Relatório Gerencial GSFI11 de janeiro de 2026

RELATÓRIO MENSAL DE JANEIRO DE 2026

GENERAL SHOPPING & OUTLETS FII GSFI11

CNPJ: 11.769.604/0001-13

Início do Fundo: 30/09/2013

Gestor: Capitânia Investimentos

Administrador: PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A.

Classificação Anbima: FII Renda Gestão Ativa

Taxa de Performance:

Público-Alvo: Investidores em Geral

Taxa de Administração e Gestão: 1% a.a. Sobre o Patrimônio Líquido

Quantidade de Cotas: 96.106.666

GENERAL SHOPPING & OUTLETS DO BRASIL FII (TICKER B3: GSFI11)

O “GENERAL SHOPPING & OUTLETS DO BRASIL FII” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

OBJETIVO: O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos shopping centers e outlets que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo investe preponderantemente em imóveis prontos, mas está autorizado a participar também em projetos greenfield de shopping centers e outlets.

PROVENTOS: O Fundo deverá distribuir, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros auferidos pelo Fundo e apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.

OVERVIEW

Valor de Mercado (R$/Cota)¹: R$ 11,06

Valor Patrimonial (R$/Cota): R$ 12,61

Valor de Mercado: R$ 1.062.939.725,96

Patrimônio Líquido: R$ 1.211.655.059,83

Último rendimento (R$/Cota):

Dividend Yield¹:

ABL Própria (m²):

139.997 m²

¹ C onsid erand o a cota d e fecham ento d e 30/01/2026. D ivid end o m ensal anualizad o .

+ SUMÁRIO

• Fundo 4
• Linha do Tempo e Carteira
• Comentário do Gestor
• Resultado e Distribuição
• Rentabilidade Histórica e Guidance
• Mercado Secundário
• Patrimônio e Alavancagem
• Portfólio 10
• Portfólio de Ativos Imobiliários
• Indicadores Operacionais
• Ativos 12
• Parque Shopping Barueri
• Outlet Premium São Paulo
• Outlet Premium Brasília
• Shopping Bonsucesso
• Outlet Premium Rio de Janeiro
• Parque Shopping Sulacap
• Outlet Premium Salvador
• Outlet Premium Grande São Paulo
• Unimart Shopping Campinas
• Anexos 19
• Glossário
• Disclaimer

十 CARTEIRA DE ATIVOS

Comentário do Gestor

(TICKER B3: GSFI11)

Contexto Macroeconômico e Setorial

O início de 2026 marca um período de consolidação e otimismo cauteloso para a indústria de shopping centers no Brasil. Após os fortes volumes de vendas do tradicional aquecimento do quarto trimestre de 2025, o varejo físico mantém resiliência, sustentado por um ambiente de inflação mais ancorada e pela estabilização da curva de juros reais.

Esses fatores trazem maior previsibilidade à renda disponível e ao consumo das famílias e, ao mesmo tempo, aliviam o custo de capital e o endividamento dos lojistas — reflexo direto nos baixos índices de inadimplência do portfólio.

No mercado de fundos imobiliários, o segmento de tijolo — sobretudo os fundos de gestão ativa com portfólios ancorados em ativos premium e dominantes em suas regiões — segue demonstrando elevada atratividade como veículo de proteção e geração de renda real.

Desempenho do Fundo no Mês

Os indicadores operacionais confirmam a solidez do portfólio. A taxa de ocupação encerrou janeiro em 90,44%, refletindo a qualidade dos ativos premium e dominantes. As vendas alcançaram R$ 15.898/m² nos últimos doze meses, alta de 4,40% ante o período anterior, enquanto o NOI atingiu R$ 957/m² (LTM), avanço de 6,81% — evidência de eficiência operacional e de repasses contratuais bem-sucedidos.

A carteira reúne nove ativos, com ABL total de 204.714 m² (139.997 m² atribuíveis ao Fundo), ancorada em Parque Shopping Barueri (24,6% do NOI) e Outlet Premium São Paulo (19,4%). No mercado secundário, a cota fechou o mês em R$ 11,06, com volume médio diário de R$ 17,0 milhões, e a base encerrou janeiro com 6.370 cotistas.

