Relatório Gerencial IMMB11 de março de 2026

FUNDO IMMOBINVEST AVANÇA E FECHA SUA QUINTA OPERAÇÃO.

O IMMOBINVEST Fundo de Investimento Imobiliário (IMMB11) anunciou um novo movimento estratégico que reforça sua atuação no mercado imobiliário de alto potencial. O fundo realizou um aporte por meio de uma sociedade estruturada para adquirir um terreno no Meireles, uma das regiões mais valorizadas de Fortaleza.

Localizado na Rua Carlos Vasconcelos, o terreno possui mais de 1.300 m² e está inserido em uma área altamente consolidada, com forte presença de empreendimentos residenciais e comerciais de médio e alto padrão — um cenário ideal para projetos de incorporação imobiliária. A aquisição foi estruturada por R$ 7,25 milhões.

O plano do fundo vai além da compra. O ativo será desenvolvido por meio de um contrato de permuta com a construtora COLMEIA, com 46 anos de fundação, viabilizando a construção de um empreendimento residencial com cerca de 300 unidades compactas — segmento que vem ganhando força pela alta demanda e liquidez.

Como retorno, o fundo terá direito a unidades equivalentes a mais de 1.300 m² de área vendável, com preço mínimo projetado de R$ 16 mil por metro quadrado. Na prática, o negócio pode alcançar um valor total de aproximadamente R$ 21 milhões, quase triplicando o capital investido.

A conclusão da operação ainda depende de etapas técnicas e de viabilidade, mas o movimento já sinaliza uma estratégia clara: transformar ativos bem localizados em projetos de alta rentabilidade.

IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA.

DETALHAMENTO DA OPERAÇÃO 05 - MEIRELES

Características do Empreendimento

Terreno com 1.312,50 m², localizado na Rua Carlos Vasconcelos, em área nobre e consolidada.

Região com forte presença de empreendimentos residenciais e comerciais de médio e alto padrão.

Foco em unidades de pequeno e médio porte, alinhadas à alta demanda e liquidez do mercado.

Projeto estimado de aproximadamente 300 unidades residenciais.

Aquisição realizada por R$ 7,25 milhões, abaixo do valor de mercado estimado em R$ 8,1 milhões.

Estimativa de Comercialização

Preço mínimo projetado de R$ 16.000/m².

Valor geral de vendas (VGV) mínimo estimado em aproximadamente R$ 21 milhões.

Potencial de retorno que pode chegar a até 3 vezes o capital investido.

Objetivo estratégico

Desenvolvimento do empreendimento em parceria com Construtora Colmeia.

A SPE receberá aproximadamente 1.312,50m² da área total de venda do empreendimento.

Unidades recebidas terão o mesmo padrão de acabamento e qualidade do projeto.

Operação condicionada à validação de viabilidade técnica, jurídica e financeira.

Valor estimado da permuta: R$ 21 milhões.

IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA.

DETALHAMENTO DA OPERAÇÃO 04 - JOAQUIM NABUCO/ MARIA TOMÁSIA

Características do Empreendimento

Área total: 1.063,72 m², situa-se na Rua Maria Tomásia nº 75, e Rua Joaquim Nabuco nº 990, esquina “nascente”.

Localização: região nobre, central e próxima ao litoral.

Perfil do entorno:

Alta verticalização.

Imóveis residenciais e comerciais de médio/alto padrão.

Potencial: desenvolvimento residencial.

Aquisição de 35% da operação, sendo equivalente a R$ 2,45 milhões, sendo este, um valor abaixo do mercado, conforme avaliação da FRAMAR PATRIMONIAL.

Estimativa de Comercialização

Preço mínimo projetado de R$ 15.849/m².

Valor geral de vendas (VGV) estimado em aproximadamente R$ 24 milhões.

Lançamento previsto: 2026.

Prazo total estimado: até 60 meses

Retorno esperado da SPE: cerca de 530 m² em unidades construídas

Objetivo estratégico

A operação busca:

Aproveitar uma região com alta demanda e baixa oferta

Gerar valorização via incorporação imobiliária

Criar valor para os cotistas do fundo

Valor estimado da permuta: R$ 8,4 milhões.

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DETALHAMENTO DA OPERAÇÃO 03 - CUMBUCO II

O terreno adquirido foi permutado com a Diagonal, e terá as seguintes características e projeções de ganhos:

Características do Empreendimento

Número de Torres: 6 torres (T+3)

Total de Unidades Habitacionais: 288 apartamentos

240 unidades de 40 m². (10 unidades por pavimento)

48 unidades de 55 m². (2 unidades por pavimento)

Área Privativa Total: 12.240 m².

