Relatório Gerencial HGIC11 de fevereiro de 2026

Relatório Gerencial FII HGI Créditos Imobiliários (HGIC11)

Fevereiro de 2026

HGIC11 Informações Gerais

Data de Início: 18/12/2020 CNPJ: 38.456.508/0001-71 Taxa de Administração: 0,25% a.a. Taxa de Gestão: 1,00% a.a. Taxa de Performance: 20% do que exceder o IPCA + 5% a.a. Patrimônio Líquido*: R$ 51.695.544,09 Cota Patrimonial*: R$ 111,72 Cota de Mercado*: R$ 66,50 Número de Cotistas*: 683 Código B3: HGIC11 Código ISIN: BRHGICCTF009 Pagamento de Rendimentos: 9º dia útil do mês Administrador: Vórtx Gestora: HGI CAPITAL Auditoria: Grant Thornton

Tributação: segundo a Lei 14.754/23, conjuntos de pessoas físicas ligadas que detêm volume inferior a 30% da totalidade de um fundo ou cujas cotas lhe detêm direito ao recebimento de rendimento inferior a 30% do total de rendimentos auferidos pelo fundo desde que tenha, no mínimo, 100 cotistas são isentas de Imposto de Renda (IR) nos rendimentos distribuídos.

O fundo HGI Créditos Imobiliários Fundo de Investimento Imobiliário visa obter rendimentos e/ou ganho de capital, bem como proporcionar aos cotistas a valorização de suas cotas, por meio de investimento em ativos imobiliários, sobretudo via Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs); cotas de Fundos de Investimento Imobiliários, em direitos creditórios ou participações; compra, venda e exploração de imóveis; e quaisquer outros valores mobiliários permitidos a FII's

HGIC11 Comentários do Gestor

Cenário Econômico

O Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) registrou alta de 0,70% em fevereiro, situando-se ligeiramente acima das previsões do mercado. Esse movimento foi pressionado, em especial, pela elevação dos preços no grupo Educação, fenômeno comum para o período. A inflação acumulada em 12 meses recuou para 3,81%, consolidando-se abaixo dos 4,44% registrados no recorte anterior. Em contrapartida, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) reverteu a alta do mês anterior ao apresentar uma queda de 0,73% em fevereiro, reflexo direto do recuo significativo nos preços das commodities. Com esse resultado, o índice passou a acumular uma deflação de 2,67% no período de um ano.

No mercado imobiliário, os dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP) indicam que os financiamentos com recursos do SBPE somaram R$ 12,1 bilhões em janeiro de 2026, volume que se posiciona como o quarto maior da série histórica para o mês. Acompanhando o aquecimento do setor, o Índice FipeZap registrou um novo avanço de 0,32% no preço de venda dos imóveis em fevereiro, com altas observadas em 19 das 22 capitais monitoradas. Dessa forma, o índice acumula uma valorização de 5,74% nos últimos 12 meses.

Quanto à política monetária, o mês de fevereiro não contou com reuniões do COPOM, sendo o principal destaque a divulgação da ata do encontro de janeiro. No documento, o Banco Central sinalizou uma flexibilização mais acentuada, sugerindo um provável corte nos juros para a reunião de março. O mercado, contudo, permanece atento ao ritmo desse novo ciclo de baixa da Selic, uma vez que a autoridade monetária ainda prega cautela diante do comportamento inflacionário e de eventuais pressões globais.

No cenário internacional, o Federal Reserve (FED) também não deliberou sobre as taxas de juros nos Estados Unidos em fevereiro, mantendo o foco nos indicadores de atividade econômica, especialmente na inflação. Embora os dados apontem para uma convergência gradual em direção à meta, a expectativa majoritária do mercado é de que a taxa americana seja mantida na reunião de março. Um novo movimento de flexibilização é esperado apenas quando a autoridade monetária observar um cenário econômico mais nítido e seguro.

Fechamos o mês de fevereiro de 2026 em um cenário de transição, onde a cautela inicial cede espaço a uma perspectiva de maior flexibilização. Os indicadores de preço seguem consolidando sua tendência deflacionária, reforçando o cenário de convergência. Se confirmado pelo Banco Central, o início de um ciclo de corte de juros para março promete um novo fôlego para o mercado. Em paralelo, o mercado imobiliário reafirma sua resiliência com altos volumes de financiamento via SBPE e valorização consistente nos preços de venda. Diante disso, nossa estratégia permanece pautada pela disciplina na alocação, priorizando ativos imobiliários de alta qualidade e instrumentos indexados à inflação, que continuam a assegurar proteção patrimonial e retorno real em um momento de provável redução nas taxas nominais

HGIC11 Comentários do Gestor

Resultados

O mês de fevereiro foi marcado por uma distribuição de dividendos de R$ 0,70 por cota, correspondendo a um dividend yield de 1,05% no período, isento de imposto de renda*

A carteira de crédito privado passou por ajustes estratégicos, com a venda na posição do CRI Carteira de Recebíveis. Essa movimentação resultou em uma alteração na duration média da carteira de crédito para 1,96 ano e a taxa média da carteira elevou-se a 12,32% a.a. + IPCA.

