Relatório Gerencial IRIM11 de agosto de 2026

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Relatório Gerencial - IRIM11 Agosto, 2026

Dados do Fundo

RAZÃO SOCIAL Iridium Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada

TICKER (B3) IRIM11

CNPJ 41.076.564/0001-95

INÍCIO DO FUNDO mai/21

ADMINISTRADOR BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

CUSTODIANTE Banco BTG Pactual S.A.

GESTOR Iridium Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,15% a.a.

TAXA DE GESTÃO 0,83% a.a.

DATA DE ANÚNCIO E PAGAMENTO DOS RENDIMENTOS 7º e 12º dia útil de cada mês, respectivamente

Comentário Mensal

Referente ao mês de agosto, o fundo distribuiu um rendimento de R$ 0,75 por cota, líquido de imposto de renda para investidores Pessoa Física. O resultado distribuível do período, por sua vez, foi de R$ 0,90 por cota. O resultado do mês foi positivamente impactado pela quitação de um CRI, fato detalhado na seção “Carteira FII” deste Relatório, que gerou um ganho de aproximadamente R$ 0,20 por cota.

A decisão de distribuir um valor inferior ao resultado gerado no mês decorre principalmente do objetivo de proporcionar maior estabilidade ao rendimento distribuído ao longo dos meses em que o resultado da carteira de CRIs do fundo permanecer impactado pelas baixas leituras do IPCA. O resultado inferior na linha de correção monetária já foi presente em agosto, uma vez que o indicador apresentou variações de 0,16% e 0,07% em junho e julho respectivamente, enquanto que em agosto a leitura foi ainda mais baixa, apresentando deflação de 0,32%.

Considerando a defasagem com que o indexador impacta o resultado do fundo, a equipe de gestão espera que o efeito das baixas leituras de inflação permaneça pressionando os resultados por aproximadamente mais dois meses, assumindo uma leitura de setembro próxima à atual expectativa de mercado. Nesse contexto, optou-se por uma postura mais prudente na definição do rendimento a ser distribuído no mês.

Vale lembrar que, ao final de cada semestre, pelo menos 95% do resultado caixa acumulado no período deve ser distribuído aos cotistas. Dessa forma, um eventual excedente acumulado até dezembro será considerado na definição do rendimento do último mês do semestre, observada a possibilidade de retenção de até 5% do resultado acumulado.

Principais Números

R$ 81,91 Cota Patrimonial

R$ 61,28 Cota Secundário (B3)

12,08% DY - Patrimonial (12 meses)

15,02% DY - Mercado (12 meses)

R$ 2.885,40 Patrimônio Líquido (R$ milhões)

35.225.947 Quantidade de Cotas

A Iridium convida todos os cotistas e demais interessados a assistir a live de resultados, no dia 14 de setembro, às 19hrs., no canal @iridiumgestao no YouTube. O conteúdo permite aprofundar a análise desse relatório e esclarecer dúvidas que serão respondidas durante a live pela gestão.

Link para os comunicados de distribuição: IRIM11

Resultado

Rendimentos Mensais

DRE

No final do mês de agosto, o fundo possui uma reserva acumulada de resultados no valor de R$ 0,46 por cota.

Desempenho no Mercado Secundário

Evolução da Distribuição de Resultados

Exposição por Classe de Ativo

Evolução do D.Y. Mercado Vs Patrimonial (últ. 12 meses - a.a.)

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Operações Compromissadas Reversas

No final do mês de agosto, o fundo possui 3,2% do PL em operações compromissadas reversas a um custo médio de CDI + 0,4%. Os vencimentos dessas operações são casados com o fluxo de caixa das amortizações dos ativos do fundo.

Taxas Médias

Exposição Geográfica (% CRI)

Carteira de CRI

Exposição Setorial (% CRI)

Alocação por Tipo de Risco (% CRI)

Movimentações

Em agosto, o fundo realizou as seguintes alocações no mercado primário, todas resultantes de compromissos de integralização já assumidos

• CRI Cashme 152: aumento de aproximadamente 2,6% do patrimônio líquido, à taxa de IPCA + 10,0% ao ano;

• CRI LBA - Série Sênior: aquisição correspondente a 0,42% do patrimônio líquido, à taxa de CDI + 3% ao ano;

CRI Lotes&Cia: aumento de aproximadamente 0,05% do patrimônio líquido, à taxa de IPCA+10% ao ano.

Adicionalmente, o fundo encerrou a posição no CRI Maison, operação que resultou em um ganho de aproximadamente R$ 0,02 por cota. Também foi encerrada a posição no CRI Dasa, por meio de uma operação detalhada na seção “Carteira FII” deste Relatório.

Atualizações de Crédito

No que diz respeito aos ativos em monitoramento, destaca-se a seguinte atualização referente a agosto:

CRI Manara (0,40% do PL): dando continuidade ao processo de reestruturação da operação, o fundo recebeu a última SPE correspondente a um terreno na região de Limeira, restando apenas para receber alguns apartamentos, cuja dação está em curso. Importante salientar que o terreno da SPE recebida já se encontra com contrato de permuta assinado.

Tabela de Ativos

Distribuição Setorial - FII

Movimentações

No mês de agosto, foi realizada a integralização de capital no fundo MGRI11, operação que possibilitou a quitação integral do CRI Dasa. O MGRI11 é um fundo imobiliário monoativo, proprietário do imóvel comercial anexo ao Hospital da Bahia, atualmente locado à Dasa por meio de contrato atípico com vencimento em 2031.

O montante necessário para a quitação do CRI foi aportado aproximadamente na proporção de 85% pelo IRIM e 15% pelo então único cotista do MGRI11. Com isso, o CRI, que apresentava taxa de aquisição de IPCA + 7,5%, foi integralmente quitado pelo seu valor na curva, gerando um ganho de capital de aproximadamente R$ 0,20 por cota para o fundo.

Além do ganho de capital decorrente da operação, a aquisição das cotas do MGRI11 ocorreu a uma avaliação implícita atrativa, de aproximadamente R$ 14 mil por metro quadrado. Nesse nível de preço, o dividend yield estimado do ativo é de aproximadamente 10,5% ao ano, o que deverá contribuir positivamente para a geração de renda do fundo.

Em relação ao restante da carteira de FIIs, o processo de reciclagem dos ativos segue em andamento, porém em ritmo mais moderado, em função da queda dos preços observada no segmento ao longo dos últimos meses. A gestão permanece avaliando oportunidades de realocação de capital, buscando preservar a qualidade da carteira e, ao mesmo tempo, capturar melhores relações entre risco e retorno.

Tabela de Ativos

Movimentações e Atualizações - Outros Ativos

A equipe de gestão permanece focada na estratégia de monetização dos terrenos detidos pelas quatro SPEs atualmente integrantes da carteira do fundo, sendo que no mês foi recebida a última SPE referente a reestruturação do CRI Manara, conforme detalhado na seção Carteira de CRI deste Relatório.

A equipe de gestão assinou contratos de permutas financeiras para três SPEs. Com isso, dois dos terrenos vinculados à operação - sendo que um deles é composto por duas matrículas distintas, mas tratado economicamente como um único ativo - começam o processo de estudo e aprovação de dois empreendimentos que serão lançados ao longo dos próximos dois anos.

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