Relatório Gerencial FVPQ11 de setembro de 2026

Via Parque Shopping FII FVPQ11

SETEMBRO DE 202 6

Relatório Gerencial

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OBJETIVO DO FUNDO

O Fundo tem por objetivo a realização de investimentos no empreendimento imobiliário Via Parque Shopping , localizado na Avenida Ayrton Senna, nº 3.000, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro – RJ, podendo, para tanto, adquirir áreas brutas locáveis já construídas, em fase de construção ou a construir, investir na ampliação do empreendimento, incluindo, sem limitaçã o, por meio da aquisição de terrenos, unidades imobiliárias e direitos vinculados a esses bens em local adjacente, construir outras unidades imobiliárias, adquirir terrenos, unidades imobiliárias e direitos vinculados a esses bens, bem como vender, promete r vender, incorporar e arrendar os referidos bens.

INFORMAÇÕES GERAIS

COTA PATRIMONIAL

R$ 91,89

COTA DE MERCADO

R$ 49 ,94

VALOR DE MERCADO

R$ 140 mi

QUANTIDADE DE COTAS

2.800 .149

3.272

INÍCIO DAS ATIVIDADES

Novembro de 199 3

ADMINISTRADORA

Hedge Investments Distribuidora de títulos e Valores Mobiliários Ltda.

GESTORA

Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão) *

(i) 0,12% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo ou (ii) Valor mínimo mensal de R$ 81.813,18 , reajustado anualmente pela variação positiva do IGPM-FGV.

TAXA DE PERFORMANCE

1,0% sobre o valor bruto de eventual venda, parcial ou integral, do Via Parque Shopping, sendo que tal venda deverá ser deliberada em assembleia geral de cotistas.

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO

FVPQ11

TIPO ANBIMA

FII de Renda Gestão Passiva – Shopping Centers

PRAZO

Indeterminado

PÚBLICO ALVO

Investidores em geral

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RELAÇÃO COM INVESTIDORES

Para comentários, críticas e sugestões, mande e -mail para [email protected] .

* Valor de R$ 81.813,18 referente ao desconto de 30% calculado sobre o valor mínimo de R$ 116.875,97 , (i) de 1º de agosto de 2025 até 31 de julho de 2026, desconto de 50% na Taxa de administração; (ii) de 1º de agosto de 2026 até 31 de julho de 2027, desconto de 30% na Taxa de administração; (iii) de 1º de agosto de 2027 até 31 de julho de 2028, desconto de 20% na Taxa de administração;

A redução será aplicada tanto ao percentual anual sobre o patrimônio líquido quanto ao valor mínimo mensal, pelos prazos acim a contados. Fonte: Hedge. Data Base: 3 0/09/2026.

MERCADO DE SHOPPING CENTERS

MONITORAMENTO MENSAL (ABRASCE)

Segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), em agosto , o mercado de shoppings brasileiro apresentou retração de 1,4% nas vendas quando comparado ao mesmo mês de 2025, em termos nominais. Já em termos reais, ou seja, levando -se em consideração a inflação no período, houve uma retração de 5,6%. Considerando o acumulado de 202 6, temos um a retração nominal de vendas de 1,2% vs. o mesmo período de 202 5.

Abaixo, trazemos as variações do faturamento do setor comparado com os anos anteriores, em termos reais e nominais.

Variação das vendas do setor vs. ano anterior

Fonte: Índice Cielo de Varejo em Shopping Centers (ICVS -Abrasce).

Abaixo, atualizamos a vacância do setor, com o indicador também segregado pelas regiões do país.

Fonte: Abrasce, Hedge

PRINCIPAIS DESTAQUES

VIA PARQUE SHOPPING

Neste relatório, apresentamos o resultado do Fundo referente ao mês de setembro de 202 6. Adicionalmente, apresentamos os indicadores operacionais do empreendimento para o mês de agosto de 202 6.

Em agosto de 202 6, o shopping apresentou um patamar de vendas de R$ 24,5 milhões, o que representa um a retração de 6,1% vs. agosto de 202 5. No acumulado do ano, as vendas caem 4,5% vs. o mesmo período de 202 5.

O resultado operacional de agosto foi de R$ 806 mil, uma retração de 60,6% em relação a agosto de 2025 . No acumulado de 202 6, o resultado operacional apresenta retração de 34,5% em relação ao mesmo período do ano anterior. Destacamos que a comparação do resultado com 2025 é impactada pelo aumento de despesa de encargos condominiais e redução do recebimento de aluguel mínimo , refletindo a rotatividade e carências de novas locações , sendo as saídas principais da Kalunga e Smart Fit para entrada da Ironberg e realocação da Ri Happy.

