Relatório Gerencial GSFI11 de novembro de 2025
Relatório Gerencial do General Shopping e Outlets do Brasil (GSFI11), fundo imobiliário de shoppings, referente a novembro de 2025, com entrega no FundosNet (B3) em 14/01/2026. No pregão de 03/11/2026, a cota do GSFI11 fechou a R$ 11,25, com P/VP de 0,87 (valor patrimonial de R$ 12,89 por cota no informe mensal de setembro de 2026). O último rendimento foi de R$ 0,11 por cota, com pagamento em nov/2026, e o dividend yield dos últimos 12 meses é de 1,96% sobre a cotação de 03/11/2026. O patrimônio líquido era de R$ 1,2 bilhão no informe mensal de setembro de 2026. Os indicadores são os mais recentes da base do Kartac, não os do período do documento.
Informações
- CNPJ
- 11.769.604/0001-13
- Tipo
- Relatórios
- Assunto
- Relatório Gerencial
- Data de referência
- 30/11/2025
- Data de entrega
- 14/01/2026 20:31
- Versão
- 1
- Situação
- (Ativo)
Conteúdo
CNPJ: 11.769.604/0001-13
Início do Fundo: 30/09/2013
Administrador: Trustee DTVM
Público-Alvo: Investidores em geral
Gestor: Capitânia Investimentos
Classificação Anbima: FII Renda Gestão Ativa
RESUMO
Valor de Mercado (R$/Cota)1: R$ 9.65
Dividend Yield (Últimos 12 meses)¹: 0%
Taxa de Administração: 1.00% a.a. Sobre o Patrimônio Líquido
Taxa de Performance: Não há
Valor Patrimonial (R$/Cota)1: R$ 13.28
Volume negociado (mês): R$ 15,438,789
Valor de Mercado: R$ 927,429,327
Média diária do volume (mês): R$ 671,252
Número de Cotas: 96,106,666
Patrimônio Líquido: R$ 1,276,043,061
Quantidade de cotistas: 6,172
Último rendimento (R$/Cota): R$ 0
Dividend Yield1: 0% ¹ Considerando as cotas de fechamento de 28/11/2025.
GENERAL SHOPPING & OUTLETS DO BRASIL FII (TICKER B3: GSFI11)
O “GENERAL SHOPPING & OUTLETS DO BRASIL FII” é um Fundo de Investimento Imobiliário (“FII”) constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.
OBJETIVO: O Fundo tem por objetivo a obtenção de renda mediante a exploração comercial dos shopping centers e outlets que constituem o seu portfólio, bem como a obtenção de ganho de capital por meio de compra e venda desses ativos. O fundo investe preponderantemente em imóveis prontos, mas está autorizado a participar também em projetos greenfield de shopping centers e outlets.
PROVENTOS: O Fundo deverá distribuir, no mínimo, 95% (noventa e cinco por cento) dos lucros auferidos pelo Fundo e apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano.
COMENTÁRIO DO GESTOR
Comentário Macro
O mês de novembro de 2025 reforçou a tendência de acomodação do crescimento global, acompanhada pela continuidade do processo desinflacionário. O ambiente externo segue pautado pelo ajuste das políticas monetárias nas principais economias. Nos Estados Unidos, as atenções mantiveram-se voltadas para o Federal Reserve e a calibração do ciclo de juros, visando sustentar o pleno emprego diante de sinais de arrefecimento no mercado de trabalho. Apesar da liquidez robusta e dos índices acionários em patamares elevados, o cenário exige cautela devido à persistência de riscos geopolíticos. A dinâmica do dólar no mercado internacional continua a favorecer, em perspectiva relativa, a atratividade dos ativos de países emergentes.
Na Europa, a atividade econômica prossegue em ritmo de estabilização gradual, com o Banco Central Europeu (BCE) monitorando de perto a convergência da inflação em um ambiente de crescimento ainda modesto. Na Ásia, a China mantém seus esforços de estímulo e rebalanceamento estrutural, buscando consolidar a recuperação da atividade interna.
