Relatório Gerencial HGCR11 de fevereiro de 2026

Relatório Gerencial

HGCR11

Patria Recebíveis Imobiliários FII

Informações Gerais HGCR11

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objeto proporcionar a seus cotistas a valorização e a rentabilidade de suas cotas no longo prazo, conforme a política de investimentos do Fundo, preponderantemente pelo investimento nos Ativos (conforme definidos no artigo 6º do Regulamento), buscando o aumento do valor patrimonial das cotas do Fundo, advindo dos rendimentos dos Ativos que compõem o patrimônio do Fundo ou da negociação de Ativos.

Para mais informações, clique aqui e acesse o Regulamento do Fundo

Início das Atividades

HGCR11

11.160.521/0001-22

Cotas Emitidas

15.418.106

Indeterminado

Tipo Anbima

Papel Híbrido Gestão Ativa, Multicategoria

Gestor*

Patria Investimentos Ltda.

Administrador e Escriturador*

Banco Genial S.A.

Taxa de Administração Total*

0,8% ao ano sobre o valor de mercado do fundo.

Taxa de Performance*

20% sobre o excedente de 110% da média do CDI.

Público Alvo

Investidores em geral

Resumo do Cenário de FIIs

PATRIA

PANORAMA DE FEVEREIRO/26:

Performance Setorial do IFIX*

Performance Setorial Ponderada do IFIX*

Após o movimento positivo de janeiro, o mercado de Fundos Imobiliários manteve trajetória de valorização em fevereiro, registrando o sétimo mês seguido de alta. O IFIX avançou +1,3% no período, renovando sua máxima histórica. O desempenho reflete a percepção de que o ciclo de aperto monetário já produziu seus principais efeitos, permitindo ao mercado antecipar o início da flexibilização. A curva de juros já precifica o primeiro corte da Selic para abril de 2026.

O movimento ocorreu em linha com o forte fluxo observado na renda variável brasileira. Impulsionado por entrada relevante de capital estrangeiro, o Ibovespa acumula alta próxima de 17% no ano, com alocação concentrada nas blue chips domésticas. No mercado de FIIs, o fluxo segue majoritariamente local e gradual, com liquidez média diária acima de R$ 400 milhões.

Setorialmente, persiste o processo de reprecificação de ativos negociados com descontos frente ao valor patrimonial. Os fundos de CRI registraram valorização média de +2,7%, sustentados pelo carrego. Também se destacou a recuperação dos fundos FOF e Multiestratégia, com alta de +5,5%, reduzindo parte dos descontos. Entre os fundos de tijolo, lajes corporativas e shopping centers avançaram $^{+3,8\%}\mathrm{e}^{+2}$ 4%.No cenário internacional, tensões geopolíticas envolvendo o Irã ganharam destaque. A região é estratégica para o mercado global de energia, já que mais de 20% da oferta mundial de petróleo passa pelo Estreito de Ormuz. Como reflexo, o barril ultrapassou US$ 100, acumulando alta superior a 40% e elevando riscos inflacionários no curto prazo.

Esse ambiente levou à abertura da curva de juros brasileira, com as taxas de 10 anos novamente próximas de 14%. Como consequência, o mercado revisou expectativas para o ritmo de cortes da Selic, antes estimados em 50 bps por reunião, passando a considerar um ciclo mais moderado, entre 25 bps e 50 bps.

Em síntese, fevereiro manteve a trajetória positiva do início do ano, embora com maior cautela no ambiente macroeconômico. Apesar da volatilidade potencial, os fundamentos operacionais dos ativos imobiliários permanecem sólidos e, somados aos descontos ainda presentes no mercado secundário, sustentam perspectivas construtivas para os fundos imobiliários ao longo de 2026.

Resumo HGCR11

R$ 1.535,3 milhões R$ 99,58/cota

Volume Médio Diário Negociado no Mês

R$ 3,8 milhões

Rendimento por Cota

R$ 0,95

PATRIA

Reserva Acumulada

R$ 0,49/cota

Número de Cotistas

103.557

Tabela de Sensibilidade

Comentários da Gestão (1/2)

RESULTADO & RENDIMENTOS DISTRIBUÍDOS:

No mês de fevereiro de 2026, o Fundo apresentou um resultado distribuível de R$ 0,89/cota, valor que serviu de base para a distribuição dos rendimentos, no valor de R$ 0,95/cota, a ser pago aos cotistas no dia 13 de março de 2026. Considerando o resultado distribuído, o Fundo encerrou o mês com resultado acumulado no valor de R$ 0,49/cota (vs. R$ 0,54/cota em janeiro) e com saldo de inflação acruada de R$ 1,03/cota (vs. R$ 0,87/cota em janeiro), totalizando R$ 1,51/cota em resultados acumulados e inflação acruada ao final de fevereiro (vs. R$ 1,42/cota em janeiro). O patamar de distribuição de rendimentos, atualmente em R$ 0,95/cota, pode ser mantido para o primeiro semestre de 2026, desde que seja sustentável, em linha com a geração de resultado da carteira do Fundo.

