Relatório Gerencial GAME11 de julho de 2026

GA ME

FlI GUARDIAN MULTIESTRATÉGIA

RELATÓRIO GERENCIAL JUL 2026

MAPA DO NOSSO RELATÓRIO

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VISÃO GERAL DO FUNDO números gerais GAME11 | JUL26 A TESE DE INVESTIMENTO1.1

COMENTÁRIOS DO GESTOR 2 cenário macro, destaques e principais movimentos

PERFORMANCE E RESULTADOS rentabilidade histórica e mercado secundário 3.1 DRE, GUIDANCE E RESERVAS

TESTE DE SENSIBILIDADE spread médio em função da variação da cota

5 PORTFÓLIO GAME11 portfólio consolidado, ativos, devedores e garantias

6 A GUARDIAN GESTORA estruturas e frente de atuação

CRI BRF VISA | CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO LOGÍSTICO

1. VISÃO GERAL DO FUNDO objetivo, posicionamento e principais números

CRI GPA | LOJA ASSAÍ ATACADISTA

VISÃO GERAL DO FUNDO objetivo, posicionamento e principais números

OBJETIVO E POSICIONAMENTO

O FII Guardian Multiestratégia Imobiliária I é um fundo de investimento imobiliário que tem como público alvo investidores em geral, negociado em bolsa sob o ticker GAME11. É um fundo com essência em crédito imobiliário predominantemente de BAIXO RISCO DE CRÉDITO (highgrade), através de investimentos em sua maioria em títulos e valores mobiliários (TVM). A estratégia é fundamentada na gestão ativa do portfólio, buscando a máxima eficiência de alocação em ativos alvo com baixo nível de disponibilidades. Focado na diversificação de ativos contando com estruturas robustas de garantia, a tese de investimento é dividida em dois vértices: BETA (60~90%) e ALPHA (10%~40%), conforme detalhado de forma mais abrangente na página 05 deste relatório mensal.

PRINCIPAIS NÚMEROS

VALOR PATRIMONIAL (VP) R$ 264,4 milhões

VALOR PATRIMONIAL¹ (VP) R$ 9,30 por cota

PREÇO COTA² (DATACOM)

ALOCAÇÃO ATIVOS ALVO

100% em TVM

RESULTADO DO MÊS Vo R$ 0,102 por cota

NÚMERO ATIVOS

23 22 CRIs 01 FII

DIVIDENDO DISTRIBUIDO

RENTABILIDADE¹ NO MÊS

1,10% ao mês

DIVIDEND YELD²

R$ 8,41 por cota

MÚLTIPLO P/VP O 0,90

R$ 0,100 por cota

DURATION MÉDIA

1,19% O ao mês

3,83 anos

NÚMERO INVESTIDORES 20,4 mil cotistas

CARACTERISTICAS DO FUNDO

CÓDIGO NEGOCIAÇÃO | GAME11 ADMINISTRAÇÃO | BANCO DAYCOVAL GESTÃO | GUARDIAN GESTORA MARKET MAKER | XP INVESTIMENTOS INÍCIO FUNDO | SET 2021 PRAZO DURAÇÃO | INDETERMINADO MÊS DE REFERÊNCIA | JUL 26

PERIODICIDADE RENDIMENTOS | MENSAL

DATACOM | 7º DIA ÚTIL DO MÊS

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO | 1,10% A 1,15% ³

TAXA DE PERFORMANCE | 20%SOBRE O QUE EXCEDER O BENCHMARK

BENCHMARK | IMAB-5 + IPCA

28.426.127TOTAL DE COTAS EMITIDAS

DATA DE PAGAMENTO | 21 AGO 2026

A TESE DE INVESTIMENTO

estrutura e principais características do fundo

Diante de um forte DNA com um longo histórico em crédito e imobiliário presente no time de gestão da Guardian (conheça o nosso time) e da identificação de oportunidades no mercado de financiamento imobiliário, o GAME11 foi estruturado para ser uma tese de investimento com essência em crédito imobiliário predominantemente de baixo risco de crédito com alto grau de diversificação de ativos e estruturas robustas de garantia em suas operações.

POR QUE MULTI ESTRATÉGIA – 3 PILARES

I - PERFIL DE RISCO – BETA E ALPHA

Com o intuito de aproveitar a capacidade e diversidade de originação e estruturação da Guardian, a tese de investimento do GAME11 foi desenhada de modo a alocar em ativos alvo com dois perfis, os vértices na estratégia: BETA e ALPHA.

BETAβ ALOCAÇÃO 60 - 90% DOS ATIVOS game11

PERFIL CRI

CRI Corporativo – Sênior e Única CRI Pulverizado – Sênior e Única

ALPHAα ALOCAÇÃO 40 - 10% DOS ATIVOS GAmE11

PERFIL FII

Listado, Liquidez ou Prazo Determinado e Risco Comedido

PERFIL ATIVO

Risco de Crédito de Contraparte Comedido Liquidez das Garantias vinculadas Razão de Garantia superior a 130% Senioridade nos recebimentos Alienação Fiduciária de Garantia Real

PERFIL CRI

CRI Corporativo – Sub e Única CRI Pulverizado – Sub e Única

PERFIL FII

Não listados, Prazo Indeterminado e sem Liquidez

PERFIL ATIVO

Cota de FIDCs e FIPs Imobiliários Debêntures de lastro Imobiliário Imóveis (SLB e Permutas Físicas) Cota de SPEs imobiliárias Equity

100% DAS OPERAÇÕES COM ESSÊNCIA DE CRÉDITO

II – CLASSE DE ATIVOS

Utilizamos a palavra “essência” nos parágrafos acima, uma vez que ao longo da trajetória do GAME11 surgirão outras classes de ativo na carteira do fundo (como cotas de FIIs, FIDCs, Ativos Reais, ou cotas de empresas com destinação imobiliária), no entanto sempre envolvidos em operações essencialmente de renda fixa.

