Relatório Gerencial GARE11 de fevereiro de 2026

GA1 Fll RE RUALESATE

MAPA DO NOSSO RELATÓRIO

ATENÇÃO! INICIE A LEITURA DO RELATÓRIO POR ESTA SEÇÃO

VISÃO GERAL DO FUNDO números GARE11 | fev26 AMPLIAÇÃO DA TESE DE INVESTIMENTOS 1.1 1.2 O GARE HOJE

2 COMENTÁRIOS DO GESTOR destaques e principais movimentos

PERFORMANCE E RESULTADOS dividendos, cota e secundário

PORTFÓLIO GARE11 macro números , imóveis e inquilinos 4.1 OS IMÓVEIS 4.2 PERFIL DOS INQUILINOS

5 ALAVANCAGEM perfil CRIS e gestão de caixa

6 GARE NA FILA DO PÃO posicionamento, carteiras recomendadas e potencial de valorização

GARE NA MÍDIA7 vídeos, lives e destaques do GARE11 na mídia

LOJA PÃO DE AÇÚCAR | AV. ANGÉLICA, HIGIENÓPOLIS | SÃO PAULO, SP

GUARDIAN GESTORA

1. VISÃO GERAL DO FUNDO detalhes e principais movimentos

MIX MATEUS MACEIO | ANTARES, MACEIÓ, AL

VISÃO GERAL DO FUNDO objetivo, posicionamento e principais números

OBJETIVO E POSICIONAMENTO

O FII Guardian Real Estate | GARE11, se propõe a oferecer ao investidor de FIIs de tijolo uma solução única e completa. Um caminho para investir em diferentes tipologias de imóvel, excelentes inquilinos, com estabilidade e previsibilidade de resultados atraentes.

A partir de bons imóveis, locados a inquilinos de excelente capacidade de crédito, mediante contratos atípicos de locação (com multa de rescisão integral), o GARE11 procura prover uma renda estável aos seus investidores, além de buscar oportunidades de realização de ganhos de capital na venda de ativos com lucro com a reciclagem de seu portfólio.

PRINCIPAS NÚMEROS

VALOR PATRIMONIAL (VP)

R$ 2,74 bilhões

DIVIDENDO DISTRIBUÍDO

yo R$0,083 por cota

NÚMERO ATIVOS

33 imóveis

PREÇO COTA¹ (P)

R$ por cota

DIVIDEND YELD¹

11,6% O ao ano

ÁREA DE LOCAÇÃO (ABL)

463,6 mil m²

VALOR PATRIMONIAL COTA (VP)

口 R$口 por cota

MÚLTIPLO P/VP

LIQUIDEZ DIÁRIA

R$ milhões

--0,91

PRAZO ALUGUEL (WAULT²)

10,18 anos

NÚMERO INVESTIDORES

469,9 mil cotistas

VACÂNCIA

% física e financeira

CARACTERISTICAS DO FUNDO

CÓDIGO NEGOCIAÇÃO | GARE11

ADMINISTRAÇÃO | BANCO DAYCOVAL

GESTÃO | GUARDIAN GESTORA

MARKET MAKER | XP INVESTIMENTOS

INÍCIO FUNDO | 2020

PRAZO DURAÇÃO | INDETERMINADO

PERIODICIDADE RENDIMENTOS | MENSAL

DATACOM | ÚLTIMO DIA ÚTIL DO MÊS

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO | 0,94% A 1,00% ³

TAXA DE PERFORMANCE | 20%SOBRE O QUE EXCEDER O BENCHMARK

BENCHMARK | IPCA + 6% a.a.

289.186.438TOTAL DE COTAS EMITIDAS |

(1) VALOR DE FECHAMENTO DATA BASE 28/02/2026 E REINVESTIMENTO DOS DIVIDENDOS (2) (3) WAULT MÉDIA PONDERADA DO PRAZO DOS CONTRATOS VIGENTES DE LOCAÇÃO PELA RECEITA CONTRATADA EM REGRA CASCATA, CONFORME PREVISTO EM REGULAMENTO

VISÃO GERAL DO FUNDO linha do tempo e organograma do fundo

LINHA DO TEMPO E ORGANOGRAMA DO GARE11

O GARE11 nasceu em 2020 a partir de um portfolio exclusivamente logístico (na época, ainda era denominado FII Guardian Logística e negociado com o ticker GALG11). O Fundo “nasceu” com aproximadamente R$ 500MM de patrimônio (somando a 1 ª e 2ª Emissão que fizeram parte de um mesmo movimento – consolidado em 6 meses). Embora ancorado majoritariamente por investidores institucionais naquele momento inicial, o fundo já contava com cerca de 3 mil investidores. Passados mais de 5 anos, o patrimônio do GARE11 é quase 5x maior, o portfólio multiplicou-se de forma relevante, a liquidez no mercado secundário evoluiu de maneira consistente e a base de investidores supera hoje a marca de 450 mil cotistas. Ainda assim, apesar do constante amadurecimento da tese de investimento e da ampliação do escopo de atuação, os fundamentos que nortearam a criação do fundo permanecem preservados e seguem ancorando suas principais características.

Por meio de nossos Relatórios Gerenciais sempre pautamos os cotistas dos passos do fundo e as estruturas adotadas pela gestão para estes movimentos. Diante desta evolução, entendemos que sua configuração atual demanda também uma abordagem mais visual e didática. Por isso, incorporamos ao relatório uma linha do tempo e um organograma facilitando a compreensão da trajetória desde os tempos de GALG11 até o estágio atual do GARE11. Essa página será atualizada continuamente, acompanhando os próximos movimentos do fundo, de forma a manter cotistas antigos e novos investidores plenamente contextualizados.

LINHA DO TEMPO DO GARE11

ORGANOGRAMA DO GARE11

GARE11

LOGÍSTICA

BAT SOUZA CRUZ AIR LIQUIDE 1 AIR LIQUIDE 2

RENDA URBANA

FII ANENECY 59 IMÓVEIS ATACADÃO (CARREFOUR)

100%

ESCRITÓRIO

FII CORPORATE MRV

OUTROS

100%

FII STRATEGY GAME11

100%

FII PRIME LOG

GALPÃO CONFINS

100%

FII ARTEMIS 22 IMÓVEIS GPA IMÓVEIS GMAT ALMANARA³

100%

3ATIVO LOGÍSTICO

FII ARTEMIS 25

IMÓVEIS DESCO

100%

FII OPORTUNIDADES VAREJO1

LOJAS VAREJO ALIMENTICIO

20%

FII XPRI²

1ATIVOS DEFINITIVOS ESTRATÉGICOS COM OPCIONALIDADE DE AQUISIÇÃO

LOJAS VAREJO

15%

2ATIVOS DEFINITIVOS ESTRATÉGICOS PARA CAPTURA DE GANHA DE CAPITAL DE VENDAFUTURADOSIMÓVEIS

VISÃO GERAL DO FUNDO linha do tempo e organograma do fundo

ORGANOGRAMA DO GARE11

O organograma acima ilustra de forma clara o mapa do ecossistema do GARE11, que já se configurava como um fundo híbrido e, após as operações recentes, passa a operar com verticais mais bem definidas, organizando suas exposições entre imóveis direta e indiretamente e ativos financeiros. Essa visualização permite ao investidor compreender com maior precisão onde cada ativo está alocado dentro da estrutura do Fundo, bem como a lógica de segregação entre as diferentes frentes de investimento.

Essa organização é particularmente relevante considerando que o GARE11 possui obrigações financeiras distribuídas ao longo de sua estrutura (GARE11, FII A22 e FII A59), com cronogramas de amortização distintos. Além disso, como falamos de imóveis, é natural que exista um cronograma de manutenção dos ativos que demanda CAPEX. Nesse contexto, a manutenção de um nível adequado de liquidez e TVMs no patrimônio de cada um destes fundos é parte central da estratégia de gestão financeira do Fundo. Desta forma, o colchão de disponibilidades, sempre tratado nos RGs do fundo, está distribuído pelo ecossistema para a condução do dia a dia das atividades.

Na Vertical Logística, o GARE11 concentra três de seus ativos logísticos entre o próprio Fundo e o FII Prime Log, veículo que abriga o Parque Logístico de Confins e que deverá absorver, no futuro, os novos ativos logísticos originados pelo próprio GARE11.

Na vertical de Renda Urbana, o portfólio é composto pelos FIIs Annecy 59, Artemis 22 e Artemis 25, que concentram os ativos dessa classe dentro do ecossistema do GARE11. Esses veículos detêm imóveis locados a inquilinos de primeira linha do varejo alimentar e atacarejo, incluindo Grupo Pão de Açúcar, Grupo Mateus, Carrefour (bandeira Atacadão) e duas lojas da rede Atacado Desco. Única exceção desta vertical é o ativo Almanara, de natureza logística, atualmente alocado no Artemis 22.

