Relatório Gerencial IMMB11 de janeiro de 2026

ASTOR

BAOBÁ

Lopes IMMOBILIS

FII IMMOBINVEST ADQUIRE IMÓVEL LOCALIZADO NO CUMBUCO-CE

Divulgado através do fato relevante no dia 20/01/2026, alinhado com sua estratégia de investimento, o Fundo realizará um aporte de capital na Sociedade de Propósito Específico (SPE) IMMOBINVEST III, da qual será sócio. Por meio deste aporte, a referida SPE concluirá a aquisição de uma participação correspondente a 80% de um terreno estratégico localizado na Praia do Cumbuco, em Caucaia – CE. O imóvel, com área total de 29.580,02 m², situa-se entre a Avenida Oeste 4ª Etapa e a Rua Projetada, uma região de alta atratividade turística e escassez de ativos frente-mar, vizinha ao empreendimento Wai Wai - Eco Residence.

A operação será viabilizada pelo aporte de R$ 9.600.000,00 do Fundo na SPE IMMOBINVEST III, valor utilizado pela SPE para adquirir 80% do imóvel. A transação está sendo fundamentada em um Laudo de Avaliação emitido pela FRAMAR Patrimonial (outubro/2025), que determinou o valor justo de mercado do terreno em R$ 15.050.000,00. Este investimento está alinhado à estratégia do Fundo de alocar capital em ativos com elevado potencial de valorização e vocação turística, reforçando sua presença em regiões premium. O terreno, quando adquirido pela SPE, será objeto de um contrato de permuta física com uma incorporadora de renome para o desenvolvimento de um empreendimento residencial/turístico. O projeto prevê aproximadamente 288 unidades de pequeno e médio porte. Como contrapartida, a SPE receberá 21,94% da área total de venda do empreendimento, por meio de unidades autônomas com o mesmo padrão de acabamento e qualidade das demais. Fonte: Fato relevante (Vórtx)

IMMOBINVEST COMPRA TERRENO PARA EMPREENDIMENTO DE ALTO PADRÃO NO CUMBUCO.

Fonte: O Otimista

IMMOBINVEST ANUNCIA NOVA AQUISIÇÃO À BEIRA-MAR NO CUMBUCO AVALIADA EM R$ 9,6 MILHÕES

Fonte: Conexão 085

DETALHAMENTO DA OPERAÇÃO CUMBUCO II

O terreno adquirido foi permutado com a Diagonal, e terá as seguintes características e projeções de ganhos: 1. Características do Empreendimento

Número de Torres: 6 torres (T+3)

Total de Unidades Habitacionais: 288 apartamentos

240 unidades de 40 m² (10 unidades por pavimento)

48 unidades de 55 m² (2 unidades por pavimento)

Área Privativa Total: 12.240 m²

Total de Vagas de Garagem: 288 vagas

Observação: O número total de unidades está condicionado à viabilidade positiva de esgoto e à verificação em relação ao cone aéreo.

2. Estimativa de Comercialização

Preço médio de venda por unidade: R$ 510.000

Valor médio por m² privativo: R$ 12.000/m²

VGV Total Estimado (Valor Geral de Vendas): R$ 146.880.000

3. Condições da Permuta Física

Como contrapartida pela aquisição do terreno, propõe-se permuta física correspondente a:

63 unidades autônomas, sendo:

- 52 unidades de 40 m²

- 11 unidades de 55 m²

Área privativa total equivalente: 2.685 m²

Percentual correspondente: 21,94% da área privativa total do empreendimento

Valor estimado da permuta: R$ 32.220.000

Obs: O projeto, incluindo a tipologia das unidades, poderá ser alterado pela DIAGONAL, desde que mantidas as bases negociais iniciais. (área privativa permutada e valores de mercado)

REMACAÇÃO DA COTA PATRIMONIAL

Por meio do fato relevante divulgado dia 10/02/26, o ativo do fundo foi impactado após reconhecer o resultado através do Método de Equivalência Patrimonial (“MEP”) da Companhia investida, visto que, se faz necessário após a mudança de classificação do ativo de renda, para venda, juntamente do encerramento do exercício social de 2025, resultando em uma variação positiva de 44,08% no valor do patrimônio líquido do Fundo em sua Data-Base. Com base em 30 de janeiro de 2026, o valor da cota chegou a R$ 182,39.

