Informe Anual Estruturado GSFI11 de dezembro de 2025
Informe Anual Estruturado do General Shopping e Outlets do Brasil (GSFI11), fundo imobiliário de shoppings, referente a dezembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 31/03/2026. No pregão de 04/11/2026, a cota do GSFI11 fechou a R$ 11,20, com P/VP de 0,87 (valor patrimonial de R$ 12,89 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,11 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 1,96% sobre a cotação de 04/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 1,2 bilhão no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Em busca de oportunidades de investimento lucrativas, o Fundo está constantemente avaliando novos ativos, em conformidade com sua política de investimentos. Todas as propostas vinculativas são divulgadas ao mercado de maneira oportuna. Além disso, a gestão monitora de perto as obras e modernizações em andamento nos shoppings do portfólio do Fundo. É crucial manter estruturas seguras e atrativas para os consumidores, assegurando uma experiência satisfatória nos shoppings. Também estamos considerando oportunidades de expansão dos ativos, desde que os estudos de viabilidade indiquem um retorno atrativo e haja demanda suficiente.
Criterios Avaliacao
As participações diretas nos nove shopping centers e outlets estão demonstradas pelos seus valores justos, obtidos através de laudos de avaliação elaborados por avaliador independente com reconhecida qualificação e devidamente aprovado pela Administração do Fundo.
Analise Impactos
O risco de perda dos processos foi classificado como possível.
Regras Prazos Chamada Capital
As regras e prazos para chamada de capital do Fundo, se houver, estarão previstas nos documentos relativos às ofertas de distribuição de cada emissão de cotas.
Prestadores Servicos
Gestor
Nome
CAPITANIA CAPITAL S.A.
CNPJ
41793345000127
Endereco
Rua Tavares Cabral, 102-Pinheiros-São Paulo SP-05423-030
Telefone
(11) 3120-7870
Custodiante
Nome
TRUSTEE DISTRIBUIDORA DE TITULOS E VALORES MOBILIARIOS LTDA.
CNPJ
67030395000146
Endereco
AV. BRIG. FARIA LIMA, 3477/11º ANDAR CJ 111 - ITAIM BIBI
Telefone
(11) 2197-4400
Auditor Independente
Nome
RSM BRASIL AUDITORES INDEPENDENTES - SOCIEDADE SIMPLES
CNPJ
16549480000184
Endereco
AVENIDA MARQ DE SAO VICENTE, 182 ANDAR 2 CONJ23 - VARZEA DA BARRA FUNDA
Resultado Líquido apurado pelo regime de competência de R$ -31.766 mil; Lucro apurado pelo regime de caixa de R$ 75.989 mil; Valorização/Desvalorização dos Imóveis R$ -97.983 mil; Distribuição de Rendimentos aos Cotistas R$ 0
Conjuntura Economica
O ano de 2025 consolidou uma trajetória de crescimento moderado no cenário global, marcada pelo processo desinflacionário e pelo ajuste das políticas monetárias nas principais economias. No Brasil, a conjuntura econômica confirmou a moderação da atividade observada ao longo do segundo semestre, contraposta pela resiliência do mercado de trabalho e uma inflação que exigiu vigilância contínua da autoridade monetária por projetar-se acima do centro da meta. A dinâmica do período destacou a força dos modelos de lazer e conveniência, com as transações de compra e venda de ativos no "mundo real" ocorrendo em patamares próximos aos valores patrimoniais, confirmando o apetite dos investidores por imóveis prontos e bem localizados.
Perspectiva Periodo Seguinte
Para 2026, as perspectivas para a indústria de shopping centers e outlets no Brasil são de consolidação e fortalecimento operacional. O setor deve continuar se apoiando na resiliência do mercado de trabalho, um fator essencial para manter o fluxo de consumo das famílias aquecido e constante. As transações de compra e venda de shoppings no "mundo real" vêm se concretizando em valores alinhados ao real patrimônio dos ativos, demonstrando que os grandes investidores seguem vendo muito valor e solidez nesses empreendimentos físicos. A tendência para o ano é que a indústria foque em otimizar cada vez mais a ocupação e adaptar as vitrines e o mix de lojas para as novas demandas do consumidor, consolidando esses espaços não apenas como centros de compras, mas como importantes polos integrados de lazer, serviços e conveniência.