Ainda dentro dessa estratégia, o Fundo mantém participações minoritárias em dois veículos — Guardian Oportunidades de Varejo e FII XPRI — ambos voltados à captura de oportunidades específicas no segmento de varejo alimentício, porém com racionais distintos. No Guardian Oportunidades de Varejo, a participação foi estruturada como forma de acessar oportunidades imobiliárias bastante atrativas em um momento de preservação de caixa, permitindo a participação na aquisição de ativos a patamares de preço significativamente descontados, sem consumo imediato de liquidez ou acréscimo de alavancagem, mas permitindo ao GARE se beneficiar da valorização destes ativos no futuro, assim como acessar portfólios de qualidade.

Já no caso do FII XPRI, como já explicitado em outros relatórios, a exposição decorre da operação de venda de ativos realizada pelo GARE11, na qual o Fundo optou por manter uma exposição por meio da aquisição das cotas subordinadas do veículo. Essa estrutura funciona, na prática, como um earn-out imobiliário, permitindo ao GARE11 participar do desempenho futuro dos ativos, a partir da alienação dos mesmos em um contexto macroeconômico menos ríspido como o que vivemos nos últimos anos.

No segmento de Escritórios, a exposição ocorre por meio do FII Corporate, que detém o imóvel locado ao grupo MRV. Vale reforçar que essa aquisição decorreu de uma oportunidade pontual, identificada pela gestão em condições atrativas de preço, qualidade de inquilino e localização, plenamente aderentes aos critérios históricos do Fundo.

Embora essa alocação componha o ecossistema atual do GARE11, a estratégia do Fundo seguirá pautada pela atenção constante a oportunidades específicas, ao mesmo tempo em que avançamos no reequilíbrio gradual entre as verticais de logística e renda urbana, com tendência de maior peso para o segmento logístico ao longo dos próximos ciclos.

No bloco de Outros, o Fundo mantém a posição adquirida via mercado secundário no GAME11(aprox. 65MM), conforme detalhado anteriormente. Essas alocações não representam uma mudança de tese, mas sim alocações estratégicas e táticas complementares à estrutura imobiliária, voltadas à gestão eficiente do caixa, à preservação de liquidez e à maximização do retorno ajustado ao risco ao longo do ciclo.

2. COMENTÁRIOS DO GESTOR destaques e principais movimentos do mês

BAT CACHOEIRINHA | JARDIM BETÂNIA, CACHOEIRINHA, RS

COMENTÁRIOS DO GESTOR

destaques e principais movimentos do mês

SUMÁRIO COMENTÁRIOS DO GESTOR | FEV26

Com o objetivo de facilitar a leitura e compreensão da carta do gestor, especialmente diante dos diversos movimentos recentes do fundo, destacamos abaixo os principais tópicos abordados neste Relatório:

A nova fase do GARE11

Destinação 7ª Emissão e novos imóveis

Guidance de Dividendos

Principais Movimentos FEV26

CONSOLIDAÇÃO DA NOVA FASE DO FUNDO

O mês de fevereiro reforça a transição do Fundo para um estágio de maior consolidação, com aumento de patrimônio, estrutura de capital fortalecida e portfólio ampliado, após a execução das principais movimentações estratégicas ao longo de 2025. Mantém-se, assim, o direcionamento já estabelecido para este ano: preservar a essência da tese, com foco na previsibilidade dos resultados, na disciplina da gestão da estrutura de capital e na seletividade na alocação de novos ativos.

Do ponto de vista operacional, fevereiro passa a refletir de forma mais completa a nova configuração do portfólio, com reconhecimento das receitas de aluguel provenientes dos ativos recentemente adquiridos — Confins e MRV — movimento que já pode ser observado na seção da demonstração de resultados (DRE).

Adicionalmente, conforme já sinalizado nos relatórios anteriores, seguimos avançando nas etapas finais de conclusão dos ativos remanescentes do pipeline da 7ª emissão. Trata-se de operações já mapeadas e em estágio avançado, mas que ainda dependem do cumprimento de etapas usuais nesse tipo de transação, como direitos de preferência, aprovações concorrenciais, diligências técnicas e trâmites formais de fechamento. À medida que esses processos avancem, os ativos serão gradualmente incorporados ao portfólio do Fundo.

Reforçamos ainda que parte dos recursos captados permanece temporariamente alocada em instrumentos financeiros com função estritamente operacional, servindo como ponte para a conclusão dessas aquisições e mantendo alinhamento com o cronograma originalmente estabelecido. A expectativa segue sendo de avanço dessas etapas ao longo dos próximos meses, com maior visibilidade ao longo do segundo trimestre de 2026.

Por fim, com o objetivo de garantir total transparência e acompanhamento contínuo por parte dos cotistas, manteremos nos próximos relatórios a seção detalhada de destinação dos recursos da oferta, até a completa alocação do capital e a estabilização da nova estrutura do portfólio.

DESTINAÇÃO 7ª EMISSÃO DE COTAS | NOVOS IMÓVEIS

Após a conclusão da 7ª emissão de cotas — no montante aproximado de R$ 1,27 bilhão — detalhada no último Relatório Gerencial e encerrada em dezembro/25, apresentamos a destinação dos recursos captados:

i) Aproximadamente R$ 676 milhões destinados a imóveis: parte relevante desse montante refere-se a ativos já anunciados, enquanto outra parcela corresponde a imóveis ainda não divulgados, cuja liquidação permanece condicionada ao cumprimento de condições precedentes, diligências técnicas e trâmites operacionais, previamente mapeados no pipeline da Emissão.

ii) Cerca de R$ 310 milhões em caixa livre: montante disponível de forma imediata para o Fundo, reforçando o colchão de liquidez, dos quais aproximadamente R$ 81 milhões foram captados nas etapas de direito de preferência, sobras e montante adicional

iii) Aproximadamente R$ 290 milhões alocados definitivamente em TVMs, incluindo CRIs estratégicos e uma posição pontual em um FII (GAME11) negociadas no mercado secundário. A alocação em CRIs é funcional à estratégia do Fundo e cumpre papéis distintos: rentabilizar o caixa com liquidez, contribuir para a desalavancagem do fundo e, por meio de CRIs atrelados a ativos estratégicos, reforçar a flexibilidade para futuras aquisições imobiliárias.

Do montante destinado a imóveis, cerca de R$ 230 milhões já foram alocados na aquisição direta dos ativos previamente anunciados O saldo remanescente está direcionado à conclusão de um conjunto de seis imóveis (cinco já

COMENTÁRIOS DO GESTOR destaques e principais movimentos do mês

CONT... INÍCIO DO CICLO 2026 | CONTINUIDADE ESTRATÉGICA

mapeados no pipeline da emissão), cujas liquidações não foram integralmente concluídas até 30/12/2025 em razão do cumprimento de condições precedentes e trâmites operacionais — incluindo direitos de preferência de inquilinos, análises concorrenciais (CADE), diligências técnicas e etapas formais de fechamento.

Os imóveis ainda não divulgados encontram-se temporariamente estruturados por meio de operações compromissadas em TVMs, utilizadas como ponte operacional para viabilizar o cronograma da emissão. À medida que os respectivos processos de liquidação avancem — com expectativa de conclusão para o inicio do segundo trimestre de 2026 — essas posições serão gradualmente convertidas em imóveis, com ingresso definitivo no portfólio do Fundo.

Para ilustrar de forma objetiva, apresentamos a seguir um quadro comparativo com os principais indicadores do GARE11 em dois momentos: pré 7ª emissão de cotas e após sua conclusão. Adicionalmente, incluímos em alguns comparativos uma projeção considerando o ingresso dos novos imóveis citados acima.

Os dados comparativos evidenciam a expansão patrimonial de R$ 1,3 bilhão para R$ 2,7 bilhões, o aumento da diversificação de inquilinos (de 6 para 11), a ampliação do número de ativos (de 29 para 33) e, sobretudo, a transformação estrutural da alavancagem, que passou de 27% para -13%. Ainda que os números evidenciem um claro amadurecimento da tese de investimento, os pilares que sustentaram a trajetória do Fundo permanecem preservados: uma matriz de risco criteriosa — refletida na qualidade dos ativos e no perfil dos locatários —, elevada previsibilidade contratual por meio de contratos atípicos de longo prazo e um portfólio que permite atuação ativa da gestão na captura de valor ao longo do ciclo..

Os destaques em amarelo representam a projeção considerando o ingresso dos novos imóveis atualmente em pipeline, que deverão ser anunciados oportunamente, consolidando esta etapa de expansão do portfólio.

