelo cotista, somando dividendos e amortização, foi de R$ 0,57.

Receitas

A receita total de locação apresentou elevação de 0,64% em comparação com o mês anterior. Essa variação decorreu dos seguintes fatores, indicados com os sinais (+) e (-):

(+) Aplicação do reajuste monetário anual de uma loja, referente à competência do mês de outubro;

(+) Balanço positivo na receita das lojas que pagam aluguel variável;

(+) Elevação na receita dos estacionamentos dos dois empreendimentos;

(-) Concessão de descontos relativos a valores pagos a maior no mês anterior;

(-) Encerramento do contrato temporário da loja 11 do Square SC;

(-) Postergação do pagamento da locação de um conjunto do W Tower;

Despesas

O valor total das despesas apresentou redução de R$ 642 mil em relação ao mês anterior, retornando ao patamar da média mensal do fundo. Essa variação ocorreu principalmente porque, em outubro, houve apropriação de uma despesa pontual de IPTU, que estava em discussão junto à prefeitura, por meio de processo administrativo. O valor estava provisionado via depósito judicial, conforme detalhado no relatório de outubro.

Individualmente, em novembro observou-se aumento na rubrica “despesas judiciais e honorários advocatícios”, decorrente de assessorias para revisão e adequação do regulamento às exigências normativas da CVM, bem como da incidência de despesas com os laudos anuais de avaliação dos imóveis do fundo. As demais contas operacionais não registraram variações significativas.

Taxa de ocupação do fundo no mês

Vencimento de contrato de locação (% do aluguel base)

Indicadores Operacionais

Distribuição do índice de correção de contratos de locação no portfólio do fundo (% do aluguel base | lojas e conjuntos)

Distribuição de locatários dos shoppings por segmento (% do aluguel base | lojas)

Indicadores Operacionais

Receita de locação recebida por metro quadrado de ABL (R$/m², últimos 6 meses)

Em junho/25 as variações são decorrentes dos reajustes aplicados. Em julho/25 a variação decorre de reajustes contratuais e aluguéis variáveis, além do início da exigibilidade do contrato do conj. 225 a 252 JÁ. Em agosto e setembro houve postergação de aluguéis distintos, compensados nos meses subsequentes.

A receita devida se baseia no valor devido no mês competência da ocupação, considerando carências, descontos contratuais e variação dos aluguéis percentuais. Receita contratada considera o valor integral previsto no contrato, sem descontos.

Rendimento por cota e sobre valor patrimonial da cota (em R$, últimos 12 meses)

O gráfico indica a rentabilidade considerando o valor do dividendo distribuído no mês.

Em outubro e novembro, além da distribuição de dividendos, houve amortização de cotas, no valor de R$ 0,38 e R$ 0,30 por cota, respectivamente.

Indicadores Operacionais

Variações nas receitas de locação no mês

Demonstração de Resultados

A conta “outros serviços de terceiros” está composta pelos seguintes valores: R$ 15.320 (serviços administrativos); R$ 750,00 (relatórios gerenciais).

Indicadores Operacionais Eficácia Financeira

A tabela tem como objetivo comparar as receitas de aluguel recebidas com as receitas de aluguel contratadas e com as receitas potenciais considerando 100% de ocupação.

A receita do estacionamento do W Tower tem apresentado crescimento. Portanto, para fins do cálculo da eficiência, elevou-se a expectativa de receita potencial para R$ 15.000.

Como o faturamento do estacionamento do Square SC tem apresentado crescimento, a partir de outubro/2025, foi elevada a expectativa de faturamento futuro para R$ 190 mil, para fins da análise acima.

Os Ativos

Square SC

Área Bruta Locável de Lojas: 16.515,43 m²

Número de Lojas: 29

Área Bruta Locável de

Escritórios Corporativos: 2.769,80 m²

Os Ativos Mall W Tower

Área Bruta Locável: 3.224,97 m²

Número de Lojas: 19

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https://www.unitas.com.br/site/conteudo/pagina/1,251+FII-SC-401.html

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