Relatório Gerencial IRIM11 de abril de 2026

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Relatório Gerencial - IRIM11 Abril, 2026

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Dados do Fundo

RAZÃO SOCIAL Iridium Fundo de Investimento Imobiliário Responsabilidade Limitada

TICKER (B3) IRIM11

CNPJ 41.076.564/0001-95

INÍCIO DO FUNDO mai/21

ADMINISTRADOR BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

CUSTODIANTE Banco BTG Pactual S.A.

GESTOR Iridium Gestão de Recursos Ltda.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO 0,15% a.a.

TAXA DE GESTÃO 0,83% a.a.

DATA DE ANÚNCIO E PAGAMENTO DOS RENDIMENTOS 7º e 12º dia útil de cada mês, respectivamente

Comentário Mensal

O fundo distribuiu, referente ao mês de abril, um rendimento de R$ 0,90 por cota. O resultado distribuível do período, por sua vez, foi de R$ 1,47 por cota, refletindo um resultado mais elevado de correção monetária e, principalmente, o ganho de capital decorrente do pré-pagamento de três operações que integravam a carteira do fundo. Apenas esse evento foi responsável por um impacto positivo de aproximadamente R$ 0,70 por cota no resultado do mês.

Considerando que a Lei nº 8.668/1993 determina a distribuição de, no mínimo, 95% do resultado semestral dos fundos imobiliários, a diferença entre o resultado gerado e o montante distribuído em abril deverá ser paga ao longo dos próximos dois meses, buscando preservar uma maior estabilidade e previsibilidade nos rendimentos. Ao final do semestre, será constituída uma reserva correspondente aos 5% do resultado passível de retenção previstos na regulamentação.

Embora esse resultado adicional não seja recorrente, ele decorre da diferença entre o custo de aquisição dos ativos e seus respectivos valores de curva - característica presente na maior parte dos CRIs que compõem a carteira do fundo. Isso ocorre porque, para esses CRIs, o custo médio considerado corresponde ao valor apurado na época da integralização dos ativos do antigo IRDM11 no IRIM11, que era mais alto que a taxa de emissão. Como, atualmente, essa diferença não pode ser integralmente apropriada mensalmente em regime de caixa, sempre que ocorrer um pré-pagamento ou algum ativo tiver seu custo amortizado zerado, o fundo fará jus ao reconhecimento desse resultado adicional.

Principais Números

R$ 84,38 Cota Patrimonial

R$ 65,68 Cota Secundário (B3)

11,45% DY - Patrimonial (12 meses)

14,26% DY - Mercado (12 meses)

R$ 2.972,34 Patrimônio Líquido (R$ milhões)

35.225.947 Quantidade de Cotas

A Iridium convida todos os cotistas e demais interessados a assistir a live de resultados, no dia 14 de maio, às 19hrs., no canal @iridiumgestao no YouTube. O conteúdo permite aprofundar a análise desse relatório e esclarecer dúvidas que serão respondidas durante a live pela gestão.

Link para os comunicados de distribuição: IRIM11

Resultado

Rendimentos Mensais

DRE

Desempenho no Mercado Secundário

Evolução da Distribuição de Resultados

Exposição por Classe de Ativo

Evolução do D.Y. Mercado Vs Patrimonial (últ. 12 meses - a.a.)

D.Y. Patrimonial D.Y. Mercado

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Tabela de Ativos

Operações Compromissadas Reversas

No final do mês de abril, o fundo possui 2,1% do PL em operações compromissadas reversas a um custo médio de CDI + 0,41%. Os vencimentos dessas operações são casados com o fluxo de caixa das amortizações dos ativos do fundo.

Carteira de CRI

Taxas Médias

Exposição Geográfica (% CRI)

Carteira de CRI

Exposição Setorial (% CRI)

Alocação por Tipo de Risco (% CRI)

Movimentações

No mês de abril, os principais destaques da carteira foram os pré-pagamentos das operações XPIN Edifício Tucano e XPIN Edifício C - ambas liquidadas em função da venda dos respectivos ativos pelo fundo imobiliário XPIN11 -, além da operação Socicam VII, quitada por meio de uma nova emissão de debêntures realizada pela companhia. Em conjunto, as três operações representavam aproximadamente 5,9% do patrimônio do fundo e geraram um resultado distribuível adicional de cerca de R$ 0,70 por cota.