QUADRO COMPRARATIVO GARE11 | ANTES E DEPOIS DA 7ª EMISSÃO

COMENTÁRIOS DO GESTOR

destaques e principais movimentos do mês

GUIDANCE DE DIVIDENDOS

Para os 12 meses de 2026 o guidance de rendimentos será MANTIDO, preservando o patamar já estabelecido, com projeções entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota. A decisão de manter esse patamar ocorre após um ciclo relevante de reciclagem de portfólio, redução de alavancagem e reorganização da estrutura de capital, e reflete a leitura da gestão sobre a condução do fundo ao longo deste exercício. Em fevereiro , o Fundo distribuiu R$ 0,083 por cota, com pagamento realizado no 5º dia útil de março (06/03/2026) aos cotistas posicionados na data-base de 27/02/2026, o que corresponde a um dividend yield anualizado de aproximadamente 11,6% ao ano.

PRINCIPAIS MOVIMENTOS | FEV26

O portfólio do fundo segue 100% adimplente e locado majoritariamente (95%) por meio de contratos atípicos, com prazo médio (WAULT) superior a 10 anos. Em Fevereiro, não houveram reajustes de alugueis dos imóveis no fundo. Os reajustes seguem o fluxo contratual previsto e contribuem para a atualização periódica da receita imobiliária.

O GARE NA FILA DO PÃO | CARTEIRAS RECOMENDADAS

Realizamos atualizações na seção "GARE NA FILA DO PÃO“ para refletir o posicionamento do fundo diante dos movimentos recentes do mercado secundário. Seguimos nossa missão como gestores de levar os detalhes da tese ao maior número de analistas possível. Este processo culmina em 30 menções/presença em carteiras recomendadas e/ou cobertura. Agradecemos aos investidores que seguem mandando as indicações de carteiras recomendadas com menção ao GARE11 que ainda não haviam sido mapeadas pelo time de gestão.

/>

3. PERFORMANCE E RESULTADOS dividendos, cota e secundário

GPA ANGÉLICA I VILA HIGIENÓPOLIS, SÃO PAULO, SP

DISTRIBUIÇÃO DO RESULTADO composição do resultado, dividend yield e DRE

DISTRIBUIÇÃO | GUIDANCE DIVIDENDOS

Para 2026, manteremos o intervalo de guidance de rendimentos para os próximos 12 meses, preservando o patamar já estabelecido, com projeções entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota. A decisão de preservar esse patamar ocorre após um ciclo relevante de reciclagem de portfólio, redução de alavancagem e reorganização da estrutura de capital, e reflete a leitura da gestão sobre a condução do fundo ao longo deste exercício.

Em Fevereiro, o fundo distribuiu R$ 0,083 por cota, com pagamento realizado no 5º dia útil de Fevereiro (06/03/2026) aos cotistas com posição na DATACOM de 27/02/2026.

DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADO | DRE

A DRE apresentada a seguir detalha o resultado dos últimos 12 meses, a partir da estrutura de investimento do fundo em seus ativos diretos e indiretos (via a propriedade dos FIIs que detém os ativos do GARE11) - FII ARTEMIS 2022 (GPA e Mateus), FII ANNECY 59 (Carrefour), FII ARTEMIS 2025 (DESCO), FII CORPORATE (MRV) e FII PRIME LOG (Galpão Confins). Em Fevereiro, com base no fechamento da cota na data de apuração dos dividendos, o fundo apresentou um DY de 0,97%, correspondente a 11,6% ao ano, isento de imposto de renda.

PERFORMANCE GARE11 rentabilidade, liquidez e cotistas

RENTABILIDADE GARE11 VS MERCADO - NTNB

A cota do Fundo encerrou em Fevereiro (27/02) com o valor de R$ 8,58, que reflete um yield anualizado de 11,6% a.a. considerando o dividendo de R$ 0,083/cota. O fundo segue apresentando uma combinação competitiva entre retorno, perfil de seus imóveis, locatários e contratos de locação, figurando entre os líderes em dividend yield dos FIIs de Tijolo do IFIX. Reforçamos nosso entendimento para evolução no patamar de valor da cota do fundo no secundário (Vide Seção “O GARE na Fila do Pão”).

Ao final do mês de Fevereiro, o spread entre a NTN-B 2035 e o Fundo era de aproximadamente 4,29%. A comparação da performance do GARE11 com a NTN-B 2035 é oportuna e mostra a qualidade e estabilidade de seus dividendos.

LIQUIDEZ NO MERCADO SECUNDÁRIO | EVOLUÇÃO NÚMERO DE COTISTAS

O fundo segue observando a maturação do mercado secundário de sua cota, tendo registrado mais um elevado patamar de negociações, representando um giro total de R$ 304,8 milhões, com uma liquidez média diária de R$ 16,9 milhões.

Durante o mês de Fevereiro o fundo alcançou a marca de 469.914 cotistas. O GARE11 segue com um crescimento expressivo na sua base de cotistas, permanecendo no top1 em ganho de investidores de todo o IFIX desde dez|22.

4. PORTFÓLIO GARE11 macro números , imóveis e inquilinos

GPA ABILIO SOARES | PARAÍSO, SÃO PAULO, SP

O PORTFÓLIO GARE11 diversificação, inquilinos e tipologia dos imóveis

Seguindo seu propósito de ser uma solução única para investidores de FIIs de Tijolo que buscam previsibilidade e estabilidade nos dividendos, o GARE11 apresenta uma composição híbrida entre ativos de Logística e de Renda Urbana. Com a venda dos 10 imóveis para o fundo da XP já incorporada neste relatório, ao todo são 33 imóveis, todos locados a 11 inquilinos de 1ª linha, com 94% do portfólio mediante contratos atípicos de locação de longo prazo (do tipo “forte”, com multa de rescisão integral, ou seja, em caso de descontinuidade deliberada pelo inquilino, o fundo é indenizado com a somatória das parcelas de aluguel remanescentes até o término do prazo contratual). Abaixo, apresentamos a nova fotografia consolidada do portfólio.

PRINCIPAIS NÚMEROS DA CARTEIRA DE ATIVOS

33田 imóveis

TIPO ALUGUEL

logístico renda urbana escritório

94% atípicos multa integral

PRAZO ALUGUEL

10,2 anos

NÚMERO INQUILINO

locatários high grade

LOCALIZAÇÃO

15 estados do Brasil

RAIO X DOS IMÓVEISRAIO X PORTFÓLIO DE IMÓVEIS GARE11

PRESENÇA EM CIDADES ESTRATÉGICAS COMO SÃO PAULO, BELO HORIZONTE, CAMPINAS, ATIBAIA, GOIÂNIA, CAMPO GRANDE, CUIABÁ, MARINGÁ E MACEIÓ

OS IMÓVEIS

mais de 463mil m² de ABL distribuídos em ativos logísticos e renda urbana Nesta seção do relatório trazemos detalhes individuais dos ativos da carteira de modo a ilustrar a qualidade dos mesmos não apenas na capacidade de geração de renda pelos aluguéis, mas também pelo potencial de geração de ganho de capital em eventual venda ou desenvolvimento.

PÃO DE AÇÚCAR I ANGÉLICA- SP

O imóvel está localizado em uma das principais esquinas comerciais do bairro de Higienópolis, na Rua Sergipe com a Avenida Angélica, com alto fluxo de pedestres e veículos.

O bairro possui um grande adensamento de edifícios residenciais de altíssimo padrão, que contribui para a vitalidade econômica da região e o imóvel possui potencial adicional de construção, que pode ser utilizado futuramente.

RENDA

2.479

18 ANOS

URBANA

ABL m² Contrato Átipico

OS IMÓVEIS detalhes

PÃO DE AÇÚCAR I N. SRA. SABARA- SP

O ativo possui uma extensão de 100 metros de frente para a Avenida Nossa Senhora do Sabará no bairro de Santo Amaro.

A loja locada para o grupo GPA está implantada em aproximadamente metade da ocupação da área total do terreno, possuindo grande potencial de valorização no médio e longo prazos, sobretudo pela localização estratégica, em uma região que se figura como vetor de crescimento da cidade de São Paulo.

RENDA 7.252 15 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

PÃO DE AÇÚCAR I ABILIO SOARES- SP

A loja está situada no Paraíso, bairro de alto padrão da cidade de São Paulo, que possui alta verticalização e abrange desde prédios residenciais até estabelecimentos comerciais e hospitais de renome.

O zoneamento da região permite um potencial construtivo adicional no terreno, que pode ser utilizado futuramente. A localização é bastante privilegiada, estando apenas a 3 quadras da Avenida Paulista quanto da estação Paraíso do metrô.

RENDA 3.540 15 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

PÃO DE AÇÚCAR I SANTO ANDRÉ- SP

A loja possui bandeira Extra, pertencente ao Grupo Pão de Açucar e está localizada na Avenida Higienópolis, um importante corredor comercial na cidade de Santo André. A localização é bastante estratégica, está a 4 quadras da estação Vila Gilda do BRT, além da proximidade com o Shopping ABC, o mais importante da região com 48.000 m² de ABL.

