Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) FLRP11 de 31/12/2025
Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio) do Hedge Floripa Shopping (FLRP11), fundo imobiliário de shoppings, com data de referência em 31/12/2025, com entrega no FundosNet (B3) em 13/01/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do FLRP11 fechou a R$ 20,12, com P/VP de 0,96 (valor patrimonial de R$ 20,97 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,15 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 8,95% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 162,5 milhões no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 10.375.382/0001-91
- Tipo
- Laudo de Avaliação (Conclusão de Negócio)
- Assunto
- Sem assunto
- Data de referência
- 31/12/2025
- Data de entrega
- 13/01/2026 19:21
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
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Relatório de Valoração
Sumário
| Sumário de Valoração...........mes | es mreessrreseeesressaeasosD |
|---|---|
| SumárioExecutiv | o... rrrrresesesrsremsmsrsnaes D |
| [stetojetod o [AA] [0] E (o:(oPR | ] |
| Aviso Legal e Isenção de Responsabilidade ..... emamsmmeaeaeseeseseeseesmemseraresessesreses | mserameresmsresersessesersreemersreseesesseesaea |
| Condições e Limitações.......mmsmaaeseseseeseserserrmesreeseesesesersrsrmsersresesresersmeersremssre | smsresessessersseseemsersresmseeseessssesreaosD |
| [DE 0/0Si [o(o[To a E) | 77 |
| Relatório de Valoração.............. iimmsessmmeesseeessmeemreesssmre | sssereeseressresssmeeesssrrresssTB |
| 1. Análisedo Imóvel...mem | soTÁ |
| 11 Características do Imóvel...see | msTD |
| 12 Planejamento Urbano...emeseesesmesresrmesesesesersresriesrsesresr | sseresrrsmsresrseessessresresmssessarTO |
| 13 [Oo aTio[5] [or [S1 IR)o E[T | TO |
| 14 Análise Operacional... esmesseesessesresmersesresrrsresersreresresesrerres | reserresreseresrssssserssmressressesss2 |
| 15 Análisede Desempenho .......... emmmmemseeeeseeememrsassrsseseserrrmsrsrsrs | rsrsrsesrsesremsrsrsrsrsesesesesasrnsass2 |
| 2. Condiçõesde Mercado...aa | nSO |
| 21 Mercado deShopping Centers...mmemteseeesssrmesreimseerresrrsres | ereamresresrrsresersrrssmreseserssersaD7 |
| 2.2 Mercado de Investimento Imobiliário............mememeeeeeessemesmrssss | sesesesesmsmrsrsrsrsesesesesesmsmrseassDA |
| 3. Análisede Valormem | soOT |
| 31 Considerações deValor...ms | m res sesessreserssrmresesessessesssressrmress OZ |
| 3.2 AVE] [o] gs[ot [oPR | A |
| PAN o [=]a(o | [671P |
| A. Plantasde Localização eSituação...m | msDB |
| B. Fotografias...mm | sTO |
| C. FluxodeCaixaDescontado........mm | s TB, |
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Sumário de Valoração
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Sumário de Valoração
Sumário Executivo
| Áreas | Área de Terreno: 27.610,83 m? |
|---|---|
| Área Construída: 110.139,57 m? | |
| Área Bruta Locável (ABL): 50.987,61 m? | |
| Titulação | Para efeitodeste trabalho, assumimosque não háquestões relativas à titularidadeque possam impedir avenda do imóvel ou influenciar o seu valor de mercado; |
| Condições de Valoração | Para a avaliação, o empreendimento foi considerado noestado em que se encontrava e não foi considerado qualquer potencial remanescente de construção que possa existir no imóvel e,tampouco, qualquer plano de expansão do shopping center; |
| Data de Valoração Anterior | 30 de novembro de 2024; |
| Data de Valoração | 30 de novembro de 2025; |
| Taxas Utilizadas | Taxa de desconto: 10,25% a.a. |
| Taxa de capitalização 11º ano: 9,25% | |
| Opinião de Valor | Considerando 100%de participação no empreendimento: |
| R$ 443.800.000,00 (QUATROCENTOS E QUARENTA E TRÊS MILHÕES E OITOCENTOSMILREAIS). |
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Sumário de Valoração
Bases de Valoração
Fluxo de Caixa de Receitas e Despesas Projetadas
Por esse raciocínio, o valor de mercado é obtido através do valor presente líquido do fluxo operacional projetado para o empreendimento para um período de 10 anos.
