Relatório Gerencial GAME11 de setembro de 2026

FII GUARDIAN MULTIESTRATÉGIA

RELATÓRIO GERENCIAL SET 2026

MAPA DO NOSSO RELATÓRIO

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• 1 VISÃO GERAL DO FUNDO números gerais GAME11 | SET26 1.1 A TESE DE INVESTIMENTO
• 2 COMENTÁRIOS DO GESTOR cenário macro, destaques e principais movimentos
• PERFORMANCE E RESULTADOS rentabilidade histórica e mercado secundário 3.1 DRE, GUIDANCE E RESERVAS
• 4 TESTE DE SENSIBILIDADE spread médio em função da variação da cota
• 5 PORTFÓLIO GAME11 portfólio consolidado, ativos, devedores e garantias
• 6 A GUARDIAN GESTORA estruturas e frente de atuação

1. VISÃO GERAL DO FUNDO

objetivo, posicionamento e principais números

VISÃO GERAL DO FUNDO

objetivo, posicionamento e principais números

OBJETIVO E POSICIONAMENTO

O FII Guardian Multiestratégia Imobiliária I é um fundo de investimento imobiliário que tem como público alvo investidores em geral, negociado em bolsa sob o ticker GAME11. É um fundo com essência em crédito imobiliário predominantemente de BAIXO RISCO DE CRÉDITO (highgrade), através de investimentos em sua maioria em títulos e valores mobiliários (TVM). A estratégia é fundamentada na gestão ativa do portfólio, buscando a máxima eficiência de alocação em ativos alvo com baixo nível de disponibilidades. Focado na diversificação de ativos contando com estruturas robustas de garantia, a tese de investimento é dividida em dois vértices: BETA (60~90%) e ALPHA (10%~40%), conforme detalhado de forma mais abrangente na página 05 deste relatório mensal.

PRINCIPAIS NÚMEROS

VALOR PATRIMONIAL (VP)

R$ 264,4

ALOCAÇÃO ATIVOS ALVO

NÚMERO ATIVOS

VALOR PATRIMONIAL¹ (VP)

RESULTADO DO MÊS

R$ 0,085

RENTABILIDADE¹ NO MÊS

PREÇO COTA² (DATACOM)

DIVIDENDO DISTRIBUIDO

DIVIDEND YELD²

MÚLTIPLO P/VP

DURATION MÉDIA

NÚMERO INVESTIDORES

CARACTERISTICAS DO FUNDO

CÓDIGO NEGOCIAÇÃO | GAME11

ADMINISTRAÇÃO | BANCO DAYCOVAL

GESTÃO | GUARDIAN GESTORA

MARKET MAKER | XP INVESTIMENTOS

INÍCIO FUNDO | SET 2021

PRAZO DURAÇÃO | INDETERMINADO

MÊS DE REFERÊNCIA | SET 26

PERIODICIDADE RENDIMENTOS | MENSAL

DATACOM | 7° DIA ÚTIL DO MÊS

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO | 1,10% A 1,15% 3

TAXA DE PERFORMANCE | 20% SOBRE O QUE EXCEDER O BENCHMARK

BENCHMARK | IMAB-5 + IPCA

TOTAL DE COTAS EMITIDAS 28.426.127

DATA DE PAGAMENTO | 22 OUTUBRO 2026

A TESE DE INVESTIMENTO

estrutura e principais características do fundo

Diante de um forte DNA com um longo histórico em crédito e imobiliário presente no time de gestão da Guardian ( conheça o nosso time ) e da identificação de oportunidades no mercado de financiamento imobiliário, o GAME11 foi estruturado para ser uma tese de investimento com essência em crédito imobiliário predominantemente de baixo risco de crédito com alto grau de diversificação de ativos e estruturas robustas de garantia em suas operações.

POR QUE MULTI ESTRATÉGIA – 3 PILARES

I - PERFIL DE RISCO – BETA E ALPHA

Com o intuito de aproveitar a capacidade e diversidade de originação e estruturação da Guardian, a tese de investimento do GAME11 foi desenhada de modo a alocar em ativos alvo com dois perfis, os vértices na estratégia: BETA e ALPHA.

game11 BETA

PERFIL CRI

CRI Corporativo – Sênior e Única CRI Pulverizado – Sênior e Única

PERFIL FII

Listado, Liquidez ou Prazo Determinado e Risco Comedido

PERFIL ATIVO

Risco de Crédito de Contraparte Comedido Liquidez das Garantias vinculadas Razão de Garantia superior a 130% Senioridade nos recebimentos Alienação Fiduciária de Garantia Real

GAmE11 ALPHA β α ALOCAÇÃO 60 - 90% DOS ATIVOS ALOCAÇÃO 40 - 10% DOS ATIVOS

PERFIL CRI

CRI Corporativo – Sub e Única CRI Pulverizado – Sub e Única

PERFIL FII

Não listados, Prazo Indeterminado e sem Liquidez

PERFIL ATIVO

Cota de FIDCs e FIPs Imobiliários Debêntures de lastro Imobiliário Imóveis (SLB e Permutas Físicas) Cota de SPEs imobiliárias Equity

100% DAS OPERAÇÕES COM ESSÊNCIA DE CRÉDITO

II – CLASSE DE ATIVOS

Utilizamos a palavra "essência" nos parágrafos acima, uma vez que ao longo da trajetória do GAME11 surgirão outras classes de ativo na carteira do fundo (como cotas de FIIs, FIDCs, Ativos Reais, ou cotas de empresas com destinação imobiliária), no entanto sempre envolvidos em operações essencialmente de renda fixa.