RENDA 2.112 15 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

PÃO DE AÇÚCAR I CAMPINAS- SP

O imóvel está localizado na esquina da Avenida Ayrton Senna da Silva com a Avenida Princesa DOeste, com excelente visibilidade para um dos principais corredores comerciais da cidade de Campinas.

Em frente ao ativo está localizado o antigo estádio do Brinco de Ouro da Princesa, o qual passará por um redesenvolvimento imobiliário. O projeto inclui a construção de shopping, hotel e condomínios residenciais.

RENDA 2.895 15 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

RUA MOACIR SIMÕES DA ROCHA, 105

RUA ABILIO SOARES 404, PARAÍSO

AV. HIGIENÓPOLIS, 322 I SANTO ANDRÉ

OS IMÓVEIS detalhes

PÃO DE AÇÚCAR I BÚZIOS- RJ

A loja possui bandeira Extra e tem frente para a Avenida José Bento Ribeiro Dantas em Manguinhos, na cidade de Búzios.

Esta avenida desempenha um papel fundamental como o principal eixo de ligação entre Búzios e o continente, especialmente com a cidade de Armação de Búzios, resultando em um significativo fluxo de pessoas e veículos.

RENDA 2.786 18 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

PÃO DE AÇÚCAR I GOIÂNIA- GO

A loja está localizada em Flamboyant, bairro alto padrão da cidade de Goiânia, com grande adensamento de edifícios residenciais.

Esta região se caracteriza por um alto poder de consumo, beneficiando-se da proximidade ao Shopping e Parque Flamboyant, além do Estádio Serra Dourada.

RENDA 6.130 15 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

MATEUS I MÁCEIO- AL

Localizado estrategicamente no bairro do Tabuleiro, também conhecido por possuir uma das maiores concentrações de estabelecimentos comerciais da capital, este imóvel se destaca como um ponto comercial de suma importância já estabelecido na cidade de Maceió.

A loja passou por uma conversão da rede BIG / Maxxi Atacado e situa-se em uma dos bairros mais populosos de Maceió.

RENDA 14.794 25 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

MATEUS I MÁCEIO- AL

O imóvel está estrategicamente situado no Bairro Antares, em uma das avenidas centrais que atravessam toda a cidade.

Esta é uma localização comercial já bastante consolidada, uma vez que a loja foi uma conversão da rede BIG Bompreço, presente na cidade há vários anos, e está a apenas 9 minutos de distância do Shopping Pátio Maceió, um dos principais centros comerciais da região.

RENDA URBANA

11.637 25 ANOS ABL m² Contrato Átipico

AV. E QD B-03, S/N JARDIM GOIÁS

OS IMÓVEIS detalhes

MATEUS IITABUNA- BA

A loja está localizada em Itabuna, cidade próxima a llhéus, e o sétimo município mais populoso da Bahia

A loja se situa a apenas 10 minutos de carro do centro de Itabuna, bem como do principal Shopping da cidade, o Jequitibá, com um ABL de 28.500 m², exercendo uma influência que se estende para além das fronteiras do próprio município.

RENDA 7.316 25 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATCIARARAQUARA- SP

O imóvel está estrategicamente localizado na principal entrada da cidade de Araraquara, com acesso pela Rodovia Washington Luis e destacando-se como a única grande rede de atacarejo na localidade.

Além da excelente visibilidade, o ativo é notável também por sua proximidade ao centro da cidade, acessível a 10 minutos de carro, e ao aeroporto, situado a uma distância de 8 minutos.

RENDA 14.836 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATC I ATIBAIA- SP

Imóvel localizado em Atibaia, cidade do interior de São Paulo, a menos de 10 minutos de carro do centro urbano da cidade.

O ativo possui excelente visibilidade, próximo à Rodovia Fernão Dias e ao lado do Hotel Bourbon Resort Atibaia, região que é vetor de crescimento da cidade de Atibaia devido às suas características de relevo e portanto com grande potencial de valorização futura.

RENDA 13.028 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATCI BARRETOS- SP

A loja está localizada na cidade de Barretos, no Bairro do Jockey Clube, uma área reconhecida pelo desenvolvimento de bairros planejados e residenciais de altíssimo padrão, como o Tamboré Barretos. A região também se destaca como um importante vetor de crescimento urbano na cidade. O imóvel possui frente para um corredor comercial bastante estratégico de Barretos e está a apenas 5 min de carro do centro.

RENDA 13.748 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

RUA SEVER DO VOUGA, 295 - RECREIO ESTORIL

OS IMÓVEIS detalhes

CARREFOUR/ATCI CARAGUATATUBA- SP

O imóvel, locado para o Grupo Carrefour e operado sob a bandeira Atacadão, está estrategicamente posicionado na entrada da cidade de Caraguatatuba, uma das maiores do litoral norte de São Paulo. Situado na principal avenida da cidade, que conecta diretamente à Rodovia dos Tamoios, o imóvel se beneficia do intenso fluxo de pessoas que transitam entre praias e seus destinos finais.

Este ativo se destaca como o maior atacarejo da cidade. RENDA 13.958 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATC I PRESIDENTE PRUDENTE- SP

O imóvel está estrategicamente situado na entrada da cidade de Presidente Prudente, na Rodovia Raposo Tavares, uma das principais e mais movimentadas rodovias do estado de São Paulo. A proximidade com a Universidade Unoeste, umas das principais da cidade, potencializa ainda mais o fluxo comercial.

RENDA 13.719 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATCI SANTA BÁRBARA D'OESTE- SP

O imóvel está posicionado estrategicamente a menos de 10 e 15 minutos dos centros das cidades de Santa Barbara D’Oeste e de Americana, respectivamente, e dessa forma a loja se beneficia do fluxo de consumidores de ambas as cidades. A loja está localizada na conurbação das 2 cidades e com o desenvolvimento nos terrenos vizinhos de empreendimentos residenciais de alto padrão, demonstrando o grande potencial de valorização no longo prazo.

RENDA 12.238 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATCI MARINGÁ- SP

A loja está localizada no centro da cidade de Maringá, terceira maior cidade do Paraná. O imóvel se destaca como o maior atacarejo da região, estando a menos de 10 minutos de carro dos principais shoppings da cidade - Catuaí e Avenida Center.

O terreno está a walking distance do Terminal Intermodal Urbano que é o principal ponto de ligação dos modais de transporte publico de Maringá.

RENDA 11.525 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

AV. JOSE HERCULANO, S/N

RUA JOSÉ PALÁCIO, S/N- PARQUE CEDRAL

RUA DA AGRICULTURA, 3650

RUA FERNÃO DIAS, 300 - VILA CASTELANDE

OS IMÓVEIS detalhes

CARREFOUR/ATC I LUCAS DO RIO VERDE- SP

A loja está localizada na cidade de Lucas do Rio Verde, uma das cidades de maior relevância econômica do estado do Mato Grosso, que foi o estado brasileiro com maior crescimento de PIB nos últimos 20 anos. O ativo se destaca pela proximidade com o aeroporto local, a apenas 2 minutos de distância, e por sua localização privilegiada na Rodovia BR-163, uma das principais vias de escoamento agrícola do Brasil.

RENDA 15.400 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATCI BARRA DOS GARÇAS- MT

A loja, locada pelo Grupo Carrefour, é operada sob a bandeira Atacadão, e está situada na saída da BR-070, principal ligação com Goiás, Tocantins e Mato Grosso. Localizada na entrada da cidade, sua estrutura é voltada ao atendimento de consumidores locais e de regiões vizinhas. O ativo destaca-se por sua localização privilegiada, a apenas 3 minutos do centro da cidade e próximo de polos logísticos locais, reforçando seu potencial comercial e de logística.

RENDA 14.330 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATC I CUIABÁ TIJUCAL- MT

O imóvel está localizado no bairro Tijucal, zona sul de Cuiabá, terceira maior cidade da Região Centro-Oeste. O imóvel tem localização estratégica na Rodovia BR-070, e se beneficia do fluxo gerado pelo entorno comercial. Além disso, está localizado na Av. Fernando Corrêa da Costa, uma das principais vias da capital, reforça sua atratividade logística e comercial.

RENDA 30.935 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATCI CAMPO GRANDE- MS

RENDA 13.693 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

O imóvel, locado pelo Grupo Carrefour, é operado sob a bandeira Atacadão, e está localizado na Avenida Duque de Caxias, uma das mais importantes da cidade. A localização é bastante estratégica: a apenas 5 minutos do Aeroporto Internacional de Campo Grande e com fácil acesso à BR-262. A cidade, capital do Mato Grosso do sul, é hoje um dos maiores centros de carga aérea do Brasil.

