Relatório Gerencial FVPQ11 de dezembro de 2025

Via Parque Shopping FII FVPQ11

DEZEMBRO DE 2025 Relatório Gerencial

• SUMÁRIO NAVEGÁVEL pág.
• OBJETIVO DO FUNDO 3
• INFORMAÇÕES GERAIS 3
• MERCADO DE SHOPPING CENTERS 4
• PRINCIPAIS DESTAQUES 5
• DESEMPENHO DO FUNDO 5
• INVESTIMENTOS (% POR CLASSE DE ATIVOS) 6
• FICHA TÉCNICA DO SHOPPING 7
• RESULTADO DO SHOPPING (BASE CAIXA) 8
• INDICADORES OPERACIONAIS 9
• DOCUMENTOS 10

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OBJETIVO DO FUNDO

O Fundo tem por objetivo a realização de investimentos no empreendimento imobiliário Via Parque Shopping, localizado na Avenida Ayrton Senna, nº 3.000, Barra da Tijuca, Rio de Janeiro – RJ, podendo, para tanto, adquirir áreas brutas locáveis já construídas, em fase de construção ou a construir, investir na ampliação do empreendimento, incluindo, sem limitação, por meio da aquisição de terrenos, unidades imobiliárias e direitos vinculados a esses bens em local adjacente, construir outras unidades imobiliárias, adquirir terrenos, unidades imobiliárias e direitos vinculados a esses bens, bem como vender, prometer vender, incorporar e arrendar os referidos bens.

INFORMAÇÕES GERAIS

COTA PATRIMONIAL R$ 92,62

COTA DE MERCADO R$ 70,50

VALOR DE MERCADO R$ 197 mi

QUANTIDADE DE COTAS 2.800.149

INÍCIO DAS ATIVIDADES

QUANTIDADE DE COTISTAS 3.726

Novembro de 1994

ADMINISTRADORA

Hedge Investments Distribuidora de títulos e Valores Mobiliários Ltda.

GESTORA

Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão)*

(i) 0,12% ao ano sobre o patrimônio líquido do Fundo ou (ii) Valor mínimo mensal de R$ 57.680,70 (data base julho/2016), reajustado anualmente pela variação positiva do IGPM-FGV.

TAXA DE PERFORMANCE

1,0% sobre o valor bruto de eventual venda, parcial ou integral, do Via Parque Shopping, sendo que tal venda deverá ser deliberada em assembleia geral de cotistas.

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO FVPQ11

TIPO ANBIMA FII de Renda Gestão Passiva – Shopping Centers

PRAZO Indeterminado

PÚBLICO ALVO Investidores em geral

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RELAÇÃO COM INVESTIDORES

Para comentários, críticas e sugestões, mande e-mail para [email protected].

* (i) de 1º de agosto de 2025 até 31 de julho de 2026, desconto de 50% na Taxa de administração; (ii) de 1º de agosto de 2026 até 31 de julho de 2027, desconto de 30% na Taxa de administração; (iii) de 1º de agosto de 2027 até 31 de julho de 2028, desconto de 20% na Taxa de administração;

A redução será aplicada tanto ao percentual anual sobre o patrimônio líquido quanto ao valor mínimo mensal, pelos prazos acima contados.

Data base das informações: 31/12/2025.

MERCADO DE SHOPPING CENTERS

MONITORAMENTO MENSAL (ABRASCE)

Segundo dados da Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), em novembro, o mercado de shoppings brasileiro apresentou retração de 0,9% nas vendas quando comparado ao mesmo mês de 2024, em termos nominais. Já em termos reais, ou seja, levando-se em consideração a inflação no período, houve uma retração de 5,1%. Considerando o acumulado de 2025, temos um crescimento nominal de vendas de 1,5% vs. o mesmo período de 2024.

Abaixo, trazemos as variações do faturamento do setor comparado com os anos anteriores, em termos reais e nominais.