Cenário Doméstico No Brasil, a conjuntura econômica de novembro confirmou a trajetória de moderação da atividade observada ao longo do segundo semestre, contrapada pela resiliência do mercado de trabalho. A inflação, embora apresente tendência de queda no longo prazo, permanece como ponto de atenção, projetando-se acima do centro da meta e exigindo vigilância contínua da autoridade monetária.
Comentário do resultado do mês e perspectivas
O desempenho das cotas do GSFI11 no mercado secundário em novembro de 2025 foi extremamente positivo. O valor de fechamento da Cota de Mercado atingiu R$ 9,98, representando uma forte valorização de 3,42% em comparação ao fechamento do mês anterior. O Fundo manteve 100% de presença em pregões, com um volume médio diário de negociação expressivo de aproximadamente R$ 34,1 milhões, e o Patrimônio Líquido de Mercado encerrou o mês em R$ 959.144.526,68.
As Receitas Totais do fundo atingiram R$ 12,92 milhões no mês, o que representa um crescimento de 10,5% em comparação a novembro de 2024. No acumulado do ano, as receitas totais já registram um sólido aumento de 10,9% em relação ao mesmo período de 2024, sublinhando uma trajetória consistente.
O NOI em novembro/25 foi de R$ 11,4 milhões, um aumento de 12,2% em relação a novembro/24, com o acumulado do ano 13,2% superior ao mesmo período de 2024. A ocupação do portfólio apresentou melhora, atingindo 90,2% em novembro de 2025, um aumento de 0,3 p.p. frente ao mês anterior. O volume de Vendas (acumulado no ano) foi 5,1% superior em comparação ao mesmo período de 2024, indicando um fluxo de consumo sólido.
Indústria de Shopping Centers
Transações envolvendo a compra e a venda de Shopping Centers no “mundo real”, sendo concretizadas em valores em linha com o patrimonial dos ativos.
Patamar de desconto da cota mercado do GSFI11, frente ao valor patrimonial dos ativos ainda elevado.
Fonte: RI empresas listadas, B3, Capitânia.
RESULTADO MENSAL
| Nov-25 | Nov-24 | Var (%) | Out-25 | Var (%) | Nov-25 (LTM) | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Receitas Totais | 12,925 | 11,798 | 9.6% | 11,741 | 10.1% | 152,490 |
| Custos Operacionais | -1,545 | -1,721 | -10.2% | -1,819 | -15.1% | -19,553 |
| NOI | 11,381 | 10,076 | 12.9% | 9,922 | 14.7% | 132,937 |
| Valor Patrimonial da Cota | 13.43 | 13.49 | -0.4% | 13.28 | 1.1% |
INDICADORES OPERACIONAIS
Para cálculo dos indicadores do fundo, o time de gestão separou a análise de 2 formas diferentes. Teremos em um dos gráficos o resultado da carteira de ativos no mês de referência. No outro, o resultado da carteira de ativos mês a mês, porém considerando as participações atuais do fundo.
Destaques Portfólio de Shoppings:
• Aluguel em novembro/25 de R$ $6 1 . 7 9 / \mathsf { m } ^ { 2 }$ para o Portfólio de Shoppings (Participações Atuais)
• Aluguel em novembro/25 de R$ 106.02/m² para o Portfólio de Outlets (Participações Atuais)
Aluguel/m² - Shoppings - Participações atuais - R$ (resultado mensal dos ativos, ponderado pela participação atual)
* Portfólio de ativos sem o Outlet Grande São Paulo (Barueri, Sulacap, Bonsucesso, Unimart, Outlet Premium São Paulo, Outlet Premium Brasília, Outlet Premium Salvador, Outlet Premium Rio de Janeiro). ** Portfólio de ativos, com os meses anteriores ponderados pelas participações atuais (Barueri, Sulacap, Bonsucesso, Unimart, Outlet Premium São Paulo, Outlet Premium Brasília, Outlet Premium Salvador, Outlet Premium Rio de Janeiro, Outlet Premium Grande São Paulo).