III - FUNÇÃO DOS ATIVOS NA COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA

O GAME11 prevê uma gestão extremamente ativa, tanto no que diz respeito à originação dos ativos no mercado primário, assim como no monitoramento de oportunidades no mercado secundário. Desta forma, será comum observar parcela relevante do portfólio alocada em posições “Táticas” ao longo da vida do fundo. Estas posições táticas, normalmente são atreladas a ativos de maior liquidez com potencial ganho de capital em vendas no secundário, além de possibilitarem agilidade na reciclagem da carteira e o acompanhamento pelo fundo de movimentos macroeconômicos.

RISCO COMEDIDO

CRÉDITO ATIVOS IMOBILIÁRIOS

EFICIÊNCIA DE ALOCAÇÃO

AGILIDADE RECICLAGEM DOS ATIVOS SEM ALOCAÇÃO ESCALONADA

GAME11 MULTIESTRATÉGIA CRÉDITO IMOBILIÁRIO

PROTEÇÃO CONTRA CICLOS MACRO

INDEXADORES CLASSES DE ATIVO LASTRO E GARANTIA

PREVISIBILIDADE E RENTABILIDADE

GUIDENCE DE RESULTADOS PRÊMIO DE YIELD NO RISCO X RETORNO

2. COMENTÁRIOS DO GESTOR cenário macro, destaques e principais movimentos

CRI SÃO BENEDITO | EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL ALTO PADRÃO

COMENTÁRIOS DO GESTOR

resultados, cenário macro, destaques e principais movimentos

RESULTADOS DO GAME11 NO MÊS | MANUTENÇÃO DA ESTRATÉGIA DE INVESTIMENTO

O resultado de JUL26 do GAME11 foi de R$0,102/cota, impactado diretamente pela combinação dos indexadores do IPCA dos meses de ABR26 (0,67%), e MAI26 (0,58%), JUN26 (0,16%), em conjunto com o CDI, que registrou um retorno nominal de 1,22% no mês. O dividendo a pagar em 21 AGO foi de R$0,100/cota, e nossas reservas de resultado acumulado seguem robustas, fechando este mês no patamar de R$0,115/cota. Os dados deste RG foram ajustados retroativamente para base R$ 10,0 a partir da data do split de cotas.

A distribuição de dividendos nos próximos exercícios será mantido no patamar mínimo de R$0,100/cota dado a atual fotografia do portfolio do GAME11 em conjunto com as nossas projeções macroeconômicas. Ainda assim seguiremos com a manutenção de um saldo elevado em reservas de resultado, nossa principal ferramenta para evitar volatilidade em nossos dividendos mensais e uma sensibilidade de retorno aos nossos investidores.

CENÁRIO MACROECONOMICO ATUAL | PROJEÇÕES PARA 2026

O principal índice de referência do mercado de fundos imobiliários, o IFIX, apresentou mais um mês de desempenho negativo em julho, ainda que tenha registrado uma trajetória mais branda na primeira quinzena e leve recuperação na metade do período. Na segunda metade do mês, entretanto, o viés negativo voltou a se intensificar, levando o índice a encerrar o mês aos 3.819 pontos, com retorno negativo de -0,32%. No cenário macroeconômico doméstico, seguimos em um processo de flexibilização da política monetária, com expectativa de mais um corte consecutivo da taxa Selic na próxima decisão do COPOM. Ainda assim, o mercado vem consolidando a expectativa de interrupção do atual ciclo de afrouxamento monetário, com projeções majoritariamente direcionadas à redução da magnitude dos cortes. Para esse horizonte, a precificação predominante aponta para uma Selic ainda elevada, próxima de 14,0% ao final de 2026 (-25bps em relação ao nível atual). Essa conjuntura deve contribuir, ao menos no curto prazo, para uma desaceleração da inflação, reforçando a importância da nossa reserva de resultados em um ciclo de indexadores mais brandos para o IPCA. Ainda assim, a pesquisa Focus segue projetando inflação próxima de 5,00% para 2026, permanecendo em patamar elevado frente ao nível esperado para o IPCA. Diante desse ambiente, permanece necessária uma postura de elevada cautela, com decisões de alocação cuidadosamente calibradas. Em síntese, a curva de juros reais apresentou novo movimento de abertura, especialmente nos vértices mais curtos ao longo de julho, preservando a estrutura invertida entre os prazos. O yield médio dos títulos públicos indexados à inflação, representados pelo IMA-B5, encerrou o mês em 10,01% a.a., avanço de 65bps em relação aos 9,36% observados ao final de junho.

MOVIMENTOS NO PORTFÓLIO DO GAME11

Dentro do portfólio do GAME11, observamos uma única movimentação relevante no período: a alienação integral do CRI Almanara (22J1202552), ativo presente na carteira desde os primeiros anos do fundo. Por apresentar remuneração ligeiramente inferior ao spread médio atual da carteira, sua venda contribuiu para um mix marginalmente mais favorável entre os ativos indexados ao IPCA. A operação foi realizada à taxa de emissão, sem geração de ganhos ou perdas extraordinárias para o fundo, resultando apenas na liberação de aproximadamente R$ 15 milhões em caixa, recursos que serão destinados à aquisição de um novo CRI pós-fixado. O ativo encontra-se em fase de estruturação e deve ingressar no portfólio ao longo de agosto.

Em linha com o cenário atual de manutenção prolongada de juros elevados, com projeções para a Selic permanecendo em dois dígitos por um horizonte mais dilatado, seguimos direcionando esforços para elevar nossa exposição a ativos CDI+, buscando um equilíbrio próximo de 50/50 em relação aos ativos indexados ao IPCA. Essa composição deve contribuir para a manutenção de retornos elevados, especialmente em um cenário de inflação mais branda e eventual ocorrência de deflação nos próximos meses.

Diante da elevada exposição ao CDI, principalmente por meio dos fundos investidos pelo Guardian Hedge Fund, optamos por revisar a metodologia de apuração dos indexadores da carteira. Até o exercício anterior, o retorno projetado do GAHF era considerado integralmente como exposição a IPCA+, influenciando o cálculo do spread médio consolidado. Considerando a relevância do fundo dentro do patrimônio do GAME11, essa metodologia resultava em uma percepção de exposição ao IPCA superior à efetivamente observada. Com a nova abordagem, passamos a consolidar o breakdown efetivo da carteira do GAHF, refletindo sua elevada exposição a ativos CDI+ e proporcionando uma visão mais precisa da composição dos indexadores do fundo, atualmente próxima de um equilíbrio entre CDI/IPCA.