Valor Contabil Ativos
Ativo 1
Nome
Parque Shopping Barueri 89,60%
Valor Justo
SIM
Valor
370.675.200
Percent Valorizacao Desvalorizacao
-0,0207880106357263
Ativo 2
Nome
Shopping Bonsucesso 62,50%
Valor Justo
SIM
Valor
171.125.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao
-0,0401753104455808
Ativo 3
Nome
Unimart Shopping Campinas 95,00%
Valor Justo
SIM
Valor
109.440.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao
-0,153645833333333
Ativo 4
Nome
Parque Shopping Sulacap 94,00%
Valor Justo
SIM
Valor
174.088.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao
-0,109071274298056
Ativo 5
Nome
Outlet Premium São Paulo 49,50%
Valor Justo
SIM
Valor
408.325.500
Percent Valorizacao Desvalorizacao
-0,0501879015638259
Ativo 6
Nome
Outlet Premium Rio 50,00%
Valor Justo
SIM
Valor
179.450.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao
-0,000835887433825566
Ativo 7
Nome
Outlet Premium Brasilia 50,00%
Valor Justo
SIM
Valor
192.550.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao
0,0148013502986237
Ativo 8
Nome
Outlet Premium Salvador 51,00%
Valor Justo
SIM
Valor
118.728.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao
-0,0910652920962199
Ativo 9
Nome
Outlet Premium Grande São Paulo 49,00%
Valor Justo
SIM
Valor
129.948.000
Percent Valorizacao Desvalorizacao
-0,0765460030165912
Processos Judiciais
Processo 1
Numero
1192077-73.2024.8.26.0100
Juizo
20ª Vara Cível do Foro Central de SP
Instancia
1ª Instância
Data Instauracao
03/12/2024
Valor Causa
650.000.000
Partes Processo
Moneda e Inversiones
Principais Fatos
Ação judicial movida contra o Fundo e outras partes visando a anulação dos negócios jurídicos realizados no âmbito da emissão do CRI
Chance Perda
possível
Analise Impacto Perda
possível
Processo 2
Numero
PAF 15746-725.935/2023-51
Juizo
DRJ/SPO
Instancia
1ª Instância
Data Instauracao
07/12/2023
Valor Causa
784.043.881,44
Partes Processo
Receita Federal
Principais Fatos
Auto de Infração imputando ao Fundo responsabilidade solidária por débitos de IRPJ e CSLL, acrescidos de multa de ofício e juros de mora, relativos a ganho de capital eventualmente auferido na subscrição e integralização de cotas do Fundo com ativos imobiliários.
Chance Perda
possível
Analise Impacto Perda
possível
Processo 3
Numero
16327.720973/2025-82
Juizo
DRJ/SPO
Instancia
1ª Instância
Data Instauracao
09/12/2025
Valor Causa
193.803.984,67
Partes Processo
Receita Federal
Principais Fatos
Auto de Infração referente a débitos de IRPJ/CSL e PIS/PASEP, relativos aos anos-calendário de 2020 a 2022, em decorrência do enquadramento do Fundo como pesso jurídica, nos termos do artigo 2º da Lei nº 9.779/1999.
Site Fundos Net: fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/login - Site administradora: www.trusteedtvm.com.br
Meios Comunicacao
Item (i) são utilizados como meios de comunicação aos cotistas:(a) FundosNet; (b) site da Administradora; (iii) escrita; e (iv) e-mail Item (ii) o endereço físico e eletrônico são disponibilizados no Edital de Convocação.
Regras Proc Participacao Cotistas
Item (i) são solicitados os documentos societários do cotista, no momento da coleta de assinaturas na Lista de presença; Item (ii) a Consulta Formal é elaborada nos termos do Regulamento do Fundo e enviada a todos os cotistas, juntamente com a carta resposta; Item (iii) as manifestações dos cotistas, deverão ocorrer na forma prevista no comunicado até o horário estabelecido.
Praticas Assembleia Meio Eletronico
Ao enviarmos a comunicação ao cotista sobre a realização da Assembleia, é disponibilizado o canal eletrônico para retorno da sua manifestação nos termos do Regulamento do Fundo, e quando a o envio desta pelo cotista, procedemos com a apuração do quorum no momento do encerramento do prazo para manifestação.
Remuneracao Administrador
Politica Remuneracao
Pela prestação dos serviços de administração, gestão e consultoria do FUNDO, conforme previsto no Regulamento, o FUNDO pagará uma Taxa de Administração conforme a seguinte remuneração: 1,05% a.a sobre o valor contábil do patrimônio líquido ou o valor de mercado do fundo até R$ 200.000.000,00; 1,02% a.a sobre o valor contábil do patrimônio líquido ou o valor de mercado do fundo de R$200.000.000,01 até R$ 400.000.000,00; ou 1,00% a.a sobre o valor contábil do patrimônio líquido ou o valor de mercado do fundo acima de R$ 400.000.000,01, assegurado um mínimo mensal equivalente a R$15.000,00
Responsável pela administração fiduciária de Fundos de Inv.
Eventos
Condenacao Criminal
Não há
Condenacao Proc Admin CVM
Não há
Distribuicao Cotistas
Ate Cinco Porcento
Num Cotistas
7.032
Num Cotas Detidas
48.148.959
Perc Detido Rel Total
0,501
Perc Detido PF
0,4907
Perc Detido PJ
0,0103
Acima Quinze Ate Vinte Porcento
Num Cotistas
3
Num Cotas Detidas
47.957.707
Perc Detido Rel Total
0,499
Perc Detido PJ
0,499
Politica Divulgacao
Politica Divulgacao Ato Fato Relevante
A divulgação de ato ou fato relevante pela Administradora é realizada nos termos da regulamentação aplicável e seu conteúdo é disponibilizado no sistema Fundos.Net, vinculado à CVM e à B3.
Politica Negociacao Cotas
As Cotas serão negociadas no mercado de bolsa, administrado pela B3.
Politica Exercicio Direito Voto
www.trusteedtvm.com.br
Func Responsaveis Politica Divulgacao
Rogerio Penteado Felgueiras - CPF: 012.571.987-69 - Responsável pela administração fiduciária de Fundos de Investimento