INDICADORES OPERACIONAIS
O resultado de vendas considera sempre o percentual de 100% dos ativos que faziam parte da carteira do fundo naquele mês de referência. Como o Outlet Premium Grande São Paulo entrou para a composição de resultado do fundo em abril de 2022, já faz 1 ano que o ativo contribui para o volume de vendas do GSFI11. Sendo assim, retiramos o destaque do resultado do Outlet Grande São Paulo, uma vez que a partir de agora o resultado do mês já pode ser comparado com o resultado do mesmo mês do ano anterior.
• Vendas em novembro/25 de R$ 429 MM (Participações Atuais)
5,1% superior no acumulado do ano em comparação ao mesmo período de 2024 (Participações Atuais)
• Acumulado em 2025 de R$ 3,132 MM (Participações Atuais)
• 17.5% superior a novembro/24 (Participações Atuais)
Vendas Totais - Participações Atuais - R$ MM (Resultado mensal dos ativos, ponderado pela participação atual)
•Ocupação novembro/25 de 90.2%
• 0.3 p.p superior ao mês de outubro/25
•Ocupação em novembro/24 de 90.2%
• Igual ao mês de novembro/24
INDICADORES FINANCEIROS
Para todos os gráficos de desempenho financeiro dos ativos, iremos consolidar os resultados de duas maneiras diferentes. A partir de agora, o destaque para o Outlet Premium Grande São Paulo foi retirado, uma vez que o ativo já compõe a mais de um ano o portfólio do fundo.
A diferença entre os gráficos consiste na medida em que o gráfico cujo o título possuí “Portfólio do mês de referência”, apura o resultado do portfólio de ativos naquele determinado mês, considerando a participação que o fundo possuía em cada ativo naquele respectivo mês de apuração.
No caso do gráfico que o título possuí “Participações Atuais”, o resultado de cada mês é calculado como sendo o apurado pelo portfólio de shoppings, porém ponderado pelas participações atuais que o GSFI possui. Dessa forma, conseguimos ter uma base de comparação mensal mais assertiva, no que tange o desenvolvimento do portfólio de ativos ao longo do tempo, sem a influência da compra e venda de participações.
Esse ajuste é importante uma vez que tivemos mudanças importantes na carteira desde o ano de 2019 (Saída de Ativos – Poli Shop e Outlet Fortaleza / Entrada de Ativos – Outlet Premium Grande São Paulo e aumento de participação no Parque Shopping Sulacap).
Destaques:
• Receitas totais em novembro/25 de R$ 12,9 MM (Participações Atuais)
• Acumulado do ano de 2025 de R$ 136,5 MM (Participações Atuais)
• 10,5% superior a novembro/24 (Participações Atuais)
• 10,9% superior no acumulado do ano em comparação ao mesmo período de 2024 (Participações Atuais)
INDICADORES FINANCEIROS
Destaques:
• NOI em novembro/25 de R$ 11,4 MM (Participações Atuais)
• 13,2% superior no acumulado do ano em comparação ao mesmo período de 2024 (Participações Atuais)
• Acumulado do ano de 2025 de R$ 118,4 MM (Participações Atuais)
• 12,2% superior a novembro/24 (Participações Atuais)
Despesas Operacionais - mês de referência - R$ MM
QUEBRA DO PATRIMÔNIO
O patrimônio do fundo GSFI é uma composição de seus ativos e passivos. Em 28/11/2025 os ativos e passivos do fundo estavam segmentados da seguinte forma:
Ativos:
• Ativos Imobiliários (participação que o veículo detém nos 9 imóveis) - R$ 1.862 Milhões.
• Caixa e Aplicações (posição em títulos públicos federais e fundos de liquidez imediata) - R$ 315 mil.
• Provisões a Receber (aluguéis a receber) - R$ 31,5 Milhões.
• Escrow Account (valores retidos em conta para posterior amortização extraordinária da dívida) - R$ 14.4 milhões.
Passivos:
• CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários – 236S 1E da True Securitizadora) - R$ 618.7 milhões.
• Outras Obrigações (despesas do fundo) - R$ 1.1 milhão.