III - FUNÇÃO DOS ATIVOS NA COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA

O GAME11 prevê uma gestão extremamente ativa, tanto no que diz respeito à originação dos ativos no mercado primário, assim como no monitoramento de oportunidades no mercado secundário. Desta forma, será comum observar parcela relevante do portfólio alocada em posições "Táticas" ao longo da vida do fundo. Estas posições táticas, normalmente são atreladas a ativos de maior liquidez com potencial ganho de capital em vendas no secundário, além de possibilitarem agilidade na reciclagem da carteira e o acompanhamento pelo fundo de movimentos macroeconômicos.

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CRÉDITO ATIVOS IMOBILIÁRIOS

EFICIÊNCIA DE ALOCAÇÃO

PROTEÇÃO CONTRA CICLOS MACRO

INDEXADORES CLASSES DE ATIVO LASTRO E GARANTIA

PREVISIBILIDADE E RENTABILIDADE

GUIDENCE DE RESULTADOS PRÊMIO DE YIELD NO RISCO X RETORNO

DO GESTOR COMENTÁRIOS 2.

cenário macro, destaques e principais movimentos

COMENTÁRIOS DO GESTOR

resultados, cenário macro, destaques e principais movimentos

RESULTADOS DO GAME11 NO MÊS | MANUTENÇÃO DA ESTRATÉGIA DE INVESTIMENTO

O resultado de SET26 do GAME11 foi de R$0,085/cota, impactado diretamente pela combinação dos indexadores do IPCA dos meses de JUN26 (0,16%) e JUL26 (0,07%), AGO26 (-0,32%), em conjunto com o CDI, que registrou um retorno nominal de 1,08% no mês. O dividendo a pagar em 22 OUT foi de R$0,100/cota, e nossas reservas de resultado acumulado seguem robustas, fechando este mês no patamar de R$0,091/cota. Os dados deste RG foram ajustados retroativamente para base R$ 10,0 a partir da data do split de cotas.

A distribuição de dividendos nos próximos exercícios será mantido no patamar mínimo de R$0,100/cota , dada a atual fotografia do portfolio do GAME11 em conjunto com as nossas projeções macroeconômicas. Ainda assim seguiremos com a manutenção de um saldo elevado em reservas de resultado, nossa principal ferramenta para evitar volatilidade em nossos dividendos mensais e uma sensibilidade de retorno aos nossos investidores.

CENÁRIO MACROECONOMICO ATUAL | PROJEÇÕES PARA 2026

O IFIX, principal índice de referência do mercado de fundos imobiliários, apresentou mais um mês de desempenho negativo em setembro. Ao longo do período, o índice registrou fortes retrações, mas recuperou parte significativa das perdas nos últimos dias do mês, encerrando aos 3.755 pontos, com variação negativa de apenas -0,2%.

No cenário macroeconômico doméstico, o Banco Central confirmou mais um corte da taxa Selic na reunião do COPOM de setembro, levando-a a 13,75% a.a. Ainda assim, o mercado vem consolidando a expectativa de desaceleração do ciclo de flexibilização monetária, com projeções de cortes menos intensos e indicação de manutenção dos juros em patamares elevados por um horizonte mais prolongado. Embora esse cenário possa contribuir para uma desaceleração da inflação no curto prazo, as perspectivas para o médio e longo prazo já apontam para uma retomada das pressões inflacionárias, limitando o espaço para novos cortes de juros. Essa percepção se reflete nas expectativas de mercado, que voltaram a projetar inflação superior a 5,00% para 2026, e já elevam as perspectivas para 2027 também. Diante desse ambiente, permanece necessária uma postura cautelosa, com decisões de alocação criteriosamente calibradas.

Por fim, a curva de juros reais apresentou forte movimento de fechamento ao longo de setembro, especialmente nos vértices mais curtos, conforme observado no comportamento dos títulos públicos indexados à inflação. O yield médio desses títulos, representado pelo IMA-B5, encerrou o mês em 7,10% a.a., recuo de 65bps em relação aos 7,75% registrados ao final de agosto.

MOVIMENTOS NO PORTFÓLIO DO GAME11

Após os ajustes estratégicos realizados nos últimos exercícios, mantivemos o portfólio sem movimentações relevantes, priorizando a consolidação da alocação atual e a plena utilização dos recursos disponíveis. A composição da carteira reflete o direcionamento da gestão para um equilíbrio entre ativos atrelados ao CDI e ao IPCA, buscando diversificar as fontes de resultado e reduzir a dependência de um único indexador. Essa estratégia permite combinar a elevada geração de caixa proporcionada pelo CDI com a remuneração real dos ativos indexados à inflação, preservando a consistência dos retornos e a sustentação do atual patamar de dividendos do fundo.

Diante das incertezas do cenário macroeconômico e da perspectiva de menor contribuição dos indexadores de inflação, seguimos priorizando uma alocação equilibrada, com foco na relação risco-retorno e na previsibilidade dos resultados. A estratégia busca reduzir a volatilidade da distribuição e fortalecer a resiliência do portfólio diante de diferentes cenários econômicos, preservando a capacidade de geração de renda aos cotistas sem assumir riscos desnecessários.

AQUISIÇÃO DE NOVOS ATIVOS | Disponibilidades

Após anteciparmos, nos últimos exercícios, os principais ajustes estratégicos do portfólio, encerramos setembro sem movimentações relevantes na carteira de ativos. As decisões de alocação realizadas previamente buscaram posicionar o fundo de forma mais eficiente diante do cenário esperado para os indexadores, com maior exposição ao CDI para mitigar os efeitos da deflação sobre os ativos atrelados ao IPCA. Nesse contexto, concentramos os esforços do período na alocação integral das disponibilidades remanescentes, buscando maximizar a geração de resultados por meio da plena utilização dos recursos do fundo.