Fonte: Fato relevante (Vórtx)

PALAVRAS DO GESTOR

CENÁRIO MACRO

Em janeiro de 2026, as expectativas para a economia brasileira indicaram um cenário de inflação em desaceleração, mercado de trabalho resiliente e crescimento moderado. De acordo com o Boletim Focus, divulgado pelo Banco Central, a projeção do mercado quanto a inflação deste ano recuou para 3,97%, registrando a quinta queda consecutiva nas estimativas. O percentual permanece dentro do intervalo de tolerância da meta de inflação estabelecida pelo Conselho Monetário Nacional. O movimento de revisão para baixo reforça a percepção de maior controle inflacionário e está alinhado à estratégia de estabilização monetária conduzida pela autoridade monetária.

Diante desse contexto, o Comitê de Política Monetária optou por manter a taxa Selic em 15,0% ao ano, patamar considerado elevado em termos históricos. Contudo, a trajetória recente da inflação e as expectativas ancoradas do mercado indicam a possibilidade de início de um ciclo gradual de redução dos juros ao longo de 2026, condicionado à continuidade do cenário de estabilidade inflacionária.

No que se refere à atividade econômica, as projeções para o ano apontam crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) em torno de 1,8%, refletindo desaceleração em comparação a períodos anteriores. O ambiente de juros elevados e a moderação da demanda contribuem para um ritmo mais contido de expansão, especialmente nos setores mais sensíveis ao crédito e ao investimento. A indústria enfrenta desafios adicionais relacionados à competitividade e ao cenário externo.

O mercado de trabalho, por sua vez, permanece relativamente fortalecido, com taxas de desemprego próximas aos menores níveis históricos recentes. A massa salarial e a renda real apresentam desempenho positivo, ainda que com tendência de acomodação. Esse fator tem contribuído para sustentar o consumo das famílias, que segue como importante componente da demanda interna.

No âmbito fiscal, medidas recentes de alívio tributário para faixas de renda mais baixas ampliaram a renda disponível e estimularam o consumo no início do ano. Entretanto, persistem desafios relacionados ao equilíbrio das contas públicas, com déficits fiscais e dívida bruta do governo geral em patamar elevado, acima de 78% do PIB, o que exige atenção quanto à sustentabilidade fiscal no médio e longo prazo.

PALAVRAS DO GESTOR

CENÁRIO IMOBILIÁRIO

O mercado imobiliário de Fortaleza apresentou desempenho expressivo em 2025, consolidando um ciclo de forte valorização e estabelecendo novos recordes de preço na capital e na Região Metropolitana. De acordo com os dados consolidados divulgados no tradicional Flash Imobiliário da Lopes Immobilis, o setor demonstrou dinamismo consistente, impulsionado principalmente pela alta demanda por imóveis de médio e alto padrão, além da escassez de terrenos em áreas nobres. Além disso, em 2025 o mercado de Fortaleza e região metropolitana atingiu o patamar de R$ 8,2 bilhões em VGV comercializado.

O grande destaque do levantamento é o bairro Meireles, que reafirma sua posição como a região com o metro quadrado mais valorizado da cidade. Em 2025, o valor médio atingiu R$ 16.322 por m², isolando o bairro no topo do ranking imobiliário de Fortaleza. Esse desempenho é explicado, sobretudo, pela limitação de novos terrenos disponíveis, pela localização privilegiada na orla e pelo lançamento de empreendimentos de alto e altíssimo padrão, muitos com características de “super luxo” e padrão construtivo internacional.

Além da média elevada, o relatório destaca picos de valorização relevantes:

Valor médio no Meireles: R$ 16.322/m²

Valor máximo registrado: até R$ 26.000/m² em unidades específicas, refletindo a exclusividade e sofisticação dos projetos lançados na região

O cenário de 2025 demonstra que o mercado imobiliário de Fortaleza atravessa um momento de maturidade e consolidação, com valorização expressiva nas áreas mais nobres e crescimento sustentado por empreendimentos de alto padrão. O desempenho do Meireles, em especial, confirma a tendência de verticalização qualificada e posicionamento premium da orla como principal vetor de valorização da cidade.

INFORMAÇÕES GERAIS

Nome do Fundo: IMMOBINVEST FII – Fundo de Investimento Imobiliário

Inicio das at ividades: Julho/23

Gestor : Astor Gestão de Recursos

Cogestor : Baobá Gestão de Recursos LTDA

Administ rator : Vortx DTVM

Consul tor : Lopes Immobilis

CNPJ: 50.686.473/0001-62

Taxa de Administ ração: 1,50% a.a.

Taxa de Per formance: 20% acima do IPCA + 6,0% a.a. Prazo de duração: Indeterminado

Mais informações:

https://www.astor.capital/fiimmobinvest

https://baobacapital.com.br/documents

OBJETIVO DO FUNDO

Auferir rendimentos e ganhos de capital, preponderantemente, na aquisição de terrenos para permutas com grandes construtoras.