Quebra do Patrimônio - GSFI11 (R$ MM)
ENDIVIDAMENTO
As obrigações do fundo referentes ao endividamento, fazem referência a 236 série da 1ª Emissão de certificados de recebíveis imobiliários da True Securitizadora do CRI General Shopping III. A operação conta com o mecanismo de Cash Sweep do fluxo de recebimentos proveniente dos ativos que compõe a carteira do fundo, ou seja, o resultado de cada ativo que compõe a carteira é direcionado para uma conta de patrimônio separado, aonde posteriormente os recursos são retirados para cumprimento do cronograma de juros e amortização do CRI. Os recursos excedentes do cronograma de juros/amortização são retidos na conta e posteriormente o CRI é objeto de uma amortização extraordinária, sempre no final e meio do ano. A amortização extraordinária é um importante fator para redução da alavancagem do fundo.
Mensalmente, recursos excedentes ao cronograma de juros e amortização sempre compõe o saldo da Escrow Account, sendo assim, o endividamento é confortável frente a geração de caixa dos ativos, no entanto, o mecanismo de Cash Sweep acaba se tornando um importante fator para limitar a distribuição de dividendos pelo fundo.
| Série | Securitizadora | Código IF | Taxa (a.a) | Prazo | Emissão | Vencimento | Saldo (R$ MM) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 236 | True Securitizadora | 20G0800227 | IPCA + 5% | 10 anos | 22/07/2020 | 19/07/2032 | 618.7 |
GSFI – NEGOCIAÇÃO
Em novembro de 2025, as cotas do GSFI11 tiveram valorização de 1.15% em comparação ao fechamento do mês de outubro, sendo o fechamento mensal de novembro de R$ 9,65 por cota. As cotas foram negociadas em 100% dos pregões, com um volume médio diário de R$ 671,252.
| Jul-25 | Ago-25 | Set-25 | Out-25 | Nov-25 | LTM | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Volume Negociado (R$ 000) | 107,818 | 142,246 | 265,601 | 15,439 | 683,265 | 1,494,536 |
| Média Diária (R$ 000) | 4,688 | 6,774 | 12,073 | 671 | 35,961 | 5,701 |
| Giro (%) | 13.03% | 16.09% | 28.97% | 1.66% | 71.24% | 12.96% |
| Presença em Pregões (%) | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% | 100% |
| Valor de Mercado (R$ Mil) | 827,478 | 884,181 | 916,858 | 927,429 | 959,145 | 805,596 |
| Quantidade de Negócios | 1,857 | 3,727 | 4,359 | 1,980 | 1,073 | 31,665 |
| Valor da Cota | 8.61 | 9.20 | 9.54 | 9.65 | 9.98 | 8.38 |
SHOPPINGS E OUTLETS EM CARTEIRA
| Unimart Shopping Campinas | ||
| ABL Total (m²) 15.878 | Localização: Av John Boyd Dunlop, 350 - Campinas/SP | |
| 95% Participação (%) | ABL: 15.878 m² Piso de Lojas: 2 | |
| ABL Própria (m²) 15.084 | ||
Parque Shopping Barueri
| ABL Total (m²) 36.300 | Localização: R. Gen. Div Pedro Rodrigues da Silva, 400 - Barueri/SP |
|---|---|
| 89.6% Participação (%) | Piso de Lojas: 3 |
| ABL Própria (m²) 32.525 | Total de Lojas: 162 |
| Vagas de Estacionamento: 1.100 | |
| 2011 Inauguração | Principais Operações: Sonda, C&A, Mc Donald's, Lojas Renner, Riachuelo |
Shopping Bonsucesso
| ABL Total (m²) | 27.852 |
|---|---|
| Participação (%) | 62.5% |
| ABL Própria (m²) | 17.408 |
| Inauguração | 2006 |
Localização: Av Jusc. Kubitschek de Oliveira, 5.308 - Guarulhos/SP
Piso de Lojas: 1
Total de Lojas: 129
Vagas de Estacionamento: 700
Principais Operações: Tenda Atacado, Casas Bahia, C&A, Atlanta Auto Center, Mc Donald’s