FII GUARDIAN HEDGE FUND

Fundo com objetivo de centralizar as iniciativas com outros FIIs

O Guardian Hedge Fund (“GAHF”) é um veículo estruturado inicialmente para acomodar operações de compra e venda de ativos contra terceiros, incluindo estruturas que envolvam compensação de cotas de diversas formas. O fundo constitui um mecanismo fundamental para acelerar a estratégia de reciclagem de portfólio do GAME11, bem como apoiar o processo de captação da sua 3ª emissão de cotas. Em um segundo momento, o GAHF passará a concentrar todas as operações envolvendo fundos imobiliários, atuando de forma paralela à estratégia original como um fundo de fundos. Dessa forma, o veículo será responsável por consolidar as posições em FIIs, listados na B3 ou não, contemplando diferentes horizontes de desinvestimento, inclusive prazos indeterminados. Apesar de parte relevante dos ativos possuir característica de renda variável, a gestão trabalhará com uma meta de retorno estimado para o fundo descrita abaixo.

PRINCIPAIS NÚMEROS DO PORTFÓLIO

ALOCAÇÃO EM FIIs

81,3% em Fundos Imobiliário estratégicos

NÚMERO ATIVOS

REPRESENTATIVIDADE GAHF

36,2% do Portfólio do GAME11

RETORNO PONDERADO

IPCA+11,35%CDI+ 5,36%

RAIO X DA CARTEIRA

Com o objetivo de dar maior visibilidade à estratégia envolvendo operações com FIIs de terceiros, e de isolar o retorno dessa estratégia no âmbito do GAME11, apresentamos individualmente cada uma das operações abaixo. Para cada ativo, definimos um retorno estimado (“TAXA EST.”) atrelado a um indexador específico, que servirá como base para o retorno ponderado do GAHF, podendo ser ajustado à medida que a estratégia do portfólio evolui, seja por meio de desinvestimentos ou pela inclusão de novos FIIs. Para fins de comparação entre o retorno efetivamente observado e nossa expectativa, atualizamos a TIR real dos ativos (“SPREAD OVER”). Em função da dinâmica de negociações no mercado secundário, é esperado que o fundo mantenha uma parcela pontual de disponibilidades, as quais serão alocadas preferencialmente em CRIs de liquidez imediata, com rentabilidade atrelada ao CDI ou prefixados.

CARTEIRA DE ATIVOS

MOVIMENTAÇÕES DO MÊS

Visando aprimorar a transparência e a forma de apresentação das informações do Guardian Hedge Fund nesta seção do relatório gerencial, revisamos a metodologia de consolidação da rentabilidade média do portfólio. Passamos a segregar os investimentos entre CDI+ e IPCA+, refletindo de forma mais precisa o spread médio efetivo do fundo e suas respectivas expectativas de retorno. Dessa forma, substituímos o Retorno Estimado pelo Retorno Ponderado do fundo e passamos a consolidar o breakdown por indexador e respectivo spread médio junto à carteira do GAME11, permitindo uma visão mais fiel da distribuição da alocação do fundo. A alteração decorre principalmente do aumento da representatividade dos ativos atrelados ao CDI dentro do GAHF, de modo que a metodologia anterior, ao considerar o Retorno Estimado integralmente em IPCA+, poderia distorcer a percepção sobre o retorno esperado pelos cotistas do GAME11 em relação à efetiva composição da carteira. No que diz respeito à alocação do fundo, observamos baixa movimentação no âmbito do Hedge Fund, concentrando nossos esforços no equilíbrio entre novas alocações e ativos já conhecidos pela gestão, buscando preservar o retorno do fundo em patamares elevados diante dos descontos ainda relevantes observados em determinados ativos presentes na carteira.

3. PERFORMANCE E RESULTADOS rentabilidade, secundário, liquidez e resultados

CRI BRF SALVADOR | CENTRO DE DISTRIBUIÇÃO LOGÍSTICO

PERFORMANCE GAME11 rentabilidade histórica, liquidez e secundário

RENTABILIDADE GAME11 vs ÍNDICES DE MERCADO

A rentabilidade acumulada desde o IPO do fundo segue superando os principais indicadores comparáveis de mercado. Onde o GAME11 registrou desde o início de suas atividades uma rentabilidade nominal de 80,7%, para efeito de comparação, o benchmark do fundo registrou no mesmo período uma rentabilidade acumulada de 78,9%.

No passo em que o principal indicador de fundos imobiliários (IFIX) registrou neste mesmo período um retorno positivo de apenas 39,9%. Por fim, esta rentabilidade nominal do GAME11 no período é equivalente a 103,9% do CDI.

LIQUIDEZ DIÁRIA E MÉDIA | PREÇO DA COTA NO MERCADO SECUNDÁRIO

O fundo oscilou no mercado secundário, ao longo do mês, entre a mínima de R$ 8,15 e a máxima de R$ 8,85, encerrando o período cotado a R$ 8,27. Para efeito de comparação, ao longo dos últimos 12 meses observou-se um preço médio de R$ 8,75 para o GAME11. O fundo apresentou certa volatilidade ao longo do mês de julho, com um viés negativo, encerrando o período com variação -6,55%. Em uma perspectiva mais ampla, as cotas acumulam uma depreciação menor de -2,71% nos últimos 12 meses. A média diária de negociações continua apresentando um notável evolução após a conversão de cotas da 3ª emissão do GAME11, atingindo neste mês a média diária de R$ 279,2mil/dia, registrando a maior média dos últimos 12 meses. A maior atividade no mercado secundário refletiu-se em leve redução da base de investidores no período, encerrando o mês com 20.431 cotistas.