FII GUARDIAN HEDGE FUND

Fundo com objetivo de centralizar as iniciativas com outros FIIs

O Guardian Hedge Fund ("GAHF") é um veículo estruturado inicialmente para acomodar operações de compra e venda de ativos contra terceiros, incluindo estruturas que envolvam compensação de cotas de diversas formas. O fundo constitui um mecanismo fundamental para acelerar a estratégia de reciclagem de portfólio do GAME11, bem como apoiar o processo de captação da sua 3ª emissão de cotas. Em um segundo momento, o GAHF passará a concentrar todas as operações envolvendo fundos imobiliários, atuando de forma paralela à estratégia original como um fundo de fundos. Dessa forma, o veículo será responsável por consolidar as posições em Flls, listados na B3 ou não, contemplando diferentes horizontes de desinvestimento, inclusive prazos indeterminados. Apesar de parte relevante dos ativos possuir característica de renda variável, a gestão trabalhará com uma meta de retorno estimado para o fundo descrita abaixo.

PRINCIPAIS NÚMEROS DO PORTFÓLIO

ALOCAÇÃO EM FIIs

93,1% em Fundos Imobiliário estratégicos

NÚMERO ATIVOS

REPRESENTATIVIDADE GAHF

RETORNO PONDERADO

RAIO X DA CARTEIRA

Com o objetivo de dar maior visibilidade à estratégia envolvendo operações com FIIs de terceiros, e de isolar o retorno dessa estratégia no âmbito do GAME11, apresentamos individualmente cada uma das operações abaixo. Para cada ativo, definimos um retorno estimado ("TAXA EST.") atrelado a um indexador específico, que servirá como base para o retorno ponderado do GAHF, podendo ser ajustado à medida que a estratégia do portfólio evolui, seja por meio de desinvestimentos ou pela inclusão de novos FIIs. Para fins de comparação entre o retorno efetivamente observado e nossa expectativa, atualizamos a TIR real dos ativos ("SPREAD OVER"). Em função da dinâmica de negociações no mercado secundário, é esperado que o fundo mantenha uma parcela pontual de disponibilidades, as quais serão alocadas preferencialmente em CRIs de liquidez imediata, com rentabilidade atrelada ao CDI ou prefixados.

CARTEIRA DE ATIVOS

MOVIMENTAÇÕES DO MÊS

Seguimos com exposição relevante a FIIs estruturados integralmente vinculados ao CDI, reforçando nossa base de resultados em um período de transição, marcado pela menor contribuição esperada dos ativos indexados à inflação, diante do IPCA de agosto, que registrou deflação de 0,32%.

Em agosto, recebemos a convocação das AGEs dos fundos do Inter Asset para deliberação sobre a consolidação das estratégias. A operação foi aprovada para o ITIP11 e o INRD11, que serão incorporados ao Inter HedgeFund (INHF11), enquanto a proposta referente ao ITIT11 não foi aprovada. Avaliamos o movimento positivamente, pois a concentração das estratégias em um único veículo amplia o patrimônio líquido e pode contribuir para o aumento da liquidez média diária, apoiada por uma base maior de cotistas. Entre outubro e novembro, esperamos receber as novas cotas do INHF11, o que exigirá a atualização da composição da carteira apresentada. Os fundos envolvidos na consolidação passaram por amortizações e distribuíram resultados acumulados, com destaque para o INRD11, negociando ativos acima do nosso preço médio, e com a conclusão da transferência dos ativos, esperamos capturar uma TIR atrativa.

E RESULTADOS PERFORMANCE 3.

rentabilidade, secundário, liquidez e resultados

PERFORMANCE GAME11

rentabilidade histórica, liquidez e secundário

RENTABILIDADE GAME11 vs ÍNDICES DE MERCADO

A rentabilidade acumulada desde o IPO do fundo segue superando os principais indicadores comparáveis de mercado. Onde o GAME11 registrou desde o início de suas atividades uma rentabilidade nominal de 84,0% , para efeito de comparação, o benchmark do fundo registrou no mesmo período uma rentabilidade acumulada de 81,1%.

No passo em que o principal indicador de fundos imobiliários (IFIX) registrou neste mesmo período um retorno positivo de apenas 37,6%. Por fim, esta rentabilidade nominal do GAME11 no período é equivalente a 102,9% do CDI.

LIQUIDEZ DIÁRIA E MÉDIA | PREÇO DA COTA NO MERCADO SECUNDÁRIO

O fundo oscilou no mercado secundário, ao longo do mês, entre a mínima de R$ 8,05 e a máxima de R$ 8,45, encerrando o período cotado a R$ 8,39. Para efeito de comparação, ao longo dos últimos 12 meses, observou-se um preço médio de R$ 8,71 para o GAME11. O fundo apresentou volatilidade ao longo de setembro, mas nos últimos dias do mês apresentou um certo viés positivo e encerrou o período com variação positiva de 2,82%, em uma perspectiva mais ampla, as cotas acumulam depreciação de -0,59% nos últimos 12 meses. A média diária de negociações apresentou uma queda frente ao mês de agosto, registrando o volume de R$ 274,4 mil/dia em setembro. Em paralelo, a base de investidores apresentou leve redução no período, encerrando o mês com 20.272 cotistas.

DISTRIBUIÇÃO DO RESULTADO DRE, composição do resultado, dividendos e guidance

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO | DRE

Apresentamos na "DRE" abaixo a rentabilidade dos últimos 12 meses do fundo sob a ótica de resultado contábil levando em consideração a totalidade de cotas emitidas do GAME11. Neste mês, com base no fechamento da cota na "DATACOM" da publicação dos dividendos, o DY do fundo foi de 1,15%. No passo em que acumulamos nos últimos 12 meses um DY de 13,42%, em bases comparáveis, este dividend yield de 12M é equivalente a IPCA + 8,46%.