| Parque Shopping Sulacap | |
|---|---|
| ABL Total (m²) 29.022 Participação (%) 94% ABL Própria (m²) 27.281 Inauguração 2013 | Localização: Av. Marechal Fontenelle, 3.545 - Rio de Janeiro/RJ Pisos de Lojas: 2 Total de Lojas: 162 Vagas de Estacionamento: 1.345 Principais Operações: O Amigão, Renner, Casas Bahia Concept, Lojas Americanas, Riachuelo |
SHOPPINGS E OUTLETS EM CARTEIRA
| Outlet Premium São Paulo | |
| ABL Total (m²) | 24.882 |
| Participação | 49.5% |
| ABL Própria (m²) | 12.317 |
| Inauguração | 2009 |
Outlet Premium Brasília
| ABL Total (m²) | 17.360 |
|---|---|
| Participação (%) | 50% |
| ABL Própria (m²) | 8.680 |
| Inauguração | 2012 |
Localização: Rodovia dos Bandeirantes, km 72 – Itupeva/SP
Piso de Lojas: 1
Total de Lojas: 112
Vagas de Estacionamento: 1.600
Principais Operações: Nike Outlet, Factory Outlet Adidas, Puma, Asics, Levis
Localização: Rodovia BR 060, km 21 – Alexânia/GO
Piso de Lojas: 1
Total de Lojas: 75
Vagas de Estacionamento: 2.154
Principais Operações: Nike Factory Store, Factory Outlet Adidas, Puma, Aramis, Hugo Boss
Outlet Premium Rio de Janeiro
| ABL Total (m²) 20.906 | Localização: Rod. Washington Luis, km 109 – Duque de Caxias/RJ |
|---|---|
| 50% Participação (%) | Piso de Lojas: 2 |
| Total de Lojas: 85 | |
| 10.453 ABL Própria (m²) | Vagas de Estacionamento: 1.200 |
| 2015 Inauguração | Principais Operações: Nike, Factory Outlet Adidas, Puma, Asics, Polo Wear |
Outlet Premium Salvador
| ABL Total (m²) | 15.913 |
|---|---|
| Participação (%) | 51% |
| ABL Própria (m²) | 8.116 |
| Inauguração | 2013 |
Pisos de Lojas: 1
Total de Lojas: 70
Vagas de Estacionamento: 1.679
Principais Operações: Nike Factory Store, Factory Outlet Adidas, Lacoste, Polo Wear, Asics
SHOPPINGS E OUTLETS EM CARTEIRA
| Outlet Premium Grande São Paulo | |
| ABL Total (m²) 16.601 | Localização: Rodovia km 45 Senna, Ayrton Itaquaquecetuba/SP |
| 49% Participação (%) | Pisos de Lojas: 2 |
| 8.134 ABL Própria (m²) | Total de Lojas: 82 Vagas de Estacionamento: 706 |
| Inauguração 2020 | Principais Operações: Nike Factory Store, Factory Outlet Adidas, Puma, Hugo Boss, Lacoste |
LOCALIZAÇÃO E FUNCIONAMENTO
| Regiões | % da Carteira | % do ABL FII | Cidades | Ativos | Horário de Funcionamento | Site |
| São Paulo | 61.05% | 8.80% | Itupeva | Outlet Premium SP | Seg.a Dom: 9h - 21h | Link |
| 5.81% | Itaquaquecetuba | Outlet Premium Grande SP | Seg.a Dom: 9h - 21h | Link | ||
| 23.23% | Barueri | Parque Shopping Barueri | Seg.a Sab: 10h - 21h Dom e Feriados: 12 - 20h | Link | ||
| 12.43% | Guarulhos | Shopping Bonsucesso | Seg.a Dom: 10h - 22h | Link | ||
| 10.77% | Campinas | Unimart Shopping Campinas | Seg.a Sab: 10h - 21h Dom e Feriados: 12 - 20h | Link | ||
| Rio de Janeiro | 26.95% | 19.49% | Rio de Janeiro | Parque Shopping Sulacap | Seg.a Sab: 10h - 22h Dom e Feriados: 13 - 21h | Link |
| 7.47% | Duque de Caxias | Outlet Premium Rio de Janeiro | Seg.a Dom: 9h - 21h | Link | ||
| Goías | 6.20% | 6.20% | Alexânia | Outlet Premium Brasilia | Seg.a Dom: 9h - 21h | Link |
| Bahia | 5.80% | 5.80% | Camaçari | Outlet Premium Salvador | Seg.a Dom: 9h - 21h | Link |
PARTICIPAÇÃO NOS EMPREENDIMENTOS
| Ativos | ABL Total (m²) | ABL Propria (m²) | Participação (%) |
|---|---|---|---|
