Relatório Gerencial IRIM11 de janeiro de 2026

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Relatório Gerencial - IRIM11 Janeiro, 2026

gestão de recursos

Dados do Fundo

RAZÃO SOCIAL Iridium Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada

TICKER (B3) IRIM11

CNPJ 41.076.564/0001-95

INÍCIO DO FUNDO mai/21

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

CUSTODIANTE Banco BTG Pactual S.A.

GESTOR Iridium Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,15% a.a.

TAXA DE GESTÃO 0,83% a.a.

DATA DE ANÚNCIO E PAGAMENTO DOS RENDIMENTOS 7º e 12º dia útil de cada mês, respectivamente

Comentário Mensal

O fundo distribuiu um rendimento referente ao mês de janeiro de R$ 0,69 por cota. O resultado voltou a ser impactado negativamente pelo menor nível de correção monetária da carteira de CRIs, que ficou levemente abaixo do mês de novembro.

O IPCA médio reconhecido no resultado caixa da carteira de CRIs foi de 0,13%, refletindo, principalmente, os níveis mais baixos de inflação observados nos meses de outubro e novembro. Considerando que o IPCA apurado em dezembro e janeiro foi de 0,33% em ambos os períodos, a gestão espera uma melhora gradual dessa linha de resultado nos próximos meses.

A gestão deu continuidade ao processo de reciclagem da carteira de FIIs, com vendas que totalizaram aproximadamente 0,44% do patrimônio líquido no período, volume equivalente ao dobro do observado em dezembro. Essas alienações, juntamente com movimentações de realocação realizadas no mês anterior, geraram impacto negativo no resultado da parcela investida em FIIs, conforme será detalhado na seção específica deste relatório dedicada a essa classe de ativos.

Valor Cota Patrimonial

R$ 83,80

Valor Cota de Mercado

R$ 68,71

Patrimônio Líquido

R$ 2.951.955.702,00

Quantidade de Cotas

35.225.947

D.Y. Patrimonial (ult. 12 meses)

11,38%

D.Y. Mercado (ult. 12 meses)

14,00%

A Iridium convida todos os cotistas e demais interessados a assistir a live de resultados, no dia 11 de fevereiro, às 19hrs., no canal @iridiumgestao no YouTube. O conteúdo permite aprofundar a análise desse relatório e esclarecer dúvidas que serão respondidas durante a live pela gestão.

Link para os comunicados de distribuição: IRIM11

Resultado

Rendimentos Mensais

Baixar histórico de retornos

DRE

Resultado e Alocação

Evolução da Distribuição de Resultados

Evolução da Exposição por Classe de Ativo

CRI FII OUTROS CAIXA

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Operações Compromissadas Reversas

No final do mês de janeiro, o fundo possuía 2,1% do PL em operações compromissadas reversas a um custo médio de CDI + 0,42%. Os vencimentos dessas operações são casados com o fluxo de caixa das amortizações dos ativos do fundo.

Carteira de CRI

Taxas Médias

Alocação por Tipo de Risco (% CRI)

Carteira de CRI

Exposição Setorial (% CRI)

Exposição Geográfica (% CRI)

Movimentações

No mês de janeiro, foram realizadas as seguintes alocações:

• CRI Faro Energy: aumento de posição em 0,33% do PL a uma taxa de IPCA + 9,0%.

• CRI Assaí/GPA Caucaia: compra de 0,29% do PL a uma taxa de IPCA + 9,5%.

Adicionalmente, foram realizadas alocações incrementais nos CRIs Hapvida, Galleria IV e 35e e Pátio Malzoni, adquiridos a taxas de IPCA + 11,0%, IPCA + 9,7% e IPCA + 7,65%, respectivamente, níveis considerados atrativos sob a ótica de retorno ajustado ao risco.

Do lado das vendas, foram desinvestidos dois ativos:

CRI Assaí FII Barzel: a posição foi reduzida em 0,68% do patrimônio líquido, a uma taxa equivalente a IPCA + 6,75%, em decorrência da integralização da oferta do FII GARE11, conforme detalhado no relatório do mês anterior. A operação resultou em ganho aproximado de R$ 0,05 por cota, refletindo a diferença positiva entre a taxa de aquisição e a taxa de negociação no momento da alienação.

