Relatório Gerencial IMMB11 de fevereiro de 2026

FII IMMOBINVEST ANUNCIA NOVA OFERTA PÚBLICA COM CAPTAÇÃO DE ATÉ R$ 30 MILHÕES

O IMMOBINVEST Fundo de Investimento Imobiliário anunciou a realização de sua 3ª emissão de cotas, com o objetivo de captar até aproximadamente R$ 30 milhões no mercado. A oferta será destinada a investidores qualificados.

De acordo com a lâmina da oferta, serão disponibilizadas inicialmente até 136.012 cotas, com preço de subscrição de R$ 222,23 por unidade, já incluindo os custos de distribuição. O investimento mínimo exigido é de cerca de R$ 100.892,42, equivalente a 454 cotas. Os recursos captados serão destinados principalmente à aquisição de ativos imobiliários, seguindo a política de investimento do fundo. A gestão será realizada de forma ativa e discricionária, buscando geração de renda aos cotistas. O fundo conta com administração da Vórtx Distribuidora, gestão da Astor Capital e cogestão da Baobá Capital.

Além disso, o fundo é negociado em bolsa (B3), o que oferece praticidade e transparência para acompanhamento dos investimentos. Cotistas também contam com direito de participação nas decisões por meio de assembleias, fortalecendo a governança.

Com prazo indeterminado, o IMMB11 se posiciona como uma alternativa para quem busca construir patrimônio no longo prazo, aproveitando o potencial do mercado imobiliário brasileiro. Especialistas destacam que fundos imobiliários seguem sendo uma porta de entrada atrativa para investidores que desejam exposição ao setor, com possibilidade de renda periódica e gestão profissional.

Para investidores qualificados, a oferta representa uma oportunidade de participar de uma estratégia estruturada, com potencial de geração de valor ao longo do tempo.

IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA.

IMMB11 AVANÇA ESTRATÉGIA E INVESTE EM TERRENO NOBRE EM FORTALEZA COM POTENCIAL DE R$ 24 MILHÕES EM VGV

O IMMOBINVEST Fundo de Investimento Imobiliário (IMMB11) anunciou um novo movimento estratégico que reforça sua atuação no mercado imobiliário. Por meio de uma sociedade de propósito específico (SPE), o fundo realizou a aquisição de 35% de participação em um terreno localizado no bairro Aldeota, uma das regiões mais valorizadas de Fortaleza (CE).

A operação foi concluída por aproximadamente R$ 2,45 milhões, com base em um valor total de negociação abaixo do preço de mercado estimado em laudo independente, o que evidencia uma entrada considerada atrativa na operação.

O terreno, com mais de 1.000 m² e localizado em uma área de forte valorização imobiliária, possui características favoráveis para o desenvolvimento de um empreendimento residencial. A região combina alta demanda, perfil de médio e alto padrão e escassez de novos projetos, fatores que sustentam o potencial de valorização.

O ativo já está em análise para desenvolvimento em parceria com uma incorporadora relevante do setor, com expectativa de lançamento ainda em 2026. O projeto poderá gerar um Valor Geral de Vendas (VGV) estimado da permuta de R$ 24 milhões, sendo aproximadamente R$ 8,4 milhões atribuídos à participação da SPE.

Estudos preliminares indicam que o valor de venda por metro quadrado na região pode superar R$ 15 mil, reforçando o potencial de retorno da operação. Além disso, o fundo poderá receber unidades imobiliárias como parte da estrutura do negócio, ampliando as possibilidades de monetização do investimento. O cronograma estimado prevê desenvolvimento ao longo de até 60 meses, com início de geração de receitas já nas fases iniciais de lançamento, dependendo das condições de mercado.

A iniciativa está alinhada à estratégia do IMMB11 de buscar oportunidades com potencial de geração de valor no segmento imobiliário, combinando aquisição a preços atrativos, desenvolvimento e posterior monetização. Com esse movimento, o fundo reforça sua presença em um dos mercados urbanos mais dinâmicos do Nordeste, apostando em ativos com forte demanda e perspectiva de valorização no longo prazo.

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DETALHAMENTO DA OPERAÇÃO - JOAQUIM NABUCO/ MARIA TOMÁSIA

Características do terreno

Área total: 1.063,72 m²

Localização: região nobre, central e próxima ao litoral

Perfil do entorno:

Alta verticalização

Imóveis residenciais e comerciais de médio/alto padrão

Potencial: desenvolvimento residencial

Estrutura do investimento

Valor de mercado (100%): R$ 7,61 milhões

Valor negociado: R$ 7,0 milhões (abaixo do laudo)

Participação adquirida (35%): R$ 2,45 milhões

Desenvolvimento do projeto

Parceria potencial com a construtora R Miranda

Tipo de empreendimento: residencial (unidades compactas)

Retorno esperado da SPE: cerca de 530 m² em unidades construídas

Projeções financeiras

Preço estimado de venda: R$ 15.849/m²

VGV estimado da permuta: R$ 24 milhões

Parte da SPE: R$ 8,4 milhões

Cronograma

Prazo total estimado: até 60 meses

Lançamento previsto: 2026

Receitas dependem de fatores de mercado (vendas, economia, etc.)