DISTRIBUIÇÃO DO RESULTADO DRE, composição do resultado, dividendos e guidance

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO | DRE

Apresentamos na “DRE” abaixo a rentabilidade dos últimos 12 meses do fundo sob a ótica de resultado contábil levando em consideração a totalidade de cotas emitidas do GAME11. Neste mês, com base no fechamento da cota na “DATACOM” da publicação dos dividendos, o DY do fundo foi de 1,19%. No passo em que acumulamos nos últimos 12 meses um DY de 13,31%, em bases comparáveis, este dividend yield de 12M é equivalente a IPCA + 8,50%.

COMPOSIÇÃO DOS RESULTADOS | GUIDANCE DIVIDENDOS¹ & RESERVAS

¹Atualizamos nosso Guidance de dividendos com novas projeções macroeconômicas com base no boletim Focus (BACEN) e nos relatórios recorrentes dos principais Bancos Privados, mantendo nossos esforços para minimizar volatilidades no comportamento do fundo. Atenção! Este Guidance não deverá, sob qualquer hipótese, ser encarado como promessa ou garantia de retorno futuro para o fundo. Consideramos este Guidance como parâmetro fundamental para trazer elementos que auxiliem o investidor a compreender nossa estratégia para os próximos meses e nossa filosofia de gestão.

4. SENSIBILIDADE DA COTA Spread médio em função da variação da cota no mercado secundário

CRI MATEUS | LOJA MIX MATEUS ATACADO

RESUMO FINANCEIRO GAME11 dividend yield, cota patrimonial, e spread médio do portfólio

DIVIDEND YIELD, COTA PATRIMONIAL, E SPREAD MÉDIO DO PORTFÓLIO

A cota do GAME11 fechou (“DATACOM”) em R$ 8,41, e o dividendo divulgado com base nos resultados do mês foi R$ 0,100/cota, representando um DY³ para o exercício de 1,19%. Considerando a cota patrimonial com os ativos marcados individualmente pela taxa de ingresso no fundo (“VP” CURVA¹) observamos um Spread médio no GAME11 de IPCA+9,45% e CDI+3,22%. Para fins de divulgação nos informes mensais, a cota patrimonial do fundo considera sobre os ativos que compõe a carteira do fundo uma marcação a mercado (“VP” MTM²) a qual encerrou o mês em R$ 9,30. A fim de ilustrar os níveis de Spread médio que o fundo está sendo negociado em função do preço da cota do GAME11 no mercado secundário, observamos no gráfico abaixo um exercício de sensibilidade do fundo que leva em consideração a duration individual de cada um dos ativos e o ágio/deságio das cotas do GAME11 negociadas na B3.

SENSIBILIDADE DO SPREAD MÉDIO EM FUNÇÃO DO PREÇO DE NEGOCIAÇÃO DA COTA

5. PORTFÓLIO GAME11 portfólio consolidado, ativos, devedores e garantias

CRI HELBOR I EMPREENDIMENTO RESIDENCIAL ALTO PADRÃO

PORTFÓLIO GAME11

diversificação de ativos, devedores e tipologia das garantias

Diante da elevada exposição dos fundos imobiliários investidos pelo Guardian Hedge Fund ao CDI, optamos por revisar a metodologia de consolidação dos indexadores predominantes da carteira. Anteriormente, considerávamos um retorno estimado para o GAHF como um todo, integralmente atrelado ao IPCA, cujo peso era relevante em função da representatividade do fundo no portfólio do GAME11. A partir deste relatório, passamos a consolidar os ativos investidos pelo GAHF como se fossem investimentos diretos do GAME11, permitindo refletir de forma mais precisa a efetiva exposição do fundo entre os diferentes indexadores. A alteração resultou em uma mudança relevante na composição, com o CDI passando a representar o principal indexador da carteira, ainda que marginalmente superior ao IPCA.

PRINCIPAIS NÚMEROS DA CARTEIRA DE ATIVOS

ADIMPLÊNCIA DOS ATIVOS 100% Adimplente com as obrigações

NÚMERO ATIVOS

23 22 CRIs 01 FII

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA

ativos com AF

94% BETA 6% ALPHA 66% CORE 34%

DURATION MÉDIA

RAIO X PORTFÓLIO GAME11

INDEX PREDOMINANTE

54% MISTO 22% ESCRITÓRIO 12% RESIDENCIAL 9% VAREJO 3% LOGÍSTICO

91% ÚNICA 9% SÊNIOR 0% SUBORDINADA 0% MULTISÉRIES

68% IPCA 22% 10% PRE

87% CORPORATIVO 13% PULVERIZADO

LOCALIZAÇÃO DAS GARANTIAS REAIS (AF)

MISTO 81%

PULVERIZAÇÃO DE DEVEDORES

SP 12%

São Benedito 6%

MRV&Co 4%

RECT11

CARTEIRA DE ATIVOS

Portfólio distribuído em 23 ativos, em sua maioria highgrade*

O GAME11 segue com 100% de seus recursos alocados em ativos-alvo, com o portfólio distribuído em 23 ativos, sendo composto por 22 CRIs com fluxo de pagamentos mensal, e um FII (Guardian Hedge Fund) de prazo indeterminado, que consolida toda a estratégia de investimento em FIIs, sejam eles de prazo determinado ou não. Parte dessa estratégia possui horizonte de saída esperado no médio prazo e é detalhada em seção exclusiva deste relatório dedicada ao GAHF. No mês de julho, a carteira apresenta duration média de 3,8 anos e elevado grau de pulverização dos ativos.

OS ATIVOS detalhes

BARI I

ATIVO - 22C0899517

Emissão lastreada em créditos pulverizados oriundos de financiamentos para aquisição de imóveis e operações de Home Equity, originados por diversos incorporadores e estruturada pelo conglomerado financeiro BARI, instituição com amplo histórico em emissões pulverizadas e reconhecido know-how na estruturação desse tipo de produto. A emissão conta com 97 contratos cedidos, todos com alienação fiduciária individualizada das unidades, resultando em um LTV médio de 52% e subordinação inicial mínima de 10% no CRI.