AV. FERNANDO CORRÊA DA COSTA, 7975

BR 070 - AV. VALDON VARJÃO, 5679

AV. UNIVERSITÁRIA, S/N- PARQUE DAS EMAS

OS IMÓVEIS detalhes

CARREFOUR/ATCI TRÊS LAGOAS- MS

A loja, locada pelo Grupo Carrefour e operada sob a bandeira Atacadão, está situada na cidade de Três Lagoas, próxima à divisa com São Paulo e Mato Grosso. Localizada na Rodovia BR-262, que contorna a cidade, o imóvel conta com excelente acessibilidade.

O ativo destaca-se por sua localização privilegiada, a apenas 9 minutos do centro da cidade e 8 minutos do aeroporto local, reforçando seu potencial comercial e logístico.

RENDA 13.722 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATC I ANÁPOLIS- GO

O imóvel está localizado em Anápolis, terceira maior cidade do estado de Goiás. O imóvel está estrategicamente localizado na Rodovia BR-060, que conecta Anápolis a Goiânia e Brasília, atendendo tanto a demanda local quanto regional. Além disso, a proximidade com o Aeroporto de Anápolis, a apenas 5 minutos de distância, garante ainda mais conveniência para operações logísticas e fluxo de clientes.

RENDA 13.837 13 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATC I BOA VISTA- RR

O imóvel, locado para o Grupo Carrefour e operado sob a bandeira Atacadão, está localizado no bairro Centenário em Roraima.

A localização é bastante estratégica, a apenas 5 minutos da Rodoviária internacional de Boa Vista e a 10 minutos do centro da cidade, que é 7ª maior economia da região norte brasileira.

RENDA URBANA

27.278 13 ANOS ABL m² Contrato Átipico

CARREFOUR/ATCI FORTALEZA EUSÉBIO- CE

Loja localizada em Eusébio, cidade que pertence à Região Metropolitana de Fortaleza. Possui frente para uma das mais importantes avenidas de conexão Norte-Sul da RM de Fortaleza, em um região com diversos desenvolvimentos residenciais unifamiliares de altíssimo padrão. O imóvel está a 20min do Aeroporto de Fortaleza e apenas 5min de carro do Shopping Eusébio.

RENDA URBANA

12.546 13 ANOS ABL m² Contrato Átipico

AV. RANULPHO MARQUES LEAL, 3680

RODOVIA BR-060, KM 123

AV. BRASIL, 2516 - CENTENÁRIO

OS IMÓVEIS detalhes

DESCO I ALVORADA- RS

Loja localizada em Alvorada, em uma das avenidas principais da cidade, com boa visibilidade, fácil acesso vindo dos bairros centrais e da região metropolitana de Porto Alegre. Possui amplo estacionamento (coberto e descoberto), horário estendido, e oferece sortimento completo para varejo e atacado. A unidade reforça a presença da rede Desco na Região Metropolitana de Porto Alegre, ampliando a conveniência para clientes e pequenos comerciantes locais.

RENDA 7.342 15 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

DESCO I CHARQUEADAS- RS

Loja localizada em Charqueadas/RS. Situada próxima à ERS-401, estrada de grande movimento, com acesso direto para quem circula entre municípios vizinhos. Loja espaçosa, com ampla área de vendas, estacionamento para clientes, e opção para compras tanto em pequenas quanto grandes quantidades. A localização estratégica permite atender não apenas Charqueadas, mas também cidades próximas.

RENDA 4.704 15 ANOS URBANA ABL m² Contrato Átipico

AIR LIQUIDE I SÃO JOSÉ DOS CAMPOS- SP

O centro de distribuição localizado em São José dos Campos, está conectado à Refinaria Henrique Lage, mais conhecida como “Revap” da Petrobras, uma das refinarias mais importante do Brasil, com capacidade de processamento de 252 mil barris de petróleo p/dia.

O ativo possui escritórios, galpões, área de envase, instalações de utilidades e estacionamento. O contrato de locação possui uma fiança bancária do Citibank no valor de R$ 20 milhões.

IMÓVEL 17.867 14 ANOS LOGÍSTICO ABL m² Contrato Átipico

AIR LIQUIDE I CANOAS- RS

O centro de distribuição logístico da Air Liquide está situado próximo a região central da cidade de Canoas e a apenas 3km do Canoas Shopping. O imóvel é formado por escritórios, galpões, envase, utilidades e estacionamento e é responsável pela distribuição de gases industriais e hospitalares para toda região metropolitana de Porto Alegre. O contrato de locação possui uma fiança bancária do Citibank no valor de R$ 20 milhões.

IMÓVEL 7.040 14 ANOS LOGÍSTICO ABL m² Contrato Átipico

AV. PRES. GETÚLIO VARGAS, 3812 - BELA VISTA

RUA SILMAR BERBIGIER, 11 - SUL AMÉRICA

ESTRADA MUNICIPAL DO CAJURU, 655

OS IMÓVEIS detalhes

BAT SOUZA CRUZ I CACHOEIRINHA-RS

O imóvel está situado em Cachoeirinha, região metropolitana de Porto Alegre e reconhecida localmente como um importante polo industrial/logístico no Rio Grande do Sul.

Este complexo possui um laboratório e abrange uma variedade de galpões, instalações de utilidades, amplo espaço de estacionamento e edifícios de escritórios, distribuídos em uma extensão total de 501 mil m² de terreno.

LOGÍSTICO

79.984 10 ANOS ABL m² Contrato Átipico

ALMANARA I JANDIRA- SP

O imóvel está situado em um condomínio logístico em Jandira, a 30 minutos de São Paulo. Como se trata de uma localização bastante privilegiada, existe uma alta demanda para ativos com este perfil, com baixos níveis de taxa de vacância e preços de locação e venda em ascensão.

Locado para o Grupo Almanara, serve como sede administrativa, cozinha industrial e centro de distribuição.

LOGÍSTICO

5.409 17 ANOS ABL m² Contrato Átipico

PARQUE LOGÍSTICO CONFINS - MG

O empreendimento logístico está localizado no município de Confins/MG, às margens da rodovia MG-010, principal eixo de ligação entre Belo Horizonte e o Aeroporto Internacional de Belo Horizonte – Confins. O ativo encontra-se a aproximadamente 6,5 km de BH, em uma região caracterizada pela oferta restrita de ativos logísticos, o que reforça sua atratividade estratégica. O imóvel apresenta 100% de ocupação, com locatários de primeira linha, são eles: Mercado Livre, Três Corações e Vale.

LOGÍSTICO

24.625 5 ANOS ABL m² Contrato Típico

MRV I BELO HORIZONTE- MG

O edifício corporativo está localizado na zona sul do município de BH, em uma região que é vetor de crescimento da cidade, com fácil acesso ao BH Shopping e próximo aos bairros de alto padrão Belvedere e Vila da Serra. O imóvel possui área bruta locável de 20.863 m² e encontra-se 100% locado para o Grupo MRV em contrato atípico de longo prazo.

ESCRITÓRIO 20.863 15 ANOS ABL m² Contrato Átipico

AV. FREDERICO AUGUSTO RITTER, 8000

RUA EMILIO BARBOSA DA SILVA, 173

RUA ANTÔNIO ENGRÁCIO PEREIRA, 101

LOCATÁRIOS GARE11 diversificação, inquilinos e tipologia dos imóveis

CONCENTRAÇÃO RATING INQUILINOS MAJORITARIAMENTE

QUEM SÃO OS LOCATÁRIOS DO GARE11?

Empresa multinacional francesa e líder global no setor de gases, fornece produtos, serviços e tecnologia avançada para indústrias e áreas relacionadas à saúde. A empresa chega no Brasil em 1945 e hoje opera em mais de 80 países. A Air Liquide é a segunda maior fornecedora de gases industriais por receita, atendendo a diversos setores.

Com um modelo de negócios multiformato e multicanal, o GPA (Grupo Pão de Açúcar) se destaca ao reunir algumas das redes e marcas mais reconhecidas e valiosas do varejo, incluindo o renomado supermercado Pão de Açúcar. Com mais de 700 lojas físicas e uma liderança consolidada no e-commerce alimentar no Brasil, o GPA oferece uma experiência de compra diversificada e de alta qualidade.

Líder multinacional no setor de bens de consumo de tabaco, a British American Tobacco (BAT) possui uma trajetória de 120 anos e presença em mais de 140 países. Com mais de 50.000 funcionários, um faturamento de R$ 174 bilhões e um investimento anual em pesquisa e desenvolvimento superior a R$ 2,5 bilhões.

A empresa possui uma trajetória de 36 anos, iniciada no Maranhão, em 1986. Se destaca por suas operações diversificadas, incluindo varejo de supermercados, atacarejo, atacado, móveis e eletrodomésticos, e-commerce, indústria de panificação e central de fatiamento e porcionamento. Ao longo dos anos, consolidou sua marca como uma das maiores do país e a principal do Norte e Nordeste.

Fundado em 1950, uma das maiores e mais premiadas redes de restaurantes de culinária árabe do Brasil, com estabelecimentos em São Paulo, Campinas e Alphaville. Recentemente, expandiu suas operações para incluir uma linha de produtos congelados, distribuindo-os em mais de 100 supermercados e em mais de 7 estados do Brasil, além das vendas online.