| Outlet Premium São Paulo | 24,882 | 12,317 | 49.5% |
| Outlet Premium Grande São Paulo | 16,601 | 8,134 | 49.0% |
| Outlet Premium Brasilía | 17,360 | 8,680 | 50.0% |
| Outlet Premium Rio de Janeiro | 20,906 | 10,453 | 50.0% |
| Outlet Premium Salvador | 15,913 | 8,116 | 51.0% |
| Parque Shopping Barueri | 36,300 | 30,637 | 84.4% |
| Shopping Bonsucesso | 27,852 | 17,408 | 62.5% |
| Unimart Shopping Campinas | 15,878 | 15,084 | 95.0% |
| Parque Shopping Sulacap | 29,022 | 27,281 | 94.0% |
| Total | 204,714 | 138,109 |
GLOSSÁRIO
| Valor de Mercado (R$/Cota) |
|---|
| Valor Patrimonial (R$/Cota) |
| Valor de Mercado do Fundo |
| Dividend Yield (Cota Mercado) |
| Dividend Yield (Cota de Emissão) |
| ABRASCE |
| ICVA |
| ABL |
| ABL Própria |
| IPCA |
| Mix de Lojistas |
| NOI (Net Operation Income) |
| SSS (SSS) |
| SSR (SSR) |
| Vendas |
| Descrição |
|---|
| Valor da cota no mercado secundário no fechamento do último dia do mês |
| Valor da cota patrimonial no último dia do mês |
| Valor da cota no secundário multiplicado pelo número total de cotas |
| Última valor distribuído anualizado dividido pela cota de fechamento do mês |
| Última valor distribuído anualizado dividido pela cota da última emissão |
| Associação Brasileira de Shopping Centers |
| Índice Cielo do Varejo Ampliado |
| Área Bruta Locável, área (m²) total de um imóvel disponível para locação |
| ABL dos imóveis de titularidade do fundo, ponderada pela participação do fundo nos imóveis |
| Índice de Preços ao consumidor amplo, apurado e divulgado pelo IBGE |
| Composição estratégia das lojas definida pelo administrador dos shoppings |
| Resultado operacional líquido dos imóveis, representado pela soma das receitas com aluguelmínimo e variável, estacionamento, Mall & Mídia, receitas comerciais, entre outras,deduzidas das despesas operacionais no nível dos ativos tais como taxa de administração ecomercialização, auditoria de lojas e aportes condominiais |
| Vendas das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e mesmoperíodo do ano anterior |
| Aluguéis das mesmas lojas que se encontravam no mesmo local no período atual e mesmoperíodo do ano anterior |
| Vendas declaradas pelas lojas dos shoppings |
% do ABL Vago sobre o ABL total
DISCLAIMER
As informações contidas nesta apresentação não podem ser consideradas como única fonte de informações no processo decisório do investidor, que, antes de tomar qualquer decisão, deverá realizar uma avaliação minuciosa do produto e respectivos riscos, face aos seus objetivos pessoais e ao seu perfil de risco ("Suitability"). RENTABILIDADE PASSADA NÃO REPRESENTA GARANTIA DE RENTABILIDADE FUTURA. Assim, não é possível prever o desempenho futuro de um investimento a partir da variação de seu valor de mercado no passado. A Capitânia não assume que os investidores vão obter lucros, nem se responsabiliza pelas perdas. FUNDOS DE INVESTIMENTO NÃO CONTAM COM GARANTIA DO ADMINISTRADOR, DO GESTOR, DE QUALQUER MECANISMO DE SEGURO OU FUNDO GARANTIDOR DE CRÉDITO – FGC. É recomendada a leitura cuidadosa do Formulário de Informações Complementares e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Não é autorizada a sua reprodução ou disponibilidade para circulação sem prévia autorização da Capitânia.
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