A vacância passou de 13,2% em julho para 13,7% em agosto . Movimentações: entradas da QI Spa (97 m²) e Qualype (48 m²), saídas do Esquillo's (403 m²) e Euro Colchões (101 m²).

Para maiores detalhes, recomendamos a análise da Planilha de Fundamentos, disponível na página do Fundo .

IRONBERG TRAINING CENTER

Destaca mos que foi assinado contrato para a entrada da Ironberg em uma área de 2.234 m², com uma movimentação estratégica envolvendo também a realocação da Ri Happy para a área que era ocupada pela Kalunga , de 1.017 m² .

Esta unidade será o primeiro centro de treinamento da Ironberg no estado do Rio de Janeiro, estabelecendo um marco para a rede de academias , famosa por possuir a maior academia de musculação do mundo e por receber um grande número de celebridades e influencers digitais, que frequentam e produzem conteúdos nas academias.

A entrada reforça a estratégia do shopping de atrair operações âncora de alto fluxo. Trata-se de uma operação estratégica de alta relevância que diversifica e qualifica o mix de conveniência e serviços , consolida ndo o empreendimento como um polo de saúde e bem -estar.

Foto: esquerda – evento de inauguração da Ironberg Fortaleza com mais de 15 mil pessoas; direita – espaço da Ironberg São Paulp.

CENTRO MÉDICO BARRA D'OR

Destacamos a inauguração do Centro Médico Barra D'Or, em uma área de 1,3 mil m², operação gerida pela Rede D'Or voltada a atendimentos ambulatoriais e exames. A unidade complementa o hospital Barra D'Or, inaugurado no terreno vizinho, e consolida o shopping como polo de saúde e bem -estar na Barra da Tijuca. Trata -se de uma operaçã o âncora de alto fluxo recorrente, que reforça a estratégia de reposicionamento do mix e tende a beneficiar as demais operações do empreendimento. No seguinte link temos um tour virtual da operação.

DESEMPENHO DO FUNDO

RESULTADO

O Fundo anunciou a distribuição de R$ 0, 45 / cota como rendimento referente ao mês de setembro de 202 6, considerando as 2.800.149 cotas no fechamento do mês com pagamento em 1 5 de outubro de 202 6, aos detentores de cota em 30 de setembro de 202 6. Destacamos que em setembro foi realizad a a distribuição do resultado do shopping referente a agosto /26.

Em razão da performance operacional aquém do esperado no terceiro trimestre de 2026, da estimativa revisada para baixo para os próximos meses do ano e da projeção da realização de novos desembolsos ao longo dos próximos meses , que irão impactar o resultado caixa do Fundo, a gestão irá ajustar o patamar de rendimento no quarto trimestre de 2026. O rendimento a ser anunciado dia 30 de outubro deverá servir como novo patamar estimado de rendimento até o final de 2026 . Todas as declarações quando baseadas em expectativas futuras, envolvem riscos e incertezas e, portanto, não devem ser consideradas como promessa ou garantia de rentabilidade futura.

A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de pelo menos 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. A tabela apresentada indica o efetivamente recebido no período, de modo que para uma análise mais completa do fluxo de caixa do Fundo, recomenda -se considerar uma média de um período mais longo.

Fonte: Hedge

LIQUIDEZ

Fonte: Hedge / Economática / B3

RENTABILIDADE

A rentabilidade global calcula a taxa interna de retorno contemplando renda mensal e ganho de capital, comparada ao CDI Líquido (alíquota de 15%). Pessoas Físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendime ntos distribuídos e tributadas em 20% sobre o ganho de capital na venda da cota. No fechamento do mês, o valor de mercado da cota do fundo foi de R$ 49 ,94 .

Fonte: Hedge / Economática / B3

INVESTIMENTOS (% POR CLASSE DE ATIVOS)

Fonte: Hedge

FICHA TÉCNICA DO SHOPPING

Inaugurado em 1993, o Via Parque Shopping está localizado na Barra da Tijuca, Zona Oeste do Rio de Janeiro. O empreendimento possui 56,5 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), com diversidade de operações e ntre lojas âncoras, megalojas, lazer, serviços e ampla praça de alimentação.

Reconhecido como um shopping voltado para a família, o Via Parque consolidou -se como um importante polo de conveniência e entretenimento na região. Apesar de a Barra da Tijuca ser uma das áreas de maior crescimento da cidade, também apresenta um dos maiore s índices de ABL por habitante, o que intensifica a competição entre shoppings. Nos últimos anos, o aumento da concorrência impactou indicadores de fluxo e ocupação do empreendimento.

