Relatório Gerencial HDEL11 de janeiro de 2026

Hedge Desenvolvimento Logístico FII HDEL11

JANEIRO DE 2026

Relatório Gerencial

• SUMÁRIO NAVEGÁVEL pág.
• OBJETIVO DO FUNDO 3
• INFORMAÇÕES GERAIS 3
• PRINCIPAIS DESTAQUES 4
• CARTEIRA DE INVESTIMENTOS 5
• EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES 7
• DOCUMENTOS 9

OBJETIVO DO FUNDO

O Hedge Desenvolvimento Logístico FII tem por objetivo proporcionar a seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo, objetivando a obtenção de renda pelo investimento de seu patrimônio líquido, direta ou indiretamente, no desenvolvimento de empreendimentos logísticos.

INFORMAÇÕES GERAIS

COTA PATRIMONIAL

R$ 89,68

COTA DE MERCADO

R$ 102,00

VALOR DE MERCADO

R$ 85,7 MM

QUANTIDADE DE COTISTAS 108

QUANTIDADE DE COTAS

840.000

INÍCIO DAS ATIVIDADES

Setembro de 2022

ADMINISTRADORA

Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

GESTORA

Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão)

1,5% ao ano sobre PL ou valor de mercado, caso o Fundo integre o IFIX

TAXA DE PERFORMANCE

20% sobre o que exceder a variação do IPCA acrescido de 10% a.a.

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO HDEL11

TIPO ANBIMA

Tijolo Desenvolvimento Gestão Definida – Logística

PRAZO

4 anos

PÚBLICO ALVO

Investidores qualificados

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RELAÇÃO COM INVESTIDORES

Para comentários, críticas e sugestões, mande e-mail para [email protected].

Fonte: Hedge. Data base: janeiro-26

PRINCIPAIS DESTAQUES

Conforme publicado no Fato Relevante do dia 15 de dezembro de 2025, o Fundo concluiu a venda da fração ideal de 85% do imóvel Citlog Sul de Minas 3, localizado na Avenida Porto Seco, nº 1.540, Bairro Aeroporto, cidade de Varginha, estado de Minas Gerais, objeto da matrícula nº 81.203 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Varginha/MG (“Imóvel”).

O valor da venda da sua fração ideal (85% do Imóvel) corresponde a R$ 242.250.000,00, dos quais: (i) R$ 167.249.909,34 foram recebidos mediante a compensação de créditos detidos pelo Fundo na subscrição de 1.666.998 cotas do TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 28.548.288/0001-52 (“TRXF11”) na 12ª emissão de cotas do TRXF11, no valor de R$ 100,33/cota, e R$ 90,66 em moeda corrente nacional, totalizando R$ 167.250.000,00 já pagos; e (ii) o montante remanescente, equivalente a R$ 75.000.000,00, o qual será recebido em até 180 dias contados de 12 de dezembro de 2025, mediante a securitização dos recebíveis imobiliários oriundos da compra e venda do Imóvel, sendo que referidos créditos imobiliários deverão ser cedidos pelo Fundo, em caráter definitivo, à securitizadora, sem qualquer coobrigação de pagamento por parte do Fundo – “true sale” (“Parcela Final”), ocasião na qual será celebrada a escritura de compra e venda do imóvel.

Conforme deliberado na Assembleia Geral Extraordinária do Fundo, em 07 de janeiro de 2026 foi aprovada a amortização parcial de cotas do Fundo, a critério e sob orientação da Gestora, a qualquer momento durante o Prazo de Duração do Fundo. O pagamento da amortização será por meio de recursos financeiros.

Cabe ressaltar que as amortizações somente ocorrerão após: (i) o pagamento integral das obrigações relativas aos certificados de recebíveis imobiliários da 1ª, 2ª e 3ª séries da 12ª Emissão, bem como da 1ª e 2ª séries da 13ª Emissão, todos da Habitasec Securitizadora S.A., inscrita no CNPJ sob o nº 09.304.427/0001-58 e (ii) o pagamento integral dos rendimentos retidos pelo Fundo.