RESUMO DA CARTEIRA:

Encerramos o mês com 100,1% do patrimônio líquido alocado, sendo 91,2% em CRI e Operações Estruturadas com uma rentabilidade média ponderada de 14,5% a.a. (IPCA+ 9,1% a.a.), prazo médio de 3,7 anos e spread médio de 1,4% a.a. Note que no fim do mês o valor provisionado na carteira do fundo a título de pagamento de rendimentos descasou com o valor disponível em caixa, o que ocasionou o report de -0,1% do PL em caixa, sendo certo que o fundo ajustará as reservas de liquidez para o pagamento dos rendimentos no mês de março de 2026.

A carteira conta com 40 CRI e 2 Operação Estruturada, sendo 84% da carteira¹ indexados ao IPCA (IPCA+ 8,9% a.a.), 14% indexados ao CDI (CDI+ 3,8% a.a.), 2,4% a uma taxa pré-fixada de 14% e 0,1% ao IGPM (IGPM+ 9,3%). Além disso, o Fundo carrega uma alocação estratégica em fundos de investimento imobiliário. Para mais detalhes sobre essa alocação, clique aqui.

Comentários da Gestão (2/2)

MOVIMENTAÇÕES DA CARTEIRA:

Conforme informado no relatório de dezembro de 2025, houve uma alocação tática no FII GARE11. Em linha com a estratégia referida, o fundo inicou as vendas das cotas no mercado secundário em janeiro de 2026, após conversão dos recibos em cotas, tendo sido liquidado o montante total de R$ 0,5 mi durante o mês de fevereiro (ao preço médio de R$ 8,77 por cota versus custo de aquisição de R$ 9,01 por cota), gerando prejuízo de R$ 14.647,01.

• No mês de fevereiro de 2026, houve alocações de recursos em duas novas operações; (i) o CRI UNION, no valor de R$ 32 milhões, à taxa de CDI+ 1,7%; e (ii) e na classe sênior do FII Core Residencial, no valor de R$ 15 milhões, à taxa de CDI + 2,50%, que se configura como uma operação estruturada. Para mais detalhes das novas operações clique aqui.

Adicionalmente, o Fundo aumentou a sua exposição nos seguintes CRI, já detidos pelo Fundo: (i) CRI JFL Lorena II, no valor de R$ 5 milhões, à taxa IPCA+ de 10,5% a.a.; e (ii) Mega Moda, no valor de R$ 3,5 milhões, à taxa de IPCA + 8,9%; e (iii) CRI Iguatemi Fortaleza Mez, no valor de R$ 10 milhões, à taxa de CDI+ 1,5%.

Em relação às receitas extraordinárias, é importante pontuar: (i) o recebimento da amortização extraordinária dos CRIs Sforza IPCA e CDI, no volume de R$ 1,2 mi, gerando resultado adicional de R$ 0,06/cota; (ii) a amortização de R$ 17 mi do FII Helbor Unidades Autônomas III, gerando prejuízo de R$ 0,01/cota; e (iii) a venda do CRI Lorena, no volume de R$ 8,4 mi, gerando resultado de R$ 0,01/cota.

COMPROMISSADAS:

• O Fundo terminou o mês sem operações compromissadas.

WATCHLIST:

• Neste mês, não foram adicionados novos CRI no Watchlist. Para mais informações, clique aqui.

Performance

PATRIA

Distribuições por Cota²

Média 12M | R$ 1,02

Dividend Yield*

Dividend Yield anualizado (sobre a cota patrimonial) Dividend Yield anualizado (sobre a cota de fechamento)

13,1% 13,1% 13,0% 13,3% 13,3% 13,6% 13,2% 12,6% 12,9% 12,2% 11,5% 11,6%2,0%4,0% 13,1% 13,0% 12,9% 12,9% 13,0% 13,0% 13,0% 12,4% 12,3% 12,2% 11,6% 11,4%

mar-25 abr-25 mai-25 jun-25 jul-25 ago-25 set-25 out-25 nov-25 dez-25 jan-26 fev-26

Resultado

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado do Fundo*(R$/cota)

~~Movimentação da Reserva Acumulada (R$/cota)~~

Carteira de Ativos¹ (1/2)

Ativos Imobiliários

Carteira de Ativos¹ (2/2)

Distribuição por CRI

Distribuição por Vencimento

Distribuição por LTV

LTV Médio Ponderado de 44%

Alocação por Indexador

Detalhamento de Ativos (1/2)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Economatica.

Detalhamento de Ativos (2/2)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Economatica.

Carteira de Ativos | FIIs

O Fundo carrega uma alocação estratégica em fundos imobiliários, composta por 10 FIIs, que representavam, no fechamento do mês, 9,2% do patrimônio líquido do Fundo

Carteira FII – Alocação (% do PL)

*Termos e definições no glossário (clique aqui). Fonte: Economatica.

