Relatório Gerencial JSCR11 de julho de 2026

Relatório Gerencial

Julho/2026

JSCR11 - JS Recebíveis Imobiliários

Comentário do Gestor

Características

Nome:

JS Recebíveis

Imobiliários FII

Cód.igo de Negociação: JSCR11

Administrador: Banco J. Safra S. A.

Gestor: Safra Asset Management

Auditor: PwC

Ambiente de Negociação: [B3]

CNPJ: 54.866.214/0001-74

Início do Fundo: 28/06/2024

Prazo:

Indeterminado

Taxa de Administração:

1% a.a., conforme regulamento

Taxa de Performance: 10% do retorno que exceder o IMA-B

Data Anúncio

Rendimento:

Último dia útil do mês

Data Pagamento

Dividendo:

10º dia útil do mês

Cota Fechamentono Mês (R$)	Valor de Mercadodo Fundo (R$)	Número deCotistas	Liquidez MédiaDiária (R$/Dia)	Rendimento/CotaAnunciado no Mês
8,14	180.195.994	3.469 380.595 R$ 0,100
Cota Patrimonial(R$)	Valor Patrimonialdo Fundo (R$)	Qtd. de cotas	PL Alocado emAtivos - Alvo (%)	Dividend Yield Mês(Mensal/Anualizado)
9,42 208.588.972 22.137.100 96,55% 1,23% / 14,74%

Comentário do Gestor

Em julho, o JSCR11 encerrou o período com resultado por cota de R$ 0,108, reflexo do desempenho recorrente e consistente da carteira de CRIs — majoritariamente indexados ao IPCA (75%), complementada por exposições ao CDI (14%), PRÉ (10%) e% CDI (1%). A distribuição de rendimentos foi de R$ 0,100 por cota (DY mensal de 1,23% / 14,74% anualizado), com proporção de distribuição de 92,8% no mês e 94,7% no acumulado do ano. O fundo encerrou julho com Patrimônio Líquido de R$ 208,6 milhões, 22.137.100 cotas emitidas e 96,55% do PL alocado em ativos-alvo.

No período, mantivemos nossa postura seletiva em relação ao segmento de incorporação residencial. O cenário permanece desafiador: com a escalada dos juros, incorporadoras de médio e alto padrão enfrentam crescente dificuldade para concluir repasses bancários após a entrega das chaves — situação que pressiona fluxo de caixa e pode elevar distratos. Os lançamentos recuaram 22,3% e as vendas 24,5% no 1T26 (vs. 1T25), segundo a Abrainc/Fipe, enquanto as entregas cresceram 15,3%, agravando o descasamento entre oferta e demanda por crédito. Esse ambiente reforça nossa preferência por operações com garantias robustas e fluxos performados.

Em contrapartida, mantemos convicção em galpões logísticos (18% da carteira) e shopping centers (25%), segmentos que demonstram resiliência consistente e fundamentos sólidos, com fluxos de receita com maior correlação à inflação — alinhados à nossa postura de priorizar ativos IPCA+ em ambiente de juros reais historicamente elevados.

O IPCA de julho de 2026 registrou alta de 0,07%, desacelerando 0,09 p.p. em relação a junho (0,16%), com o acumulado em 12 meses recuando de 4,64% para 4,44% — abaixo do teto da meta do CMN (4,50%). O resultado foi pressionado pelo grupo Habitação (+0,99%), especialmente pela alta da energia elétrica (+3,09%), enquanto Alimentação e Bebidas recuou -0,67%, exercendo efeito deflacionário relevante no mês.

Do ponto de vista sazonal, o padrão histórico do IPCA indica que agosto deve vir uma deflação de entorno de -0,2% e setembro já é esperado uma alta de 0,58%, influenciadas por reajustes tarifários, revisões de mensalidades escolares e efeitos da entressafra agrícola. Há, portanto, expectativa de aceleração pontual da inflação nos próximos meses. O mercado financeiro, conforme o Boletim Focus do Banco Central, projeta o IPCA de 2026 em torno de 5,02% — patamar significativamente acima das leituras mensais recentes e acima do teto da meta de 4,50%. Isso reforça nossa visão de que as leituras baixas de junho e julho são um fenômeno sazonal, e não representam uma tendência estrutural de desinflação consolidada.

Em função das leituras mensais de inflação mais baixas observadas recentemente — junho (0,16%) e julho (0,07%) —, que afetam diretamente a correção dos CRIs indexados ao IPCA, a gestão antecipa uma redução temporária no patamar de distribuição de dividendos para os próximos meses. A distribuição esperada para agosto e setembro de 2026 situa-se na faixa de R$ 0,08 a R$ 0,100 por cota, conforme projeção do gestor ilustrada no gráfico de rendimentos.