Esse resultado decorre principalmente de dois fatores: (i) da diferença entre o custo de aquisição dos ativos e seus respectivos valores de curva, uma vez que tais operações foram integralizadas no contexto da aquisição dos ativos do fundo IRDM11 pelo IRIM11; e (ii) das multas de pré-pagamento, usuais nesse tipo de operação.

Além disso, foram efetuadas várias alocações em ativos já investidos, com destaque para:

CRI Galleria (45e): aumento de 0,09% do PL, a uma taxa de IPCA + 9,5%;

CRI Patio Malzoni: aumento de 0,05% do PL, a uma taxa de IPCA + 8,1%;

• CRI Portofino: última integralização de 0,04% do PL, a uma taxa de IPCA + 10,5%; e

CRI Hapvida: aumento de 0,03% do PL, a uma taxa de CDI + 15%.

O fundo encerrou o mês com posição de caixa equivalente a aproximadamente 10% do patrimônio líquido. Nesse contexto, as operações compromissadas reversas com vencimento em maio - que representam cerca de 1,0% do PL - deverão ser integralmente liquidadas. Para o montante remanescente em caixa, a gestão já possui um pipeline robusto de oportunidades em análise, o que deve resultar em uma redução substancial da liquidez ao longo do mês de maio.

Atualizações de Crédito

Com relação aos ativos de crédito atualmente em monitoramento, destacam-se, no mês de abril, a seguinte atualização:

CRI Echer (0,58% do PL): foi firmado um acordo de dação em pagamento envolvendo determinados ativos da companhia, com o objetivo de liquidar integralmente a operação, que atualmente se encontra em fase de implementação. Informações adicionais serão divulgadas após a conclusão do processo.

Adicionalmente, existem outras três operações cujas negociações se encontram em estágio bastante avançado visando uma solução definitiva. No entanto, em razão de questões de confidencialidade, ainda não é possível divulgar maiores detalhes. Novas informações serão compartilhadas assim que possível.

Carteira FII

Tabela de Ativos

Distribuição Setorial - FII

Movimentação da Carteira (% do PL)

Reciclagem Carteira FII

Em linha com a estratégia de reciclagem de portfólio delineada ao longo do processo de reorganização envolvendo os antigos IRDM11 e IRIM11, e com o objetivo de aumentar a exposição a ativos de “tijolo” na alocação em outros fundos imobiliários, foram realizadas diversas vendas de cotas no mercado secundário. Destacam-se as reduções nas posições de RBHY11, HDOF11, EIRA11, DEVA11, entre outros. No consolidado, as vendas representaram aproximadamente 0,14% do PL do fundo.

Impacto no Rendimento

As vendas realizadas no mercado secundário ao longo do mês tiveram impacto negativo de R$ 0,01 por cota no resultado do fundo. Diante da desvalorização observada em parte dos ativos que compõem a estratégia de reciclagem da carteira, a equipe de gestão optou por desacelerar temporariamente esse processo, buscando também mitigar impactos mais relevantes sobre os rendimentos no curto prazo.

Ainda assim, a estratégia de reciclagem permanece em curso e segue sendo executada de forma gradual e criteriosa, levando em consideração as condições de mercado, os preços negociados dos ativos e a expectativa de recuperabilidade e geração de valor para o fundo.

Tabela de Ativos

Movimentações e Atualizações - Outros Ativos

A equipe de gestão permanece focada na estratégia de monetização dos terrenos detidos pelas três SPEs atualmente integrantes da carteira do fundo, bem como da SPE adicional que se encontra em fase de integralização, decorrente do acordo celebrado ao longo de 2025 no âmbito do CRI Manara.

No momento, um dos terrenos, que está contido em duas SPE, segue em fase de discussão de minuta de contrato de permuta.

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