Relatório Gerencial HFOF11 de fevereiro de 2026

Hedge TOP FOFII 3 FII HFOF11

FEVEREIRO DE 2026 Relatório Gerencial

• SUMÁRIO NAVEGÁVEL pág.
• OBJETIVO DO FUNDO 3
• INFORMAÇÕES GERAIS 3
• PRINCIPAIS DESTAQUES – HFOF11 4
• INDÚSTRIA DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS 08
• CARTEIRA E PRINCIPAIS INVESTIMENTOS 09
• DESEMPENHO DO FUNDO 10
• GLOSSÁRIO 14
• DOCUMENTOS 14

OBJETIVO DO FUNDO

O Hedge TOP FOFII 3 FII tem como objetivo auferir valorização e rentabilidade de suas cotas no longo prazo por meio do investimento preponderantemente em cotas de outros FII, com foco tanto dos rendimentos quanto ganhos de capital no processo de desinvestimento.

INFORMAÇÕES GERAIS

COTA PATRIMONIAL R$ 8,02

COTA DE MERCADO R$ 7,10

VALOR PATRIMONIAL R$ 1,80 bi

QUANTIDADE DE COTISTAS 96.485

QUANTIDADE DE COTAS 225.450.000

INÍCIO DAS ATIVIDADES Fevereiro de 2018

ADMINISTRADORA Hedge Investments Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários Ltda.

GESTORA

Hedge Investments Real Estate Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO (inclui Gestão) 0,60% ao ano sobre PL ou valor de mercado, caso o Fundo integre o IFIX

TAXA DE PERFORMANCE 20% sobre o que exceder o IFIX – semestral

CÓDIGO DE NEGOCIAÇÃO HFOF11

TIPO ANBIMA TVM Gestão Ativa - Títulos e Valores Mobiliários

PRAZO Indeterminado

PÚBLICO-ALVO Investidores em geral

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RELAÇÃO COM INVESTIDORES

Para comentários, críticas e sugestões, mande e-mail para [email protected].

Disponibilizamos em nosso site a cota patrimonial diária do HFOF (link). Entendemos que esse movimento vem em linha com o aumento da transparência da indústria, além de ajudar os investidores na precificação mais atualizada do fundo. Reforçamos que a cota patrimonial de um fundo de fundos é atualizada a mercado diariamente pelo valor de mercado dos papéis que compõem o portfólio.

PRINCIPAIS DESTAQUES – HFOF11

RECOMPRA DE COTAS

A partir do dia 18 de agosto de 2025, e até 03 de agosto de 2026, podemos adquirir no mercado até 5% das cotas em circulação na data do anúncio, ou seja, até 11.523.000 cotas, desde que em valores abaixo do patrimonial do fundo e com imediato cancelamento das cotas adquiridas. O efeito positivo esperado deste processo foi demonstrado no relatório de julho-25 (link).

Neste mês, o fundo recomprou e cancelou 331.000 cotas de HFOF com desconto médio em relação ao valor patrimonial de -14,7%. Foram investidos R$2,2 milhões na recompra de cotas que permitiram seu cancelamento sobre o valor patrimonial de R$2,6 mi, 17,2% superior ao investido, aumentando o valor patrimonial por cotas remanescentes.

Desde o início do programa de recompra o fundo recomprou e cancelou 5.006.000 cotas com desconto médio de -18,8%. Foram investidos R$30,9 milhões que permitiram seu cancelamento sobre o valor patrimonial de R$38,1 mi, 23,2% superior ao investido.

MOVIMENTAÇÕES

No mês de fevereiro o HFOF movimentou no total R$26,1 milhões, sendo R$ 10,1 mi em compras e R$16,0 milhões em vendas.

Nossos principais investimentos deram-se por meio do giro de um fundo corporativo que apresentou uma alta relevante nos últimos meses, giro de alguns fundos de CRI que apresentavam menor desconto em relação ao mercado e arbitragem de um fundo de CRI que apresentava ágio em bolsa quando comparado com o valor da emissão.

Nos últimos 12 meses, o HFOF movimentou R$364,2 milhões entre compras e vendas, equivalente a 20,2% do seu patrimônio líquido.

RENDIMENTOS

O HFOF anunciou a distribuição de R$ 0,060 por cota como rendimento referente ao mês de fevereiro de 2026, com pagamento em 13 de março de 2026, aos detentores de cotas em 27 de fevereiro de 2026.