Variação das vendas do setor vs. ano anterior

Fonte: Índice Cielo de Varejo em Shopping Centers (ICVS-Abrasce).

Abaixo, atualizamos a vacância do setor, com o indicador também segregado pelas regiões do país.

Fonte: Abrasce, Hedge

PRINCIPAIS DESTAQUES

VIA PARQUE SHOPPING

Neste relatório, apresentamos o resultado do Fundo referente ao mês de dezembro de 2025. Adicionalmente, apresentamos os indicadores operacionais do empreendimento para o mês de novembro de 2025.

Em novembro de 2025, o shopping apresentou um patamar de vendas de R$ 31,9 milhões, o que representa um crescimento de 17,2% vs. novembro de 2024. No acumulado do ano, as vendas crescem 6,5% vs. o mesmo período de 2024.

O resultado operacional de novembro foi de R$ 2,1 milhões, apresentando um crescimento expressivo em relação a novembro de 2024, mês que apresentou uma base de despesas com encargos condominiais muito elevada. No acumulado de 2025, o resultado operacional apresenta crescimento de 46,5% em relação ao mesmo período do ano anterior.

A vacância saiu de 11,5% em outubro para 10,4% em novembro. Movimentações comerciais: entradas do Game Point (535 m²) e Gotrix (112 m²), aumento de 102 m² em área locada pelo O Amigão, saídas da Motta Consórcios e Giolaser, diminuição de 8 m² locados pela loja Som lá em Casa. Destacamos que em dezembro ocorreu o encerramento da operação da Smart Fit, que ocupava uma área de cerca de 1.050 m². Esta saída leva o indicador de vacância atual para 12,3%, e será refletida na base de dados do próximo relatório gerencial.

Para maiores detalhes, recomendamos a análise da Planilha de Fundamentos, disponível na página do Fundo.

REAVALIAÇÃO DO IMÓVEL DO FUNDO

Conforme comunicado ao mercado, o laudo de avaliação do Via Parque Shopping na data base de nov/25, utilizado para a marcação a valor justo do patrimônio do Fundo, foi disponibilizado para acesso na página do Fundo. A divulgação do laudo visa proporcionar maior grau de informação aos investidores, reforçando o compromisso da Hedge com a transparência.

DESEMPENHO DO FUNDO

RESULTADO

O Fundo não distribuiu rendimentos referentes ao mês de dezembro de 2025. Conforme divulgado via Fato Relevante, o Via Parque realizou o pagamento de R$ 4.830.242,37 conforme determinação judicial no âmbito de uma ação renovatória. A Administradora ressalta que já havia conhecimento da probabilidade de perda relacionada a essa ação, tal como exposto no orçamento anual de 2024, devidamente aprovado pelos cotistas.

O referido desembolso consumiu os recursos retidos no caixa do shopping, provenientes do resultado operacional auferido pelo Via Parque Shopping entre setembro e novembro de 2025, portanto, o Fundo não reconheceu receita imobiliária no mês de dezembro de 2025. Com isso, não houve distribuição de rendimento no mês de dezembro de 2025.

Destacamos que a indicação da distribuição de rendimentos de 2026 será divulgada no próximo relatório gerencial.

A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de pelo menos 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. A tabela apresentada indica o efetivamente recebido no período, de modo que para uma análise mais completa do fluxo de caixa do Fundo, recomenda-se considerar uma média de um período mais longo.

Fonte: Hedge

LIQUIDEZ

Fonte: Hedge / Economática / B3

RENTABILIDADE

A rentabilidade global calcula a taxa interna de retorno contemplando renda mensal e ganho de capital, comparada ao CDI Líquido (alíquota de 15%). Pessoas Físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% sobre o ganho de capital na venda da cota. No fechamento do mês, o valor de mercado da cota do fundo foi de R$ 70,50.

