Relatório Gerencial IRIM11 de dezembro de 2025

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Relatório Gerencial - IRIM11 Dezembro 2025

Dados do Fundo

RAZÃO SOCIAL: Iridium Fundo de Investimento Imobiliário

TICKER B3 IRIM11

CNPJ: 41.076.564/0001-95

INÍCIO DO FUNDO mai/21

ADMINISTRADOR

BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

CUSTODIANTE

Banco BTG Pactual S.A.

GESTOR

Iridium Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,15% a.a.

TAXA DE GESTÃO 0,83% a.a.

ANÚNCIO E PAGAMENTO DOS DIVIDENDOS 7º e 12º dia útil de cada mês, respectivamente

Comentário Mensal

O fundo distribuiu um resultado referente ao mês de dezembro de R$ 0,89 por cota. Conforme comentado no relatório de novembro, o resultado acumulado de R$ 0,23 foi integralmente distribuído neste mês; dessa forma, o resultado efetivamente gerado pelos ativos do fundo foi de R$ 0,66 por cota.

Esse resultado abaixo da média é explicado principalmente pelo baixo valor apropriado a título de correção monetária em regime de caixa, decorrente de dois fatores: (i) o IPCA de outubro, que foi de apenas 0,09%; e (ii) o fato de que quase a totalidade dos ativos do fundo foi integralizada no dia 18 de novembro, o que não permitiu um grande acumulo de correção monetária passível de distribuição.

Adicionalmente, houve também um impacto negativo no resultado da parcela investida em FIIs, que será detalhado na seção do relatório dedicada a esse segmento da carteira.

Aproveitamos as mudanças recentes no fundo para atualizar o relatório gerencial, no qual foram incorporadas novas informações, fruto das diversas sugestões recebidas dos cotistas ao longo do tempo.

Valor Cota Patrimonial

R$ 84,14

Valor Cota de Mercado

R$ 68,00

Patrimônio Líquido

R$ 2.963.757.530,25

Quantidade de Cotas

35.225.778

D.Y. Patrimonial (ult. 12 meses)

11,51%

D.Y. Mercado (ult. 12 meses)

14,28%

Rendimentos Mensais

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DRE

Resultado e Alocação

Desempenho no Mercado Secundário

Evolução da Distribuição de Resultados

Evolução da Exposição por Classe de Ativo

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Operações Compromissadas Reversas

Taxas Médias

Alocação por Tipo de Risco (% CRI)

Exposição Setorial (% CRI)

Exposição Geográfica (% CRI)

Movimentações

No mês de dezembro foram feitas as seguintes novas alocações no mercado primário

• CRI FGR Jardim Berlim: nova tranche de 0,30% do PL a IPCA+9,5%

CRI Portofino: nova tranche de 0,08% do PL a IPCA+10,5%

• CRI Amaralina Anturios Itatiba: nova operação cuja primeira tranche foi de 0,3% do PL a taxa de IPCA+11%

• CRI Norte Shopping: nova operação de 0,67% do PL metade a CDI+0,9% e outra metade a IPCA+8,54%.

Além disso, via mercado secundário foi feita uma pequena posição de 0,08% do PL em CRI da Hapvida a IPCA+11%, bem como algumas oportunidades pontuais em alguns CRI da Galleria Bank a taxas entre IPCA+9,6% e 10%.

Atualizações de Crédito

Com relação ao monitoramento do crédito das operações, no mês de dezembro tiveram as seguintes atualizações

CRI Southrock (0,0% do PL, antigo CRI Starbucks): foi feito o pagamento dos valores que se encontravam retidos no fundo de reserva da operação, e que eram fruto da garantia de cessão fiduciária que estava vigente antes da alienação da operação da Starbucks para o grupo Zamp. O fundo recebeu um pouco mais de R$ 11 MM de volta, e o ativo agora se encontra marcado a zero, uma vez que existe bastante incerteza sobre a continuidade da empresa.

CRI Aiz (0,38% do PL): foi aprovada a assembleia do CRI cujo objetivo é resultar na quitação amigável mediante a venda, por parte da companhia, do ativo em garantia da operação. Apesar de resultar em um desconto de cerca de 20% sobre o saldo devedor, se trata da melhor solução pois a expectativa é de receber o valor integralmente nos próximos dois meses. Cabe destacar que o valor a ser potencialmente recebido é superior ao que o ativo se encontra marcado no PL do fundo.

CRI Bewiki (1,98% do PL): foi convocada uma assembleia do CRI para adição de novas garantias e uma retomada de um fluxo de pagamento parcial dos valores de juros. Maiores detalhes serão informados no relatório de janeiro após a realização da assembleia.