O processo de definição do rendimento a ser distribuído leva em consideração fatores como: (i) o resultado recorrente gerado no mês pelo fundo (FFO); (ii) ganhos com lucros no trading de posições; (iii) nível de reserva de lucros acumulados de períodos anteriores e; (iv) perspectivas e projeções de mercado.

Destacamos que o patamar atual de distribuição é muito próximo ao FFO, sendo assim orgânico e sustentável em nossa visão e assim, pretendemos manter o atual patamar de rendimento (R$0,060/cota) ao longo dos próximos meses.

A expectativa de dividend yield ou de rentabilidade e retornos passados não representam promessa, garantia de rentabilidade ou isenção de riscos para os cotistas.

Ao longo da vida do HFOF, o rendimento distribuído foi superior ao seu FFO em alguns momentos e, por vezes, inferior. Porém, cabe o destaque que o rendimento histórico entregue foi, na média anual, 20% superior ao seu resultado recorrente (FFO), mostrando que, além das alocações estruturais que visam a geração de renda recorrente, buscamos obter lucros na troca das posições, estando sempre atentos às oportunidades do mercado secundário.

Ao longo dos 8 anos de vida do Fundo, a soma dos rendimentos distribuídos foi de R$6,27/cota.

Considerando o reinvestimento deste fluxo pelo CDI líquido, a renda atualizada seria de R$9,21/cota.

Neste mesmo período, o investimento de R$10 no CDI teria produzido uma renda líquida atualizada de R$8,25/cota.

Assim, mesmo tendo passado por momentos difíceis com alta de juros (acima do esperado) e pandemia, o HFOF foi capaz de entregar um rendimento competitivo e superior a outras classes de ativos.

RETORNO DESDE O INÍCIO DO FUNDO

Desde o início do HFOF, a cota patrimonial ajustada pelos rendimentos distribuídos apresentou um retorno de 77,0%, enquanto o retorno do IFIX foi de 70,3%, ou seja, o investidor que delegou ao HFOF a alocação na classe de ativo fundos imobiliários teve uma valorização patrimonial mais eficiente do que se tivesse realizado de forma passiva tendo como referência o índice da B3.

Para o investidor que nos acompanha desde o início do fundo, em fevereiro de 2018, o HFOF entregou um rendimento médio de R$ 0,066/cota/mês ao longo dos seus 96 meses de vida, equivalente a um carrego de 8,6% a.a., considerando o reinvestimento desses rendimentos pelo CDI, já líquido de impostos.

5,0% a.a.

6,3% a.a.

7,5% a.a.

8,6% a.a.

6,9% a.a.

7,9% a.a.

Fonte: Hedge, B3 e Economática. Período de 27/02/2018 a 27/02/2026.

¹ HFOF bolsa todas as emissões: retorno do investidor que exerceu seu direito de preferência em todas as emissões

² HFOF patrimonial: evolução da cota contábil, reflexo dos ativos que compõem a carteira de investimentos e despesas do Fundo, ajustada pelos rendimentos distribuídos e desconsiderando os impostos pagos, provisionados e os custos de emissão.

³ Rendimento Corrigido pelo CDI líquido: Retorno dos dividendos distribuídos pelo fundo, considerando o reinvestimento no CDI a uma alíquota de imposto de 15%.

⁴ Retorno do CDI considerando uma alíquota de imposto de 15%.

MENOR DEPENDÊNCIA DO GANHO DE CAPITAL

Desde 2021 o mercado de fundos imobiliários se mostrou desafiador para os gestores de fundo de fundos, uma vez que os preços descontados de muitos FII dificultaram a realização de lucros, impactando negativamente os rendimentos distribuídos pelos FOFIIs. O gráfico abaixo demonstra a participação do ganho de capital no resultado do fundo a cada semestre:

Composição do resultado

INVESTIMENTO EM FUNDO DE FUNDOS

O investimento em fundos de fundos imobiliários possui diversos diferenciais, dos quais destacamos, entre outros:

(i) a gestão de uma equipe profissional especializada, que realiza as análises e negociação dos ativos;

(ii) a diversificação do investimento, ao comprar com um único fundo uma cesta de ativos;

(iii) o acesso a investimentos exclusivos, que não são distribuídos ao público em geral;

(iv) a possibilidade de ativismo pela gestão, de forma a extrair resultado adicional.

Além dos diferenciais apontados, o HFOF fechou o mês de fevereiro com um desconto de 12,2% em bolsa versus seu valor patrimonial (calculado pelo valor de fechamento em bolsa de cada posição detida pelo fundo).