Fonte: Hedge / Economática / B3

INVESTIMENTOS (% POR CLASSE DE ATIVOS)

Fonte: Hedge

FICHA TÉCNICA DO SHOPPING

Inaugurado em 1993, o Via Parque Shopping está localizado na Barra da Tijuca, Zona Oeste do Rio de Janeiro. O empreendimento possui 56,5 mil m² de Área Bruta Locável (ABL), com diversidade de operações entre lojas âncoras, megalojas, lazer, serviços e ampla praça de alimentação.

Reconhecido como um shopping voltado para a família, o Via Parque consolidou-se como um importante polo de conveniência e entretenimento na região. Apesar de a Barra da Tijuca ser uma das áreas de maior crescimento da cidade, também apresenta um dos maiores índices de ABL por habitante, o que intensifica a competição entre shoppings. Nos últimos anos, o aumento da concorrência impactou indicadores de fluxo e ocupação do empreendimento.

Por outro lado, movimentos recentes reforçam o reposicionamento do ativo: a inauguração de um supermercado, importante operação para agregação ao tenant mix do shopping, e a instalação de um hospital no terreno vizinho ampliam a atratividade do empreendimento, com potencial de incremento no fluxo de visitantes e no dinamismo da região.

PARTICIPAÇÃO 100%

OPERADOR Alqia

Principais Operações: Cobasi, Daiso Japan, Kalunga, Lojas Americanas, O Amigão, Renner, Supermarket. Gastronomia: Outback, Bar do Adão, Bardana, Bartô Galático, Esquillo’s, Galeteria Continental, Lorelai Cucina Mediterranea, Yuki Cozinha Japonesa.

RESULTADO DO SHOPPING (BASE CAIXA)

Mês 1 Competência do shopping Período de venda do lojista com contratos vigentes

Mês 2 Caixa do shopping: Vencimento dos boletos dos contratos de locação vigentes no mês 1 Caixa do Fundo: Repasse de adiantamento do resultado do shopping na 2ª quinzena do mês 2, para o FII

Mês 3 Caixa do Fundo: Repasse do saldo do caixa recebido pelo shopping durante a 2ª quinzena do mês 2, para o FII.

Segue abaixo o resultado caixa de novembro de 2025, ou seja, trata dos contratos de locação vigentes e das vendas de outubro de 2025. Destacamos que o nível elevado de crescimento em novembro foi provocado por uma base elevada de despesas em novembro de 2024, devido à realização de aportes para equilíbrio de caixa do condomínio do shopping.

HISTÓRICO DO RESULTADO OPERACIONAL (NOI) - R$ MILHÕES, 100% DO SHOPPING

Para complementar as informações financeiras apresentadas anteriormente, o gráfico abaixo traz o NOI (resultado operacional) do shopping, incluindo estacionamento, na fração do Fundo, comparado com o ano de 2024. O histórico desde 2019, está presente na planilha de fundamentos, disponível na página do Fundo.

Fonte: Administradora.

INDICADORES OPERACIONAIS

Os gráficos abaixo apresentam o histórico dos principais indicadores operacionais do shopping, comparados com o ano de 2024. O histórico desde 2019, está presente na planilha de fundamentos, disponível na página do Fundo.

A vacância saiu de 11,5% em outubro para 10,4% em novembro.

Movimentações comerciais: entradas do Game Point (535 m²) e Gotrix (112 m²), aumento de 102 m² em área locada pelo O Amigão, saídas da Motta Consórcios e Giolaser, diminuição de 8 m² locados pela loja Som lá em Casa.

Destacamos que em dezembro ocorreu o encerramento da operação da Smart Fit, que ocupava uma área de cerca de 1.050 m². Esta saída leva o indicador de vacância atual para 12,3%, e será refletida na base de dados do próximo relatório gerencial.

VENDAS (R$ MM)

FLUXO DE VEÍCULOS (‘000)

INADIMPLÊNCIA LÍQUIDA 12M

Fonte: Administradora.

VACÂNCIA (% ABL)

DOCUMENTOS

Regulamento vigente

Demonstrações financeiras 2024

Informe Mensal

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