Comentário do Gestor

É importante ressaltar que essa variação é de natureza cíclica e sazonal: com a retomada da inflação esperada para o segundo semestre — consistente com a projeção Focus de 5,02% para o ano — o rendimento tende a se normalizar. O resultado acumulado para distribuição de R$ 0,073 por cota constitui um colchão adicional que poderá ser utilizado para suavizar eventuais variações mensais, preservando a consistência na geração de renda aos cotistas. Porém, devemos ver uma alta nos números de inflação no final do ano, impactando o início de 2027. Mantendo as perspectivas do estudo de viabilidade e retorno alvo do fundo

Informamos que a gestão está em fase de implementação do processo de masterização da carteira, que consiste na unificação da carteira do JS Crédito Estruturado com a carteira do JS Recebíveis (JSCR11) em um Fundo Master dedicado. O objetivo central é ampliar a diversificação dos portfólios, unificando as estratégias de gestão e possibilitando uma alocação mais eficiente entre diferentes classes e perfis de risco de crédito.

A estrutura master-feeder permitirá maior pulverização de risco entre devedores, setores e indexadores, com ganhos de escala na aquisição de ativos e uniformização dos processos de monitoramento de crédito. Mais detalhes sobre o cronograma e os impactos para os cotistas serão comunicados oportunamente, em conformidade com a regulamentação aplicável.

A abertura da curva de juros reais — com NTN-Bs longas em patamares historicamente elevados — reforça nossa convicção de priorizar novas alocações em IPCA+, especialmente nos segmentos logístico e de shopping centers, cujos fluxos de receita apresentam maior previsibilidade e correlação com a inflação. A gestão seguirá monitorando o cenário macroeconômico para eventuais ajustes no guidance de distribuição ao longo do 2º semestre de 2026.

Projeção de Distribuição

Projeção do Gestor para Distribuição de Rendimentos (R$/Cota)

* A projeção da distribuição de rendimentos é realizada com premissas do Gestor, não constituindo promessa ou garantia de rentabilidade, rendimento ou distribuição futura, sendo que os resultados e rendimentos auferidos poderão ser significativamente diferentes. As bandas superiores e inferiores, são estimativas do gestor quanto à distribuição dos próximos meses.

Qualquer dúvida ou sugestão, o time do JSCR está à disposição através do e-mail: [email protected].

Resultado Financeiro

Demonstração de Resultado (R$)

Resultado (R$)	Julho	2° Semestre	Acumulado Ano
Receita CRI	2.217.883	2.217.883	16.344.954
Receita FII	215.572	215.572	1.617.144
Receitas Outros Ativos Financeiros	160.210	160.210	650.870
Ganho de Capital (FII/CRI)	0	0	(164.387)
Total Receitas	2.593.664	2.593.664	18.448.580
Despesas	(207.457)	(207.457)	(1.429.031)
Compromissadas Reversas	0	0	(614.319)
Resultado	2.386.207	2.386.207	16.405.231
Rendimento Distribuído	2.213.710	2.213.710	15.540.244
Resultado por Cota	0,108	0,108	0,741
Rendimento por Cota	0,100	0,100	0,702
Proporção Distribuição	92,8%	92,8%	94,7%
Resultado Acumulado para Distribuição	0,073	0,073	0,073

Composição de Resultado (R$)

Histórico de Rendimentos (R$)

Rendimento por Cota Resultado por Cota

Rentabilidade e Liquidez

Retorno Total vs Benchmarks

jul/26		Desde o início do Fundo
Dividend Yield (%)	1,23%	27,94%
CDI Líquido (15% IR)	1,03%	30,20%
Valor Patrimonial + Rendimento¹	0,93%	25,96%
IPCA + Yield IMA-B²	0,84%	27,35%
IFIX	-0,32%	14,08%
Valor de Mercado + Rendimento³	-0,96%	7,22%

Liquidez

jul/26		Desde o início do Fundo
Volume Negociado (R$)	8.753.686	209.694.810
Volume Médio Negociado (R$/Dia)	380.595	458.851
Giro	4,20%	100,53%

