Relatório Gerencial HCTR11 de dezembro de 2025

HECTARE

HCTR11

Material de divulgação | Dezembro-25

Hectare CE FII

CNPJ: 30.248.180/0001-96

Patrimônio Liquido R$ 2.336.448.804,37 Patrimônio Líquido (12 meses) R$ 2.301.234.822,13 Valor da Cota a Mercado R$ 21,00 Número de Cotistas 130.689

Objetivo do Fundo

O Hectare CE FII é um fundo imobiliário que busca proporcionar aos cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo, por meio de investimentos em ativos imobiliários, auferindo rendimentos e ganhos de capital advindos destes.

Política de Investimento O Fundo investirá preponderantemente em Certificados de Recebíveis Imobiliários - CRIs.

Público -Alvo Investidores em Geral

Início do Fundo 19/09/2018

Prazo de Duração Indeterminado

Gestor Hectare Capital Gestora de Recursos Ltda.

Administrador Vórtx DTVM Ltda.

Taxa de Administração, Controladoria e Custódia 0,21% a.a. do PL a mercado

Taxa de Gestão 0,99% a.a. do PL a mercado

Taxa de Performance 10% sobre o que exceder a variação de 100% do CDI

Tipo Condomínio Fechado

PF Conforme o artigo 3.º da Lei 11.033, os rendimentos distribuídos são isentos de IR e os ganhos de capital em negociações são tributados à alíquota de 20%.

PJ Rendimentos e ganhos de capital são tributados com uma alíquota de 20%.

0,40 Dividendo do Mês (R$/Cota)

464MM

Valor de Mercado (R$) Cota Fechamento R$ 21,00

1,90%

Dividend Yield Mensal Cota a Mercado

2,33B

Valor Patrimonial (R$)

Cota Fechamento R$ 105,74

25,41%

Dividend Yield Anualizado Cota a Mercado

993 Mil

Liquidez Diária Média nos Últimos 12 Meses (R$)

Tese de Investimento

O Hectare CE FII (HCTR11) é um fundo de crédito high yield, do tipo híbrido de desenvolvimento, que tem como característica a expectativa de retorno superior à média do mercado no longo prazo. Para atingir esse retorno, está exposto a setores e a operações de maior complexidade, tanto na estruturação como na gestão, e, consequentemente, tem menor previsibilidade quanto à periodicidade e ao volume das distribuições de resultado aos investidores no curto prazo. Por envolver maior potencial de rentabilidade no longo prazo e exposição a riscos, é um produto com maior volatilidade e voltado a investidores de perfil arrojado. Abaixo podemos ver o comportamento do índice high yield em comparação a seus pares globais Investment Grade e de títulos do Tesouro (Treasuries):

O Fundo Hectare CE (HCTR11) é um dos pioneiros no mercado brasileiro de Fundos Imobiliários high yield, com uma estratégia que vai além da tradicional praticada pela média do mercado, mirando maior rentabilidade por meio da exposição a segmentos considerados menos óbvios e a operações com estruturas financeiras de maior complexidade, que exigem, em alguns casos, maior prazo de maturação da tese de investimento. 一

Comentários do Gestor

Panorama

Em dezembro, foi anunciada a distribuição de R$ 0,40 por cota, correspondente a um dividend yield de 1,90% a.m. considerando o valor da cota a mercado no fechamento do mês, tendo como base o resultado caixa acumulado durante o semestre.

Acompanhamento das operações

A Gestora mantém o foco nas alavancas que contribuam para a melhoria da performance do Fundo e tem trabalhado em conjunto com as Securitizadoras na cobrança dos ativos inadimplentes, incluindo eventuais execuções de garantias, além de realizar o acompanhamento financeiro mensal das empresas que obtiveram waivers.

DRE

Seção DRE Contábil: traz o resultado contábil do fundo sem os efeitos de marcaçãoa mercado dos CRIs.

Variações no Resultado Contábil: as principais variações do mês se deveram à marcação a mercado do FII HCHG11 (na linha Negociação/MtM dos FIIs), ao aumento na linha de Juros em R$ 3,2 MM, em função da maior quantidade de dias úteis no mês, e à diminuição da linha de Correção Monetária em R$ 4,6 MM devido ao IPCA em M-2 (0,0 9%).