VÉRTICE Beta

RISCO Pulverizado

VCTO mar/41%CARTEIRA 0,63%

LTV 52%

TAXA IPCA + 7,25%

BARI II

ATIVO - 22I0099580

Emissão lastreada em créditos pulverizados oriundos de financiamentos para aquisição de imóveis e operações de Home Equity, originados por diversos incorporadores e estruturada pelo conglomerado financeiro BARI, instituição com amplo histórico em emissões pulverizadas e reconhecido know-how na estruturação desse tipo de produto. A emissão conta com 173 contratos cedidos, todos com alienação fiduciária individualizada das unidades, resultando em um LTV médio de 49% e subordinação inicial mínima de 10% no CRI.

VÉRTICE Beta

RISCO Pulverizado

VCTO mar/43%CARTEIRA 0,89%

LTV 49%

TAXA IPCA + 7,75%

bari.

CARREFOUR

ATIVO - 25L2402882

Emissão lastreada nos direitos aquisitivos decorrentes da compra e venda de um portfólio de imóveis urbanos, integralmente locados ao Grupo Carrefour Brasil, por meio de lojas Carrefour e de sua bandeira subsidiaria Atacadão, amparados por contratos de locação atípicos com prazo de 15 anos. Os imóveis são de propriedade de um FII sob gestão da Guardian e encontram-se alienados fiduciariamente ao CRI, perfazendo um LTV médio de 55%.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO dez/28%CARTEIRA 9,48%

LTV 55%

TAXA PRE + 14%

COMPORTE

ATIVO - 23I1270600

Emissão lastreada em Notas Comerciais emitidas pela Viação Piracicabana SA e contando com a Comporte Participações SA com Avalista, tendo como destinação dos recursos o pagamento de aluguéis dos principais imóveis da companhia. Imóveis alvo que são todos alienados fiduciariamente a operação perfazendo um LTV inicial de 60%. O CRI possui ainda como garantia a cessão fiduciária de recebíveis com volume mensal mínimo de 1,3x a PMT do CRI.

VÉRTICE Alpha

RISCO Corporativo

VCTO set/30%CARTEIRA 3,16%

LTV 60%

TAXA CDI + 3,8%

OS ATIVOS detalhes

EVOLUTION

ATIVO - 19L0823309

Emissão estruturada sobre a aquisição de fração do edifício Evolution Corporate, ativo AAA localizado em Barueri. Emissão possui como garantia alienação fiduciária da fração do edifício envolvido na operação, cessão fiduciária do contrato de locação e fundo de reserva constituído no valor equivalente a 2 parcelas mensais de obrigação do Patrimônio Separado.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO dez/34%CARTEIRA 3,13%

LTV 40%

TAXA IPCA + 6,25%

EDIFICIO COMERCIAL - GDE SP

HBR W

ATIVO - 25C3830805

Emissão lastreada em Notas Comerciais Emitidas pela HBR Realty, lastreada na operação do Hotel W São Paulo realizada pela Marriot International. O ativo está localizado em uma região nobre da cidade de SP, e o CRI detém uma fração da operação de 9.851 m² distribuídos em 179 unidades, que estão alienadas fiduciariamente ao CRI, e conta ainda com a cessão fiduciária integral do NOI das respectivas unidades. Inicialmente o CRI possui um LTV de 75% e um breakeven de cobertura integral do saldo da dívida em aprox. R$ 33mil/m².

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO mar/35%CARTEIRA 3,12%

LTV 75%

TAXA CDI + 2,6%

HELBOR II

ATIVO - 25F2094673

Emissão lastreada em CCBs Imobiliárias atreladas a dois edifícios comerciais performados na cidade de São Paulo. Com um LTV inicial de 75% sobre o estoque alienado, em um valor de venda forçada de R$ 122,6mi. A operação conta com full cashsweep em caso de venda das unidades alienadas, e amortização mínima pré-definida no fluxo ordinário. A operação conta como devedora a Helbor Empreendimentos SA (HBOR3), e possui cessão dos contratos de locação das unidades locadas, e um fundo de reserva.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO set/35%CARTEIRA 2,94%

LTV 75%

TAXA CDI + 2,5%

LOTE5

ATIVO - 24B1573243

Emissão lastrada em 4 empreendimentos residenciais horizontais performados em cidades do interior de SP desenvolvidos pela Lote5 Desenvolvimento Urbano S.A.. Além da Alienação Fiduciária individual dos lotes, a operação conta com Cessão Fiduciária de Recebíveis com 120% de cobertura, e AF adicional do estoque com índice de cobertura de 150%. A operação conta ainda com Aval/Fiança dos sócios e das SPEs, e fundo de reserva equivalente a 110% da PMT vincenda.

VÉRTICE Alpha

RISCO Pulverizado

VCTO jul/37%CARTEIRA 2,99%

LTV 63%

TAXA PCA + 10,55%

OS ATIVOS detalhes

MAUA I

ATIVO - 21 C0776201

Emissão lastreada em créditos de financiamento à aquisição de imóveis originados por diversos incorporadores, em sua grande maioria de primeira linha. Totalidade dos créditos possui alienaçao fiduciária de ativo imobiliário já performado. Na emissão ativo possuia subordinação incial de 15%, além de coobrigação em mais de 50% dos créditos.

VÉRTICE Beta

RISCO Pulverizado

VCTO mar/36%CARTEIRA 0,41%

LTV 39%

TAXA IPCA + 6,75%

EDIFICIOS RESIDENCIAIS - SP

MRV I

ATIVO - 22L1198359

Emissão lastreada em créditos de financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co a seus clientes. Operação com robusta estrutura de cobertura de eventual inadimplência no lastro: fundo de reserva de 10% do saldo devedor, Seguro no valor de 4% do total da emissão e recomposição contratual do fundo de reserva pelo cedente durante toda a vida do CRI.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO dez/27%CARTEIRA 0,72%

LTV 66%

TAXA CDI + 3,25%

MRV II

ATIVO - 22L1198360

Emissão lastreada em créditos de financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co a seus clientes. Operação com robusta estrutura de cobertura de eventual inadimplência no lastro: fundo de reserva de 10% do saldo devedor, Seguro no valor de 4% do total da emissão e recomposição contratual do fundo de reserva pelo cedente durante toda a vida do CRI.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO dez/27%CARTEIRA 0,72%

LTV 66%

TAXA CDI + 3,25%

MRV III

ATIVO - 22I1423539

Emissão lastreada em créditos de financiamento à aquisição de unidades residenciais da MRV & Co a seus clientes. Operação com robusta estrutura de cobertura de eventual inadimplência no lastro: fundo de reserva de 10% do saldo devedor, Seguro no valor de 4% do total da emissão e recomposição contratual do fundo de reserva pelo cedente durante toda a vida do CRI.

