Relatório Gerencial IMMB11 de junho de 2026

Mercado imobiliário de Fortaleza registra forte desempenho, com valorização acima da inflação e crescimento expressivo nas vendas

O mais recente levantamento realizado em Junho/26 (dados até 30/05), confirma a continuidade do bom momento vivido pelo mercado imobiliário de Fortaleza e Região Metropolitana. O cenário é marcado pela valorização consistente dos ativos, elevada absorção do estoque disponível e crescimento expressivo no volume financceiro negociado, reforçando a atratividade do setor para investidores e compradores.

A valorização acumulada do metro quadrado alcançou 3,93%, desempenho superior aos principais indexadores da economia, como IPCA, IGP-M, INCC e rendimento da poupança. O resultado evidencia a resiliência do mercado imobiliário local como alternativa de preservação e geração de valor patrimonial.

O segmento residencial vertical segue apresentando elevado dinamismo. Nos últimos doze meses, o número de unidades comercializadas superou o estoque atualmente disponível, indicando elevada velocidade de absorção e um mercado comprador bastante ativo. No ritmo atual, o estoque existente seria absorvido em aproximadamente onze meses.

O mercado imobiliário acumulou aproximadamente R$ 3,5 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) e mais de 8 mil unidades comercializadas no período analisado. Em relação ao mesmo intervalo do ano anterior, o VGV apresentou crescimento próximo de 48%, enquanto o número de vendas avançou cerca de 25%, configurando um dos melhores desempenhos da série histórica e reforçando a solidez do mercado imobiliário de Fortaleza.

PALAVRAS DO GESTOR

A economia brasileira manteve um desempenho consistente no período, sustentada pela expansão da atividade econômica, pela resiliência do mercado de trabalho e pelo avanço dos investimentos privados. As projeções para o crescimento do PIB permaneceram positivas, refletindo a confiança dos agentes econômicos e a solidez dos fundamentos macroeconômicos.

A taxa Selic foi reduzida para 14,25% a.a, com baixa de 0,25%, decidida na última reunião do Copom. Essa é a terceira queda consecutiva da Selic. O Copom, apesar do corte, segue reforçando a postura cautelosa da política monetária diante do processo de convergência da inflação. A perspectiva de flexibilização ao longo dos próximos meses continua sustentando uma visão favorável para a retomada do crédito, do consumo e dos investimentos.

No período, o cenário econômico também foi marcado pela estabilidade do mercado cambial e pela continuidade da desaceleração da inflação, fatores que contribuíram para ampliar a previsibilidade do ambiente de negócios e fortalecer a confiança dos investidores.

Nesse contexto, o mercado imobiliário segue como um dos segmentos mais atrativos para alocação de capital. A combinação entre demanda consistente, fundamentos sólidos e expectativa de redução gradual das taxas de juros continua favorecendo projetos de desenvolvimento imobiliário, especialmente em regiões com elevado dinamismo econômico, como Fortaleza e sua Região Metropolitana.

Mantemos uma visão construtiva para o segundo semestre do ano, sustentada pelos fundamentos econômicos e pelas perspectivas positivas para os ativos reais. Acreditamos que investimentos vinculados ao setor imobiliário continuam apresentando potencial para geração de valor no médio e longo prazo, alinhados a uma estratégia de crescimento sustentável e disciplinado.

INFORMAÇÕES GERAIS

Nome do Fundo: IMMOBINVEST FII – Fundo de Investimento Imobiliário

Início das at ividades: Julho/23

Gestor : Astor Gestão de Recursos

Cogestor : Baobá Gestão de Recursos LTDA

Administ rator : Vortx DTVM

Consul tor : Lopes Immobilis

CNPJ: 50.686.473/0001-62

Taxa de Administ ração: 1,50% a.a.

Taxa de Per formance: 20% acima do IPCA + 6,0% a.a. Prazo de duração: Indeterminado

Mais informações:

https://www.astor.capital/fiiimmobinvest

https://baobacapital.com.br/documents

OBJETIVO DO FUNDO

Auferir rendimentos e ganhos de capital, preponderantemente, na aquisição de terrenos para permutas com grandes construtoras.

R$ 33.888.441,53

QUANTIDADE DE COTAS

190.967,9306

VALOR DA COTA (PATRIMONIAL)

R$ 177,45

VALOR DA COTA (MERCADO)

R$ 180,00

VALOR DA COTA (GERENCIAL)

R$ 222,23

EVOLUÇÃO PATRIMONIAL

VALOR DA COTA

OPERAÇÕES EM ANDAMENTO

OPERAÇÃO 01: MOOD PRAIA - MOURA DUBEUX

OPERAÇÃO 01: MOOD PRAIA - MOURA DUBEUX (PRAIA DO FUTURO)

Permuta física de 16%, totalizando 72 unidades, sendo 24 por torre, com a Incorporadora Moura Dubeux, com garantia de Escritura pública de confissão de dívida e obrigação de conclusão em 48 meses.