Carteira FII

Tabela de Ativos

Distribuição Setorial - FII

Movimentações e Atualizações - FII

No mês de dezembro foram feitas duas alocações no mercado primário que acabaram envolvendo trocas de ativos:

TRXF11: posição de 2,0% do PL metade integralizada em cotas do EZTB11 e metade em dinheiro. Com isso a posição em EZTB11 acabou reduzindo em 1 p.p. na carteira do fundo, o que a equipe de gestão acabou julgando adequado uma vez que nos últimos meses o cenário de queda de taxa de juros ao longo do ano de 2026 acabou se tornando mais incerto, o que pode atrasar um pouco a venda do ativo. Desta forma esse 1% do PL que foi trocado por cotas do TRXF11 passa agora a gerar resultado caixa de maneira recorrente para o fundo.

GARE11: posição de 0,67%, integralizadas através da venda do CRI Assaí FII Barzel em igual volume. Uma troca também bastante positiva uma vez que o CRI foi vendido a IPCA+6,75% e foi trocado por um fii de natureza semelhante, com contratos reajustados a inflação e que tem um dividend yield de aproximadamente 11%, resultando portanto em um aumento de remuneração. Adicionalmente a venda do CRI irá gerar um ganho de capital, uma vez que a taxa de compra do ativo era de IPCA+8,9%. Esse ganho de capital irá transitar apenas no resultado de janeiro um vez que, apesar do FII ter sido integralizado em dezembro, o CRI só foi pago no primeiro dia útil do mês seguinte.

Reciclagem Carteira FII

No mês de dezembro foram feitas duas alocações no mercado primário que acabaram envolvendo trocas de ativos:

Além disso, em linha com a estratégia de reciclagem de carteira detalhada ao longo da reorganização que envolveu o antigo IRDM11 e o IRIM11, bem como a intenção de focar mais em ativo de tijolo na parcela de alocação em outros fundos imobiliários, foram feitas uma série de vendas de cotas via bolsa, com destaque para, DEVA11, HCTR11, HDOF11, RBHY11, RBRS11, VSLH11, dentre outros. O volume dessas vendas representou cerca de 0,22% do PL do fundo.

Impacto no Rendimento

As várias movimentações realizadas ao longo do mês acabaram resultando em uma redução do resultado distribuível de aproximadamente R$ 0,03 por cota. Sempre no tema do impacto do da carteira de FII no resultado, teve uma redução adicional de também cerca de R$ 0,03 por cota por conta dos ativos que no mês de novembro foram integralizados no BTLG: não foi recebido o rendimento desses ativos em dezembro, e as cotas de BTLG integralizadas acabaram pagando apenas o valor correspondente aos recibos; essa situação será normalizada no rendimento de janeiro, a ser divulgado no começo de fevereiro.

Tabela de Ativos

Movimentações e Atualizações - Outros Ativos

A equipe de gestão segue focada na monetização dos terrenos que fazem parte das 3 SPE atualmente integrantes da carteira do fundo (bem como outra SPE que está em fase de integralização no fundo, fruto do acordo realizado ao longo de 2025 no CRI Manara).

Atualmente um dos terrenos se encontra em exclusividade para negociação de permuta com uma incorporadora, e outro recebeu algumas propostas, também de permuta, que possuem elevada possibilidade de se concretizarem ao longo dos próximos meses.

Este conteúdo foi preparado pela Iridium Gestão de Recursos e tem caráter meramente informativo e não deve ser entendido como análise de valor mobiliário, material promocional, solicitação de compra ou venda, oferta ou recomendação de qualquer ativo financeiro ou investimento, sugestão de alocação ou adoção de estratégia de investimento por parte dos destinatários. A Iridium Gestão não se responsabiliza por erros, omissões ou pelo uso destas informações. As informações referem-se às datas e condições mencionadas.

AS ESTIMATIVAS, CONCLUSÕES, OPINIÕES, PROJEÇÕES E HIPÓTESES APRESENTADAS NÃO CONSTITUEM GARANTIA OU PROMESSA DE RENTABILIDADE OU DE ISENÇÃO DE RISCO. AOS INVESTIDORES, É RECOMENDADA A LEITURA CUIDADOSA DO REGULAMENTO ANTES DE INVESTIR SEUS RECURSOS.

As análises aqui apresentadas não pretendem conter todas as informações relevantes que um investidor deve considerar e, dessa forma, representam apenas uma visão limitada do mercado. Este conteúdo não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído sem a prévia e expressa concordância da Iridium Gestão.

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