Considerando o patamar de desconto sobre o valor patrimonial em que os fundos de fundos negociam atualmente, é possível que o investidor possua um retorno superior através dos FOFIIs do que comprando os ativos individuais, já descontadas as taxas do fundo.

Como exemplo, ao comprar o HFOF no fechamento de janeiro, o investidor conseguiria obter um dividend yield de 10,3%, superior aos 9,0% que seria obtido investindo diretamente nos ativos que compõem a carteira do Fundo¹.

Por sua vez, os ativos investidos também negociam abaixo do seu valor patrimonial e por vezes, inclusive, abaixo de seu custo de reposição. Os FIIs de tijolo da carteira acumulam um desconto de 12,3% e os FIIs de papel um desconto de 5,1%.

Se os ativos do HFOF fossem negociados pelo valor patrimonial, a sua cota seria de R$ 9,05, um potencial upside de 28,6%² em relação a cota de R$ 7,04 no fechamento de fevereiro, já descontado o rendimento anunciado.

A expectativa de dividend yield ou de rentabilidade não representam promessa, garantia de rentabilidade ou isenção de riscos para os cotistas.

¹ A comparação considera o rendimento recebido em comprar cotas de HFOF com o rendimento que seria pago em fevereiro-26 ao investir na mesma proporção e nos mesmos ativos da carteira do fundo, pelo valor de fechamento de 30 de janeiro de 2026. ² Cálculo considera o valor de fechamento em bolsa dos fundos investidos em 27 de fevereiro de 2026 e os últimos valores patrimoniais disponíveis.

¹ considera caixa, valores a receber e valores a pagar detidos diretamente pelo fundo e de maneira indireta através do Hedge Opportunities.

A seguir vamos explicar melhor o que significa o duplo desconto.

Diariamente a administradora do fundo divulga para o mercado em nosso site o patrimônio líquido, com base no valor atualizado dos ativos que estão em nosso portfólio. Assim a cotação patrimonial de R$ 8,02/cota já incorpora as quedas nos preços dos ativos que tivemos nos últimos anos.

Quando temos a cota em bolsa do HFOF negociando abaixo deste valor, no R$7,04, o desconto fica ainda maior. Os ativos investidos pelo fundo também estão sendo negociados em valores bem inferiores ao seu patrimonial.

Ok...mas o que isto significa?

Significa que nestes níveis de preço o investidor está adquirindo indiretamente uma posição no empreendimento comercial WT Morumbi por R$14,3 mil/m², no shopping Villa Lobos por R$27,5mil/m² e no galpão Citlog Viracopos por R$1,9 mil/m², valores muito inferiores aos de reposição desses ativos.

Estes são exemplos de 3 importantes investimentos do fundo.

CORPORATIVO -R$/m² WT Morumbi - Bolsa vs. Tijolo

Fonte: Hedge Investments e Economatica – Data base 27/02/2026.

INDÚSTRIA DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

EMISSÕES

No que diz respeito às novas emissões, o volume total captado no ano foi de R$7,3 bilhões e o atual pipeline de ofertas, que congrega as emissões em andamento e em análise, no volume de R$20,3 bilhões.

Cabe ressaltar que este número tem o impacto de emissões realizadas no processo de consolidação de fundos e duplas contagens que não necessariamente refletem dinheiro novo para a classe. Quando fazemos um exercício de expurgar este efeito, chegamos em uma estimativa de captação de novos recursos/investidores mais próxima de R$3,5 bilhões.

VOLUME CAPTADO EM 2026

VOLUME PIPELINE EM 2026

TOTAL CAPTADO R$7,3 bi TOTAL NOVOS RECURSOS R$3,5 bi

TOTAL PIPELINE (fevereiro-26) R$20,3 bi

Fonte: Hedge, B3 e CVM. Dados atualizados até 27/02/2026.

Pipeline: ofertas em andamento/em análise na CVM ou de fundos que divulgaram fatos relevantes Total de novos recursos: Estimativa da gestão que não considera o valor captado por outros FIIs.

No mercado secundário, o volume médio diário de negociação dos fundos imobiliários em bolsa foi de R$ 477 mi em fevereiro de 2026.

Fonte: Hedge, Economática

RISCO X RETORNO – CLASSES DE ATIVOS (de jan/11 a fev/26)

VOLATILIDADE ANUAL (%) RISCO

Fonte: Hedge, B3 e Economática. Período de 01/01/2011 a 27/02/2026.