MRV&CO

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO set/27%CARTEIRA 2,46%

LTV 66%

TAXA CDI + 3%

OS ATIVOS detalhes

MRV FLEX VI

ATIVO - 24I1419236

Emissão lastreada em contratos de compra e venda definitivo de unidades residenciais originados pela MRV & Co em diversos empreendimentos. A operação conta com uma subordinação de 18,25% dos CRI JR, e coobrigação da MRV durante período de obras até o registro definitivo da AF. Após a performance dos empreendimentos o CRI contara somente com a AF das unidades individuais. O CRI ainda possui um fundo de reserva de 6,75% sobre o saldo devedor do CRI SR.

VÉRTICE Beta

RISCO Pulverizado

VCTO mar/33%CARTEIRA 3,63%

LTV 63%

TAXA IPCA + 9,63%

EDIFICIOS RESIDENCIAIS - SP

PONTTE I

ATIVO - 21 D0402879

Emissão lastreada em créditos com garantia de imóvel, também conhecido como "Home Equity", originados pela Pontte (Fintech de crédito controlada pela Mauá Capital). Todos os créditos integrantes do patrimônio separado possuem alienação fiduciária de garantia real. Patamar individual de LTV e grau de concentração dos créditos em patamares bastante saudáveis na emissão. Ativo conta com subordinação de 15% e fundo de liquidez.

VÉRTICE Beta

RISCO Pulverizado

VCTO abr/41%CARTEIRA 1,12%

LTV 31%

TAXA IPCA + 6,5%

Pontte

RESIDENCIAL MULTI

ATIVO - 21 L0735965

Emissão lastreada em créditos de financiamento à aquisição de imóveis residenciais, originados em 8 empreendimentos com aprox. 75% dos créditos localizado na Grande São Paulo. Empreendimentos já performados (Habite-se e matriculas individulizadas), e com 96% de vendas alcançadas em média. Totalidade dos créditos possui alienação fiduciária individual de cada unidade residencial. O CRI também conta com cessão fiduciária de recebíveis e fundo de reserva.

VÉRTICE Beta

RISCO Pulverizado

VCTO jan/39%CARTEIRA 3,49%

LTV 65%

TAXA IPCA + 8%

EDIFICIOS RESIDENCIAIS - SP

S.BENEDITO II

ATIVO - 22L1607693

Emissão Corporativa contra o Grupo São Benedito de contundente atuação no Centro Oeste (MT). Operação conta com alienação fiduciária de unidades performadas, distribuídas em 8 empreendimentos, e cessão fiduciária de recebíveis atuais e futuros do loteamento Vale Gramado somando R$ 160,2 milhões, além de fundo de reserva no valor de R$ 3 milhões, e Aval Cruzado dos sócios e empresas do Grupo São Benedito.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO jan/30%CARTEIRA 2,68%

LTV 62%

TAXA CDI + 3%

OS ATIVOS detalhes

S.BENEDITO III

ATIVO - 21 C0663319

Emissão Corporativa contra o Grupo São Benedito de contundente atuação no Centro Oeste (MT). Operação conta com alienação fiduciária de 182 imóveis, distribuidos por 19 empreendimentos, e cessão fiduciária de recebíveis de mais de 430 contratos de locação, além de fundo de reserva de 3 parcelas do CRI e Aval Cruzado dos sócios e empresas do Grupo São Benedito (com atuação em Incorporação Imobiliária, Locação de Imóveis, Projetos de Energia, Reflorestamento e Serviços).

VÉRTICE RISCO VCTO %CARTEIRA LTV TAXA Beta Corporativo mar/36 2,90% 73% CDI + 4%

EDIFICIO RESIDENCIAL - CUIABÁ MT

S.BENEDITO IV

ATIVO - 24C1693601

Emissão Corporativa do Grupo São Benedito de contundente atuação no Centro Oeste (MT). Operação conta com alienação fiduciária de 2 imóveis Logísticos localizados em Cuiabá-MT avaliados em R$ 112,9 milhões, e da cessão fiduciária de recebíveis do loteamento Vale dos Guimarães de R$ 165,3 milhões, além de fundo de reserva, e Aval Cruzado dos sócios do Grupo São Benedito. O CRI conta com CashSweep dos resultados da SPE do ed. Harissa (foto), estimado em R$ 87,9 milhões.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO mar/31%CARTEIRA 0,76%

LTV 60%

TAXA CDI + 3,35%

EDIFICIO RESIDENCIAL - CUIABÁ MT

SICREDI 33

ATIVO - 25F3364733

Emissão dividida em duas séries "gêmeas" lastreadas em contratos atípicos de locação contra a Sicredi, maior e mais antiga instituição financeira cooperativa do Brasil com R$ 459bi em ativos. A transação possui 7 contratos de locação vinculados as duas emissões, distribuídos nos respectivos escritórios sede em diferentes cidades dos estados do RS, SC, RJ e PA. O CRI conta com a alienação fiduciária de todos os imóveis alvo, cessão fiduciária do sobejo dos contratos de locação e Seguro Fiança de locação.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO nov/44%CARTEIRA 9,22%

LTV 80%

TAXA IPCA + 9,58%

SICREDI 34

ATIVO - 25F3429327

Emissão dividida em duas séries "gêmeas" lastreadas em contratos atípicos de locação contra a Sicredi, maior e mais antiga instituição financeira cooperativa do Brasil com R$ 459bi em ativos. A transação possui 7 contratos de locação vinculados as duas emissões, distribuídos nos respectivos escritórios sede em diferentes cidades dos estados do RS, SC, RJ e PA. O CRI conta com a alienação fiduciária de todos os imóveis alvo, cessão fiduciária do sobejo dos contratos de locação e Seguro Fiança de locação.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO dez/44%CARTEIRA 6,52%