COMPOSIÇÃO DOS RESULTADOS | GUIDANCE DIVIDENDOS¹ & RESERVAS

¹Atualizamos nosso Guidance de dividendos com novas projeções macroeconômicas com base no boletim Focus (BACEN) e nos relatórios recorrentes dos principais Bancos Privados, mantendo nossos esforços para minimizar volatilidades no comportamento do fundo. Atenção! Este Guidance não deverá, sob qualquer hipótese, ser encarado como promessa ou garantia de retorno futuro para o fundo. Consideramos este Guidance como parâmetro fundamental para trazer elementos que auxiliem o investidor a compreender nossa estratégia para os próximos meses e nossa filosofia de gestão.

4.

SENSIBILIDADE

DA COTA

Spread médio em função da variação da cota no mercado secundário

RESUMO FINANCEIRO GAME11

dividend yield, cota patrimonial, e spread médio do portfólio

PREÇO FECHAMENTO DATACOM R$ 8,71 DIVIDEND YIELD NENSAL3 1,15% PREÇO FECHAMENTO DATACOM PREÇO FECHAMENTO DATACOM PREÇO FECHAMENTO DATACOM PREÇO FECHAMENTO DATACOM PREÇO FECHAMENTO DATACOM PREÇO FECHAMENTO DATACOM PREÇO FECHAMENTO CURVA¹ R$ 9,90 SPREAD MÉDIO INDEXADO © VP COTA CURVA¹ PRECA PATRIMONIAL CURVA¹ PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATRIMONIAL MTM² PRECA PATR

A cota do GAME11 fechou ("DATACOM") em R$ 8,71, e o dividendo divulgado com base nos resultados do mês foi R$ 0,100/cota, representando um DY³ para o exercício de 1,15%. Considerando a cota patrimonial com os ativos marcados individualmente pela taxa de ingresso no fundo ("VP" CURVA¹) observamos um Spread médio no GAME11 de IPCA+9,82%, CDI+2,75% e 14,00% Prefixado. Para fins de divulgação nos informes mensais, a cota patrimonial do fundo considera sobre os ativos que compõem a carteira do fundo uma marcação a mercado ("VP" MTM²) a qual encerrou o mês em R$ 9,30. A fim de ilustrar os níveis de Spread médio que o fundo está sendo negociado em função do preço da cota do GAME11 no mercado secundário, observamos no gráfico abaixo um exercício de sensibilidade do fundo que leva em consideração a duration individual de cada um dos ativos e o ágio/deságio das cotas do GAME11 negociadas na B3.

SENSIBILIDADE DO SPREAD MÉDIO EM FUNÇÃO DO PREÇO DE NEGOCIAÇÃO DA COTA

5. PORTFÓLIO GAME11

portfólio consolidado, ativos, devedores e garantias

PORTFÓLIO GAME11

diversificação de ativos, devedores e tipologia das garantias

Antecipamos os principais ajustes do portfólio diante dos efeitos da deflação registrada no IPCA de agosto (-0,32%), que deverá pressionar o resultado do fundo principalmente em setembro e, em menor intensidade, em outubro. Nesse período, não esperamos movimentações relevantes na carteira, além da alocação do excesso de disponibilidades geradas ao longo dos últimos exercícios. A exposição relevante ao CDI deverá compensar parcialmente a menor contribuição dos ativos indexados ao IPCA, enquanto nossas robustas reservas de resultado oferecem suporte adicional à distribuição, permitindo atravessar esse período com maior previsibilidade, sustentando a manutenção dos dividendos do GAME11 no atual patamar para os exercícios que seguem.

PRINCIPAIS NÚMEROS DA CARTEIRA DE ATIVOS

ADIMPLÊNCIA DOS ATIVOS

100% Adimplente com as obrigações

NÚMERO ATIVOS

24 23 CRI 01 FII

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

DURATION MÉDIA

INDEX PREDOMINANTE

RAIO X PORTFÓLIO GAME11

LOCALIZAÇÃO DAS GARANTIAS REAIS (AF)

MISTO 77% SP 17% MT 6%

PULVERIZAÇÃO DE DEVEDORES

CARTEIRA DE ATIVOS

Portfólio distribuído em 24 ativos, em sua maioria highgrade*

O GAME11 segue com 100% de seus recursos alocados em ativos-alvo, com o portfólio distribuído em 24 ativos, sendo composto por 23 CRIs com fluxo de pagamentos mensal, e um FII (Guardian Hedge Fund) de prazo indeterminado, que consolida toda a estratégia de investimento em FIIs, sejam eles de prazo determinado ou não. Parte dessa estratégia possui horizonte de saída esperado no médio prazo e é detalhada em seção exclusiva deste relatório dedicada ao GAHF. No mês de agosto, a carteira apresenta duration média de 3,7 anos e elevado grau de pulverização dos ativos.

BARII

ATIVO - 22C0899517

Emissão lastreada em créditos pulverizados oriundos de financiamentos para aquisição de imóveis e operações de Home Equity, originados por diversos incorporadores e estruturada pelo conglomerado financeiro BARI, instituição com amplo histórico em emissões pulverizadas e reconhecido know-how na estruturação desse tipo de produto. A emissão conta com 97 contratos cedidos, todos com alienação fiduciária individualizada das unidades, resultando em um LTV médio de 52% e subordinação inicial mínima de 10% no CRI.

