Relatório Gerencial JSCR11 de setembro de 2026

Relatório Gerencial

Setembro/2026

JSCR11 - JS Recebíveis Imobiliários

Comentário do Gestor

Características

Nome:

JS Recebíveis Imobiliários FII

Código de Negociação:

JSCR11

Administrador:

Banco J. Safra S. A.

Gestor:

Safra Asset Management

Auditor:

PwC.

Ambiente de Negociação:

negociação

[B3]

CNPJ: 54.866.214/0001-74

Início do Fundo:

28/06/2024

Prazo:

Indeterminado

Taxa de Administração:

1% a.a., conforme regulamento

Taxa de Performance:

10% do retorno que exceder o IMA-B

Data Anúncio Rendimento:

Último dia útil do mês

Data Pagamento Dividendo:

10° dia útil do mês

Comentário do Gestor

O fundo foi masterizado em 16 de setembro: as carteiras do JS Crédito Estruturado e de CRIs do JSCR11 foram unificadas no JS Master Imobiliários FII , que passa a ter R$ 1,918 bilhão de patrimônio. A unificação amplia a diversificação entre devedores, setores e indexadores e ganha em escala.

No mês, o JSCR11 apurou resultado por cota de R$ 0,044 e distribuiu R$ 0,090 , equivalente a 205% do resultado. Com isso, o resultado acumulado para distribuição caiu de R$ 0,059 para R$ 0,013 por cota , colchão que acompanharemos de perto. O IPCA de setembro subiu 0,82% (agosto: -0,32%) e o acumulado em 12 meses chegou a 4,58%, acima do teto da meta do CMN (4,50%).

Esperamos nova aceleração da inflação até o fim do ano, o que favorece a correção dos CRIs indexados ao IPCA e deve impactar o início de 2027. A gestão mantém a projeção de R$ 0,080 a R$ 0,095 por cota de outubro a dezembro de 2026 e de R$ 0,090 a R$ 0,105 por cota a partir de janeiro de 2027.

Mantivemos a exposição reduzida à incorporação residencial, em um cenário em que juros elevados dificultam os repasses bancários de incorporadoras de médio e alto padrão. Seguimos concentrados em varejo, galpões logísticos e shopping centers, majoritariamente por contratos atípicos (BTS) com locatários de primeira linha.

Em setembro, adquirimos o CRI Genesis (R$ 22,7 mi, IPCA + 8,97%), que reforça a exposição a shopping centers, e o CRI EPO (R$ 3,8 mi, CDI + 2,80%), para a conclusão do Edifício Jardim em Belo Horizonte, com alienação fiduciária do imóvel e aval da incorporadora e dos sócios. Vendemos R$ 10,0 mi do CRI Meli TRX (IPCA + 9,46%), na mesma taxa de aquisição e sem resultado de trade.

Desconsiderando ativos táticos (CRIs Táticos), a carteira de setembro contava com 31 operações, posição de R$ 1.121 milhões , duration de 3,5 anos e taxa média de IPCA + 9,20% e CDI + 2,46% . Em outubro, liquidaremos novas operações em etapa final de estruturação e reduziremos a exposição a ativos de liquidez para abrir espaço às novas aquisicões.

Comentário do Gestor

É importante ressaltar que a variação no rendimento de setembro é de natureza cíclica e sazonal : com a retomada da inflação esperada para o final do 2º semestre — consistente com a projeção Focus de 4,90% para o ano — o rendimento tende a se normalizar. No mês, a distribuição de R$ 0,100 por cota correspondeu a 116,2% do resultado apurado, uso deliberado do colchão de resultados acumulados para preservar a estabilidade da renda dos cotistas; no acumulado do ano, a proporção de distribuição está em 102,4%.

O resultado acumulado para distribuição de R$ 0,013 por cota permanece como colchão adicional que poderá ser utilizado para suavizar eventuais variações mensais. Porém, devemos ver uma alta nos números de inflação no final do ano, impactando o início de 2027.

Projeção de Distribuição

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[email protected].