LTV 80%

TAXA IPCA + 9,58%

OS ATIVOS detalhes

VITACON

ATIVO - 19I0739560

Emissão Corporativa lastreada em Debêntures Imobiliárias de emissão da Vitacon Participações. CRI conta a com alienação fiduciaria de 3 empreendimentos residenciais e comerciais em São Paulo/SP, acrescido da cessão fiduciaira do fluxo de recebiveis destes empreendimentos. Operação possui Cash Sweep sobre as vendas realizadas das unidades individuais alienadas na operação.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO set/29%CARTEIRA 2,73%

LTV 72%

TAXA CDI + 2,36%

EDIFICIO SHORT STAY - SP

3Z REALTY

ATIVO - 21 I0683349

Emissão Corporativa lastreada em Debêntures Imobiliárias de emissão da 3Z Realty Desenvolvimento Imobiliário S.A., vinculada ao desenvolvimento imobiliário de 21 SPEs da companhia, em sua maioria no estado de São Paulo. As cotas das SPEs estão alienadas para o CRI, e possuem nível de garantia de R$ 120 milhões em estoque adicionados de um volume em cessão fiduciária de recebíveis de R$ 130 milhões, perfazendo um LTV inicial para operação de 47%. O CRI ainda conta com fundo de reserva de 3 PMTs.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO set/28%CARTEIRA 0,08%

LTV 47%

TAXA IPCA + 7,5%

GUARDIAN HEDGE FUND

ATIVO - GRDN HF

Fundo de prazo indeterminado, estruturado para absorver as operações realizadas ao final de 2025, com o objetivo de dar continuidade à estratégia de reciclagem do portfólio do GAME11, promovendo a homogeneização e a elevação do spread médio da carteira, além de capturar oportunidades de negociação de cotas com terceiros. Em um segundo momento, o fundo passará a realizar operações com cotas de FII, buscando explorar assimetrias de mercado e concentrando nossa estratégia com essa classe de ativo no Guardian Hedge Fund.

VÉRTICE Beta

RISCO Corporativo

VCTO INDET.

%CARTEIRA 36,22%

LTV

TAXA IPCA + 9,75%

GF

Fll GUARDIAN HEDGEFUND

6. A GUARDIAN GESTORA estrutura e frentes de atuação

CRI GPA | LOJA PÃO DE AÇUCAR

A GUARDIAN GESTORA

a gestora

QUEM SOMOS

Fundada em 2020 por profissionais experientes do mercados financeiro, de capitais e imobiliário, a Guardian Gestora é uma gestora independente focada em operações imobiliárias e de crédito estruturado. Atualmente, gerenciamos mais de R$ 10,8 bilhões sob gestão distribuídos entre 47 veículos de investimento, incluindo 2 FIIs listados, GARE11 e GAME11), 31 FIDCs, 1 FIM e 1 Fundo de Previdência.

Com mais de 600 mil investidores, destacamo-nos pela performance consistente, gestão de riscos criteriosa e crescimento contínuo. Nossa filosofia de investimento é orientada para o longo prazo, com um objetivo primordial de preservação de capital.

PRINCIPAIS NÚMEROS

ATIVOS SOB GESTÃO

R$ 10.8 V bilhões

NÚMERO INVESTIDORES

+ 600K investidores

ESTRUTURAÇÃO DE FIIS

相 R$ 5.0 bilhões

FUNDOS

+47

HISTÓRICO SÓCIOS

veículos de investimento

MERCADO IMOBILIARIO

36

anos de histórico de crédito e imobiliário

20

anos de experiência

NOSSO TIME

Quadro de sócios da Guardian reúne forte background em Crédito e no Setor Imobiliário em casas de bastante expressão nestes mercados. Tendo todos os sócios longo histórico de estruturação e gestão de deals de crédito imobiliário.

GUSTAVO ASDOURIAN E

GESTÃO DE INVESTIMENTO

PRODUTO, R.I., SALES E RESEARCH

COMPLIANCE E RISCO

CRÉDITO ESTRUTURADO

CRÉDITO PRIVADO

IMOBILIÁRIO

PEDRO KLUPPEL GESTÃO PRODUTO, R.I, SALES E RESEARCH

LUCCAS BARTOLI GESTÃO RISCO E COMPLIANCE

THIAGO CONCA GESTÃO CRÉDITO ESTRUTURADO

RANDALL TERADA GESTÃO CRÉDITO PRIVADO

PAPEL

JULIEN AVRIL GESTÃO CRÉD. IMOBILIÁRIO

TIJOLO

ANTONIO LOPES

GESTÃO TESES E NOVOS NEGÓCIOS

GUILHERME MAZIERO GESTÃO PATRIMONIAL

Ao todo a Gestora reúne 40 profissionais entre as áreas de Risco e Compliance e de Gestão (Imobiliário e Crédito Privado): engenheiros, economistas, administradores e advogados.

Acesse nossos canais e conheça mais sobre a gestora e sobre nossos produtos.

GARE11

ACESSE O RELATÓRIO DO MÊS

outras teses

O FII Guardian Real Estate | GARE11, se propõe a oferecer ao investidor de FIIs de tijolo uma solução única e completa.

A partir de bons imóveis, locados a inquilinos de excelente capacidade de crédito, mediante contratos atípicos de locação (com multa de rescisão integral), o GARE11 procura prover uma renda estável aos seus investidores, além de buscar oportunidades de realização de ganhos de capital na venda de ativos com lucro com a reciclagem de seu portfólio.