Unidades vendidas: 65 - Total: R$ 33.43 MM

VGV Permuta (72 unidades): R$ 38.645.430,27

MOOD PRAIA DO FUTURO

Com design contemporâneo, alto padrão de acabamento e localização estratégica próxima às melhores barracas da orla, o Mood Praia une valorização imobiliária, qualidade de vida e vista privilegiada para o mar.

O empreendimento oferece uma área de lazer completa: piscinas adulto e infantil, academia equipada, coworking, salão de festas, salão de jogos, playground, pet place, quadra poliesportiva, além de espaços de convivência e bem-estar para toda a família.

Capital Investido: R$ 14.817.000,00

Um projeto moderno, com apartamentos de 2 e 3 quartos (1 suíte), plantas inteligentes de 53m² a 80m², varanda gourmet e 1 vaga de garagem.

Unidades à venda: 07 - Total: R$ 5.21 MM

FACHADA (BLOCOS) IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

PISCINA ADULTOS IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

450 unidades e diferentes opções de plantas, com alto padrão de acabamento e localização estratégica próxima às melhores barracas da orla, o Mood Praia une valorização imobiliária, qualidade de vida e vista privilegiada para o mar. Estima-se um VGV de R$ 195MM.

Características do empreendimento

Incorporador: Moura Dubeux Área do terreno: 10.000,00 m² Início da obra: 1º Trimestre de 2025 Entrega da Obra: 3º Trimestre de 2028 Referências Geográficas:

0 metros da Praia do Futuro.

4,5 kilometros do Shopping Riomar Fortaleza.

6,6 kilometros do Shopping Iguatemi Bosque.

5,2 kilometros Hospital Geral de Fortaleza.

Endereço: Av. Clóvis Arrais Maia, 6450 - Praia do Futuro II, Fortaleza.

PANORAMA GERAL DAS VENDAS

OPERAÇÃO MOOD PRAIA DO FUTURO

Até o mês de Junho de 2026, o empreendimento localizado na Praia do Futuro registrou 65 unidades vendidas, ampliando o percentual comercializado para 90,22% das 72 unidades disponíveis. O desempenho de Junho foi de 6 novas vendas e um incremento no VGV para R$ 33.43 milhões.

VENDAS - CONSOLIDADO

OPERAÇÕES EM ANDAMENTO

OPERAÇÃO 02: BEACH CLASS CUMBUCO - MOURA DUBEUX

OPERAÇÃO 02: BEACH CLASS CUMBUCO

Foram adquiridas 14 unidades por menos da metade do preço de tabela e com o empreendimento já viabilizado.

Unidades vendidas: 02 - R$ 738.000,00

Unidades à venda: 12 - R$ 5.888.000,00

VGV (14 unidades): R$ 6.626.000,00

Capital Investido:

R$ 3.100.000,00

BEACH CLASS CUMBUCO

Bechclass Cumbuco é um empreendimento de alto padrão localizado em uma das praias mais desejadas do Ceará. Projetado para oferecer conforto, exclusividade e contato direto com a natureza, combina arquitetura moderna, áreas de lazer completas e a tranquilidade do litoral.

Com apartamentos funcionais e bem planejados, o empreendimento valoriza a vista privilegiada para o mar e os espaços integrados. Ideal tanto para moradia quanto para investimento em locação de temporada. Além da sofisticação e do design contemporâneo, o Bechclass Cumbuco se beneficia da crescente valorização imobiliária da região, impulsionada pelo turismo internacional e pela prática de esportes náuticos como o kitesurf.

FACHADA (BLOCOS) IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

PISCINA À BEIRA-MAR IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

Características do empreendimento

Incorporador: Moura Dubeux Área do terreno: 58.000,00 m² Início da obra: 1º Trimestre de 2024 Entrega da Obra: 4º Trimestre de 2028 Referências Geográficas:

0 metros da Praia do Cumbuco.

7 kilometros da Vila do Cumbuco.

640 unidades e diferentes opções de plantas, que vão desde Studios com 30 m², quarto e sala com 40 m² e apartamentos de dois quartos com 61 m². Os apartamentos do térreo, todas as unidades conta com a opção de garden, com tamanhos variando de 12 a 22 m².

60 minutos do Aeroporto.

50 minutos da Beira-mar de Fortaleza.

Endereço: Rua Lagoa das Rosas, S/N, Gleba CP7, Cumbuco, Caucaia-CE.

NOVOS PROJETOS

CUMBUCO/VIZINHO AO WAI WAI - DIAGONAL

FATO RELEVANTE PUBLICADO DIA 20/01/2026

IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA.