Seção Fluxo de Caixa: evidencia todas as entradase saídas de caixa do fundo, sendoa responsável por fornecera liquidez necessária para efetuara distribuição de dividendos,o pagamento de despesasea realização de reinvestimentos.

Variações no Fluxo de Caixa: Considerandoo recebimento de PMTs, de dividendos do HCHG11 e do rendimento de aplicações líquidas, coma dedução das despesas do veículo,o fundo gerou aproximadamente R$ 0,31/cota de resultado caixa.

Histórico de Distribuição Distribuição por cota

Carteira

Senioridade (% CRIs)

Indexador (% CRIs)

Faixa de Obra (%CRIs)

Faixa de Vendas (%CRIs)

CRIs Pulverizados (1/2)

N.D. = Não Disponível

Razão de S.D. = Razão de Saldo Devedor

Razão de F.M. = Razão de Fluxo Mensal

CRIs Pulverizados (2/2)

Razão de S.D. = Razão de Saldo Devedor

Razão de F.M. = Razão de Fluxo Mensal

N.A. = Não se Aplica

CRIs Corporativos

Resumo Carteira de CRIs

Razão de S.D. = Razão de Saldo Devedor

Razão de F.M. = Razão de Fluxo Mensal

N.A. = Não se Aplica

Fundos

Negociação - Secundário

O fundo começou a ser negociado na Bolsa Brasileira B3 em 11/7/2019. Os valores das cotas demonstradas neste gráfico são ajustados retroativamente pelos efeitos de subscrição distribuição de dividendos.

Descrição dos ativos

Descrição dos ativos

Descrição dos ativos

CRI Búzios Beach - Sênior e Subordinada

CRI Circuito de Compras - Sênior e Mezanino

CRI Eco Resort - Sênior e Subordinada

A operação é lastreada nos contratos de compra e venda das frações das unidades do Praias do Lago, localizado em Caldas Novas - GO. As garantias da operação são: i. Cessão Fiduciária dos Recebíveis Lastro atuais e oriundos de vendas futuras; ii. Fiança, constituída por todos os acionistas pessoas jurídicas da Cedente; iii. Alienação Fiduciária da totalidade das ações da Cedente; iv. Alienação Fiduciária do imóvel objeto da matrícula 70.455, pertencente à Eldorado Empreendimentos Turísticos LTDA e v. Hipoteca do Empreendimento; Contando ainda com as razões de garantia de no mínimo 105% de fluxo mensal de recebíveis vs PMT do CRI até o 12º mês e de 110% a partir do 13º mês. E de no mínimo 105% entre o valor presente dos recebíveis vs o saldo devedor dos CRIs até o 12º mês e de 110% a partir do 13º mês.

A operação possui um total de 8.366 frações. A inadimplência acumulada é de 2,3%. Fundo de Reserva de R$ 6.803.675,46.

IFs: [Sr.] 21H0042096; [Sub.] 21H0042097

Descrição dos ativos

Descrição dos ativos

Descrição dos ativos

Descrição dos ativos

Descrição dos ativos

CRI Itaperapuã - Sênior e Subordinada

CRI Loteamento Morada Verde (A&C Lima II) - Sênior e Subordinada

CRI Loteamento NG30 - Sênior e Subordinada

Descrição dos ativos

Descrição dos ativos

Descrição dos ativos

Descrição dos ativos

Descrição dos ativos

CRI Urbanes Santa Maria - Subordinada

CRI WAM Holding - Sênior e Subordinada

HCST11 - Hectare Desenvolvimento Student Housing

Descrição dos ativos

Descrição dos ativos

XBXO11 - RCAP 1810 FII

Indicadores Contratuais (1/2)

Indicadores previstos nos documentos da operação. Têm como objetivo determinar obrigações ao emissor a fim de garantir a capacidade de pagamento da dívida e proteger os interesses do investidor.