BARIII

ATIVO - 2210099580

Emissão lastreada em créditos pulverizados oriundos de financiamentos para aquisição de imóveis e operações de Home Equity, originados por diversos incorporadores e estruturada pelo conglomerado financeiro BARI, instituição com amplo histórico em emissões pulverizadas e reconhecido know-how na estruturação desse tipo de produto. A emissão conta com 173 contratos cedidos, todos com alienação fiduciária individualizada das unidades, resultando em um LTV médio de 49% e subordinação inicial mínima de 10% no CRI.

CARREFOUR

ATIVO - 25L2402882

Emissão lastreada nos direitos aquisitivos decorrentes da compra e venda de um portfólio de imóveis urbanos, integralmente locados ao Grupo Carrefour Brasil, por meio de lojas Carrefour e de sua bandeira subsidiaria Atacadão, amparados por contratos de locação atípicos com prazo de 15 anos. Os imóveis são de propriedade de um FII sob gestão da Guardian e encontram-se alienados fiduciariamente ao CRI, perfazendo um LTV médio de 55%.

COMPORTE

ATIVO - 23I1270600

Emissão lastreada em Notas Comerciais emitidas pela Viação Piracicabana SA e contando com a Comporte Participações SA com Avalista, tendo como destinação dos recursos o pagamento de aluquéis dos principais imóveis da companhia. Imóveis alvo que são todos alienados fiduciariamente a operação perfazendo um LTV inicial de 60%. O CRI possui ainda como garantia a cessão fiduciária de recebíveis com volume mensal mínimo de 1,3x a PMT do CRI.

%CARTEIRA 2,98%

CDI + 3,8%

EVOLUTION

ATIVO - 19L0823309

Emissão estruturada sobre a aquisição de fração do edifício Evolution Corporate, ativo AAA localizado em Barueri. Emissão possui como garantia alienação fiduciária da fração do edifício envolvido na operação, cessão fiduciária do contrato de locação e fundo de reserva constituído no valor equivalente a 2 parcelas mensais de obrigação do Patrimônio Separado.

VÉRTICE

dez/34

VCTO | %CARTEIRA

HBR W

ATIVO - 25C3830805

Emissão lastreada em Notas Comerciais Emitidas pela HBR Realty, lastreada na operação do Hotel W São Paulo realizada pela Marriot International. O ativo está localizado em uma região nobre da cidade de SP, e o CRI detém uma fração da operação de 9.851m² distribuídos em 179 unidades, que estão alienadas fiduciariamente ao CRI, e conta ainda com a cessão fiduciária integral do NOI das respectivas unidades. Inicialmente o CRI possui um LTV de 75% e um breakeven de cobertura integral do saldo da dívida em aprox. R$ 33mil/m².

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO mar/35

%CARTEIRA

HELBOR II

ATIVO - 25F2094673

Emissão lastreada em CCBs Imobiliárias atreladas a dois edifícios comerciais performados na cidade de São Paulo. Com um LTV inicial de 75% sobre o estoque alienado, em um valor de venda forçada de R$ 122,6mi. A operação conta com full cashsweep em caso de venda das unidades alienadas, e amortização mínima pré-definida no fluxo ordinário. A operação conta como devedora a Helbor Empreendimentos SA (HBOR3), e possui cessão dos contratos de locação das unidades locadas, e um fundo de reserva.

VÉRTICE Beta

Corporativo

set/35

VCTO | %CARTEIRA

2.81%

LOTE5

ATIVO - 24B1573243

Emissão lastrada em 4 empreendimentos residenciais horizontais performados em cidades do interior de SP desenvolvidos pela Lote5 Desenvolvimento Urbano S.A.. Além da Alienação Fiduciária individual dos lotes, a operação conta com Cessão Fiduciária de Recebíveis com 120% de cobertura, e AF adicional do estoque com índice de cobertura de 150%. A operação conta ainda com Aval/Fiança dos sócios e das SPEs, e fundo de reserva equivalente a 110% da PMT vincenda.

VÉRTICE Alpha

RISCO Pulverizado

VCTO jul/37

%CARTEIRA 2,84%

63%

PCA + 10,55%

RESID. HORIZONTAL - JAGUARIUNA SP

MAUAI ATIVO - 21C0776201

Emissão lastreada em créditos de financiamento à aquisição de imóveis originados por diversos incorporadores, em sua grande maioria de primeira linha. Totalidade dos créditos possui alienação fiduciária de ativo imobiliário já performado. Na emissão ativo possuia subordinação incial de 15%, além de coobrigação em mais de 50% dos créditos.

%CARTEIRA

EDIFICIOS RESIDENCIAIS - SP

MPD

ATIVO - 26H4518505

Emissão lastreada em CCBs Imobiliárias atreladas a um empreendimento residencial de alto padrão performado na cidade de São Paulo. Com um LTV inicial de 85% sobre o estoque alienado, em um valor de venda forçada de R$ 90,7mi. A operação conta com full cashsweep em caso de venda das unidades alienadas, e amortização mínima pré-definida no fluxo ordinário. A operação conta como devedora a MPD Investimentos Imobiliários, e possui alienação fiduciária da SPE e cessão fiduciária dos recebíveis além da Fiança da MPD Engenharia, e fundo de reserva.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO ago/31

%CARTEIRA 5.35%

TAXA CDI + 2%

MRVI

ATIVO - 22L1198359

Emissão lastreada em créditos de financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co a seus clientes. Operação com robusta estrutura de cobertura de eventual inadimplência no lastro: fundo de reserva de 10% do saldo devedor, Seguro no valor de 4% do total da emissão e recomposição contratual do fundo de reserva pelo cedente durante toda a vida do CRI.