DETALHAMENTO DA OPERAÇÃO 03 - CUMBUCO/DIAGONAL VIZINHO WAI WAI

O terreno adquirido foi permutado com a Diagonal, e terá as seguintes características e projeções de ganhos:

Características do Empreendimento

Número de Torres: 5 torres (T+3)

Total de Unidades Habitacionais: 360 apartamentos

320 unidades de 35 m². (16 unidades por pavimento)

40 unidades de 55 m². (2 unidades por pavimento)

Área Privativa Total: 13.400 m².

Total de Vagas de Garagem: 360 vagas

Estimativa de Comercialização

Preço médio de venda por unidade: R$ 447.000

Valor médio por m² privativo: R$ 12.000/m².

VGV Total Estimado (Valor Geral de Vendas): R$ 160.920.000

Objetivo estratégico

Como contrapartida pela aquisição do terreno, propõe-se permuta física correspondente a:

73 unidades autônomas, sendo:

- 53 unidades de 35 m²

- 20 unidades de 55 m²

Área privativa total equivalente: 2.955 m².

Percentual correspondente: 21,94% da área privativa total do empreendimento

Valor estimado da permuta: R$ 35.460.000.

(O FII investiu R$ 9,6 MM , adquirindo 80% do terreno)

OBSERVAÇÃO: A DIAGONAL aprimorou e refinou o projeto inicial, impactando POSITIVAMENTE os números gerais do empreendimento, com significativo aumento de área de venda e, consequentemente, da permuta fechada. Com efeito, o VGV geral saltou de R$ 146,8 Milhões para R$ 160,9 Milhões (+10%), ficando o VGV da PERMUTA estimado em R$ 35,46 Milhões (antes era R$ 32,2 Milhões).

NOVOS PROJETOS

JOAQUIM NABUCO/ MARIA TOMÁSIA - R.MIRANDA

FATO RELEVANTE PUBLICADO DIA 25/02/2026

IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA.

DETALHAMENTO DA OPERAÇÃO 04 - JOAQUIM NABUCO/ MARIA TOMÁSIA

Características do Empreendimento

Área total: 1.063,72 m², situa-se na Rua Maria Tomásia nº 75, e Rua Joaquim Nabuco nº 990, esquina “nascente”.

Localização: região nobre, central e próxima ao litoral.

Perfil do entorno:

Alta verticalização.

Imóveis residenciais e comerciais de médio/alto padrão.

Potencial: desenvolvimento residencial.

Aquisição de 35% da operação, sendo equivalente a R$ 2,45 milhões, sendo este, um valor abaixo do mercado, conforme avaliação da FRAMAR PATRIMONIAL.

Estimativa de Comercialização

Preço mínimo projetado de R$ 15.849/m².

Valor geral de vendas (VGV) estimado em aproximadamente R$ 24 milhões.

Lançamento previsto: 2026.

Prazo total estimado: até 60 meses

Retorno esperado da SPE: cerca de 530 m² em unidades construídas

Objetivo estratégico

A operação busca:

Aproveitar uma região com alta demanda e baixa oferta

Gerar valorização via incorporação imobiliária

Criar valor para os cotistas do fundo

Valor estimado da permuta: R$ 8,4 milhões.

JOAQUIM NABUCO/ MARIA TOMÁSIA - R.MIRANDA

FATO RELEVANTE PUBLICADO DIA 25/02/2026

IMAGENS OPERAÇÃO 04 - JOAQUIM NABUCO/ MARIA TOMÁSIA

DOMOLIÇÃO DO IMÓVEL EXISTENTE NO TERRENO 100% CONCLUÍDA.

NOVOS PROJETOS RUA CARLOS VASCONCELOS - COLMEIA

FATO RELEVANTE PUBLICADO DIA 31/03/2026

IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA.

DETALHAMENTO DA OPERAÇÃO 05 - RUA CARLOS VASCONCELOS (MEIRELES)

Características do Empreendimento

Terreno com 1.312,50 m², localizado na Rua Carlos Vasconcelos, em área nobre e consolidada.

Região com forte presença de empreendimentos residenciais e comerciais de médio e alto padrão.

Foco em unidades de pequeno e médio porte, alinhadas à alta demanda e liquidez do mercado.

Projeto estimado de aproximadamente 300 unidades residenciais.

Aquisição realizada por R$ 7,25 milhões, abaixo do valor de mercado estimado em R$ 8,1 milhões.

Estimativa de Comercialização

Preço mínimo projetado de R$ 16.000/m².

Valor geral de vendas (VGV) mínimo estimado em aproximadamente R$ 21 milhões.

Potencial de retorno que pode chegar a até 3 vezes o capital investido.

Objetivo estratégico

Desenvolvimento do empreendimento em parceria com Construtora Colmeia.

A SPE receberá aproximadamente 1.312,50m² da área total de venda do empreendimento.

Unidades recebidas terão o mesmo padrão de acabamento e qualidade do projeto.

Operação condicionada à validação de viabilidade técnica, jurídica e financeira.

Valor estimado da permuta: R$ 21 milhões.

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