Além disso, o fundo obteve receitas de R$ 0,74 por cota provenientes de dividendos de outros fundos imobiliários e receitas financeiras. Os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) contribuíram com R$ 0,42 por cota.

Realizamos a venda de uma unidade e recebemos parcelas (financiamentos) dos apartamentos vendidos nos meses anteriores. Esses recebimentos geraram R$ 0,60 por cota no mês de fevereiro/26

Dito isso, somado às despesas de manutenção do fundo, e dos imóveis, atingimos a marca de R$ 1,53/cota de resultado caixa acumulado no mês de fevereiro/26. Visando compor uma reserva financeira para os próximos meses, seguimos com a distribuição de R$ 0,70 para os cotistas.

HGIC11 DRE Sintético

HGIC11 Resultados

Rentabilidade Acumulada - Cota Patrimonial e DY

Distribuição por Cota – R$

Rentabilidade Acumulada - Cota Patrimonial e DY: Histórico

HGIC11 Overview da Carteira de Crédito Privado¹

IPCA + 12,32% a.a.

Duration Média

1,96 anos

LTV Médio

73,95%

CRIs (% do PL)

23,39%

Imóveis (% do PL)

26,27%

Outros² (% do PL)

50,34%

HGIC11

Overview da Carteira de Fundos

HGIC11

Características do Portfólio (Ativos de Crédito)

Segmento

Securitizadora

Classe

LTV

Finalidade da Operação

% Vendido

Indexador

% Obra Executada

Concentração por Estado

HGIC11

% de Vendas

Concentração por imóvel

HGIC11 Pipeline - Novas Operações e Tranches Futuras

HGIC11

crediblue

Detalhes dos Ativos

CRI Blue V

Localização: GO, MA, MT, SP, MG, RJ, PR, RN, PE, SC e SE

Segmento: Home Equity

Classe: Sênior

Remun. Sênior: *IPCA + 10,00% a.a.

Lastro: Pulverizado (CCIs)

CRI Yes Jundiaí 2

Localização: Jundiaí-SP

Segmento: Incorporação Vertical

Classe: Única

Remuneração: IPCA + 12,68% a.a.

Lastro: CCB

CRI Florata

Localização: Sto Antônio de Goiás-GO

Segmento: Loteamento Fechado

Classe: Única

Remuneração: IPCA + 11,00% a.a.

Lastro: CCI

Garantias:

- A.F. de Imóveis

- Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

- Fundo de Reserva de 2 PMTs

- Subordinação de 30%

Garantias:

- A.F. das Quotas da SPE

- A.F. de Imóveis

- Aval dos Sócios

- Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

- Fundo de Custos Ordinários

- Fundo de Obras

- Fundo de Reserva de 4%

Garantias:

- A.F. das Quotas da SPE

- Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

- Coobrigação

- Fiança

- Fundo de Despesas

- Fundo de Reserva

Clique aqui e acesse mais informações do CRI no portal da Securitizadora

i CRI sênior, lastreado em recebíveis de operações de home equity, com remuneração anual de IPCA + 10,00%.

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Operação estruturada para financiamento de obra da fase 3 do Yes! Ideal Living Jundiaí, condomínio vertical localizado no município de Jundiaí-SP. Esta fase é composta por 117 unidades.

Local: Yes! Ideal Living Jundiaí

Empreendedor: YES

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Operação estruturada para antecipação de recebíveis do condomínio horizontal Florata, localizado em Santo Antônio de Goiás/GO. Caracterizado como Condomínio Florestal, é composto por 167 unidades onde 163 são participantes da operação.

Local: Florata Condomínio Florestal

Empreendedor: Biapó

HGIC11

Detalhes dos Ativos

CRI Pinheiros

Localização: Aparecida de Goiânia - GO

Segmento: Loteamento Fechado

Classe: Subordinada

Remun. Sub: *IPCA + 14,00% a.a.

Lastro: CCI

CRI Quaresmeira

Localização: Trindade-GO

Segmento: Loteamento Fechado

Classe: Sênior e Subordinada

Remun. Sênior:*IPCA +11,00% a.a.

Remun. Subordinada: *IPCA +13,90%a.a.

Lastro: CCB

CRI Carteira de Recebíveis

Localização: GO, SP,PA.

Segmento: Home Equity

Classe: Sênior

Remun. Sênior: *IPCA + 9,50% a.a.