Cronograma estimado da transação

Liquidação do fundo após venda de 100% das cotas de TRXF

CARTEIRA DE INVESTIMENTOS

Para a realização do investimento, o Fundo contou com a estrutura e o histórico descritos a seguir.

A estrutura de desenvolvimento do imóvel envolveu a aquisição do terreno por meio de permuta física, enquanto a construção foi realizada por meio de uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), a HRE Varginha. O custeio da obra ocorreu mediante aportes de capital do HDEL na referida SPE. Desde a fase de estudo do projeto, já estava prevista a cisão da empresa após a conclusão da construção, de modo que o Fundo passasse a deter a posse direta do imóvel.

Conforme informado acima, após a conclusão da venda do imóvel, o Fundo manteve sua participação na SPE, devedora dos CRIs emitidos e passou a deter cotas de fundo de investimento imobiliário, de acordo com estrutura atualmente vigente, detalhada abaixo:

RESULTADO DO FUNDO

Conforme previsto no Regulamento e estudo de viabilidade da sua 1ª emissão de cotas, o objetivo do Fundo é auferir retorno por meio do desenvolvimento da 3ª Fase do Citlog Sul de Minas (“Imóvel”), condomínio logístico localizado na cidade de Varginha, no sul do Estado de Minas Gerais. Mesmo com a alteração do objetivo para 'Desenvolvimento para Renda', o Fundo mantém prazo de duração de quatro anos, podendo ser prorrogado por até um ano. Dessa forma, a estratégia permanece focada na valorização do imóvel até o momento do desinvestimento.

Os recursos necessários para implementação deste desenvolvimento foram obtidos tanto via captação de recursos por meio de emissão de cotas do Fundo quanto pela emissão de dívida imobiliária.

Conforme informado em relatórios anteriores, foi aprovado em Assembleias Gerais Extraordinárias a retenção temporária de rendimentos para preservar caixa e fazer frente ao pagamento das parcelas mensais de dívida.

Até o momento, o Fundo possui os rendimentos abaixo que foram anunciados e estão retidos até o pré- pagamento dos CRIs emitidos, conforme cronograma citado acima, e serão pagos aos investidores que possuíam cotas nas datas base abaixo.

Tais anúncios vão em linha com a regulamentação vigente e o resultado contempla as receitas financeiras e as despesas operacionais do Fundo e, desta forma, foram devidamente registrados o valor devido e a base de cotistas que fazem jus ao recebimento, sendo recolhido na fonte, inclusive, eventual imposto de renda devido sobre o evento para os cotistas tributáveis¹.

A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de no mínimo 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa. A tabela abaixo demonstra o fluxo de caixa do Fundo (em R$). Os recursos disponíveis, consolidando as entidades mencionadas acima, que ao final do mês totalizavam R$ 8,96 milhões, permanecem aplicados em fundos de renda fixa pós-fixado com liquidez diária, e serão utilizados prioritariamente para o pagamento dos CRIs conforme citado acima ¹Pessoas físicas que detenham 10% ou mais das cotas e investidores pessoa jurídica não isentos.

Fonte: Hedge.

ALAVANCAGEM

O CRI Varginha foi emitido em 08/09/2022, dividido em duas séries, totalizando R$ 33 milhões, conforme as características descritas abaixo. Em setembro de 2023, foi lançada a 3ª série da 12ª Emissão da Habitasec.

Posteriormente, em 08/11/2022, foi emitido o CRI Varginha II, também em duas séries, adicionando R$ 77 milhões ao montante total, conforme as características apresentadas a seguir.

No mês de janeiro de 2026 o Fundo iniciou o pré-pagamento das amortizações dos CRIs e, no fechamento do mês, o valor da dívida atualizada era de R$ 99.647.375,98.