LOCATÁRIOS GARE11 diversificação, inquilinos e tipologia dos imóveis

QUEM SÃO OS LOCATÁRIOS DO GARE11?

Com um modelo de negócios sólido e diversificado, o Grupo Carrefour é um dos maiores varejistas do mundo, presente em mais de 30 países e com forte atuação no Brasil. Reunindo marcas reconhecidas no setor, o grupo opera mais de 700 lojas físicas no Brasil, abrangendo desde hipermercados até atacarejos sob a bandeira Atacadão

Com forte atuação no Rio Grande do Sul, a Desco Atacadista é uma das principais redes regionais no formato atacarejo, atendendo tanto consumidores finais quanto pequenos comerciantes. Fundada em 1965, consolidou-se como referência em variedade, preço competitivo e proximidade com o cliente. Hoje, conta com de 17 lojas físicas, oferecendo um sortimento diversificado de produtos.

Com um ecossistema de tecnologia fundado em 1999, o Mercado Livre é uma das maiores plataformas de e-commerce da América Latina, unindo Marketplace, Mercado Pago, Mercado Envios e Mercado Ads. Em 2024, o GMV alcançou US$ 51,5 bilhões, com o Brasil como principal mercado e foco de expansão logística e de serviços.

Fundado em 1959, o Grupo 3corações é um dos líderes de café no Brasil, com portfólio que vai de cafés a soluções como a TRES (multibebidas), apoiado por uma operação nacional com 12 unidades industriais e 27 centros de distribuição, presente em mais de 400 mil pontos de venda. O grupo reúne mais de 30 marcas distribuídas pelo país.

Com origem em 1942, a Vale é uma das maiores mineradoras do mundo, com atuação em minério de ferro e pelotas, além de cobre e níquel, apoiada por uma cadeia integrada de mina, ferrovia e porto no Brasil. Em 2024, reportou EBITDA de US$ 15,4 bilhões, e o Sistema Norte em Carajás segue como seu principal polo operacional no país.

Fundada em 1979, a MRV é uma das maiores incorporadoras residenciais do Brasil, focada no segmento econômico, com soluções que vão do desenvolvimento ao financiamento e vendas. Em 2024, a companhia registrou recorde de vendas líquidas de R$ 11,3 bilhões e EBITDA de R$ 1,1 bilhão, com operação concentrada no mercado brasileiro.

5. ALAVANCAGEM GARE11 perfil CRIS e gestão de caixa

ATACADÃO I ARARAQUARA, SÃO PAULO

ALAVANCAGEM FINANCEIRA perfil CRIS e gestão de caixa

PERFIL ALAVANCAGEM | GESTÃO ATIVA

O fundo possui obrigações financeiras oriundas da estruturação de CRIs “CASADAS” com os contratos de aluguel atípicos e de longo prazo como lastro. Portanto, são instrumentos de dívida que replicam características presentes nos contratos de locação atípicos no que diz respeito ao vencimento, às parcelas e à correção monetária. Importante lembrar que são contratos atípicos de prazo bastante dilatado com multa de rescisão integral para o inquilino em caso de descontinuidade. A gestão atua de maneira ativa para a expansão e reciclagem do portfólio do fundo e na manutenção de disponibilidades para fazer frente às obrigações de amortização dos CRIs que possui. Importante mencionar que este processo de reciclagem positiva do portfólio impacta o fundo de 2 maneiras: geração de lucro a ser distribuído e redução inercial da alavancagem, uma vez que a troca de titularidade dos imóveis acarreta em quitação do CRI emitido sobre o imóvel.

A estrutura de operação do GARE11 consiste em investimentos diretos e indiretos em imóveis (quando se dá pelo controle societário de FIIs exclusivos que detém os imóveis). Após as aquisições mais recentes detalhadas neste relatório, o GARE11 passou a deter 100% de participação em cinco FIIs, conforme organograma apresentado na Carta do Gestor, que detêm a propriedade dos ativos de R.U., LOG e do novo ativo corporativo (office) locado à MRV: FII A22 (ativos GPA e Grupo Mateus);FII A59 (ativos Carrefour/Atacadão); FII A25 (ativos DESCO); FII PRIME LOG (Parque Logístico Confins); FII GUARDIAN CORPORATE (ativo corporativo locado à MRV). Os números do relatório, inclusive esta seção de alavancagem, refletem a consolidação dos números do GARE com todos os outros FIIs que ele detém controle. As obrigações financeiras do GARE, por meio dos CRIs, estão distribuídas entre o próprio GARE11, no FII A22 e no FII A59. Já o colchão de disponibilidades do fundo reportado no gráfico abaixo está distribuído entre o GARE11 e todos os FIIs que detém controle, dada a necessidade específica de caixa de cada um destes veículos de investimento.

GESTÃO DE DISPONIBILIDADES | CRONOGRAMA DE AMORTIZAÇÃO

DISPONIBILIDADES ATUAIS COBREM

todas

AS OBRIGAÇÕES FINANCEIRAS DO FUNDO

EM RELAÇÃO AO ATIVO² ²líquido de suas disponibilidades

_ DISPONIBILIDADES TOTAIS DO FUNDO (em milhões)

CRONOGRAMA AMORTIZAÇÃO DAS OBRIGAÇÕES DO FUNDO (em milhões)

Conforme já destacado em relatórios anteriores, o GARE11 não possui obrigações financeiras relacionadas à aquisição de novos imóveis, concentrando seu passivo exclusivamente nas operações de CRIs mencionadas acima. O gráfico apresentado ilustra a longevidade consolidada do colchão de disponibilidades formado para honrar as amortizações de curto, médio e longo prazo, considerando tanto a posição direta do GARE11 quanto dos FIIs que detêm os ativos de Renda Urbana. Neste contexto, esse colchão de disponibilidades cobre INTEGRALMENTE todas as obrigações financeiras que o GARE e seus FIIs controlados possuem.

Vale ressaltar que, como as operações de CRI acompanham o prazo dos contratos de locação, as amortizações se estendem até 2043. O montante total dessas obrigações financeiras consolidadas até esta data é de R$830MM, sendo o saldo de amortização de principal de R$761 MM. Portanto, o objetivo do gráfico é evidenciar a estratégia de planejamento e organização financeira do fundo, (disponibilidades) frente suas obrigações de amortização no longo prazo. Outro ponto importante é que o colchão de disponibilidades é composto pela liquidez direta (caixa, fundos de renda fixa, títulos públicos, TVMs líquidos e operações compromissadas), somada ao contas a receber da venda de imóveis recentes, cujo prazo de maturação é significativamente mais curto que o das alavancagens (menos de 10%). Ficando de fora das disponibilidades a posição de GARE em FIIs controlados e nas posições definitivas em FIIs não listados em bolsa (XPRI e FII Guardian Oportunidades de Varejo).

6. O GARE “NA FILA DO PÃO” posicionamento, carteiras recomendadas e potencial de valorização

GPA SABARÁ | SANTO AMARO , SÃO PAULO. SP

O GARE NA “FILA DO PÃO”

posicionamento, carteiras recomendadas e potencial de valorização

Nesta seção do relatório procuramos detalhar a nova fotografia do GARE11 de modo a eliminar qualquer dúvida sobre a essência dele: um fundo que adquire ativos reais de diferentes tipologias (logística, renda urbana e outras) para exploração de renda e sempre atento a oportunidades de realizar vendas, tendo como único motivador a geração de lucro para o cotista.

O investimento em imóveis reais faz do GARE11 um FII de TIJOLO. A variedade de tipologias imobiliárias que investe faz dele um FII de TIJOLO HÍBRIDO, diferentemente de outros FIIs de TIJOLO que investem em alguma tipologia de imóvel específica, como: FIIs TIJOLO de Shopping, FIIs de TIJOLO de Logística, FIIs de TIJOLO de Escritórios (OFC), FIIs de TIJOLO de Renda Urbana (aqueles que contemplam imóveis urbanos locados para varejo, educação, saúde, agências bancárias, data centers, etc).

Atualmente a denominação “HÍBRIDO” tem sido utilizada de maneira ampla e branda para classificar diversos tipos diferentes de fundos, reunindo FIIs que investem nas mais diversas classes de ativos (como ativos alvo), misturando na mesma prateleira FIIs de TIJOLO HIBRIDO, FIIs de PAPEL (com carteiras que mesclam ativos de renda fixa como CRIs com Cotas de Outros FIIs), FIIs de DESENVOLVIMENTO (que investem na incorporação de imóveis para venda e não para renda) e com FIIs MULTIESTRATÉGIA/HEDGE FUNDS (a classe de fundos mais recente da indústria que procura mesclar uma frente ampla de investimento - com PAPEL e TIJOLO juntos).