VÉRTICE

Beta Corporativo

dez/27

VCTO %CARTEIRA 0,68%

LTV 66%

CDI + 3,25%

MRV&CO

MRV II

ATIVO - 22L1198360

Emissão lastreada em créditos de financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co a seus clientes. Operação com robusta estrutura de cobertura de eventual inadimplência no lastro: fundo de reserva de 10% do saldo devedor, Seguro no valor de 4% do total da emissão e recomposição contratual do fundo de reserva pelo cedente durante toda a vida do CRI.

MRV&CO

VÉRTICE Beta

Corporativo

VCTO dez/27

%CARTEIRA 0,68%

66%

CDI + 3,25%

MRV III ATIVO - 22I1423539

Emissão lastreada em créditos de financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co a seus clientes. Operação com robusta estrutura de cobertura de eventual inadimplência no lastro: fundo de reserva de 10% do saldo devedor, Seguro no valor de 4% do total da emissão e recomposição contratual do fundo de reserva pelo cedente durante toda a vida do CRI.

VCTO %CARTEIRA LTV set/27 2,36% 66% VÉRTICE RISCO

MRV FLEX VI

ATIVO - 24I1419236

Emissão lastreada em contratos de compra e venda definitivo de unidades residenciais originados pela MRV & Co em diversos empreendimentos. A operação conta com uma subordinação de 18,25% dos CRI JR, e coobrigação da MRV durante período de obras até o registro definitivo da AF. Após a performance dos empreendimentos o CRI contara somente com a AF das unidades individuais. O CRI ainda possui um fundo de reserva de 6.75% sobre o saldo devedor do CRI SR.

VÉRTICE VCTO %CARTEIRA RISCO mar/33 3,41% 63% Beta Pulverizado

PONTTE I

ATIVO - 21D0402879

Emissão lastreada em créditos com garantia de imóvel, também conhecido como "Home Equity", originados pela Pontte (Fintech de crédito controlada pela Mauá Capital). Todos os créditos integrantes do patrimônio separado possuem alienação fiduciária de garantia real. Patamar individual de LTV e grau de concentração dos créditos em patamares bastante saudáveis na emissão. Ativo conta com subordinação de 15% e fundo de liquidez.

VCTO %CARTEIRA abr/41 0,81% VÉRTICE RISCO Beta Pulverizado 31%

RESIDENCIAL MULTI

ATIVO - 21I 0735965

Emissão lastreada em créditos de financiamento à aquisição de imóveis residenciais, originados em 8 empreendimentos com aprox. 75% dos créditos localizado na Grande São Paulo. Empreendimentos já performados (Habite-se e matriculas individulizadas), e com 96% de vendas alcancadas em média. Totalidade dos créditos possui alienação fiduciária individual de cada unidade residencial. O CRI também conta com cessão fiduciária de recebíveis e fundo de reserva.

VÉRTICE Beta

Pulverizado

VCTO jan/39

%CARTEIRA 3,35%

IPCA + 8%

S.BENEDITO II

ATIVO - 22L1607693

Emissão Corporativa contra o Grupo São Benedito de contundente atuação no Centro Oeste (MT). Operação conta com alienação unidades performadas, distribuídas empreendimentos, e cessão fiduciária de recebíveis atuais e futuros do loteamento Vale Gramado somando R$ 160,2 milhões, além de fundo de reserva no valor de R$ 3 milhões, e Aval Cruzado dos sócios e empresas do Grupo São Benedito.

VCTO | %CARTEIRA

TAXA LTV 62% CDI + 3%

S.BENEDITO III

ATIVO - 21C0663319

Emissão Corporativa contra o Grupo São Benedito de contundente atuação no Centro Oeste (MT). Operação conta com alienação fiduciária de 182 imóveis, distribuidos por 19 empreendimentos, e cessão fiduciária de recebíveis de mais de 430 contratos de locação, além de fundo de reserva de 3 parcelas do CRI e Aval Cruzado dos sócios e empresas do Grupo São Benedito (com atuação em Incorporação Imobiliária, Locação de Imóveis, Projetos de Energia, Reflorestamento e Serviços).

RISCO Corporativo

mar/36

VCTO %CARTEIRA 2,77%

TAXA CDI + 4%

S.BENEDITO IV

ATIVO - 24C1693601

Emissão Corporativa do Grupo São Benedito de contundente atuação no Centro Oeste (MT). Operação conta com alienação fiduciária de 2 imóveis Logísticos localizados em Cuiabá-MT avaliados em R$ 112,9 milhões, e da cessão fiduciária de recebíveis do loteamento Vale dos Guimarães de R$ 165,3 milhões, além de fundo de reserva, e Aval Cruzado dos sócios do Grupo São Benedito. O CRI conta com CashSweep dos resultados da SPE do ed. Harissa (foto), estimado em R$ 87.9 milhões.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

mar/31

VCTO %CARTEIRA 0,72%

ITV 60%

CDI + 3,35%

SICREDI 33

ATIVO - 25F3364733

Emissão dividida em duas séries "gêmeas" lastreadas em contratos atípicos de locação contra a Sicredi, maior e mais antiga instituição financeira cooperativa do Brasil com R$ 459bi em ativos. A transação possui 7 contratos de locação vinculados as duas emissões, distribuídos nos respectivos escritórios sede em diferentes cidades dos estados do RS, SC, RJ e PA. O CRI conta com a alienação fiduciária de todos os imóveis alvo, cessão fiduciária do sobejo dos contratos de locação e Seguro Fiança de locação.