Total de Vagas de Garagem: 288 vagas

Observação: O número total de unidades está condicionado à viabilidade positiva de esgoto e à verificação em relação ao cone aéreo.

Estimativa de Comercialização

Preço médio de venda por unidade: R$ 510.000

Valor médio por m² privativo: R$ 12.000/m².

VGV Total Estimado (Valor Geral de Vendas): R$ 146.880.000

Objetivo estratégico

Como contrapartida pela aquisição do terreno, propõe-se permuta física correspondente a:

63 unidades autônomas, sendo:

- 52 unidades de 40 m²

- 11 unidades de 55 m²

Área privativa total equivalente: 2.685 m².

Percentual correspondente: 21,94% da área privativa total do empreendimento

Valor estimado da permuta: R$ 32.220.000

O projeto, incluindo a tipologia das unidades, poderá ser alterado pela DIAGONAL, desde que mantidas as bases negociais iniciais. (área privativa permutada e valores de mercado)

IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA.

PALAVRAS DO GESTOR

CENÁRIO MACRO

Em março de 2026, a economia brasileira começa a consolidar um ambiente mais favorável, com fundamentos que apontam para estabilidade e retomada gradual do crescimento. A inflação segue controlada, próxima de 4% ao ano e dentro da meta, o que abriu espaço para o Banco Central do Brasil iniciar o ciclo de redução da taxa básica de juros, a Selic, ainda em patamar elevado, mas com trajetória de queda ao longo do ano.

O crescimento econômico, embora moderado com projeções próximas de 2% , mostra resiliência, sustentado principalmente pelo bom desempenho do mercado de trabalho. A geração de empregos e o aumento da renda continuam impulsionando o consumo das famílias, principal motor da atividade no período.

No mercado cambial, o real apresenta relativa estabilidade, com o dólar oscilando em patamares controlados, contribuindo para um ambiente de maior previsibilidade para investimentos e negócios.

Além disso, o início da flexibilização monetária tende a destravar setores mais sensíveis aos juros, como crédito, consumo e mercado imobiliário, criando perspectivas mais favoráveis para investimentos ao longo de 2026.

CENÁRIO IMOBILIÁRIO

Mercado Imobiliário de Fortaleza Rompe Recordes e Meireles Supera R$ 17 Mil por m² em 2026

FORTALEZA (CE) – O mercado imobiliário de Fortaleza e sua Região Metropolitana (RMF) iniciaram o ano de 2026 com indicadores de expansão acelerada e uma valorização histórica. De acordo com o relatório de fevereiro da Lopes Immobilis, o bairro Meireles consolidou sua posição de liderança absoluta, atingindo a marca inédita de R$ 17.302 por metro quadrado.

O levantamento aponta que a alta não está restrita apenas ao topo da pirâmide, com diversos bairros nobres mantendo trajetórias ascendentes. A Aldeota registrou um valor médio de R$ 15.400 por m², seguida pelo Cocó, com R$ 13.387, e pelo bairro Guararapes, que fixou sua média em R$ 12.050. Ao considerar toda a capital e região metropolitana — incluindo o segmento de habitação popular Minha Casa, Minha Vida (MCMV) — o valor médio do metro quadrado na região estabeleceu-se em R$ 8.375,00.

INFORMAÇÕES GERAIS

Nome do Fundo: IMMOBINVEST FII – Fundo de Investimento Imobiliário

Inicio das at ividades: Julho/23

Gestor : Astor Gestão de Recursos

Cogestor : Baobá Gestão de Recursos LTDA

Administ rator : Vortx DTVM

Consul tor : Lopes Immobilis

CNPJ: 50.686.473/0001-62

Taxa de Administ ração: 1,50% a.a.

Taxa de Per formance: 20% acima do IPCA + 6,0% a.a. Prazo de duração: Indeterminado

Mais informações:

https://www.astor.capital/fiimmobinvest

https://baobacapital.com.br/documents

OBJETIVO DO FUNDO

Auferir rendimentos e ganhos de capital, preponderantemente, na aquisição de terrenos para permutas com grandes construtoras.