CARTEIRA E PRINCIPAIS INVESTIMENTOS

A carteira de investimentos do Hedge TOP FOFII 3 está alocada conforme abaixo:

Investimento por classe de ativos (% de ativos)

COMPARAÇÃO SEGMENTOS (% FIIs)

PARTICIPAÇÃO FII (% do patrimônio líquido) ¹

¹ considera as posições indiretas através do investimento no Hedge Opportunities. ² ativos que, individualmente, representam menos de 1,0% do PL do Fundo. Fonte: Hedge.

DESEMPENHO DO FUNDO

RESULTADO

O Fundo anunciou a distribuição de R$ 0,060 por cota como rendimento referente ao mês de fevereiro de 2026, com pagamento em 13 de março de 2026, aos detentores de cotas em 27 de fevereiro de 2026.

A política de distribuição de rendimentos do Fundo está de acordo com a regulamentação vigente, que prevê a distribuição de no mínimo 95% do resultado semestral auferido a regime de caixa.

O resultado contempla as receitas provenientes dos rendimentos recebidos pelos fundos imobiliários investidos, receitas financeiras e despesas operacionais do Fundo. No caso de venda de cotas de fundos imobiliários, a parcela correspondente ao lucro/prejuízo (diferença entre valor de venda e valor de aquisição incluindo custos e despesas relacionados) é considerada no cálculo do resultado, influenciando a distribuição de rendimentos, enquanto a parcela correspondente ao principal é novamente investida de acordo com a estratégia e política de investimentos do Fundo.

FLUXO DE CAIXA DO FUNDO (em R$)

O resultado considera o número de cotas do fundo em cada mês para que seja possível a comparação do resultado do fundo.

¹ Valor médio do 1º semestre de 2026.

² Ganho de Capital: diferença entre valor de venda e valor de aquisição, incluindo custos de corretagem, quando aplicável. Importante notar que o imposto sobre o ganho de capital pode ser pago até o fim do mês subsequente à competência das operações, o que pode gerar descasamentos no resultado

RESULTADO GERADO E RENDIMENTO DISTRIBUÍDO (R$/cota)

O gráfico abaixo mostra a composição do resultado gerado pelo Fundo mês a mês nos últimos 12 meses em R$/cota e compara este valor com o rendimento distribuído no mesmo período.

O resultado considera o número de cotas do fundo em cada mês para que seja possível a comparação do resultado do fundo.

O FFO do fundo em fev/26 foi de R$0,057/cota e R$0,058/cota na média mensal de 12 meses. O resultado por sua vez, que considera além dos rendimentos mensais também os lucros ou prejuízos realizados com venda de ativos, foi de R$ 0,058/cota no mês e R$0,058/cota na média mensal de 12 meses.

A Hedge mantém o compromisso de buscar um dividendo competitivo comparado com a indústria de fundos imobiliários através da gestão ativa, gerando resultado através de operações exclusivas, negociações no mercado secundário e na alocação em ativos de qualidade que possibilitem a distribuição de um rendimento consistente.

Cabe destacar que em fevereiro o HFOF encerrou o mês com R$ 0,075 por cota de resultados acumulados em períodos anteriores e ainda não distribuídos.

LIQUIDEZ E VALOR DA COTA

Fonte: Hedge / Economatica

RENTABILIDADE

O retorno total bruto é calculado contemplando tanto a renda mensal recebida como ganho de capital considerando a venda da cota negociada na B3, antes de impostos aplicáveis.

A Taxa Interna de Retorno (TIR) líquida leva em consideração os rendimentos distribuídos pelo Fundo, reinvestidos no próprio fluxo, e a variação do valor da cota. Este cálculo é realizado considerando que pessoas físicas que detêm quantidade inferior a 10% do total de cotas do Fundo são isentas de imposto de renda nos rendimentos distribuídos, e tributadas em 20% de imposto de renda sobre eventual ganho de capital na venda da cota. Desta forma, a TIR líquida calculada considera o fluxo líquido de impostos e é comparada ao CDI, também líquido, com alíquota de 15%.

¹ Cota Patrimonial: Cota patrimonial descontados os custos de emissão e incorporando os rendimentos a distribuir.

² Dividend Yield Corrigido: Considera os rendimentos pagos, corrigidos pelo IFIX do período.

³ Retorno patrimonial: Retorno considera o investimento na cota patrimonial, os dividendos distribuídos e impostos pagos, corrigidos pelo IFIX do período, e a venda da cota patrimonial no encerramento do período, antes do anúncio da distribuição. 4 Cota PL inicial em 27/02/2018. Fonte: Hedge / B3.

Para acessar a rentabilidade de anos anteriores clique no link.

GLOSSÁRIO

DOCUMENTOS

Regulamento vigente

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