Lastro: Pulverizado (CCIs)

Garantias:

- A.F. das Quotas da SPE

- Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

- Coobrigação

- Fiança

- Fundo de Reserva

Garantias:

- A.F. de Quotas da SPE

- Aval dos Sócios

- Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

- Fundo de Obras

- Fundo de Reserva de 5%

Garantias:

- A.F. de Imóveis

- Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

- Fundo de Reserva

- Subordinação de 20%

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Operação estruturada para antecipação de recebíveis do condomínio horizontal Parqville Pinheiros, localizado em Aparecida de Goiânia/GO.

Local: Parqville Pinheiros

Empreendedor: CINQ DI

Clique nos links e acesse mais informações do CRI no portal do Agente Fiduciário: Sênior / Subordinada

① Operação estruturada para financiamento de obras do Parqville Quaresmeira, condomínio horizontal localizado no município de Trindade-GO e composto por 434 lotes entre 264 e 905 m².

Local: Parqville Quaresmeira

Empreendedor: CINQ DI

CRI sênior, lastreado em recebíveis de operações de home equity, com remuneração anual de IPCA + 9,50%.

HGIC11

Detalhes dos Ativos

CRI Franzolin

Localizações: Bauru-SP/Dourados-MS

Segmento: Incorporação Vertical

Classe: Única

Remuneração:*IPCA + 12,68% a.a.

Lastro: CCB

CRI Moov

Localização: Cuiabá - MT

Segmento: Incorporação Vertical

Classe: Única; 2 Séries

Remuneração: *IPCA + 12,68% a.a.

Lastro: CCB

CRI UNIQ

Localização: Goiânia - GO

Segmento: Incorporação Horizontal

Classe: Sênior, Mezanino e Subordinada

Remun. Mezanino: *IPCA+13,00% a.a.

Remun. Subordinada: *IPCA+13,01% a.a.

Remun. Senior: *IPCA+10,50% a.a.

Lastro: CCI

Garantias:

- A.F. de Quotas da SPE

- A.F. de Imóveis

- Aval dos Sócios

- Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

- Fundo de Obras

- Fundo de Reserva de 5%

O Garantias:

- A.F. de Quotas da SPE

- A.F. de Imóveis

- Aval dos Sócios

- Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

- Fundo de Custos Ordinários;

- Fundo de Obras

- Fundo de Reserva de 5%

Garantias:

- A.F. de Quotas da SPE

- A.F. de Imóveis

- Cessão Fiduciária de Direitos Creditórios

- Coobrigação

- Fiança

- Fundo de Reserva de 5%

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(i) Financiamento de obras de duas incorporações verticais :

1. Thropos, composta por 84 unidades de 88,03m², localizada em Bauru-SP; e

2. Ethos Hall, localizada em Dourados-MS e composta por 76 unidades de 126 a 238m².

Locais: Thropos | Ethos Hall

Empreendedor: Franzolin

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Operação estruturada para financiamento de obra do condomínio Moov Smart Home, incorporação vertical localizado no município de Cuiabá-MT e é composta por 84 unidades de 30 a 64m².

Local: MOOV Smart Home

Empreendedor: Grupo Vivart – Empreendimentos

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① Operação estruturada para financiamento de obras do UNIQ, incorporação horizontal, localizado na cidade de Goiânia-GO e composto por 75 unidades com tipologia única de 178,97 m².

Local: UNIQ - Condominío Horizontal

Empreendedor: Grupo Palme | CINQ DI

HGIC11 Detalhes dos Ativos

Imóvel - Residencial Bella

Imóvel - Residencial Belvedere

Localização: Itumbiara-GO

Segmento: Incorporação Vertical

Lançamento: 2014

Entrega: set/2021

Unidades: 26

Estoque: 18

• Carteira: 8

Localização: Itumbiara-GO

Segmento: Incorporação Vertical

Lançamento: 2013

Entrega: dez/2017

Unidades: 2

Estoque: 2

• Carteira: 0

Descrição: Localizado em região nobre de Itumbiara-GO, o Residencial Eve Bella conta com duas torres, somando dezoito pavimentos cada uma, com quatro apartamentos por andar. o empreendimento oferece plantas inteligentes de três quartos e três suítes, variando entre 80 e 104m². O condomínio ainda oferece área de lazer completa, além de duas vagas de garagem por unidade.

Descrição: Situado em uma via de referência no município de Itumbiara-GO, o Residencial Belvedere é um empreendimento de luxo com dezoito pavimentos, cada um abrigando dois apartamentos 214,88 m². O imóvel possui vista para o Rio Paranaíba. Contendo quatro suítes, cada unidade tem acesso a elevador panorâmico, três vagas de garagem e um escaninho.

HGIC11 Termos Úteis

❑ Classe Sênior: possui preferência no recebimento dos pagamentos de juros e eventuais encargos moratórios. Em operações com subordinação, a classe sênior apresenta o menor risco e, portanto, a menor remuneração.