Por outro lado, movimentos recentes reforçam o reposicionamento do ativo: a inauguração de um supermercad o, importante operação para agregação ao tenant mix do shopping, e a instalação de um hospital no terreno vizinho ampliam a atratividade do empreendimento, com potencial de incremento no fluxo de visitantes e no dinamismo da região.

PARTICIPAÇÃO ABL TOTAL INAUGURAÇÃO OPERADOR 10 0% 56,5 mil m² Outubro de 199 3 Alqia

Principais Operações: Cobasi, Daiso Japan, Lojas Americanas, O Amigão, Renner, Supermarket .

Gastronomia: Outback , Bar do Adão, Bardana , Galeteria Continental, Lorelai Cucina Mediterranea, Restaurante Oliva, Calebito (a inaugurar), Yuki Cozinha Japonesa.

Lazer e Serviços: Ironberg Training Center (a inaugurar), Kinoplex , Qualistage , Centro Médico Barra D'or, Unimed e PEP da Polícia Federal.

Endereço: Av. Ayrton Senna, 3000 - Barra da Tijuca, Rio de Janeiro - RJ viaparqueshopping.com.br

RESULTADO DO SHOPPING (BASE CAIXA)

Mês 1

Competência do shopping

Período de venda do lojista com contratos vigentes

Mês 2

Caixa do shopping : Vencimento dos boletos dos contratos de locação vigentes no mês 1

Mês 3

Caixa do Fundo : Repasse do saldo do caixa recebido pelo shopping durante o mês 2, para o FII.

Segue abaixo o resultado caixa de agosto de 202 6, ou seja, trata dos contratos de locação vigentes e das vendas de julho de 202 6. Destacamos que a comparação do resultado com 2025 é impactada pelo aumento de despesa de encargos condominiais e redução do recebimento de aluguel mínimo, refletindo a rotatividade e carências de novas locações , sendo as saídas principais da Kalunga e Smart Fit para entrada da Ironberg e realocação da Ri Happy .

HISTÓRICO D O RESULTADO OPERACIONAL (NOI) - R$ MILHÕES, 100% DO SHOPPING

Para complementar as informações financeiras apresentadas anteriormente, o gráfico abaixo traz o NOI (resultado operacional) do shopping, incluindo estacionamento, na fração do Fundo, comparado com o ano de 202 5. O histórico desde 2019, está presente na planilha de fundamentos, disponível na página do Fundo.

Fonte: Administradora.

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INDICADORES OPERACIONAIS

Os gráficos abaixo apresentam o histórico dos principais indicadores operacionais do shopping , comparado s com o ano de 202 5. O histórico desde 2019, está presente na planilha de fundamentos , disponível na página do Fundo.

A vacância passou de 13, 2% em ju lho para 13,7% em agosto . Movimentações: entradas da QI Spa (97 m²) e Qualype (48 m²), saídas do Esquillo's (403 m²) e Euro Colchões (101 m²).

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS ('000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

VACÂNCIA (% ABL)

Fonte: Administradora.

EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES

FATO RELEVANTE – DESCONTO NA TAXA DE ADMINISTRAÇÃO

No dia 4 de agosto de 2025 a Hedge DTVM, na qualidade de administradora do Fundo, comunicou aos cotistas via Fato Relevante a deliberação, por meio de ato particular, pela redução da taxa de administração do Fundo conforme detalhado a seguir:

• (i) de 1º de agosto de 2025 até 31 de julho de 2026, será concedido um desconto de 50% (cinquenta por cento) na Taxa Global da Classe Única, de modo que a Taxa Global corresponderá a 0,06% (seis centésimos por cento) ao ano incidente sobre o valor do patrimôni o líquido da Classe Única;
• (ii) de 1º de agosto de 2026 até 31 de julho de 2027, será concedido um desconto de 30% (trinta por cento) na Taxa Global da Classe Única, de modo que a Taxa Global corresponderá a 0,084% (oitenta e quatro milésimos por cento) ao ano incidente sobre o valor do patrimônio líquido da Classe Única; e
• (iii) de 1º de agosto de 2027 até 31 de julho de 2028, será concedido um desconto de 20% (vinte por cento) na Taxa Global da Classe Única, de modo que a Taxa Global corresponderá a 0,096% (noventa e seis milésimos por cento) ao ano incidente sobre o valor do pat rimônio líquido da Classe Única.

A redução será aplicada tanto ao percentual anual sobre o patrimônio líquido quanto ao valor mínimo mensal, pelos prazos acima contados.

DOCUMENTOS

Regulamento vigente Demonstrações financeiras 202 5

Informe Mensal

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