Novas Operações

FII Core Residencial

Alocação na classe sênior do FII Core Residencial, à taxa de CDI + 2,50%. O FII possui prazo determinado, com vencimento em março de 2029, e se configura como uma operação estruturada para aquisição das unidades em estoque da incorporadora Helbor. A estrutura consiste nos seguintes termos: o fundo adquire da Helbor unidades performadas e em obras e a Helbor fica com a obrigação de comercializar essas unidades até o prazo de vencimento do fundo, com destinação dos recursos para amortização do FII. Caso as vendas não ocorram até o prazo máximo indicado, configura-se obrigação de recompra das referidas unidades pela incorporadora Helbor. O FII adquiriu unidades em cinco empreendimentos na cidade São Paulo, com LTV de 54%.

CRI UNION

Alocação no CRI Union, à taxa de CDI + 1,70%. Trata-se de operação de antecipação de recebíveis do empreendimento Union, localizado na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Júnior, no bairro Itaim Bibi em São Paulo/SP. A operação conta com alienação fiduciária de parte do imóvel, cessão fiduciária de recebiveis e fiança dos sócios. Com LTV de 22%

CRI Quota

Quota é uma desenvolvedora imobiliária e incorporadora focada no mercado de São Paulo, com mais de 50 anos de história. Em 2022, o Fundo fez uma operação no volume total de R$ 70 milhões com garantia em sete lajes do edifício Quota Corporate, empreendimento comercial AAA localizado na região da Av. Chucri Zaidan, em São Paulo. O CRI foi emitido à taxa de IPCA+ 7,75% a.a., e possui como garantias:

(i) Alienação fiduciária de 7 lajes (8.120 metros quadros de ABL) do Quota Corporate (LTV inicial de aproximadamente 65%);

(ii) Alienação fiduciária de cotas da SPE detentora do imóvel;

(iii) Promessa de cessão fiduciária dos recebíveis provenientes da locação do empreendimento;

(iv) Aval dos sócios pessoas físicas da Quota; e

(v) Fundo de reserva equivalente a 3 PMTs.

Fevereiro 2026: O CRI Quota inadimpliu o pagamento da parcela dos CRI vencida em abril/2025. Em razão disso, no mesmo mês, a Quota foi notificada a realizar o pagamento do saldo devedor total dos créditos imobiliários devidos. Em 5 de maio, mediante o não pagamento, foi realizada assembleia especial de investidores ratificando a recompra compulsória dos créditos imobiliários, e consequentemente dos CRI, e autorizando a securitizadora a seguir com os trâmites para o início da execução das garantias. O prazo de cura se esgotou em junho, desde então, todas as medidas judiciais adequadas para a recuperação do crédito foram tomadas, sem qualquer evolução concreta no processo de execução judicial até então. Em paralelo ao processo de execução das garantias, o time de gestão liderou, junto a Quota, a venda do ativo, sendo certo que, em dezembro/2025, foi assinado contrato de venda e compra, sob condições suspensivas, de venda da totalidade do imóvel, incluindo as lajes dadas em garantias na operação de CRI e a laje detida diretamente pelo FII Corporate Chucri, para uma empresa de comunicação, pelo valor bruto de R$ 100 milhões, sendo devido o pagamento de 5% do valor a título de sinal, já recebidos. A outorga da escritura e recebimento do valor remanescente do preço está condicionada à algumas Condições Precedentes, sendo que, do valor remanescente a receber, serão descontados os tributos não recolhidos e/ou repactuados, estimados em aproximadamente R$ 7 milhões, de forma que o resultado financeiro total e o respectivo impacto por cota será divulgado na conclusão da transação. Destacamos que a posição do CRI Quota é detida de forma indireta, por meio do FII Corporate Chucri, de forma a otimizar a monetização do ativo. Além disso, optamos por excluir a remuneração do CRI do respectivo relatório, considerando que o ativo não remunera a taxa acordada na operação em razão de seu vencimento antecipado.

Watchlist - Report

Exposição GPA

Em função do pedido de recuperação extrajudicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA), realizamos um levantamento completo das exposições diretas e indiretas nos fundos de real estate sob gestão e identificamos que a exposição ocorre, no caso do HGCR, pela alocação no CRI GPA RBVA, e no GARE11.

As operações permanecem íntegras e sem impacto no fluxo de pagamentos, uma vez que a recuperação extrajudicial não alcança obrigações operacionais correntes, como o pagamento de aluguéis. Em relação aos CRI, os recebíveis que lastreiam as operações seguem exigíveis normalmente, e todas as estruturas contam com garantias robustas, incluindo garantias reais imobiliárias. Sobre o CRI GPA RBVA especificamente, a operação tem como devedor o FII Rio Bravo Renda Varejo e não o GPA diretamente. Nessa estrutura, o GPA atua exclusivamente como locatário de parte dos imóveis, sem responsabilidade direta pelo pagamento das obrigações dos CRIs. Com isso, o risco de crédito permanece associado ao FII de tijolo que compõe o lastro, devidamente amparado pelas garantias estabelecidas.

Considerando a qualidade das garantias, a estrutura das operações e o fato de que obrigações locatícias não são afetadas pela recuperação extrajudicial, não esperamos impacto material no fundo. Seguimos monitorando o tema de perto e manteremos o mercado informado caso haja qualquer evolução relevante.

Liquidez e Passivo

Liquidez

Número de Cotistas (em milhares)

Deliberações das Assembleias do Mês

PATRIA

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