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

VALOR PATRIMONIAL

R$ 2,63 bilhões

MÚLTIPLO P/VP

0,90

LIQUIDEZ DIÁRIA R$ 12,3 milhões

DIVIDENDO DISTRIBUÍDO

R$ 0,083 por cota

PREÇO COTA¹ (P)

R$ 8,23 por cota

NÚMERO INVESTIDORES

547,1 mil cotistas

NÚMERO ATIVOS

34 imóveis

VALOR PATRIMONIAL COTA (VP)

R$ 9,11 por cota

VACÂNCIA

0% física e financeira

PRAZO ALUGUEL (WAULT²)

9,40 anos

RENTABILIDADE MÉDIA

12,1% ao ano

ÁREA DE LOCAÇÃO (ABL)

498,0 mil m²

RENTABILIDADE HISTÓRICA DO FUNDO

PRESENÇA EM CIDADES ESTRATÉGICAS COMO SÃO PAULO, CAMPINAS, RIO DE JANEIRO, BRASÍLIA, GOIÂNIA, CAMPO GRANDE, CUIABÁ, MARINGÁ, BOA VISTA E MACEIÓ

57% RENDA URBANA 36% LOGÍSTICA 7% ESCRITÓRIO

33% SP 22% 13% MG MT 5% MS 20% OUTROS

41% CARREFOUR 19% BAT 13% GPA 8% MATEUS MIX 7% MRV 2% ALMANARA 2% DESCO 2% AIR LIQUIDE 2% 3 CORAÇÕES 2% VALE 1% MERCADO LIVRE

88% ATÍPICO 12% TÍPICO

GUARDIAN ICATU PREV RF CP

outras teses

O Fundo tem como objetivo buscar retorno aos seus cotistas através de investimentos em ativos financeiros de renda fixa, possuindo concentração de, no mínimo, 80% de seus recursos nessa classe de ativo. Além disso, o fundo destina-se exclusivamente a receber, diretamente, recursos referentes às reservas técnicas de Plano Gerador de Benefício (PGBL) e de Vida Gerador de Benefício (VGBL). Durante o mês de julho, o fundo rendeu 1,24% , o equivalente a 101,8% do CDI no período e 103,6% do CDI acumulado no ano.

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

SEGURADORA | ICATU

RENTABILIDADE 12 MESES | 103,11% do CDI

ADMINISTRAÇÃO | BRADESCO (BEM DTVM)

BENCHMARK | CDI

GESTÃO | GUARDIAN GESTORA

INÍCIO FUNDO | 08/2022

COTA APLICAÇÃO | D+1

D+5COTA DE RESGATE |

PATRIMONIO LIQ | R$ 143.065.364,31

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO | 1,00% a.a.

TAXA DE PERFORMANCE | 20%SOBRE O QUE EXCEDER O BENCHMARK

LIQUIDAÇÃO DO RESGATE | D+7

ATIVOS ALVO | RENDA FIXA CRÉDITO PRIVADO

APLICAÇÃO MINIMA | R$ 300,00

RENTABILIDADE HISTÓRICA

FOTOGRAFIA CARTEIRA DO FUNDO

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O Fundo está disponível nas seguintes plataformas:

APOIO AO INVESTIDOR glossário e contato

GLOSSÁRIO

LOCK UP Período em que o ativo mobiliário está impedido de ser negociado no mercado secundário.

PL Patrimônio Líquido do Fundo.

VALOR DE MERCADO Valor da cota valor de mercado multiplicado por todas as cotas do fundo.

FII Fundo de Investimento Imobiliário

CRI Certificado de Recebível Imobiliário

LTV – LOAN TO VALUE Representa a razão do saldo devedor da dívida para as garantias disponíveis à mesma

RAZÃO DE GARANTIA Representa a razão das garantias disponíveis para cobertura de uma dívida frente o saldo devedor da mesma (o inverso do LTV)

COLATERAL Algum tipo de garantia acessória envolvida em uma operação de crédito

COOBRIGAÇÃO Responsabilidade de alguma parte, que não o devedor direto do crédito, em honrar a liquidação financeira do mesmo;

DURATION É a média ponderada do prazo de retorno de um investimento, em dias, meses ou anos

CONTATO

ENDEREÇO AV. BRIGADEIRO FARIA LIMA 201, SÃO PAULO - SP

EMAIL [email protected]

TELEFONE +55 11 3098 8900

LINKEDIN GUARDIAN GESTORA S.A.

INSTAGRAM GUARDIAN.GESTORA

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Gestão de Recursos

AVISO LEGAL

Este relatório é de caráter exclusivamente informativo, direcionado aos cotistas do fundo e não deve ser considerado uma oferta ou análise para a transação de cotas do mesmo ou qualquer outro ativo financeiro mencionado. Seu conteúdo foi desenvolvido pela Guardian Gestora e sua distribuição ou reprodução integral ou em partes, sem prévio e explicito consentimento da mesma, é vedada. As informações nele contidas estão em conformidade com o regulamento e demais documentos legais, porém não os substituem. Leia atentamente o regulamento antes da decisão de investimento no fundo, com dedicação especial ao objetivo do fundo e sua política de investimento. Os Fundos de Investimento imobiliário são constituídos como forma de condomínio fechado, a partir da icvm 472, portanto suas cotas não são passíveis de resgate e os investidores deste tipo de ativo podem encontrar dificuldades em iniciativas de desinvestimento das mesmas no mercado secundário. O fundo de investimento de que trata este boletim não conta com garantia da instituição administradora, do gestor, do custodiante, de qualquer outra parte ligada à sua constituição e operação, de qualquer tipo de seguro ou do fundo garantidor de crédito (FGC). Para a avaliação de performance de qualquer fundo de investimento é recomendada a análise de período mínimo de 12 meses. A rentabilidade apresentada pelo fundo em histórico não deverá, em qualquer hipótese, ser considerada garantia, promessa ou sugestão de retorno futuro. As informações que embasam este material foram extraídas de fontes fundamentadas e consideradas confiáveis pela Guardian Gestora, no entanto não é possível garantir que estejam imunes a equívocos e estão sujeitas a alterações sem a necessidade de comunicação prévia. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Para esclarecimentos adicionais é recomendável o direcionamento ao administrador e gestor do fundo, por meio do endereço de correspondência eletrônica a seguir: ri@guardian-asset.com