Relatório Gerencial IRIM11 de fevereiro de 2026

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Relatório Gerencial - IRIM11 Fevereiro, 2026

gestão de recursos

Dados do Fundo

RAZÃO SOCIAL Iridium Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada

TICKER (B3) IRIM11

CNPJ 41.076.564/0001-95

INÍCIO DO FUNDO mai/21

ADMINISTRADOR BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

CUSTODIANTE Banco BTG Pactual S.A.

GESTOR Iridium Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,15% a.a.

TAXA DE GESTÃO 0,83% a.a.

DATA DE ANÚNCIO E PAGAMENTO DOS RENDIMENTOS 7º e 12º dia útil de cada mês, respectivamente

Comentário Mensal

O fundo distribuiu, referente ao mês de fevereiro, um rendimento de R$ 0,80 por cota, enquanto o resultado caixa ficou levemente acima de R$ 0,81 por cota, sendo a diferença destinada à reserva de resultados. Em relação ao mês anterior, o desempenho foi beneficiado pela melhora no resultado de correção monetária da carteira, bem como pelo recebimento de um prêmio de quitação relacionado ao CRI Allegra Pacaembu.

O IPCA médio reconhecido no resultado caixa da carteira de CRIs foi de 0,31%, refletindo os indicadores recentes de inflação em patamares mais elevados.

A gestão também deu continuidade ao processo de reciclagem da carteira de FIIs, com vendas que totalizaram aproximadamente 0,18% do patrimônio líquido do fundo no período. Esse volume foi inferior ao observado no mês anterior, em função de um ambiente de preços menos favorável, além da preocupação em mitigar impactos no rendimento no curto prazo. Apesar dessa desaceleração pontual, a equipe de gestão permanece comprometida com a estratégia já divulgada de redução gradual da exposição a parte dos FIIs atualmente investidos.

Valor Cota Patrimonial

R$ 84,13

Valor Cota de Mercado

R$ 64,50

Patrimônio Líquido

R$ 2.963.400.090,84

Quantidade de Cotas

35.225.947

D.Y. Patrimonial (ult. 12 meses)

11,37%

D.Y. Mercado (ult. 12 meses)

14,01%

A Iridium convida todos os cotistas e demais interessados a assistir a live de resultados, no dia 16 de março, às 19hrs., no canal @iridiumgestao no YouTube. O conteúdo permite aprofundar a análise desse relatório e esclarecer dúvidas que serão respondidas durante a live pela gestão.

Link para os comunicados de distribuição: IRIM11

Resultado

Rendimentos Mensais

Baixar histórico de retornos

DRE

Desempenho no Mercado Secundário

Evolução da Distribuição de Resultados

Evolução da Exposição por Classe de Ativo

CRI FII OUTROS CAIXA

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Operações Compromissadas Reversas

No final do mês de fevereiro, o fundo possui 2,1% do PL em operações compromissadas reversas a um custo médio de CDI + 0,41%. Os vencimentos dessas operações são casados com o fluxo de caixa das amortizações dos ativos do fundo.

Carteira de CRI

Taxas Médias

Alocação por Tipo de Risco (% CRI)

Carteira de CRI

Exposição Setorial (% CRI)

Exposição Geográfica (% CRI)

Movimentações

No mês de fevereiro, foram realizadas as seguintes alocações:

CRI Allegra Pacaembu: foi realizada uma alocação no mercado primário equivalente a aproximadamente 0,3% do patrimônio líquido do fundo no CRI Mezanino, a uma taxa de CDI + 4,0%. Os recursos da operação foram destinados ao refinanciamento integral das dívidas da concessionária, incluindo o CRI que já integrava a carteira do fundo.

• CRI Galleria I: ocorreu o aumento da posição em 0,07% do PL a uma taxa de IPCA + 9,73%.