^* A projeção da distribuição de rendimentos é realizada com premissas do Gestor, não constituindo promessa ou garantia de rentabilidade, rendimento ou distribuição futura, sendo que os resultados e rendimentos auferidos poderão ser significativamente diferentes. As bandas superiores e inferiores são estimativas do gestor quanto à distribuição dos próximos meses. Qualquer dúvida ou sugestão, o time do JSCR está à disposição através do e-mail:

Resultado Financeiro

Demonstração de Resultado (R$)

Composição de Resultado (R$)

Histórico de Rendimentos (R$)

Visão Geral do Fundo

Carteira de FIIs

208.661.281,69 99,58%

Retorno Total vs Benchmarks

Liquidez

JS Master Imobiliário

Características

Nome:

JS Master Imobiliário FII

Código de Negociação:

6835326JMI

Administrador:

Banco J. Safra S. A.

Gestor:

Safra Asset Corretora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.

Auditor:

Deloitte

Ambiente de Negociação:

[Cetip]

CNPJ:

68.500.379/0001-32

Início do Fundo:

16/09/2026

Prazo:

Indeterminado

Taxa de Administração:

0,10% a.a., conforme regulamento

Data Anúncio Rendimento:

Último dia útil do mês

Data Pagamento Dividendo:

5º dia útil do mês

Demonstração de Resultado (R$)

Composição de Resultado (R$)

Histórico de Rendimentos (R$)

Quadro resumo | Ativos

Alocação por Tipo de Ativos

(% dos Ativos)

Alocação por Indexador

(% dos CRIs)

33%

— Carteira Master —

— Carteira Master —

CRI lastreado em contratos de locação típicos referentes à participação do FII Genesis nos ativos Shopping Market Place e Market Place Towers, em São Paulo/SP, e no Galleria Shopping, em Campinas/SP. Os recursos do CRI serão destinados ao pagamento da parcela de fechamento para aquisição dessas frações ideais pelo FII Genesis.

As garantias são:

• i. Alienação fiduciária dos imóveis;
• ii. Cessão fiduciária;
• iii. Alienação dos fluxos de recebíveis dos futuros empreendimentos.

CRI lastreado na cessão de contratos de locação atípicos (BTS) de 15 unidades da rede Atacadão. Os recursos do CRI serão destinados ao pré-pagamento do valor da cessão da totalidade dos créditos imobiliários ao Fundo Guardian Oportunidades Varejo (Cedente).

As garantias são:

• i. Alienação fiduciária de 15 imóveis da rede Atacadão;
• ii. Cessão fiduciária da totalidade do fluxo de aluguéis referentes aos imóveis;
• iii. Fundo de Despesa.

CRI lastreado na cessão de contratos de locação atípicos (BTS) de 16 unidades da rede Atacadão. Os recursos do CRI serão destinados ao pré-pagamento do valor da cessão da totalidade dos créditos imobiliários ao Fundo Guardian Oportunidades Varejo (Cedente).

As garantias são:

• i. Alienação fiduciária de 16 imóveis da rede Atacadão;
• ii. Cessão fiduciária da totalidade do fluxo de aluguéis referentes aos imóveis;
• iii. Fundo de Despesa.

CRI lastreado em contrato de locação atípica (BTS) referente à participação do TRXF11 no imóvel BTS — Meli em Araucária/PR. Os recursos do CRI serão destinados ao pagamento do preço de aquisição da fração ideal detida pelo TRXF11 do imóvel.

• i. Alienação da fração ideal do imóvel;
• ii. Cessão fiduciária do contrato de locação;
• iii. Fiança;
• iv. Fundo de reserva;
• v. Fundo de Despesa.

Os recursos do CRI serão utilizados para o capital de giro e aporte em novos empreendimentos da empresa.

As garantias são:

• i. Alienação fiduciária de cotas dos empreendimentos Sun Park e Downtown;
• ii. Cessão Fiduciária dos dividendos dos empreendimentos Sun Park e Downtown;
• iii. Fundo de reserva de 2 PMT;
• iv. Fundo de despesas;
• v. Aval dos sócios e da Bauen Administradora de Bens Ltda.

CRI lastreado em contrato de locação atípico (BTS) do Hospital Einstein de Pinheiros, em São Paulo/SP. Os recursos do CRI serão destinados para pagamento ao Cedente (TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário) do Valor da Cessão e pagamento dos custos relacionados à Emissão.