VÉRTICE Beta

Corporativo

nov/44

VCTO %CARTEIRA

8,83%

LTV 80%

IPCA + 9,58%

SICREDI 34

ATIVO - 25F3429327

Emissão dividida em duas séries "gêmeas" lastreadas em contratos atípicos de locação contra a Sicredi, maior e mais antiga instituição financeira cooperativa do Brasil com R$ 459bi em ativos. A transação possui 7 contratos de locação vinculados as duas emissões, distribuídos nos respectivos escritórios sede em diferentes cidades dos estados do RS, SC, RJ e PA. O CRI conta com a alienação fiduciária de todos os imóveis alvo, cessão fiduciária do sobejo dos contratos de locação e Seguro Fiança de locação.

VCTO %CARTEIRA dez/44 6,25%

LTV 80%

IPCA + 9.58%

VITACON

ATIVO - 1910739560

Emissão Corporativa lastreada em Debêntures Imobiliárias de emissão da Vitacon Participações. CRI conta a com alienação fiduciaria de 3 empreendimentos residenciais e comerciais em São Paulo/SP, acrescido da cessão fiduciaira do fluxo de recebiveis destes empreendimentos. Operação possui Cash Sweep sobre as vendas realizadas das unidades individuais alienadas na operação.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO set/29

%CARTEIRA 2,56%

LTV

CDI + 2.36%

3Z REALTY

ATIVO - 2110683349

Emissão Corporativa lastreada em Debêntures Imobiliárias de emissão da 3Z Realty Desenvolvimento Imobiliário S.A., vinculada ao desenvolvimento imobiliário de 21 SPEs da companhia, em sua maioria no estado de São Paulo. As cotas das SPEs estão alienadas para o CRI, e possuem nível de garantia de R$ 120 milhões em estoque adicionados de um volume em cessão fiduciária de recebíveis de R$ 130 milhões, perfazendo um LTV inicial para operação de 47%. O CRI ainda conta com fundo de reserva de 3 PMTs.

VÉRTICE Beta

Corporativo

VCTO %CARTEIRA set/28 0,07%

ITV 47%

IPCA + 7,5%

GUARDIAN HEDGE FUND

ATIVO - GRDN HF

Fundo de prazo indeterminado, estruturado para absorver as operações realizadas ao final de 2025, com o objetivo de dar continuidade à estratégia de reciclagem do portfólio do GAME11, promovendo a homogeneização e a elevação do spread médio da carteira, além de capturar oportunidades de negociação de cotas com terceiros. Em um segundo momento, o fundo passará a realizar operações com cotas de FII, buscando explorar assimetrias de mercado e concentrando nossa estratégia com essa classe de ativo no Guardian Hedge Fund.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO INDET.

%CARTEIRA 34,22%

IPCA + 9,75%

GESTORA A GUARDIAN estrutura e frentes de atuação 6.

A GUARDIAN GESTORA

a gestora

QUEM SOMOS

Fundada em 2020 por profissionais experientes do mercados financeiro, de capitais e imobiliário, a Guardian Gestora é uma gestora independente focada em operações imobiliárias e de crédito estruturado . Atualmente, gerenciamos mais de R$ 10,9 bilhões sob gestão distribuídos entre 47 veículos de investimento, incluindo 2 FIIs listados, GARE11 e GAME11), 31 FIDCs, 1 FIM e 1 Fundo de Previdência.

Com mais de 600 mil investidores, destacamo-nos pela performance consistente, gestão de riscos criteriosa e crescimento contínuo. Nossa filosofia de investimento é orientada para o longo prazo, com um objetivo primordial de preservação de capital.

PRINCIPAIS NÚMEROS

ATIVOS SOB GESTÃO

NÚMERO INVESTIDORES

ESTRUTURAÇÃO DE FIIS

FUNDOS

HISTÓRICO SÓCIOS

MERCADO IMOBILIARIO

NOSSO TIME

Quadro de sócios da Guardian reúne forte background em Crédito e no Setor Imobiliário em casas de bastante expressão nestes mercados. Tendo todos os sócios longo histórico de estruturação e gestão de deals de crédito imobiliário.

GUSTAVO ASDOURIAN

CEC

PRODUTO, R.I., COMPLIANCE E GESTÃO DE INVESTIMENTO SALES E RESEARCH RISCO PEDRO KLUPPEL LUCCAS BARTOLI CRÉDITO CRÉDITO IMOBILIÁRIO GESTÃO PRODUTO, R.I. ESTRUTURADO PRIVADO COMPLIANCE SALES E RESEARCH THIAGO CONCA RANDALL TERADA PAPEL TIJOLO GESTÃO CRÉDITO GESTÃO CRÉDITO ESTRUTURADO PRIVADO JULIEN AVRIL ANTONIO LOPES GUILHERME MAZIERO

Ao todo a Gestora reúne 40 profissionais entre as áreas de Risco e Compliance e de Gestão (Imobiliário e Crédito Privado): engenheiros, economistas, administradores e advogados.

GESTÃO TESES E

NOVOS NEGÓCIOS

GESTÃO

PATRIMONIAL

Acesse nossos canais e conheça mais sobre a gestora e sobre nossos produtos.

GESTÃO CRÉD.

IMOBILIÁRIO

GARE11

outras teses

O FII Guardian Real Estate | GARE11, se propõe a oferecer ao investidor de FIIs de tijolo uma solução única e completa .

A partir de bons imóveis, locados a inquilinos de excelente capacidade de crédito , mediante contratos atípicos de locação (com multa de rescisão integral), o GARE11 procura prover uma renda estável aos seus investidores , além de buscar oportunidades de realização de ganhos de capital na venda de ativos com lucro com a reciclagem de seu portfólio.