Razão de Fluxo Mensal: Indicador que mede o índice de cobertura da operação no curto prazo, relacionando o total de recebimentos do mês (sem antecipações) com a PMT do CRI a ser paga no mês seguinte. Este está mais vulnerável a oscilações periódicas, por causa da sazonalidade nas vendas de cada empreendimento.

Razão de Fluxo Mensal Total: Mesma definição do indicador anterior, só que nesta visão as antecipações efetuadas no mês também são consideradas na conta.

• Limite de Razão de Fluxo Mensal: Limite mínimo definido nos documentos da operação para que esta esteja enquadrada, caso contrário, a parcela necessária para reenquadrar a operação será descontada dos excedentes dos recebíveis, aportados pelo cedente, ou do Fundo de Reserva.

Fundo de Reserva: Colchão de liquidez definido nos documentos da operação a fim de garantir os pagamentos pré-acordados.

Razão de Fluxo Mensal $( \% ) = \frac { B } { A }$

Razão de Fluxo Mensal Total $( \% ) = \frac { ( B + C ) } { A }$

Indicadores Contratuais (2/2)

Indicadores previstos nos documentos da operação. Têm como objetivo determinar obrigações ao emissor a fim de garantir a capacidade de pagamento da dívida e proteger os interesses do investidor.

Razão de Saldo Devedor: Este indicador mede o índice de cobertura de longo prazo da operação. Neste caso, os recebíveis elegíveis do projeto, dentro do prazo da operação, são trazidos a valor presente pela taxa do CRI e divididos pelo saldo devedor do CRI descontado do Fundo de Reserva. Desta forma, mede-se a capacidade dos recebíveis provenientes das vendas realizadas de quitar a operação.

Razão de Saldo Devedor Total: Semelhante à definição de Razão de Saldo Devedor, este indicador agrega também o valor presente dos recebíveis elegíveis após o vencimento da operação no cálculo da razão. Em alguns casos a carteira de recebíveis elegíveis de um projeto excede a data de vencimento do CRI, formando os “Fluxos de Caixa fora do prazo do CRI”. Limite de Razão de Saldo Devedor: limite mínimo definido nos documentos da operação para que esta esteja enquadrada

$$ ( \% ) = \frac { B } { A } $$

Razão de Saldo Devedor Total $( \% ) = \frac { ( B + C ) } { A }$ Fluxos de Caixa do Projeto

Indicadores Financeiros (1/4)

Indicadores relacionados com as características da dívida e acompanhamento da saúde financeira dos empreendimentos. Têm como objetivo mensurar valores devidos e acompanhar a capacidade de pagamento da dívida.

• Valor da emissão: Valor total captado para o projeto.

• Prazo total: Período entre a emissão da dívida e o vencimento.

• Data de Integralização: Data efetiva de captação dos recursos e início de capitalização da dívida.

• Data de Vencimento: Data na qual ocorrerá o último pagamento de Juros e 100% do principal remanescente.

Data de Aniversário: Data na qual ocorrerá o pagamento de Juros capitalizados no período e Amortização, de acordo com o cronograma preestabelecido, para os detentores da dívida.

• PU: Preço unitário do papel, atualizado diariamente de acordo com a correção monetária e taxa aplicada.

• Quantidade Integralizada: Refere-se à unidade de dívida total captada.

Saldo devedor: Refere-se ao montante da dívida atualizada por juros e correção monetária (PU * Qtd. Integralizada).

• Taxa: Taxa anual efetiva de remuneração do investidor.

• Atualização Monetária: Indexador selecionado para efetuar a correção monetária do PU. No caso do HCTR11, a maioria dos CRIs é corrigida pelo IPCA diariamente.

PMT: Abreviação para Payment, refere-se ao total de recursos pagos para o investidor na Data de Aniversário.

• Cupom: Valor pago ao investidor referente à parcela de juros acruada pelo papel entre as Datas de Aniversário.

Amortização Ordinária: Valor pago ao investidor referente à taxa de amortização programada para aquele período e que foi predeterminada nos documentos da operação (Cronograma de Amortização prevista).