As garantias são:

• i. Alienação fiduciária de imóvel;
• ii. Cessão de créditos imobiliários;
• iii. Fundo de Reserva.

Operação de CRI com lastro em recebíveis do Shopping ID, localizado em uma das mais valorizadas áreas empresariais de Brasília-DF e focado na comercialização de móveis. O ID, hoje, é um dos mais completos centros de decoração e design do Distrito Federal e Centro-Oeste. Além dos recebíveis do Shopping, o CRI também inclui como lastro os recebíveis de 8 salas comerciais.

As garantias são:

• i. Alienação Fiduciária do Shopping;
• ii. Cessão Fiduciária dos recebíveis do Shopping e mais 8 salas comerciais;
• iii. Aval do sócio.

Com mais de 24 anos de experiência, o Grupo Rojemac é referência nacional no segmento de utilidades domésticas, presentes e decoração. É o maior importador do país neste setor, representando cerca de 38% do mercado brasileiro, e trabalha com marcas renomadas e consolidadas como Wolff e Lyor.

• i. Cessão Fiduciária de Duplicata Performada da Empresa, formando 100% do Saldo Devedor;
• ii. Aval dos Sócios.

CRI lastreado em contrato de locação atípico (BTS) do Mix Mateus em Vitória da Conquista/BA. Os recursos do CRI serão destinados para pagamento ao Cedente (XP Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário).

As garantias são:

• i. AF do imóvel;
• ii. Parte da CF dos contratos de locação;
• iii. Fiança;
• iv. Fundo de Reserva.

Recursos captados pelo CRI serão utilizados para a construção do empreendimento imobiliário "Condomínio Jardins Berlim", localizado em Goiânia/GO. Trata-se de um condomínio de casas.

As garantias são:

• i. Cessão Fiduciária de recebíveis;
• ii. Alienação fiduciária de Quotas da SPE;
• iii. Fundos de Obra, Despesas e Reserva;
• iv. Aval dos Sócios e da controladora.

CRI lastreado em contratos de locação referentes à participação do INGL11 no imóvel logístico Parque Gaiolli. Os recursos do CRI serão destinados ao financiamento da aquisição da fração ideal restante do galpão Gaiolli pelo fundo INGL11.

As garantias são:

• i. Alienação Fiduciária do Imóvel;
• ii. Cessão Fiduciária dos contratos de locação atuais e futuros;
• iii. Fundo de despesas;
• iv. Fundo de reserva 1 PMT.

CRI para financiamento de término de obra de galpão logístico em Guarulhos, SP pela GRU Elementos. O galpão hoje se encontra finalizado e completamente locado pela Nagumo Supermercados, uma varejista que possui uma rede de supermercados em São Paulo, atuando principalmente na região metropolitana e no interior. Somente na cidade de Guarulhos, a empresa possui 12 lojas. A operação possui um LTV de 35% e Índice de Cobertura de 1,70x em relação ao aluguel praticado e a PMT da Operação.

• i. AF de Galpão Logístico recém-construído em Guarulhos;
• ii. CF dos recebíveis futuros de locação;
• iii. AF das Quotas da SPE.

Recursos para aplicação em novos empreendimentos. A MPD é uma construtora e incorporadora que atua principalmente na cidade de São Paulo em bairros de alto padrão.

As garantias são:

• i. Alienação fiduciária de quotas do empreendimento Roya Perdizes, localizado em São Paulo/SP, e de 11 lajes comerciais localizadas em Alphaville;
• ii. Cessão fiduciária de dividendos do empreendimento Roya Perdizes, e da MPD Engenharia Ltda;
• iii. Aval dos acionistas;
• iv. Fundo de Reserva.

CRI lastreado em contrato de locação atípico (BTS) do Mix Atacarejo em Timon/MA. Os recursos do CRI serão destinados para pagamento ao Cedente (XP Renda Imobiliária Fundo de Investimento Imobiliário).

As garantias são:

• i. AF do imóvel;
• ii. Parte da CF dos contratos de locação;
• iii. Fiança;
• iv. Fundo de Reserva.

CRI lastreado na cessão de contratos de locação atípicos (BTS) de 5 imóveis de bandeira do Grupo Mateus. Os recursos do CRI serão destinados para fazer frente aos investimentos em desenvolvimento (CAPEX) e aquisições do Fundo TRXF11.