RENTABILIDADE

Desde abr/19, o GSFI11 a mercado apresenta rentabilidade de +11,2% a.a., enquanto a cota patrimonial ajustada acumula +5,8% a.a., versus +6,6% a.a. do IFIX no mesmo período.

* C o ta p atrim o n ial aju stad a p elas d istrib u içõ es realizad as.

Distribuição por ABL (%)

Distribuição por NOI (%)

+ LIQUIDEZ

No mês de Janeiro de 2026, as cotas do GSFI11 fecharam em R$ 11,06, com uma média diária de negócios de R$ 17,0 milhões.

COTISTAS

O Fundo encerrou janeiro de 2026 com 6.370 cotistas.

+ COMPOSIÇÃO DO PATRIMÔNIO LÍQUIDO

ALAVANCAGEM

O Fundo possui um CRI em sua estrutura (CRI GSB 236ª Série), com saldo devedor de R$ 595,0 milhões, equivalente a aproximadamente 49,1% do patrimônio líquido, com amortização ao longo do horizonte até 2032.

十 PORTFÓLIO DE ATIVOS

Parque Shopping Barueri

Outlet Premium São Paulo

Shopping Bonsucesso

Parque Shopping Sulacap

Outlet Premium Grande São Paulo

Outlet Premium Salvador

Unimart Shopping Campinas

Taxa de Ocupação

Vendas $( \mathsf { R S } / \mathsf { m } ^ { 2 } - \mathsf { L T M } )$

十 Distribuição Geográfica (% NOI)

NOI $( \mathsf { R S } / \mathsf { m } ^ { 2 } - \mathsf { L T M } )$

PARQUE SHOPPING BARUERI

+ Informações Técnicas

Inauguração: 2011

Lojas: 189

Vagas Estac.: 1.100

ABL Total: 36.300 m²

Salas de Cinema: 9

Ocupação: 94,4%

Participação Atual: 89,60%

ABL Própria: 32.525

Vendas LTM/m²: 14.450

Entrada GSFI: Jan/19

NOI LTM/m²: 1.014

Western Union

RENNER

CENTAURO

+ OUTLET PREMIUM SÃO PAULO

+ Informações Técnicas

Inauguração: 2009

Expansões:

Lojas: 140

Participação Atual: 49,50%

Vagas Estac.: 1600

ABL Própria: 12.317

ABL Total: 24.882 m

Salas de Cinema: 0

Entrada GSFI: Jan/19

Dados Operacionais

Ocupação: 97,9%

Vendas LTM/m²: 29.238

NOI LTM/m²: 2.108

TOMMYIHILFIGER

LACOSTE

+ OUTLET PREMIUM BRASÍLIA

+ Informações Técnicas

Inauguração: 2012

Expansões:

Lojas: 120

Participação Atual: 50,00%

Vagas Estac.: 2.114

ABL Própria: 8.680

Dados Operacionais

ABL Total: 17.360 m²

Salas de Cinema: 0

Entrada GSFI: Jan/19

Ocupação: 94,2%

Vendas LTM/m²: 27.256

NOI LTM/m²: 1.723

Lojas

DIESEL OR SUCCESSFULLIVING

AÉROPOSTALE

τoMMY=HILFIGERSWAROVSKI Calvin Klein

Spicy VIVARΛ LACOSTE

SHOPPING BONSUCESSO

Informações Técnicas

Inauguração: 2006

Expansões:

Lojas: 146

Participação Atual: 62,50%

Vagas Estac.: 700

ABL Própria: 17.408

Dados Operacionais

ABL Total: 27.852 m

Salas de Cinema: 6

Entrada GSFI: Jan/19

Ocupação: 92,4%

Vendas LTM/m²: 14.208

NOI LTM/m²: 829

CCENTAURO

CASAS BAHIA

fit smart

havaianas® espaçolaser depilação

+ OUTLET PREMIUM RIO DE JANEIRO

Informações Técnicas

Inauguração: 2015

Expansões:

Lojas: 121

Participação Atual: 50,00%

Vagas Estac.: 1200

ABL Própria: 10.453

ABL Total: 20.906 m

Salas de Cinema:

Entrada GSFI: Jan/19

Dados Operacionais

Ocupação: 88,6%

Vendas LTM/m²: 22.431

NOI LTM/m²: 1.278

Lojas

AÉROPOSTALE

Calvin Klein

TOMMYHHILFIGER

Spicy VIVARA

LACOSTE

PARQUE SHOPPING SULACAP

+ Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 2013

Expansões:

Lojas: 137

Participação Atual: 94,00%

Vagas Estac.: 1.296

ABL Própria: 27.281

ABL Total: 29.022 m

Salas de Cinema: 6

Dados Operacionais

Entrada GSFI: Jan/19

Ocupação: 87,7%

Vendas LTM/m²: 9.791

NOI LTM/m²: 489

RCHLO BAGAGGIO RIACHUELO

CONSTANCE

havaianas®

+ OUTLET PREMIUM SALVADOR

Informações Técnicas do Ativo

Inauguração: 2013

Expansões:

Lojas: 101

Participação Atual: 51,00%

Vagas Estac.: 1500

ABL Própria: 8.116

ABL Total: 15.913 m

Salas de Cinema:

Entrada GSFI: Jan/19

Dados Operacionais

Ocupação: 92,0%

Vendas LTM/m²: 19.309

NOI LTM/m²: 949

Lojas

NikeFactoryStore. Calvin Klein TOMMYHHILFIGER CONSTANCE

OSKLEN Track& Field VIVΛRΛ LAcosTE

OUTLET PREMIUM GRANDE SÃO PAULO

+ Informações Técnicas

Inauguração: 2020

ABL Total: 16.601 m ²

Lojas: 102

Participação Atual: 49,00%

Vagas Estac.: 700

ABL Própria: 8.134

Salas de Cinema: 0

Dados Operacionais

Entrada GSFI: Jan/19

Ocupação: 93,9%

Vendas LTM/m²: 18.806

NOI LTM/m²: 865

Lojas

DIESEL SUCCESSFULLIVING

AÉROPOSTALE

NikeFactoryStore.

LACOSTE

VIVARΛ Track&Field

UNIMART SHOPPING CAMPINAS

Informações Técnicas

Inauguração: 1994

Expansões:

Lojas: 119

Participação Atual: 95,00%

Vagas Estac.: 690

ABL Própria: 15.084

ABL Total: 15.878 m²

Salas de Cinema: 4

Entrada GSFI: Jan/19

+ Dados Operacionais

Ocupação: 75,0%

Vendas LTM/m²: 6.661

NOI LTM/m²: 282

(+) Lojas

Western Union

Swift

espaçolaser depilação

• GLOSSÁRIO

DISCLAIMER

As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. Os resultados que foram obtidos para elaboração do estudo foram baseados em interpretações da gestora dos documentos públicos que são disponibilizados por cada um dos Fundos analisados, assim como informações públicas disponibilizadas nos portais dos órgãos reguladores. Por ser um estudo interpretativo, não necessariamente os resultados obtidos vão condizer com os informados pelas gestoras dos respectivos Fundos. A Capitânia não assume nenhum tipo de responsabilidade por tomadas de decisão de investimento levando em consideração o seu estudo que segue linhas meramente interpretativas de informações públicas que são divulgadas pelos Fundos objeto desse estudo. As informações disponibilizadas pelos diferentes Fundos varia em sua forma e periodicidade de informação, de forma que os parâmetros para elaboração do estudo de cada Fundo objeto do estudo podem ser diferentes. A Capitânia não assume qualquer tipo de responsabilidade em razão de qualquer interpretação dos dados do estudo, muito menos trata esse estudo como passível de decisão de investimento. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.

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