			0

Composição e Diversificação dos Ativos

Quadro resumo | Ativos

Taxa Média			Duration	Taxa Média
Alocação por tipo de ativo	Indexador	de Aquisição		Média % Ativos	MTM
CRI	IPCA +	8,85%	3,8	65,2%	8,90%
CRI	CDI +	2,55%	3,8	12,1%	2,57%
CRI	PRÉ	14,33%	2,3	8,9%	15,07%
CRIs Táticos	% CDI	98,69%	2,9	0,5%	99,01%
Flls de CRI	N/A	N/A	N/A	8,8%	N/A
Ativos de Liquidez	N/A	100% DI (- IR)	N/A	4,5%	100% DI (- IR)
Total				100,0%

Alocação por Tipo de Ativos

Alocação por Indexador (% dos CRIs)

Alocação por Setor dos Devedores (% dos CRIs)

Alocação por Securitizadora (% dos CRIs)

Detalhamento da Carteira de CRI

Ativo	Devedor	Categoria	Segmento	% PL	Posição (R$ mi)	Indexador	Taxa Aquisição	Duration
25F6926680	Genesis	CRI	Shopping Centers	9,3%	19,5	IPCA	8,91%	4,41
25L2402882	Atacadão	CRI	Varejo	9,0%	18,7	PRE	14,33%	2,26
21L0736590	PMLL11|ShoppingMadureira	CRI	Shopping Centers	6,4%	13,4	IPCA	7,80%	4,48
22J0978863	HSLG11 | Bemol	CRI	Galpões Logísticos	6,2%	13,0	IPCA	8,00%	4,59
24K2582816	Atacadão	CRI	Varejo	6,1%	12,8	IPCA	9,29%	4,73
24G2735282	Shopping ID	CRI	Shopping Centers	6,1%	12,8	IPCA	9,92%	3,08
26C0014206	Einstein	CRI	Hospitalar	5,9%	12,2	IPCA	8,68%	6,57
24B1813276	Havan Boa	CRI	Varejo	5,4%	11,3	IPCA	8,80%	4,90
26D7204859	Meli TRX	CRI	Galpões Logísticos	5,4%	11,2	IPCA	9,46%	0,09
25E3479736	Rojemac	CRI	Corporativo	4,7%	9,8	CDI	2,00%	1,64
24I2268708	FGR	CRI	Pulverizado	4,7%	9,8	IPCA	9,00%	3,75
23E1226516	WT Guarulhos	CRI	Galpões Logísticos	4,2%	8,7	IPCA	8,72%	2,87
21I0605705	Bem Brasil	CRI	Corporativo	3,8%	7,9	IPCA	9,00%	1,48
23I1270600	Comporte	CRI	Transporte	3,3%	6,8	CDI	3,66%	1,81
24L1252219	MPD	CRI	Corporativo	2,4%	5,0	CDI	2,00%	1,97
22B0006022	MRV	CRI	Corporativo	2,3%	4,8	IPCA	8,61%	1,85
20K0777893	Tibério	CRI	Estoque	1,9%	4,0	CDI	2,70%	1,16
25D0113938	Log CP	CRI Tático	Galpões Logísticos	0,5%87,65%	1,0182,8	% CDI	98,69%	2,903,35

Carteira

CRI Genesis	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Corporativo	CDI	8,91%	9,3%	jun/37	25F6926680

CRI lastreado em contratos de locação típicos referentes à participação do FII Genesis nos ativos Shopping Market Place e Market Place Towers, em São Paulo/SP, e no Galleria Shopping, em Campinas/SP. Os recursos do CRI serão destinados ao pagamento da parcela de fechamento para aquisição dessas frações ideais pelo FII Genesis.

As garantias são: i. Alienação fiduciária dos imóveis; ii. Cessão fiduciária; iii. Alienação dos fluxos de recebíveis dos futuros empreendimentos.

CRI Atacadão	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Atacadão	PRE	14,33%	9,0%	dez/28	25L2402882

CRI lastreado na cessão de contratos de locação atípicos (BTS) de 15 unidades da rede Atacadão. Os recursos do CRI serão destinados ao pré-pagamento do valor da cessão da totalidade dos créditos imobiliários ao Fundo Guardian Oportunidades Varejo (Cedente)

CRI PMLL11	Devedor Ativo	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
Shopping Madureira	Imobiliário
	Shopping Madureira - RJ	IPCA	7,80%	6,4%	dez/36	21L0736590

Créditos imobiliários baseados em contratos de locação do Madureira Shopping cedidos pelo Genial Malls Fundo de Investimento Imobiliário - FII