❑ Classe Subordinada: classe que se subordina às demais (sênior, mezanino) nos recebimentos de amortizações. Logo, os CRIs subordinados recebem os pagamentos de juros e encargos moratórios somente após o pagamento dos demais CRIs. Possuem risco maior e, portanto, a maior remuneração esperada.

❑ CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários. Operação emitida por securitizadora.

❑ Dividend Yield (DY): quociente entre dividendo distribuído e valor da cota. Mede a rentabilidade das distribuições de lucros.

❑ Duration: Duration de Macaulay. Em resumo, corresponde ao prazo médio em que o investidor receberá o montante investido mais juros.

❑ Home Equity: Termo em inglês para modalidade de empréstimo com imóvel de garantia.

❑ ILG: Abreviação para Índice de Liquidez de Garantias. ILG é calculado como o quociente entre todas as garantias da operações e a dívida total da operação. Este indicador toma como garantia o valor presente de recebíveis das unidades adimplentes somado ao valor do estoque com deságio de 30 a 50%.

❑ IPCA: sigla para Índice de Preços ao Consumidor Amplo. Métrica oficial de inflação no país, calculada pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).

❑ ISIN: sigla em inglês para International Securities Identification Number e também conhecida como Norma ISO 6166, é um código alfanumérico usado internacionalmente para identificar ativos como títulos de dívida, ações, futuros, direitos, opções, debêntures, entre outros. No Brasil, a B3 é a única instituição autorizada a atribuir ISINs a ativos financeiros.

❑ Lastro Corporativo: ocorre em operações nas quais o devedor é uma empresa.

❑ Lastro Pulverizado: operação com vários devedores (mutuários). Ou seja, o risco do investimento no ativo está ligado a uma carteira de crédito diversa e não concentrada em um único agente.

❑ Lockup: cláusula contratual que define um período em que os investidores ficam vedados de negociar as cotas do ativo, sob pena de multa, com o intuito de protegê-los contra pressões nos preços advindas da especulação.

❑ LTV: sigla para o inglês Loan to Value, é calculado pelo quociente entre o saldo devedor e o valor das garantias. Relaciona o valor do bem dado em garantia e o valor da dívida e quanto menor for, menor o risco.

❑ PL: Abreviação para Patrimônio Líquido. PL demonstra a subtração entre o ativo e o passivo do fundo.

❑ PMT: abreviação do inglês, payment, trata-se do valor do pagamento de um empréstimo.

❑ P/VPA: calculado pelo quociente entre o preço e o valor patrimonial (patrimônio líquido) por ação (ou cota de fundo), o múltiplo indica se o ativo está sendo negociado com desconto ou ágio patrimonial.

❑ Securitizadora: emissor do CRI, a securitizadora é uma instituição fiscalizada pela CVM.

HGIC11

Quem Somos

HGI Capital é uma gestora de investimentos especializada em ativos imobiliários e finanças estruturadas. Unimos a sólida experiência e o histórico de sucesso da nossa equipe nos mercados imobiliário e financeiro à capacidade de identificar, desenvolver e estruturar oportunidades de investimento com segurança e visão de longo prazo.

Fundada em 2019, destacamo-nos pelo rigoroso processo de seleção de ativos e por práticas de governança que asseguram o monitoramento contínuo do portfólio. Somos Aderentes ao Código ANBIMA de Regulação e Melhores Práticas para Gestão de Recursos de Terceiros e também signatários do PRI-Principles for Responsible Investment, reforçando nosso compromisso em investir com responsabilidade.

Relacionamento com Investidores

RI da HGI Capital

E-mail: [email protected]

Telefone: (62) 3414-7847

Gestor CVM

João Victor Gonçalves, CGE Ato declaratório 21.051, de 19 de julho de 2023

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Este material foi preparado pela HGI Capital para uso exclusivo dos cotistas do Fundo e possui fim inteiramente informativo, não devendo ser interpretado como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta de recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento, sugestão de alocação ou adoção de estratégias de investimento por parte dos destinatários. As referências aos produtos e serviços são meramente indicativas e não consideram os objetivos de investimento, a situação financeira ou necessidades individuais e particulares do investidor. Fundos de investimento não contam com garantia do administrador do fundo, do gestor da carteira, de qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, do Fundo Garantidor de Créditos - FGC. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de rentabilidade futura. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e do regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Os investidores devem estar preparados para aceitar os riscos inerentes aos diversos mercados em que os fundos de investimento atuam e, consequentemente, possíveis variações no patrimônio investido. O Administrador não se responsabiliza por erros ou omissões neste material, bem como pelo uso das informações nele contidas. Adicionalmente, o Administrador não se responsabiliza por decisões dos investidores acerca do tema contido neste material nem por ato ou fato de profissionais e especialistas por ele consultados.

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