Objetivo estratégico

A operação busca:

Aproveitar uma região com alta demanda e baixa oferta

Gerar valorização via incorporação imobiliária

Criar valor para os cotistas do fundo

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DETALHAMENTO DA OPERAÇÃO - CUMBUCO II

O terreno adquirido foi permutado com a Diagonal, e terá as seguintes características e projeções de ganhos:

Características do Empreendimento

Número de Torres: 6 torres (T+3)

Total de Unidades Habitacionais: 288 apartamentos

240 unidades de 40 m². (10 unidades por pavimento)

48 unidades de 55 m². (2 unidades por pavimento)

Área Privativa Total: 12.240 m².

Total de Vagas de Garagem: 288 vagas

Observação: O número total de unidades está condicionado à viabilidade positiva de esgoto e à verificação em relação ao cone aéreo.

Estimativa de Comercialização

Preço médio de venda por unidade: R$ 510.000

Valor médio por m² privativo: R$ 12.000/m².

VGV Total Estimado (Valor Geral de Vendas): R$ 146.880.000

Condições da Permuta Física

Como contrapartida pela aquisição do terreno, propõe-se permuta física correspondente a:

63 unidades autônomas, sendo:

- 52 unidades de 40 m²

- 11 unidades de 55 m²

Área privativa total equivalente: 2.685 m².

Percentual correspondente: 21,94% da área privativa total do empreendimento

Valor estimado da permuta: R$ 32.220.000

O projeto, incluindo a tipologia das unidades, poderá ser alterado pela DIAGONAL, desde que mantidas as bases negociais iniciais. (área privativa permutada e valores de mercado)

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PALAVRAS DO GESTOR

CENÁRIO MACRO

Fevereiro de 2026 apresenta um cenário macroeconômico mais positivo, marcado pela desaceleração da inflação global e pela expectativa de redução gradual dos juros nas principais economias, o que favorece mercados emergentes como o Brasil.

No cenário brasileiro, a Taxa Selic está em trajetória de queda, estimulando o crédito e os investimentos. Ao mesmo tempo, a inflação, medida pelo IPCA, permanece controlada, trazendo maior previsibilidade econômica e estabilidade de preços.

Com mercado de trabalho resiliente e renda em recuperação, a demanda por imóveis se mantém aquecida. Nesse contexto, o setor imobiliário se beneficia diretamente, impulsionado por crédito mais acessível e fundamentos sólidos.

O ambiente reforça uma visão otimista para a economia brasileira, criando condições favoráveis para novos investimentos e crescimento sustentável.

CENÁRIO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário de Fortaleza e Região Metropolitana começou 2026 em ritmo acelerado, registrando crescimento expressivo nas vendas já no primeiro mês do ano. Dados do estudo Flash Imobiliário, da Lopes Immobilis, apontam que janeiro contabilizou a comercialização de 2.001 unidades, totalizando um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 791 milhões — um avanço de 50,66% em relação ao mesmo período de 2025.

O desempenho positivo foi impulsionado principalmente pelo segmento de residenciais verticais, que liderou em valor, somando R$ 434 milhões e representando 54,86% do VGV total. Já em volume de unidades, o destaque ficou para o programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), responsável por 926 unidades comercializadas no período.

O levantamento também indica um estoque atual de 13.150 unidades, equivalente a um VGV de aproximadamente R$ 7,2 bilhões, evidenciando a robustez e a capacidade de expansão do mercado local. Combinando alta demanda, forte volume de vendas e diversificação de segmentos, o setor imobiliário da Grande Fortaleza inicia o ano consolidando um cenário de crescimento e otimismo.

Fonte: Lopes Immobilis.

INFORMAÇÕES GERAIS

Nome do Fundo: IMMOBINVEST FII – Fundo de Investimento Imobiliário

Inicio das at ividades: Julho/23

Gestor : Astor Gestão de Recursos

Cogestor : Baobá Gestão de Recursos LTDA

Administ rator : Vortx DTVM

Consul tor : Lopes Immobilis

CNPJ: 50.686.473/0001-62

Taxa de Administ ração: 1,50% a.a.

Taxa de Per formance: 20% acima do IPCA + 6,0% a.a.

Prazo de duração: Indeterminado

Mais informações:

https://www.astor.capital/fiimmobinvest

https://baobacapital.com.br/documents

OBJETIVO DO FUNDO

Auferir rendimentos e ganhos de capital, preponderantemente, na aquisição de terrenos para permutas com grandes construtoras.