• CRI AXS 03: a posição foi reduzida em 0,36% do PL a uma taxa de IPCA + 11%.

Atualizações de Crédito

Com relação ao monitoramento do crédito das operações, no mês de janeiro tiveram as seguintes atualizações:

CRI Aiz (0,38% do PL): a venda do ativo dado em garantia, inicialmente prevista para fevereiro, não foi concluída dentro do prazo estimado. Nesse contexto, foi convocada nova assembleia com o objetivo de deliberar sobre a prorrogação do prazo, permitindo que a companhia conduza o processo de alienação de forma amigável e potencialmente mais favorável.

CRI Bewiki (2,03% do PL): a assembleia que deliberou sobre a adição de novas garantias e a retomada do cronograma de pagamentos foi aprovada, e a companhia retomou o pagamento das parcelas mensais, ainda em patamar reduzido, conforme os termos estabelecidos na renegociação. O hospital permanece em fase de crescimento operacional, com expansão no número de procedimentos realizados e ampliação da base de planos de saúde e empresas conveniadas.

CRI Termas Resort (0,15% do PL): a equipe de gestão encontra-se em negociação com a companhia visando ao alongamento do prazo da operação, condicionado à retomada do fluxo regular de amortizações, uma vez que, atualmente, o ativo tem realizado apenas o pagamento dos juros contratuais.

Carteira FII

Tabela de Ativos

Distribuição Setorial - FII

Carteira FII

Movimentação da Carteira (% do PL)

Reciclagem Carteira FII

Em linha com a estratégia de reciclagem de portfólio delineada ao longo do processo de reorganização envolvendo os antigos IRDM11 e IRIM11, e com o objetivo de aumentar a exposição a ativos de “tijolo” na alocação em outros fundos imobiliários, foram realizadas diversas vendas de cotas no mercado secundário. Destacam-se as reduções nas posições de DEVA11, RBHY11, HCTR11, PCIP11 e HDOF11, entre outros, além do encerramento integral da posição em TRUE11. No consolidado, as vendas representaram aproximadamente 0,44% do patrimônio líquido (cerca de R$ 13 milhões), volume equivalente ao dobro do realizado em dezembro.

No caso específico dos fundos DEVA11, HCTR11, VSLH11 e TORD11, as posições foram reduzidas, em termos de quantidade de cotas, em 5,8%, 16,6%, 18,6% e 11,6%, respectivamente. Ao final de fevereiro, estes investimentos juntos representam menos de 1,8% do PL do fundo.

Impacto no Rendimento

As movimentações realizadas ao longo do mês resultaram em uma redução estimada do resultado distribuível de aproximadamente R$ 0,03 por cota. Apesar do maior volume de vendas em comparação a dezembro, o impacto negativo financeiro manteve-se estável, uma vez que parte dos ativos alienados apresentava resultado positivo, enquanto outros, ainda que com pequeno resultado negativo, registraram valorização ao longo do mês.

Adicionalmente, em função da integralização dos FIIs GARE11 e TRXF11 ter ocorrido em dezembro, os rendimentos recebidos no período referiram-se a recibos, e não a cotas plenas, o que reduziu o resultado de rendimentos de FIIs em aproximadamente R$ 0,02 por cota.

Tabela de Ativos

Movimentações e Atualizações - Outros Ativos

A equipe de gestão permanece focada na estratégia de monetização dos terrenos detidos pelas três SPEs atualmente integrantes da carteira do fundo, bem como da SPE adicional que se encontra em fase de integralização, decorrente do acordo celebrado ao longo de 2025 no âmbito do CRI Manara.

No momento, um dos terrenos está em fase avançada de diligência e negociação, com vistas à formalização de um acordo de permuta física.

Este conteúdo foi preparado pela Iridium Gestão de Recursos e tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento, sugestão de alocação ou adoção de estratégia de investimento por parte dos destinatários.

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As informações referem-se às datas e condições mencionadas.

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As análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações relevantes que um investidor deve considerar e, dessa forma, representam apenas uma visão limitada do mercado. Este conteúdo não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído sem a prévia e expressa concordância da Iridium Gestão.

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