Do lado das venda, ocorreram as seguintes movimentações:

CRI Allegra Pacaembu: conforme mencionado anteriormente, o CRI antigo foi quitado por meio de uma nova operação, o que resultou na redução da exposição do fundo de aproximadamente 1,4% do patrimônio líquido para os 0,3% atualmente alocados. A liquidação da operação gerou um ganho de capital de cerca de R$ 0,09 por cota, decorrente principalmente de um prêmio previsto na estrutura do ativo, que elevou a TIR da operação para aproximadamente CDI + 9% no momento da quitação. Cabe destacar ainda que o fundo tem direito ao recebimento de mais duas parcelas desse prêmio, previstas para julho e dezembro, cada uma representando cerca de R$ 0,03 por cota de resultado adicional.

Atualizações de Crédito

Com relação ao monitoramento do crédito das operações, no mês de fevereiro tiveram as seguintes atualizações:

CRI Assaí/GPA TRXF, CRI Assaí GPA/Caucaia, CRI Assaí/GPA RBVA (0,78% do PL): considerando o fato relevante divulgado acerca do pedido de recuperação extrajudicial do GPA, é importante destacar alguns pontos em relação aos CRIs mencionados acima: i) os CRIs contam com alienação fiduciária de imóvel como garantia; ii) embora o plano ainda não tenha sido divulgado até a data de elaboração deste relatório, a companhia indicou que pretende manter o pagamento regular dos aluguéis; iii) mesmo na eventual evolução para um processo de recuperação judicial, os aluguéis posteriores ao pedido permanecem obrigações extraconcursais, não impedindo a adoção de medidas como ações de despejo em caso de inadimplência; e iv) os imóveis vinculados às operações pertencem a carteiras de fundos imobiliários, que em alguns casos possuem inclusive obrigações contratuais de honrar os pagamentos para preservar a titularidade dos ativos. Dessa forma, na avaliação da gestão, as garantias e a estrutura das operações contribuem para mitigar os riscos associados ao evento.

Tabela de Ativos

Distribuição Setorial - FII

Movimentação da Carteira (% do PL)

Reciclagem Carteira FII

Em linha com a estratégia de reciclagem de portfólio delineada ao longo do processo de reorganização envolvendo os antigos IRDM11 e IRIM11, e com o objetivo de aumentar a exposição a ativos de “tijolo” na alocação em outros fundos imobiliários, foram realizadas diversas vendas de cotas no mercado secundário. Destacam-se as reduções nas posições de RBHY11, DEVA11, VSLH11 e HDOF11, entre outros. No consolidado, as vendas representaram aproximadamente 0,18% do patrimônio líquido. Esse volume foi inferior ao observado no mês anterior, em função de um ambiente de preços menos favorável, além da preocupação em mitigar impactos no rendimento no curto prazo.

Impacto no Rendimento

As movimentações realizadas ao longo do mês resultaram em uma redução estimada do resultado distribuível de aproximadamente R$ 0,01 por cota. Diante da queda de preço observada em alguns dos ativos que fazem parte da estratégia de reciclagem, a equipe de gestão optou por desacelerar temporariamente esse processo, também com o objetivo de evitar impactos mais relevantes no rendimento no curto prazo. Ainda assim, a estratégia de reciclagem segue em andamento, sendo conduzida de forma gradual e criteriosa, sempre levando em consideração os preços de mercado dos ativos em relação à expectativa de recuperabilidade e geração de valor.

Tabela de Ativos

Movimentações e Atualizações - Outros Ativos

A equipe de gestão permanece focada na estratégia de monetização dos terrenos detidos pelas três SPEs atualmente integrantes da carteira do fundo, bem como da SPE adicional que se encontra em fase de integralização, decorrente do acordo celebrado ao longo de 2025 no âmbito do CRI Manara.

No momento, um dos terrenos, que está contido em duas SPE, segue em fase de discussão de minuta de contrato de permuta.

Este conteúdo foi preparado pela Iridium Gestão de Recursos e tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento, sugestão de alocação ou adoção de estratégia de investimento por parte dos destinatários.

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As informações referem-se às datas e condições mencionadas.

As estimativas, conclusões, opiniões, projeções e hipóteses apresentadas não constituem garantia ou promessa de rentabilidade ou de isenção de risco.

Aos investidores, é recomendada a leitura cuidadosa do regulamento antes de investir seus recursos.

As análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações relevantes que um investidor deve considerar e, dessa forma, representam apenas uma visão limitada do mercado.

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