As garantias são:

• i. Alienação fiduciária dos imóveis da bandeira do Grupo Mateus;
• ii. Cessão fiduciária da totalidade do fluxo de aluguéis referentes aos imóveis;
• iii. Fundo de reserva e Fundo de Despesa.

Créditos imobiliários baseados em contratos (BTS e S&LB) de locação de galpões logísticos em Manaus-AM e São José dos Pinhais-SP cedidos pelo HSI Logística Fundo de Investimento Imobiliário - FII

• i. Alienação Fiduciária do Galpão Logístico de Manaus;
• ii. Cessão Fiduciária de Recebíveis Presentes e Futuros do Galpão Manaus (Locado p/ Bemol);
• iii. Cessão Fiduciária de Recebíveis Presentes do Galpão São José dos Pinhais (Locado p/ Casas Bahia);
• iv. Contrato complementar do Galpão de São José dos Pinhais Rec Log Amazonas/HSLG.

Operação de Estoque da Tibério Construções e Incorporações, com mais de 800 unidades em garantia, distribuídas em 8 empreendimentos, em São Paulo.

As garantias são:

• i. Alienação Fiduciária dos imóveis (858 unidades);
• ii. Fiança (Sócios e Coligadas);
• iii. Índice de Cobertura Mínimo de 2,0.

Créditos imobiliários baseados em contratos de locação Built-to-Suit do Boa Supermercados e da Havan, localizados em Jundiaí-SP.

As garantias são:

• i. Alienação Fiduciária do imóvel;
• ii. Cessão Fiduciária dos recebíveis dos aluguéis de loja da Havan e do Boa Supermercados;
• iii. Aval da Holding.

Os recursos do CRI serão destinados ao pagamento de gastos, custos e despesas ainda não incorridos relativos à construção, expansão, desenvolvimento e reforma de determinados imóveis e empreendimentos da City Incorporadora.

As garantias são:

• i. AF de determinados imóveis;
• ii. AF de cotas da City Participações;
• iii. Aval dos sócios.

Créditos imobiliários baseados em contratos de locação de dois galpões logísticos locados para a Aptiv e Ambev, em Espírito Santo do Pinhal - SP e em Pelotas - RS, respectivamente.

• i. Alienação Fiduciária de 100% de ambos imóveis;
• ii. Cessão Fiduciária de Recebíveis (presentes e futuros) dos contratos de locação com Aptiv e Ambev;
• iii. Fundo de Reserva equivalente ao pagamento a ser realizado no mês subsequente;
• iv. Fundo de Despesas com Saldo Mínimo de R$ 100.000.

Os recursos do CRI serão destinados para o término do empreendimento residencial Edifício Jardim, da incorporadora EPO, localizado na cidade de Belo Horizonte - MG.

As garantias são:

• i. Alienação fiduciária do imóvel;
• ii. Cessão fiduciária dos recebíveis;
• iii. Fundo de Obra, Reserva e de Despesa;
• iv. Aval da EPO e sócios.

Comporte Participações S.A. é uma das maiores empresas de transporte rodoviário do país. Presente em 12 estados brasileiros, atua em transporte metropolitano, urbano e interestadual, com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1 bilhão (dez/23).

As garantias são:

• i) Alienação Fiduciária de Imóveis;
• ii) Cessão Fiduciária de Contratos de Locação;
• iii) Fundo de Reserva;
• iv) Aval da Comporte Participações S.A.

CRI clean da Bem Brasil. A Bem Brasil é uma das maiores produtoras de batatas e outros alimentos congelados no Brasil, com capacidade produtiva de 500 mil toneladas de produtos por ano.

As garantias são:

i. Fiança;

ii. Fundo de despesas.

Créditos imobiliários baseados nos contratos de locação de um galpão logístico, com rating AAA, locado para inquilinos de primeira linha, localizado na região de Itupeva-SP.

• i. Alienação Fiduciária do Direito Real de Superfície;
• ii. Alienação Fiduciária da Nua Propriedade.