PATRIMÔNIO LÍQUIDO

R$ 34.817.695,90

QUANTIDADE DE COTAS

190.889,4919

VALOR DA COTA

R$ 182,39

EVOLUÇÃO PATRIMONIAL

VALOR DA COTA

PROJETOS

OPERAÇÃO BEACHCLASS CUMBUCO

BEACH CLASS CUMBUCO

Bachclass Cumbuco é um empreendimento de alto padrão localizado em uma das praias mais desejadas do Ceará. Projetado para oferecer conforto, exclusividade e contato direto com a natureza, combina arquitetura moderna, áreas de lazer completas e a tranquilidade do litoral.

Com apartamentos funcionais e bem planejados, o empreendimento valoriza a vista privilegiada para o mar e os espaços integrados. ideal tanto para moradia quanto para investimento em locação de temporada.

Além da sofisticação e do design contemporâneo, o Bachclass Cumbuco se beneficia da crescente valorização imobiliária da região, impulsionada pelo turismo internacional e pela prática de esportes náuticos como o kitesurf.

Foram adquiridas 14 unidades por menos metade do preço de tabela e com o empreendimento já viabilizado.

Unidades vendidas: 01

Unidades à venda: 13

VGV (14 unidades): R$ 6.420.000

Capital Investido:

R$ 3.100.000

FACHADA (BLOCOS) IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

PISCINA À BEIRA-MAR IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

Características do empreendimento

Incorporador: Moura Dubeux Área do terreno: 58.000,00 m² Início da obra: 1º Trimestre de 2024 Entrega da Obra: 4º Trimestre de 2028 Referências Geográficas:

0 metros da Praia do Cumbuco.

640 unidades e diferentes opções de plantas, que vão desde Studios com 30 m², quarto e sala com 40 m² e apartamentos de dois quartos com 61 m². Os apartamentos do térreo, todas as unidades conta com a opção de garden, com tamanhos variando de 12 a 22 m².

7 kilometros da Vila do Cumbuco.

60 minutos do Aeroporto.

50 minutos da Beira-mar de Fortaleza.

Endereço: Rua Lagoa das Rosas, S/N, Gleba CP7, Cumbuco, Caucaia-CE.

PROJETOS

MOOD PRAIA DO FUTURO

Um projeto moderno, com apartamentos de 2 e 3 quartos (1 suíte), plantas inteligentes de 53m² a 80m², varanda gourmet e 1 vaga de garagem.

O empreendimento oferece uma área de lazer completa: piscinas adulto e infantil, academia equipada, coworking, salão de festas, salão de jogos, playground, pet place, quadra poliesportiva, além de espaços de convivência e bem-estar para toda a família.

Com design contemporâneo, alto padrão de acabamento e localização estratégica próxima às melhores barracas da orla, o Mood Praia une valorização imobiliária, qualidade de vida e vista privilegiada para o mar.

OPERAÇÃO MOOD PRAIA DO FUTURO

Permuta física de 16%, totalizando 72 unidades, sendo 24 por torre, com a Incorporadora Moura Dubeux, com garantia de Escritura pública de confissão de dívida e obrigação de conclusão em 48 meses.

Unidades vendidas: 49 - Total: R$ 24.67 MM

VGV Permuta (72 unidades): R$ 37.854.000

Unidades à venda: 23 - Total: R$ 13.17 MM

Capital Investido: R$ 14.817.000

FACHADA (BLOCOS) IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

PISCINA ADULTOS IMAGEM MERAMENTE ILUSTRATIVA

450 unidades e diferentes opções de plantas, com alto padrão de acabamento e localização estratégica próxima às melhores barracas da orla, o Mood Praia une valorização imobiliária, qualidade de vida e vista privilegiada para o mar. Estima-se um VGV de R$ 195MM.

Características do empreendimento

Incorporador: Moura Dubeux Área do terreno: 10.000,00 m² Início da obra: 1º Trimestre de 2025 Entrega da Obra: 3º Trimestre de 2028 Referências Geográficas:

0 metros da Praia do Futuro.

4,5 kilometros do Shopping Riomar Fortaleza.

6,6 kilometros do Shopping Iguatemi Bosque.

5,2 kilometros Hospital Geral de Fortaleza.

Endereço: Av. Clóvis Arrais Maia, 6450 - Praia do Futuro II, Fortaleza.

PANORAMA GERAL DAS VENDAS

OPERAÇÃO MOOD PRAIA DO FUTURO

Até o mês de Janeiro de 2026, o empreendimento localizado na Praia do Futuro registrou 49 unidades vendidas, ampliando o percentual comercializado para 68,05% das 72 unidades disponíveis. O desempenho de Janeiro foi de 5 novas vendas e um incremento no VGV para R$ 24.67 milhões.

VENDAS-CONSOLIDADO

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