EVENTOS, COMUNICADOS E FATOS RELEVANTES

Em 07 de janeiro de 2026, A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76, com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, na cidade e Estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do HEDGE DESENVOLVIMENTO LOGÍSTICO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 44.514.162/0001-13 (“Fundo”), informou acerca das decisões tomadas na Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do Fundo, cujas deliberações foram tomadas de forma não presencial, por meio de consulta formal encerrada nesta data (“Consulta Formal”). A Consulta Formal teve participação de cotistas do Fundo (“Cotistas”) representando 54,27% (cinquenta e quatro inteiros e vinte e sete centésimos por cento) das cotas emitidas pelo Fundo. Os Cotistas legalmente impedidos de votar, nos termos do artigo 78, Parte Geral e do artigo 31, Anexo III da Resolução CVM nº 175, de 23 de dezembro de 2022 (“Resolução CVM 175”), não foram considerados para fins de apuração do quórum de deliberação e não exerceram os seus respectivos direitos de voto. Em relação à Ordem do Dia, a unanimidade dos Cotista, representando 50,36% (cinquenta inteiros e trinta e seis centésimos) da base votante do Fundo, deliberou pela aprovação para a Administradora realizar amortizações parciais de cotas do Fundo, a critério e sob orientação da Gestora, a qualquer momento durante o Prazo de Duração do Fundo. Cabe ressaltar que as amortizações somente ocorrerão após: (i) o pagamento integral das obrigações relativas aos certificados de recebíveis imobiliários da 1ª, 2ª e 3ª séries da 12ª Emissão, bem como da 1ª e 2ª séries da 13ª Emissão, todos da Habitasec Securitizadora S.A., inscrita no CNPJ sob o nº 09.304.427/0001-58 e (ii) o pagamento integral dos rendimentos do Fundo retidos.

Em 17 de dezembro de 2025, a HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001 -76, com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, na cidade e Estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do HEDGE DESENVOLVIMENTO LOGÍSTICO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 44.514.162/0001 -13 (“Fundo”), convidou os senhores cotistas do Fundo (“Cotistas”) a participar de Assembleia Geral Extraordinária do Fundo, cujas deliberações serão tomadas de forma não presencial, por meio de consulta formal, a ser encerrada no dia 7 de janeiro de 2026 (“Consulta Formal ”), a fim de deliberar sobre a autorização para a Administradora realizar amortizações parciais de cotas do Fundo, a critério e sob orientação da Gestora, a qualquer momento durante o Prazo de Duração do Fundo. Cabe ressaltar que as amortizações somente ocorrerão após: (i) o pagamento integral das obrigações relativas aos certificados de recebíveis imobiliários da 1ª, 2ª e 3ª séries da 12ª Emissão, bem como da 1ª e 2ª séries da 13ª Emissão, todos da Habitasec Securitizadora S.A., inscrita no CNPJ sob o nº 09.304.427/0001-58 e (ii) o pagamento integral dos rendimentos do Fundo retidos. Poderão participar da Consulta Formal os Cotistas inscritos no registro de Cotistas na data da convocação desta Consulta Formal, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos.

Em 15 de dezembro de 2025, a HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76 (“Administradora”), com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, cidade e estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora do HEDGE DESENVOLVIMENTO LOGÍSTICO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 44.514.162/0001-13 (“Fundo”), comunicou aos cotistas e ao mercado em geral que, em complemento ao Fato Relevante divulgado em 10 de novembro de 2025, o Fundo concluiu a venda da fração ideal de 85% (oitenta e cinco por cento) do imóvel Citlog Sul de Minas 3, localizado na Avenida Porto Seco, nº 1.540, Bairro Aeroporto, cidade de Varginha, estado de Minas Gerais, objeto da matrícula nº 81.203 do Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de Varginha/MG (“Imóvel”). O valor total da transação é de R$ 285.000.000,00 (duzentos e oitenta e cinco milhões de reais). Considerando que o Fundo é titular da fração ideal de 85% (oitenta e cinco por cento) do Imóvel, a sua cota-parte no preço de venda corresponde a R$ 242.250.000,00 (duzentos e quarenta e dois milhões, duzentos e cinquenta mil reais), dos quais: (i) R$ 167.249.909,34 (cento e sessenta e sete milhões, duzentos e quarenta e nove mil, novecentos e nove reais e trinta e quatro centavos) foram recebidos mediante a compensação de créditos detidos pelo Fundo em decorrência do Compromisso de Compra e Venda contra a subscrição de 1.666.998 (um milhão, seiscentas e sessenta e seis mil, novecentas e noventa e oito) cotas do TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 28.548.288/0001-52 (“TRXF11”) no âmbito da 12ª (décima segunda) emissão de cotas do TRXF11 (“Oferta”), pelo valor de cota unitário de R$ 100,33 (cem reais e trinta e três centavos), e R$ 90,66 (noventa reais e sessenta e seis centavos) em moeda corrente nacional, totalizando R$ 167.250.000,00 (cento e sessenta e sete milhões, duzentos e cinquenta mil reais) já pagos; e (ii) o montante remanescente, equivalente a R$ 75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais), será recebido em até 180 (cento e oitenta) dias contados de 12 de dezembro de 2025, mediante a securitização dos recebíveis imobiliários oriundos da compra e venda do Imóvel, sendo que referidos créditos imobiliários deverão ser cedidos pelo Fundo, em caráter definitivo, à securitizadora, sem qualquer coobrigação de pagamento por parte do Fundo – “true sale” (“Parcela Final”), ocasião na qual será celebrada a escritura de compra e venda do imóvel.