O objetivo desta explanação é reunir conceitos que possibilitem o investidor a melhor identificar a prateleira que o novo GARE11 se encontra (FII TIJOLO HIBRIDO), assim como seus pares. Dada a configuração da nova carteira de imóveis do GARE11 (61% RU, 31% LOG e 8% OFFICE), apresentamos nesta sessão um Raio X dos pares diretos do fundo, mas trazemos também os principais personagens dentro dos segmentos de Renda Urbana e Logística para que o investidor possa melhor compreender o atual posicionamento do fundo, assim como quem é ele na “fila do pão”.

PATAMAR DE DIVIDEND YIELD ENTRE FUNDOS COMPARÁVEIS

*O estudo a seguir não se trata de uma recomendação de investimento, muito menos a promessa ou garantia de rentabilidade do investidor em relação ao GARE11.

Fonte: Economatica 27/02/2026 e Estudo de Viabilidade Guardian Gestora ¹Reflete a média ponderada por PL e Liquidez dos FIIs apresentados na amostra.

COBERTURA E CARTEIRAS RECOMENDADAS

O processo de ampliação da tese do GARE11 continua ganhando destaque entre os especialistas de análise de Fundos Imobiliários. O fundo hoje se encontra em mais de 30 carteiras/coberturas de casas renomadas.

/>

O GARE NA “FILA DO PÃO”

posicionamento, carteiras recomendadas e potencial de valorização

POSICIONAMENTO DO FUNDO E FIIS COMPARÁVEIS NO MERCADO

Dado perfil da carteira de imóveis do GARE11, que mescla majoritariamente ativos de Logística e de Renda Urbana, trouxemos um quadro comparativo dos principais números do fundo e dos principais FIIs das classes comparáveis a ele: FIIs de TIJOLO HÍBRIDO, FIIs de TIJOLO RENDA URBANA e FIIs de TIJOLO LOGISTICO.

Ao longo do mês de janeiro, observamos diversos FIIs de tijolo reaproximando os seus preços de negociação ao valor patrimonial (P/VP ≈ 1), especialmente nos segmentos de logística, renda urbana e híbridos. Ainda assim, mesmo nesse movimento mais amplo de recuperação, o GARE11 permanece ocupando um espaço singular: não há, dentro desse grupo, fundos com características comparáveis negociando em níveis de desconto semelhantes. E é justamente essa assimetria, que reforça o potencial de valorização que vínhamos antecipando desde o início dessa grande operação.

O GARE NA “FILA DO PÃO”

posicionamento, carteiras recomendadas e potencial de valorização

POTENCIAL VALORIZAÇÃO | PROJEÇÃO DE PREÇO DA COTA | MÚLTIPLOS FIIS COMPARÁVEIS

Voltamos a trazer ao Relatório Gerencial o estudo de potencial de valorização da cota de GARE11 no mercado secundário a partir da análise dos Múltiplos de negociação. Basicamente este estudo projeta preços hipotéticos para a cota do fundo a partir dos múltiplos de negociação observados para os FIIs peers do GARE11 no mercado secundário. Os múltiplos utilizados foram: P/VP (projeta o preço de GARE11 caso fosse negociado no mesmo patamar de ágio/deságio dos peers), YIELD MKT (projeta o preço de GARE11 caso o valor da cota refletisse o DY anualizado dos peers pela cota de fechamento em 27/02/26) e YIELD VP (projeta o preço de GARE11 caso o valor da cota refletisse o DY anualizado dos peers pela cota patrimonial de Fevereiro|26). Dividendo de GARE11 utilizado no estudo está baseado na projeção do Guidance apresentado.

*O estudo a seguir não se trata de uma recomendação de investimento, muito menos a promessa ou garantia de rentabilidade do investidor em relação ao GARE11.

7. GARE NA MÍDIA vídeos, lives e destaques do GARE11 na mídia

GPA SABARÁ | SANTO AMARO , SÃO PAULO. SP

O GARE NA MÍDIA vídeos, lives e destaques do GARE11 na mídia

Nesta nova seção do relatório, reunimos as principais aparições do GARE11 na mídia, incluindo lives, entrevistas e notícias de destaque. Nosso objetivo é compartilhar conteúdos que aprofundem a compreensão sobre a estratégia do fundo, seu posicionamento no mercado e as perspectivas futuras, reforçando a transparência e promovendo uma conexão cada vez mais próxima com nossos investidores.

LIVE GARE11 I LIBERDADE É LOGO ALI l 03/2026

A NOVA ESTRATÉGIA DO GARE11

“LIVE- DE #GALG11 AO #GARE11 - PASSADO, PRESENTE E FUTURO DO FUNDO”

LIVE GARE11 I A CARA DA RIQUEZA l 01/2026

OPRACODA

GARE11

CNTREVRTA1

“GARE11: CHAMAMOS A GESTÃO PRA FALAR DA POLÊMICA (O PREÇO VAI CAIR MAIS?)”

LIVE GARE11 I LIGA DOS FIIS l 02/2026

NOVO CICLO DO GARE11 VALE A PENA INVESTIR?

“GARE11: GESTOR EXPLICA ALAVANCAGEM, TROCA DE COTAS, DIVIDENDOS E A ESTRATÉGIA DO FII APÓS EMISSÃO”

LIVE GARE11 I IRMÃOS DIAS PODCAST l 01/2026

A NOVA ESTRATÉGIA DO GARE11

“ENTREVISTA EXCLUSIVA COM OS GESTORES DO GARE11 - IRMÃOS DIAS PODCAST #241”

LIVE GARE11 I GABRIEL PORTO l 02/2026

GARE11 GUARDIAN REAL ESTATE

NA ÍNTEGRA

"O QUE MUDOU NA PRÁTICA?"

“GARE11: ASSEMBLEIA POLÊMICA EXPLICADA - GESTORES REVELAM TUDO QUE O MERCADO NÃO DIVULGOU”

LIVE GARE11 I IRMÃOS DIAS l 02/2026

QUAIS FIIS VOCÊS GOSTAM?

ALEM DO GARE11 NÓS GOSTAMOS

“GARE11: ASSEMBLEIA POLÊMICA EXPLICADA - GESTORES REVELAM TUDO QUE O MERCADO NÃO DIVULGOU”

O GARE NA MÍDIA vídeos, lives e destaques do GARE11 na mídia

Nesta nova seção do relatório, reunimos as principais aparições do GARE11 na mídia, incluindo lives, entrevistas e notícias de destaque. Nosso objetivo é compartilhar conteúdos que aprofundem a compreensão sobre a estratégia do fundo, seu posicionamento no mercado e as perspectivas futuras, reforçando a transparência e promovendo uma conexão cada vez mais próxima com nossos investidores.

LIVE GARE11 I TIO FIIS l 06/2025

GARE11 VENDE IMÓVEIS POR

R$ 480

VEM MUITA RENDA PASSIVA +35,48%

MILHÕES!

“GARE11 RECEBE PROPOSTA DE R$480MM POR 10 IMÓVEIS! VEJA como LUCRAR com o FUNDO!”

LIVE GARE11 I CANAL LIBERDADE É LOGO ALI l 04/2025

GARE11-SITUAÇÃO ATUAL

ERIC LEONARDO Liberdade é Logo Ali

COM PEDRO KLÜPPEL SÓCIO GUARDIAN GESTORA

“ESTRUTURA DE CAPITAL E O FUTURO DO GARE11”

LIVE GALG11 I INFOMONEY l 10/2023

OS DESAFIOS PARA OS FIIS DE LOGÍSTICA

“O QUE ESPERAR DOS FIIS DE LOGÍSTICA, SEGMENTO CONSIDERADO QUERIDINHO DO MERCADO”

LIVE GARE11 I CANAL LIBERDADE É LOGO ALI l 06/2025

GARE11 COMUNICADO

ALAVANCAGEM

FUNDO MUDA DE PATAMAR!

VENDA DE 10 ATIVOS E REDUÇÃO COLOSSAL DA ALAVANCAGEM

“GARE11 - FUNDO MUDA DE PATAMAR E REDUZ DRASTICAMENTE A ALAVANCAGEM”

LIVE GARE11 I PROFESSOR BARONI l 05/2024

GARE11CRESCEU, QUE MUDOU? às 19:30

“GARE11 CRESCEU.. O QUE MUDOU? | LIVE COM A GESTÃO DA GUARDIAN”

LIVE GALG11 I TIAGO REIS l 07/2023

REIS DOS FIIS

GALG11

A ESTRATÉGIA DE BAIXO RISCO

8. A GUARDIAN GESTORA estrutura e frentes de atuação

MATEUS MIX ITABUNA | ALTO DOS CANECOS, ITABUNA, BA

A GUARDIAN GESTORA

a gestora

QUEM SOMOS

Fundada em 2020 por profissionais experientes do mercados financeiro, de capitais e imobiliário, a Guardian Gestora é uma gestora independente focada em operações imobiliárias e de crédito estruturado. Atualmente, gerenciamos mais de R$ 9,3 bilhões sob gestão distribuídos entre 35 veículos de investimento, incluindo 2 FIIs listados, GARE11 e GAME11), 19 FIDCs, 1 FIM e 1 Fundo de Previdência.