Amortização Extraordinária: Valor pago ao investidor referente à amortização de principal em caráter extraordinário, ou seja, sem ser programada. Acionada em casos de operação com Cash Sweep ou eventos de Pré-Pagamentos ou Antecipação.

Pré-Pagamentos: Quando há quitação da dívida antes da data de vencimento, realizando um pagamento de Juros devidos do período e amortizando 100% do principal remanescente via Amortização Extraordinária. Em algumas operações esta prática pode culminar em aplicação de multa para o Devedor.

Indicadores Financeiros (2/4)

Indicadores relacionados com as características da dívida e acompanhamento da saúde financeira dos empreendimentos. Têm como objetivo mensurar valores devidos e acompanhar a capacidade de pagamento da dívida.

Exemplo de estrutura de precificação

Resultado apurado na DRE

Indicadores Financeiros (3/4)

Indicadores relacionados com as características da dívida e acompanhamento da saúde financeira dos empreendimentos. Têm como objetivo mensurar valores devidos e acompanhar a capacidade de pagamento da dívida.

Carência: Período definido nos documentos da operação em que não haverá pagamento de Amortização e/ou Juros.

Cash Sweep: Modalidade prevista nos documentos da operação que condiciona o Devedor a amortizar a dívida extraordinariamente em caso de recebimentos além do previsto, por exemplo, um empreendimento realizando vendas mais rápidas do que o planejado poderia utilizar este excedente para amortizar a dívida.

Tranche: Divisão de um contrato de acordo com a função de cada captação. No caso de CRIs que financiam projetos em construção, pode não ser interessante integralizar 100% do fundo de obras de uma só vez, portanto, as integralizações dos recursos acontecem conforme o cronograma de desembolso das obras. Para os casos de projetos sem obras e que o CRI apenas antecipa a carteira de recebíveis imobiliários, as integralizações podem ser divididas conforme a evolução das vendas.

Subordinação: No processo de estruturação de uma operação é comum segregar o saldo total em subordinações diferentes, ou seja, títulos diferentes que seguem uma ordem de prioridade nos recebimentos da PMT, iniciando pelas operações Sênior, depois Mezanino e por último as Subordinadas. Por causa dessa prioridade nos pagamentos, a taxa de cada subordinação também é ajustada ao risco de recebimento.

Sênior: Subordinação com prioridade no recebimento da PMT, portanto, menor risco e menor taxa dentro da operação.

Mezanino: Subordinação intermediária entre Sênior e Subordinada, sendo a segunda na ordem de recebimento.

• Subordinada: Última subordinação a ser paga, portanto, maior risco e maior taxa.

Spread de Crédito: Margem entre a remuneração do papel versus o benchmark livre de risco, por exemplo, Títulos Públicos.

Duration: Prazo médio no qual o detentor de um título vai recuperar o investimento feito para a aquisição do papel.

Marcação a Mercado (MtM/Mark to Market): Definição do PU de uma operação em relação às taxas atuais de mercado, definida pelo spread de crédito da operação (fixo) mais taxa do benchmark (atualizada diariamente).

Marcação na Curva (PAR): Definição do PU de uma operação em relação à taxa de emissão do papel (Cupom).

Indicadores Financeiros (4/4)

Indicadores relacionados com as características da dívida e acompanhamento da saúde financeira dos empreendimentos. Têm como objetivo mensurar valores devidos e acompanhar a capacidade de pagamento da dívida.

O benchmark mais utilizado no processo de definição de taxa de um título são as curvas de Títulos Públicos, pois estes contemplam a expectativa de inflação e a taxa de juros real livre de risco. Desta forma, as taxas dos Títulos Públicos refletem os riscos macroeconômicos do país e o spread aplicado em cima destas taxas reflete os riscos microeconômicos de cada emissor, como risco de inadimplência, liquidez e prazo da operação.

O preço de um ativo (PU) apresenta uma relação inversamente proporcional às taxas de mercado, ou seja, quando as taxas sobem, a Marcação a Mercado cai (PU), apresentando um “Desconto” em relação ao seu Preço de Curva $\dot { ( } P U _ { P A R } ) ,$ e quando as taxas de mercado caem, a Marcação a Mercado sobe $( P { \dot { U } } ) ,$ apresentando um “Prêmio” em relação ao seu Preço de Curva (PU), mas pelo fato de essa relação não ser linear, os PUs não variam na mesma proporção que as taxas e são mais ou menos impactados de acordo com a duration, convexidade e spread de cada título.