As projeções são feitas com base no desempenho atual e histórico, assumindo os valores praticados nos aluguéis mínimos, complementares e demais receitas, além de considerar níveis de vacância, inadimplência e despesas do empreendimento. O Fluxo de Caixa projetado foi modelado utilizando-se o software ARGUS Enterprise, versão 15.0.
Entre os principais fatores deste método, podemos salientar:
Taxa de Desconto e Fator de Capitalização: Aplicamos taxa de desconto coerente com a prática do mercado, levando em conta o risco/desempenho provável do cenário, e aplicamos o fator de capitalização no 11º ano com base em valores originados do desempenho do empreendimento.
A teoria de finanças (CAPM, WACC, etc) para determinar taxas de desconto é amplamente empregada para avaliação de empresas, mas não é aplicável para avaliação de imóveis.
Desta forma, procuramos ser o mais coerente possível com a realidade local. Para estimar as taxas de desconto, a CBRE utiliza transações comparáveis de venda e entrevistas com players de cada segmento, observando também as perspectivas gerais do mercado analisando resultados parciais de transações de venda em curso. A CBRE está envolvida em grande volume de transações, quer diretamente (quando a CBRE é ou foi a corretora diretamente envolvida ou quando a CBRE é ou foi a avaliadora da transação), ou indiretamente, quando a CBRE recebe posteriormente a informação das transações para fins de avaliação.
Todas as transações são equalizadas, formando um banco de dados de transações padronizado. Os ativos avaliados por nós são comparados com este banco de dados para a conclusão das taxas aplicáveis a cada ativo individualmente. Contato com agentes de mercado e análise de transações de venda em andamento ajudam a identificar o pensamento atual e as tendências, tornando possível ajustar as taxas, se necessário, devido a qualquer obsolescência do nosso banco de dados.
Adicionalmente, as taxas devem refletir, além das questões de mercado citadas anteriormente, os riscos intrínsecos ao imóvel e às premissas utilizadas na projeção do fluxo de caixa, considerando as características individuais de cada propriedade, incluindo construções, localização, características do mercado local, etc., além do histórico de performance do empreendimento e de seu estágio de maturação. Mercados secundários ou mercados em que o timing de recuperação é mais difícil de prever, por exemplo, são os mercados que exigem taxas de desconto e taxas de capitalização mais altas do que os ativos mais bem posicionados, devido a um aumento nos riscos percebidos pelos investidores.
Crescimento das Receitas: Assumimos taxas de crescimento diferenciadas e cenários variando de acordo com a previsão de desempenho futuro do empreendimento,
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Sumário de Valoração
Bases de Valoração
eventual situação de concorrência futura e a nossa sensibilidade sobre o potencial do mesmo, entre outros fatores.
Vacância: Os percentuais de vacância utilizados nos fluxos foram estimados de acordo com a vacância atual e histórica, considerando, inclusive, as negociações em andamento para a ocupação de algumas lojas.
No software utilizado para projeção do fluxo de caixa, a vacância estimada para o empreendimento é refletida através da perda de receita de aluguel, e é composta por duas linhas — (i) Vacância: Absorção e Renovaçãoe (ii) Vacância Financeira Mínima. A primeira linha refere-se a perda de receita com as áreas atualmente vagas e a vacância estimada na renovação dos contratos. A segunda linha trata-se de um valor que complementa a primeira linha, considerando uma vacância mínima para o empreendimento.
Inadimplência: Utilizamos no fluxo de caixa, percentuais estimados, os quais foram projetados para os próximos anos, de acordo com o desempenho histórico e atual e das negociações com os lojistas visando à diminuição desse encargo para o empreendedor.
Áreas: Não foram realizadas medições no empreendimento, porém, como instruído, nós confiamos e adotamos as áreas fornecidas pelo cliente.
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Sumário de Valoração
Disposições Finais
D . DA F . .
Independência Ressaltamos que a relação entre a CBRE e FLORIPA SHOPPING FII, INCORPORADORA DE SHOPPING CENTERS FLORIANÓPOLIS S/A e VGOMES PARTICIPAÇÕES LTDA. não afeta a independência e a objetividade deste trabalho. Atestamos que não temos interesse presente ou futuro no imóvel objeto de análise deste trabalho e que nem os honorários ou quaisquer outros custos relacionados à execução desta avaliação estão condicionados a nossa opinião de valor sobre o imóvel aqui expressa.