Com mais de 500 mil investidores, destacamo-nos pela performance consistente, gestão de riscos criteriosa e crescimento contínuo. Nossa filosofia de investimento é orientada para o longo prazo, com um objetivo primordial de preservação de capital.

PRINCIPAS NÚMEROS

ATIVOS SOB GESTÃO

R$ 9.1 bilhões

NÚMERO INVESTIDORES

+ 500K investidores

ESTRUTURAÇÃO DE FIIS

相 R$ 5.0 bilhões

FUNDOS

35 veículos de investimento

HISTÓRICO SÓCIOS

35

MERCADO IMOBILIARIO

anos de históricode crédito e imobiliário

20

anos de experiência

CARACTERISTICAS DO FUNDO

Quadro de sócios da Guardian reúne forte background em Crédito e no Setor Imobiliário em casas de bastante expressão nestes mercados. Tendo todos os sócios longo histórico de estruturação e gestão de deals de crédito imobiliário.

GUSTAVO ASDOURIAN E

GESTÃO DE INVESTIMENTO

PRODUTO, R.I., SALES E RESEARCH

COMPLIANCE E RISCO

CRÉDITO ESTRUTURADO

CRÉDITO PRIVADO

IMOBILIÁRIO

PEDRO KLUPPEL GESTÃO PRODUTO, R.I, SALES E RESEARCH

LUCCAS BARTOLI GESTÃO RISCO E COMPLIANCE

THIAGO CONCA GESTÃO CRÉDITO ESTRUTURADO

RANDALL TERADA GESTÃO CRÉDITO PRIVADO

PAPEL

JULIEN AVRIL GESTÃO CRÉD. IMOBILIÁRIO

TIJOLO

ANTONIO LOPES

GESTÃO TESES E NOVOS NEGÓCIOS

GUILHERME MAZIERO

GESTÃO PATRIMONIAL

Ao todo a Gestora reúne 35 profissionais entre as áreas de Risco e Compliance e de Gestão (Imobiliário e Crédito Privado): engenheiros, economistas, administradores e advogados.

Acesse nossos canais e conheça mais sobre a gestora e sobre nossos produtos.

GUARDIAN ICATU PREV RF CP

outras teses

O Fundo tem como objetivo buscar retorno aos seus cotistas através de investimentos em ativos financeiros de renda fixa, possuindo concentração de, no mínimo, 80% de seus recursos nessa classe de ativo. Além disso, o fundo destina-se exclusivamente a receber, diretamente, recursos referentes às reservas técnicas de Plano Gerador de Benefício (PGBL) e de Vida Gerador de Benefício (VGBL). Durante o mês de fevereiro, o fundo rendeu 1,01% , o equivalente a 101,6% do CDI no período e 101,9% do CDI acumulado no ano.

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

SEGURADORA | ICATU

RENTABILIDADE 12 MESES | 103,53% do CDI

ADMINISTRAÇÃO | BRADESCO (BEM DTVM)

BENCHMARK | CDI

GESTÃO | GUARDIAN GESTORA

INÍCIO FUNDO | 08/2022

COTA APLICAÇÃO | D+1

D+5COTA DE RESGATE |

PATRIMONIO LIQ | R$ 85.619.393,26

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO | 1,00% a.a.

TAXA DE PERFORMANCE | 20%SOBRE O QUE EXCEDER O BENCHMARK

LIQUIDAÇÃO DO RESGATE | D+7

ATIVOS ALVO | RENDA FIXA CRÉDITO PRIVADO

APLICAÇÃO MINIMA | R$ 300,00

RENTABILIDADE HISTÓRICA

FOTOGRAFIA CARTEIRA DO FUNDO

63% DEBÊNTURE 6% CRI 1% TÍTULOS IF 9% FUNDOS 21% CAIXA/LFT

ACESSE A LÂMINA DO FUNDO E SAIBA COMO INVESTIR

O Fundo está disponível nas seguintes plataformas:

GAME11

ACESSE O RELATÓRIO DO MÊS FEV26

outras teses

O FII Guardian Multiestratégia Imobiliária I (GAME11) é um FII de papel destinado a investidores em geral, com essência em crédito imobiliário de RISCO COMEDIDO através de investimentos predominantemente em CRIs. A estratégia de investimento é dividida em dois vértices: BETA, que representam os ativos high grade (60~90%) e ALPHA, com ativos estruturados (10%~40%), numa combinação que busca proporcionar retornos atraentes sem risco exacerbado.

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS

VALOR PATRIMONIAL (VP) R$ 272,9 milhões

PREÇO DA COTA (DATACOM)

por cotaR$ 9,10

DURATION MÉDIA

3,9 anos

RENTABILIDADE HISTÓRICA DO FUNDO

ALOCAÇÃO ALVO

yo 100%

RENTABILIDADE 12 MESES

13,23% nos últimos 12 meses

DIVIDENDO DISTRIBUIDO

R$ 0,100 por cota

NÚMERO ATIVOS

21 ²⁰ CRIs 01 FII

YIELD MENSAL

1,10%

COTISTAS

21,3K de cotistas

GAME11 104,8% CDI DESDE IPO

IPO GAME11

RENTABILIDADE HISTÓRICA DO FUNDO

FEV2026

RESULTADO P/COTA Dividendos GAME11 IPCA

FOTOGRAFIA DA CARTEIRA DE ATIVOS

64% IPCA 32% 4% PRE

APOIO AO INVESTIDOR glossário e contato

GLOSSÁRIO

LOCK UP Período em que o ativo mobiliário está impedido de ser negociado no mercado secundário.

PL Patrimônio Líquido do Fundo.

VALOR DE MERCADO Valor da cota valor de mercado multiplicado por todas as cotas do fundo.

FII Fundo de Investimento Imobiliário

CRI Certificado de Recebível Imobiliário

LTV – LOAN TO VALUE Representa a razão do saldo devedor da dívida para as garantias disponíveis à mesma

RAZÃO DE GARANTIA Representa a razão das garantias disponíveis para cobertura de uma dívida frente o saldo devedor da mesma (o inverso do LTV)

COLATERAL Algum tipo de garantia acessória envolvida em uma operação de crédito

COOBRIGAÇÃO Responsabilidade de alguma parte, que não o devedor direto do crédito, em honrar a liquidação financeira do mesmo;

DURATION É a média ponderada do prazo de retorno de um investimento, em dias, meses ou anos

CONTATO

ENDEREÇO AV. FARIA LIMA 201, SÃO PAULO, SP 05426-100

EMAIL [email protected]

TELEFONE +55 11 3098 8900

LINKEDIN GUARDIAN GESTORA S.A.

INSTAGRAM GUARDIAN.GESTORA

SITE WWW.GUARDIAN-ASSET.COM

Gestão de Recursos

AVISO LEGAL

Este relatório é de caráter exclusivamente informativo, direcionado aos cotistas do fundo e não deve ser considerado uma oferta ou análise para a transação de cotas do mesmo ou qualquer outro ativo financeiro mencionado. Seu conteúdo foi desenvolvido pela Guardian Gestora e sua distribuição ou reprodução integral ou em partes, sem prévio e explicito consentimento da mesma, é vedada. As informações nele contidas estão em conformidade com o regulamento e demais documentos legais, porém não os substituem. Leia atentamente o regulamento antes da decisão de investimento no fundo, com dedicação especial ao objetivo do fundo e sua política de investimento. Os Fundos de Investimento imobiliário são constituídos como forma de condomínio fechado, a partir da icvm 472, portanto suas cotas não são passíveis de resgate e os investidores deste tipo de ativo podem encontrar dificuldades em iniciativas de desinvestimento das mesmas no mercado secundário. O fundo de investimento de que trata este boletim não conta com garantia da instituição administradora, do gestor, do custodiante, de qualquer outra parte ligada à sua constituição e operação, de qualquer tipo de seguro ou do fundo garantidor de crédito (FGC). Para a avaliação de performance de qualquer fundo de investimento é recomendada a análise de período mínimo de 12 meses. A rentabilidade apresentada pelo fundo em histórico não deverá, em qualquer hipótese, ser considerada garantia, promessa ou sugestão de retorno futuro. As informações que embasam este material foram extraídas de fontes fundamentadas e consideradas confiáveis pela Guardian Gestora, no entanto não é possível garantir que estejam imunes a equívocos e estão sujeitas a alterações sem a necessidade de comunicação prévia. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Para esclarecimentos adicionais é recomendável o direcionamento ao administrador e gestor do fundo, por meio do endereço de correspondência eletrônica a seguir: ri@guardian-asset.com