Termos Imobiliários

Indicadores relacionados com o acompanhamento qualitativo dos projetos imobiliários. Têm como objetivo acompanhar se o empreendimento está se desenvolvendo conforme previsto.

• Fundo de Obra: Fundo constituído para fazer frente ao saldo remanescente para a conclusão das obras do empreendimento.

SPE: Sociedade de Propósito Específico. O objetivo é blindar o patrimônio do empreendimento em relação ao patrimônio da incorporadora/desenvolvedora.

• Vendas Líquidas: Total vendido descontado do total de distratos no mês.

• Parcelas Adimplentes: Parcelas pagas na data de vencimento prevista.

• Parcelas Antecipadas: Parcelas pagas antes da data de vencimento prevista.

• Parcelas Recebidas em Atraso: Parcelas pagas após a data de vencimento prevista.

Parcelas Elegíveis: Recebíveis de contratos de compra e venda sem nenhuma parcela em atraso por mais de 120 dias, sendo oriundos do respectivo Empreendimento Imobiliário. Os 10 (dez) maiores Devedores individuais não poderão ser responsáveis por mais de 20% do volume total dos Créditos Imobiliários Totais; os Créditos Imobiliários Totais não poderão ter concentração superior a 10% em pessoas físicas ou jurídicas pertencentes ao grupo econômico da Cedente; e uma única pessoa física (natural) não poderá ser Devedor de volume superior a 5% do saldo devedor dos Créditos Imobiliários Totais.

• Parcelas Inelegíveis: Parcelas classificadas em desacordo com o critério de elegibilidade.

Critério de Elegibilidade: Número de dias em que o comprador pode ter uma parcela em atraso (mesmo que após essa parcela em atraso ele continue pagando as demais) para ser considerado como elegível. Nossas operações usualmente consideram até 120 dias em atraso.

Total Recebido no Mês: Somatório das parcelas adimplentes, antecipadas e recebidas em atraso em determinado mês.

Créditos Recebidos no mês: Somatório das parcelas adimplentes e recebidas em atraso em determinado mês.

• Contratos Distratados: Contratos cancelados.

• Contratos Ativos: Somatório dos contratos elegíveis e inelegíveis.

• Inadimplência Mensal: Divisão entre o valor não recebido e o valor total devido das parcelas de cada mês.

Inadimplência Acumulada: Divisão entre o valor não recebido e o valor total devido desde o início do projeto até a data de fechamento do relatório.

VGV: Valor Geral de Vendas. Potencial total de receita gerado com as vendas de todas as unidades do projeto.

• Lastro: Bem ou relação comercial com que se garante o pagamento da dívida.

M Autorregulação ANBIMA

Gestão de Recursos

Disclaimer

“Material meramente informativo destinado a cotistas do fundo. Não deve ser entendido como colocação, distribuição, oferta, recomendação, análise de investimento ou de ativos, material publicitário ou solicitação de compra ou venda. Ao investidor é recomendada a leitura cuidadosa do prospecto, se houver, e do regulamento do Fundo. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. O investimento em Fundo não é garantido pelo Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Fundos de Investimento Imobiliário são considerados produtos de investimento complexos nos termos da autorregulamentação. Verifique, de acordo com sua expertise, a conveniência em contratar consultores especializados e independentes para sua análise de investimento ou desinvestimento. O investimento em determinados ativos pelo Fundo pode sujeitar o investidor a significativas perdas patrimoniais. A rentabilidade divulgada não é líquida de impostos. Rendimentos de Fundos de Investimento Imobiliário negociados em bolsa ou mercado organizado podem ser isentos de Imposto de Renda na fonte sob determinadas circunstâncias, conforme definidas na legislação tributária. Consulte seu assessor legal a respeito.”

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Telefone: + 55 11 3849-7766

Website: www.hectarecapital.com.br

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