Créditos imobiliários baseados em contratos de locação do Madureira Shopping cedidos pelo Genial Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII

As garantias são:

• i. Alienação Fiduciária de 80% do Madureira Shopping, com LTV de 50%;
• ii. Cessão Fiduciária de Recebíveis (presentes e futuros) das unidades independentes do Madureira Shopping;
• iii. A partir do 3º ano da operação, covenant de índice de cobertura do serviço da dívida (ICSD)>1,3x.

Operação destinada a Créditos Imobiliários locatícios do Pátio Limeira Shopping e Edifício Pátio Office, ambos localizados em Limeira-SP

As garantias são:

• i. Alienação fiduciária do Pátio Limeira Shopping e Edifício Pátio Office;
• ii. CF dos recebíveis do Pátio Limeira Shopping e Edifício Pátio Office;
• iii. Fiança da rede Oba;
• iv. Fundo de reserva no valor de dois pagamentos subsequentes do CRI;
• v. Índice de Cobertura de PMT mínimo de 115%.

Os recursos captados por meio do CRI serão destinados à aquisição de determinados blocos do shopping Casa Shopping, localizado no Rio de Janeiro, bem como à realização de retrofit desses ativos.

As garantias são:

• i. Alienação fiduciária dos imóveis correspondentes aos blocos adquiridos do shopping;
• ii. Cessão fiduciária da totalidade do fluxo de aluguéis referentes aos blocos objeto da Operação;
• iii. Fundo de reserva equivalente ao maior valor entre R$ 4 milhões ou duas parcelas mensais (2 PMTs).

Operação de financiamento de obra para um empreendimento de incorporação residencial, localizado na Chácara Klabin, em São Paulo, da Incorporadora e Construtora Paes & Gregori.

• i. Alienação Fiduciária do Terreno e das Futuras Benfeitorias;
• ii. Cessão Fiduciária de Recebíveis;
• iii. Alienação das Cotas da SPE;
• iv. Aval dos Sócios (PF e PJ) da Paes & Gregori;
• v. Fundo de Juros e correção durante toda a obra, e Fundo de Reserva com 6 PMTs.

CRI clean da MRV. A MRV é a maior construtora da América Latina, fundada em 1979 em Belo Horizonte, Minas Gerais. A empresa se destaca no mercado imobiliário por oferecer casas e apartamentos em mais de 160 cidades brasileiras, atendendo principalmente às classes média e média baixa. A empresa apresenta rating brA+ pela S&P.

As garantias são:

• i. (Dívida Líquida + Imóveis a Pagar / Patrimônio Líquido) < 0,65x
• ii. (Recebíveis + Receita a Apropriar + Estoques / Dívida Líquida + Imóveis a Pagar + Custos a apropriar) >

Operação de financiamento de obra para um empreendimento de incorporação residencial da JJH Construtora: o Residencial Ariatam, localizado em Piracicaba, no interior de São Paulo.

• i. Cessão Fiduciária do fluxo de recebíveis do empreendimento;
• ii. Fundo de Reserva equivalente aos 3 pagamentos subsequentes do CRI;
• iii. Aval do sócio da construtora;
• iv. Alienação Fiduciária das cotas da SPE e do terreno;
• v. Fundos de Despesa, Obras e Reserva.

Regulamento

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O presente Relatório Mensal foi preparado pelo Banco J. Safra S.A. na qualidade de administrador do JS Recebíveis Imobiliários FII ("Administrador"). As informações utilizadas no Relatório foram providas de seus registros e, eventualmente, podem sofrer alterações quando da revisão pelos auditores independentes. Este Relatório tem caráter meramente informativo. O Administrador e seus administradores e empregados não poderão ser responsabilizados pelas informações constantes deste Relatório. Ressalta-se que nenhuma garantia é fornecida pelo Administrador quanto à materialização de quaisquer projeções futuras, estimativas ou retorno dos investimentos. V.Sas. devem fazer sua própria avaliação para confirmar as informações referentes à viabilidade do investimento. O Relatório não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído a terceiros sem o consentimento prévio do Administrador. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Os investimentos em fundos não são garantidos pelo Administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo Fundo Garantidor de Crédito - FGC. Maiores informações e cópias do prospecto e do regulamento do Fundo podem ser obtidas junto ao Administrador, no site www.safraasset.com.br ou no site www.cvm.gov.br.

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