190.889,4919

VALOR DA COTA (PATRIMONIAL)

R$ 179,16

VALOR DA COTA (MERCADO)

R$ 170,00

VALOR DA COTA (GERENCIAL)

R$ 222,23

EVOLUÇÃO PATRIMONIAL

VALOR DA COTA

PROJETOS

OPERAÇÃO 02 - BEACHCLASS CUMBUCO

BEACH CLASS CUMBUCO

Bachclass Cumbuco é um empreendimento de alto padrão localizado em uma das praias mais desejadas do Ceará. Projetado para oferecer conforto, exclusividade e contato direto com a natureza, combina arquitetura moderna, áreas de lazer completas e a tranquilidade do litoral.

Com apartamentos funcionais e bem planejados, o empreendimento valoriza a vista privilegiada para o mar e os espaços integrados. Ideal tanto para moradia quanto para investimento em locação de temporada. Além da sofisticação e do design contemporâneo, o Bachclass Cumbuco se beneficia da crescente valorização imobiliária da região, impulsionada pelo turismo internacional e pela prática de esportes náuticos como o kitesurf.

Foram adquiridas 14 unidades por menos da metade do preço de tabela e com o empreendimento já viabilizado.

Unidades vendidas: 01

Unidades à venda: 13

VGV (14 unidades): R$ 6.420.000

Capital Investido:

R$ 3.100.000

FACHADA (BLOCOS) IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

PISCINA À BEIRA-MAR IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

Características do empreendimento

Incorporador: Moura Dubeux Área do terreno: 58.000,00 m² Início da obra: 1º Trimestre de 2024 Entrega da Obra: 4º Trimestre de 2028 Referências Geográficas:

0 metros da Praia do Cumbuco.

7 kilometros da Vila do Cumbuco.

640 unidades e diferentes opções de plantas, que vão desde Studios com 30 m², quarto e sala com 40 m² e apartamentos de dois quartos com 61 m². Os apartamentos do térreo, todas as unidades conta com a opção de garden, com tamanhos variando de 12 a 22 m².

60 minutos do Aeroporto.

50 minutos da Beira-mar de Fortaleza.

Endereço: Rua Lagoa das Rosas, S/N, Gleba CP7, Cumbuco, Caucaia-CE.

PROJETOS

MOOD PRAIA DO FUTURO

Um projeto moderno, com apartamentos de 2 e 3 quartos (1 suíte), plantas inteligentes de 53m² a 80m², varanda gourmet e 1 vaga de garagem.

O empreendimento oferece uma área de lazer completa: piscinas adulto e infantil, academia equipada, coworking, salão de festas, salão de jogos, playground, pet place, quadra poliesportiva, além de espaços de convivência e bem-estar para toda a família.

Com design contemporâneo, alto padrão de acabamento e localização estratégica próxima às melhores barracas da orla, o Mood Praia une valorização imobiliária, qualidade de vida e vista privilegiada para o mar.

OPERAÇÃO 01 - MOOD PRAIA DO FUTURO

Permuta física de 16%, totalizando 72 unidades, sendo 24 por torre, com a Incorporadora Moura Dubeux, com garantia de Escritura pública de confissão de dívida e obrigação de conclusão em 48 meses.

Unidades vendidas: 53 - Total: R$ 26.76 MM

VGV Permuta (72 unidades): R$ 37.854.000

Unidades à venda: 19 - Total: R$ 11.09 MM

Capital Investido: R$ 14.817.000

FACHADA (BLOCOS) IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

PISCINA ADULTOS IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

450 unidades e diferentes opções de plantas, com alto padrão de acabamento e localização estratégica próxima às melhores barracas da orla, o Mood Praia une valorização imobiliária, qualidade de vida e vista privilegiada para o mar. Estima-se um VGV de R$ 195MM.

Características do empreendimento

Incorporador: Moura Dubeux Área do terreno: 10.000,00 m² Início da obra: 1º Trimestre de 2025 Entrega da Obra: 3º Trimestre de 2028 Referências Geográficas:

0 metros da Praia do Futuro.

4,5 kilometros do Shopping Riomar Fortaleza.

6,6 kilometros do Shopping Iguatemi Bosque.

5,2 kilometros Hospital Geral de Fortaleza.

Endereço: Av. Clóvis Arrais Maia, 6450 - Praia do Futuro II, Fortaleza.

PANORAMA GERAL DAS VENDAS

OPERAÇÃO MOOD PRAIA DO FUTURO

Até o mês de Março de 2026, o empreendimento localizado na Praia do Futuro registrou 53 unidades vendidas, ampliando o percentual comercializado para 73,11% das 72 unidades disponíveis. O desempenho de Janeiro foi de 3 novas vendas e um incremento no VGV para R$ 26.76 milhões.

VENDAS-CONSOLIDADO

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