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

VALOR PATRIMONIAL

MÚLTIPLO P/VP

LIQUIDEZ DIÁRIA

DIVIDENDO DISTRIBUÍDO

por cota R$ 0,083

PREÇO COTA¹ (P)

NÚMERO INVESTIDORES

NÚMERO ATIVOS

35 imóveis

VALOR PATRIMONIAL COTA (VP)

por cota R$ 9,0

VACÂNCIA

0% física e financeira

PRAZO ALUGUEL (WAULT²)

9,33 anos

RENTABILIDADE MÉDIA

11,8% ao ano

ÁREA DE LOCAÇÃO (ABL)

RENTABILIDADE HISTÓRICA DO FUNDO

53% RENDA URBANA 40% LOGÍSTICA 7% ESCRITÓRIO

31% SP 28% RS 11% MG 7% MT 5% MS

18% OUTROS

38% CARREFOUR 18% BAT 12% GPA 7% MATEUS MIX 7% MRV 4% REITER LOG 4% BRF

2% ALMANARA 2% VALE 2% AIR LIQUIDE

2% DESCO

1% 3 CORAÇÕES 1% MERCADO LIVRE

82% ATÍPICO 18% TÍPICO

GUARDIAN ICATU PREV RF CP

outras teses

O Fundo tem como objetivo buscar retorno aos seus cotistas através de investimentos em ativos financeiros de renda fixa, possuindo concentração de, no mínimo, 80% de seus recursos nessa classe de ativo. Além disso, o fundo destina-se exclusivamente a receber, diretamente, recursos referentes às reservas técnicas de Plano Gerador de Benefício (PGBL) e de Vida Gerador de Benefício (VGBL). Durante o mês de setembro, o fundo rendeu 1,09%, o equivalente a 100,3% do CDI no período e 102,9% do CDI acumulado no ano.

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

SEGURADORA | ICATU

ADMINISTRAÇÃO | BRADESCO (BEM DTVM)

GESTÃO | GUARDIAN GESTORA

INÍCIO FUNDO | 08/2022

COTA APLICAÇÃO | D+1

COTA DE RESGATE | D+5

LIQUIDAÇÃO DO RESGATE | D+7

RENTABILIDADE 12 MESES | 102,46% do CDI

BENCHMARK | CDI

PATRIMONIO LIQ | R$ 191.397.045,17

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO | 1,00% a.a.

TAXA DE PERFORMANCE | 20% SOBRE O QUE EXCEDER O BENCHMARK

ATIVOS ALVO | RENDA FIXA CRÉDITO PRIVADO

APLICAÇÃO MINIMA | R$ 300,00

RENTABILIDADE HISTÓRICA

FOTOGRAFIA CARTEIRA DO FUNDO

84% CDI+ 16% %CDI

ACESSE A LÂMINA DO FUNDO E SAIBA COMO INVESTIR

O Fundo está disponível nas seguintes plataformas:

APOIO AO INVESTIDOR

glossário e contato

GLOSSÁRIO

LOCK UP Período em que o ativo mobiliário está impedido de ser negociado no mercado secundário.

PL Patrimônio Líquido do Fundo.

VALOR DE MERCADO Valor da cota valor de mercado multiplicado por todas as cotas do fundo.

FII Fundo de Investimento Imobiliário

CRI Certificado de Recebível Imobiliário

LTV – LOAN TO VALUE Representa a razão do saldo devedor da dívida para as garantias disponíveis à mesma

RAZÃO DE GARANTIA Representa a razão das garantias disponíveis para cobertura de uma dívida frente o saldo devedor da mesma (o

inverso do LTV)

COLATERAL Algum tipo de garantia acessória envolvida em uma operação de crédito

COOBRIGAÇÃO Responsabilidade de alguma parte, que não o devedor direto do crédito, em honrar a liquidação financeira do

mesmo;

DURATION É a média ponderada do prazo de retorno de um investimento, em dias, meses ou anos

CONTATO

ENDEREÇO AV. BRIGADEIRO FARIA LIMA 201, SÃO PAULO - SP

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AVISO LEGAL

Este relatório é de caráter exclusivamente informativo, direcionado aos cotistas do fundo e não deve ser considerado uma oferta ou análise para a transação de cotas do mesmo ou qualquer outro ativo financeiro mencionado. Seu conteúdo foi desenvolvido pela Guardian Gestora e sua distribuição ou reprodução integral ou em partes, sem prévio e explicito consentimento da mesma, é vedada. As informações nele contidas estão em conformidade com o regulamento e demais documentos legais, porém não os substituem. Leia atentamente o regulamento antes da decisão de investimento no fundo, com dedicação especial ao objetivo do fundo e sua política de investimento. Os Fundos de Investimento imobiliário são constituídos como forma de condomínio fechado, a partir da icvm 472, portanto suas cotas não são passíveis de resgate e os investidores deste tipo de ativo podem encontrar dificuldades em iniciativas de desinvestimento das mesmas no mercado secundário. O fundo de investimento de que trata este boletim não conta com garantia da instituição administradora, do gestor, do custodiante, de qualquer outra parte ligada à sua constituição e operação, de qualquer tipo de seguro ou do fundo garantidor de crédito (FGC). Para a avaliação de performance de qualquer fundo de investimento é recomendada a análise de período mínimo de 12 meses. A rentabilidade apresentada pelo fundo em histórico não deverá, em qualquer hipótese, ser considerada garantia, promessa ou sugestão de retorno futuro. As informações que embasam este material foram extraídas de fontes fundamentadas e consideradas confiáveis pela Guardian Gestora, no entanto não é possível garantir que estejam imunes a equívocos e estão sujeitas a alterações sem a necessidade de comunicação prévia. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Para esclarecimentos adicionais é recomendável o direcionamento ao administrador e gestor do fundo, por meio do endereço de correspondência eletrônica a seguir: [email protected]