Conflito de Interesses
Não temos conhecimento de qualquer conflito de interesses que possa influenciar este trabalho.
Publicação Nenhuma parte do nosso relatório, nem quaisquer referências, poderá ser incluída em qualquer documento, circular ou declaração nem publicadas em qualquer forma sem a nossa autorização prévia por escrito da forma e contexto em que ele aparecerá.
A publicação desse relatório ou referência a ele não será permitida a menos que contenha referência suficiente às premissas especiais utilizadas e mencionadas neste relatório.
Fica o cliente (HEDGE BRASIL SHOPPING FID desdejá autorizado a publicar este relatório na integra.
Atenciosamente,
e, VA a
Respófisável Técnicas
Eduardo P. G. Christiano, MRICS, RICS RV CREA N.º 5069382495 Diretor
Para e em nome de: CBRE Consultoria do Brasil Ltda.
T: + 55112110 9180
E: eduardo.christianoocbre.com
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Análise do Imóvel
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1.4.3 Taxa de Vacância
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Condições de Mercado
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2.1.7 Transações de Shopping Centers
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2.1.8 Principais Concorrentes
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CBRE BRASIL - DEPARTAMENTO DE VALORAÇÃO E ACONSELHAMENTO GERAL
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Fonte: Banco Central do Brasil – BACEN e CBRE. Editado pela CBRE.
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Análise de Valor
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Relatório de Valoração
Considerações de Valor
Refere-se a perda de receita com as áreas atualmente vagas e a vacância estimada na renovação dos contratos. Vacância: Absorção e A absorção das áreas vagas foi estimada com base na vacância atual do empreendimento, Renovações: considerando, inclusive, as negociações em andamento para a ocupação de algumas lojas. Os aluguéis e vendas das áreas vagas foram projetados conforme os valores atualmente praticados no empreendimento.
Em complemento, foi adotado uma vacância financeira mínima conforme apresentado no item e.
d. Outras Receitas
| Descontos (): | Estimados como | um perce | ntual das | receitas | de alugue | l mínimo | ,confor | me quadr | o abaixo | : |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A1 | AZ | A3 | A4 | AS | A6 | A7 | AB | A9 | ATO | |
| %Aluguel mínimo () | 0,3% | 0,3% | 0,3% | 03% | 03% | 03% | 03% | 03% | 03% | 0,3% |
| AZ | A3 | A4 | AS | A6 | A7 | AB | A9 | A1O | ||
| Quiosques e Merchandising: | 4.000.000 | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% |
| AZ | A3 | A4 | AS | A6 | A7 | AB | A9 | ATO | ||
| Estacionamento: | ~~7.500.000~~ | ~~30%~~ | ~~2,0%~~ | ~~10%~~ | ~~10%~~ | ~~10%~~ | ~~10%~~ | ~~10%~~ | ~~10%~~ | ~~10%~~ |
| Receitas Diversas: | Estimadas como | um perce | ntual da R | eceita B | ruta Efeti | va, confo | rmequad | ro abaix | o: | |
| A1 | AZ | A3 | A4 | AS | A6 | A7 | AB | A9 | A1O | |
| %ReceitaBrutaEfetiva | 1,0% | 1,0% | 1,0% | 1,0% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% | 10% |
e. Redutores de Receita
| A1 | AZ | A3 | A4 | AS | A6 | A7 | AB | A9 | A1O | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Vacância Financeira*: | 37% | 30% | 30% | 30% | 30% | 30% | 30% | 30% | 30% | 30% |
| Inadimplêncialíquida: | 0,5% | 0,5% | 0,5% | 05% | 0,5% | 0,5% | 05% | 05% | 05% | 0,5% |
*No fluxo de caixa projetado, a linha de Vacância Financeira Mínima é complementar à linha de Vacância: Absorção e Renovações.
f. Despesas Operacionais
Encargos com Lojas Vagas: Estimados conforme os encargos atuais do empreendimento.
Adotada conforme contrato de administração vigente no empreendimento. Tal informação foi ei Taxa de administração:' ValoressuprimidaMobiliáriosdeste relatório, (“CVM”)a nº 472,pedido dedo 31cliente, de outubro de 2008, considerandoconforme previsto pela instrução sua da Comissão de confidencialidade e relevância estratégica.
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Resultados do Fluxo de Caixa Projetado
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3.21 Opinião de Valor
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Apêndices
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Plantas de Localização e Situação
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Plantas] de Localização. ' e Situação. =
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