Em 04 de dezembro de 2025, A HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76, com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, na cidade e Estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do HEDGE DESENVOLVIMENTO LOGÍSTICO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 44.514.162/0001-13 (“Fundo”), informou acerca das decisões tomadas na Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas do Fundo, cujas deliberações foram tomadas de forma não presencial, por meio de consulta formal encerrada nesta data (“Consulta Formal”). A Consulta Formal teve participação de cotistas do Fundo (“Cotistas”) representando 61,60% (sessenta e um inteiros e sessenta centésimos por cento) das cotas emitidas pelo Fundo. Os Cotistas legalmente impedidos de votar, nos termos do artigo 78, Parte Geral e do artigo 31, Anexo III da Resolução CVM nº 175, de 23 de dezembro de 2022 (“Resolução CVM 175”), não foram considerados para fins de apuração do quórum de deliberação e não exerceram os seus respectivos direitos de voto. Em relação ao item (i) Ordem do Dia, a unanimidade dos Cotista, representando 64,35% (sessenta e quatro inteiros e trinta e cinco centésimos) da base votante do Fundo, deliberou pela aprovação da alienação da fração ideal de 85% (oitenta e cinco por cento) do Imóvel, de propriedade do Fundo, nos termos e condições acima descritos. Em relação ao item (ii) Ordem do Dia, a unanimidade dos Cotista, representando 64,35% (sessenta e quatro inteiros e trinta e cinco centésimos) da base votante do Fundo, deliberou pela alteração da política de investimentos do Regulamento do Fundo, com a consequente inclusão do item 2.2.2. e a alteração do item 2.3.1 do Anexo da Classe Única, para prever a possibilidade de aquisição de cotas de outros fundos de investimento imobiliário, sendo tal ajuste necessário para permitir que o Fundo possa vir a deter as cotas recebidas a título da Parcela Compensação, e incluir, ainda, a possibilidade de aplicação dos recursos disponíveis em caixa em cotas de fundos de investimento ou títulos de renda fixa, públicos ou privados.

Em 02 de dezembro de 2025, a HEDGE INVESTMENTS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 07.253.654/0001-76 (“Administradora”), com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.600, 11º andar, cjto 112 (parte), Itaim Bibi, CEP 04538-132, cidade e Estado de São Paulo, na qualidade de instituição administradora do HEDGE DESENVOLVIMENTO LOGÍSTICO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO DE RESPONSABILIDADE LIMITADA, inscrito no CNPJ sob o nº 44.514.162/0001-13 (“Fundo”), comunicou aos cotistas e ao mercado em geral que, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM nº 516, o imóvel do Fundo foi avaliado a mercado (valor justo) pela empresa Capright Brasil LTDA., resultando em valor 0,15% (quinze centésimos por cento) superior ao valor contábil atual de referido imóvel, o que representa uma variação positiva de aproximadamente 0,37% (trinta e sete centésimos por cento) no valor patrimonial da cota do Fundo nesta data.

DOCUMENTOS

Regulamento Vigente

Demonstrações Financeiras 2024

Informe Mensal

Autorregulação ANBIMA

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