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

R$ 34.799.466,05

QUANTIDADE DE COTAS

190.889,4919

VALOR DA COTA (PATRIMONIAL)

R$ 182,30

VALOR DA COTA (MERCADO)

R$ 156,44

EVOLUÇÃO PATRIMONIAL

VALOR DA COTA

PROJETOS

OPERAÇÃO BEACHCLASS CUMBUCO

BEACH CLASS CUMBUCO

Bachclass Cumbuco é um empreendimento de alto padrão localizado em uma das praias mais desejadas do Ceará. Projetado para oferecer conforto, exclusividade e contato direto com a natureza, combina arquitetura moderna, áreas de lazer completas e a tranquilidade do litoral.

Com apartamentos funcionais e bem planejados, o empreendimento valoriza a vista privilegiada para o mar e os espaços integrados. Ideal tanto para moradia quanto para investimento em locação de temporada.

Além da sofisticação e do design contemporâneo, o Bachclass Cumbuco se beneficia da crescente valorização imobiliária da região, impulsionada pelo turismo internacional e pela prática de esportes náuticos como o kitesurf.

Foram adquiridas 14 unidades por menos da metade do preço de tabela e com o empreendimento já viabilizado.

Unidades vendidas: 01

Unidades à venda: 13

VGV (14 unidades): R$ 6.420.000

Capital Investido:

R$ 3.100.000

FACHADA (BLOCOS) IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

PISCINA À BEIRA-MAR IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

Características do empreendimento

Incorporador: Moura Dubeux Área do terreno: 58.000,00 m² Início da obra: 1º Trimestre de 2024 Entrega da Obra: 4º Trimestre de 2028 Referências Geográficas:

0 metros da Praia do Cumbuco.

640 unidades e diferentes opções de plantas, que vão desde Studios com 30 m², quarto e sala com 40 m² e apartamentos de dois quartos com 61 m². Os apartamentos do térreo, todas as unidades conta com a opção de garden, com tamanhos variando de 12 a 22 m².

7 kilometros da Vila do Cumbuco.

60 minutos do Aeroporto.

50 minutos da Beira-mar de Fortaleza.

Endereço: Rua Lagoa das Rosas, S/N, Gleba CP7, Cumbuco, Caucaia-CE.

PROJETOS

MOOD PRAIA DO FUTURO

Um projeto moderno, com apartamentos de 2 e 3 quartos (1 suíte), plantas inteligentes de 53m² a 80m², varanda gourmet e 1 vaga de garagem.

O empreendimento oferece uma área de lazer completa: piscinas adulto e infantil, academia equipada, coworking, salão de festas, salão de jogos, playground, pet place, quadra poliesportiva, além de espaços de convivência e bem-estar para toda a família.

Com design contemporâneo, alto padrão de acabamento e localização estratégica próxima às melhores barracas da orla, o Mood Praia une valorização imobiliária, qualidade de vida e vista privilegiada para o mar.

OPERAÇÃO MOOD PRAIA DO FUTURO

Permuta física de 16%, totalizando 72 unidades, sendo 24 por torre, com a Incorporadora Moura Dubeux, com garantia de Escritura pública de confissão de dívida e obrigação de conclusão em 48 meses.

Unidades vendidas: 52 - Total: R$ 26.28 MM

VGV Permuta (72 unidades): R$ 37.854.000

Unidades à venda: 20 - Total: R$ 11.56 MM

Capital Investido: R$ 14.817.000

FACHADA (BLOCOS) IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

PISCINA ADULTOS IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

450 unidades e diferentes opções de plantas, com alto padrão de acabamento e localização estratégica próxima às melhores barracas da orla, o Mood Praia une valorização imobiliária, qualidade de vida e vista privilegiada para o mar. Estima-se um VGV de R$ 195MM.

Características do empreendimento

Incorporador: Moura Dubeux Área do terreno: 10.000,00 m² Início da obra: 1º Trimestre de 2025 Entrega da Obra: 3º Trimestre de 2028 Referências Geográficas:

0 metros da Praia do Futuro.

4,5 kilometros do Shopping Riomar Fortaleza.

6,6 kilometros do Shopping Iguatemi Bosque.

5,2 kilometros Hospital Geral de Fortaleza.

Endereço: Av. Clóvis Arrais Maia, 6450 - Praia do Futuro II, Fortaleza.

PANORAMA GERAL DAS VENDAS

OPERAÇÃO MOOD PRAIA DO FUTURO

Até o mês de Fevereiro de 2026, o empreendimento localizado na Praia do Futuro registrou 52 unidades vendidas, ampliando o percentual comercializado para 72,22% das 72 unidades disponíveis. O desempenho de Janeiro foi de 3 novas vendas e um incremento no VGV para R$ 26.28 milhões.

VENDAS - CONSOLIDADO

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