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CRI HSLG11 | Bemol	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
Galpão Logístico IPCA Manaus			8,00%	6,2%	dez/37	22J0978863
	Créditos imobiliários baseados em contratos (BTS e S&LB) de locação de galpões logísticos em Manaus/AM e São José dos Pinhais/SP cedidos pelo HSI Logística Fundo de Investimento Imobiliário - FII
	As garantias são:
	ii. Cessão Fiduciária de Recebíveis Presentes e Futuros do Galpão Manaus (Locado p/ Bemol);
	ii. Cessão Fiduciária de Recebíveis Presentes do Galpão São José dos Pinhais (Locado p/ Casas Bahia); iv. Contrato complementar do Galpão de São José dos Pinhais - Rec Log Amazonas/HSLG.
i. Alienação Fiduciária do Galpão Logístico de Manaus;

Carteira

CRI Atacadão	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Atacadão	IPCA	9,29%	6,1%	dez/37	24K2582816

CRI lastreado na cessão de contratos de locação atípicos (BTS) de 15 unidades da rede Atacadão. Os recursos do CRI serão destinados ao pré-pagamento do valor da cessão da totalidade dos créditos imobiliários ao Fundo Guardian Oportunidades Varejo (Cedente)

i. Alienação fiduciária de 16 imóveis da rede Atacadão;

CRI Shopping ID	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Shopping ID	IPCA	9,92%	6,1%	ago/34	24G2735282

Operação de CRI com lastro em recebíveis do Shopping ID, localizado em uma das mais valorizadas áreas empresariais de Brasília-DF e focado na comercialização de móveis. O ID, hoje, é um dos mais completos centros de decoração e design do Distrito Federal e Centro-Oeste. Além dos recebíveis do Shopping, o CRI também inclui como lastro os recebíveis de 8 salas comerciais.

As garantias são:

i. Alienação Fiduciária do Shopping; ii. Cessão Fiduciária dos recebíveis dos recebíveis do Shopping e mais 8 salas comerciais; iii. Aval do sócio.

CRI Einstein	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Einstein	IPCA	8,68%	5,9%	fev/46	26C0014206

CRI lastreado em contrato de locação atípico (BTS) do Hospital Einstein de Pinheiros, em São Paulo/SP. Os recursos do CRI serão destinados para pagamento ao Cedente (Fundo TRX Real Estate Fundo de Investimento Imobiliário) do Valor da Cessão e pagamento dos custos relacionados à Emissão.

As garantias são:

i. Alienação fiduciária de imóvel;

ii. Cessão de créditos imobiliários;

CRI Havan Boa	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Galpões Varejo - Jundiaí	IPCA	8,80%	5,4%	ago/39	24B1813276

Créditos imobiliários baseados em contratos de locação Built-to-Suilt do Boa Supermercados e da Havan, localizados em Jundiaí-SP.

i. Alienação Fiduciária do imóvel;

ii. Cessão Fiduciária dos recebíveis dos alugueis de loja da Havan e do Boa Supermercados;

Carteira

CRI Meli TRX	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	TRXF11	IPCA	9,46%	5,4%	jul/35	26D7204859

CRI lastreado em contrato de locação atípica (BTS) referentes à participação do TRXF11 no imóvel BTS – Meli em Araucária/PR. Os recursos do CRI serão destinados ao pagamento do preço de aquisição da fração ideal detida pelo TRXF11 do imóvel.

i. Alienação da fração ideal do imóvel;

ii. Cessão fiduciária do contrato de locação;

iv. Fundo de reserva;

v. Fundo de Despesa.

CRI Rojemac	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Rojemac	CDI	2,00%	4,7%	jun/30	25E3479736

CRI do Grupo Rojemac. Com mais de 24 anos de experiência, o Grupo Rojemac é referência nacional no segmento de utilidades domésticas, presentes e decoração. É o maior importador do país neste setor, representando cerca de 38% do mercado brasileiro, e trabalha com marcas renomadas e consolidadas como Wolff e Lyor.

As garantias são:

i. CF de Duplicata Performada da Empresa, formanda 100% do Saldo Devedor;

ii. Aval dos Sócios.

CRI FGR	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Pulverizado	IPCA	9,00%	4,7%	set/41	2412268708

Recursos captados pelo CRI serão utilizados para a construção do empreendimento imobiliário “Condomínio Jardins Berlim”, localizado em Goiânia/GO.

As garantias são:

CRI WT Guarulhos	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	WT Guarulhos	IPCA	8,72%	4,2%	mai/33	23E1226516

CRI para financiamento de término de obra de galpão logístico em Guarulhos, SP pela GRU Elementos. O galpão hoje se encontra finalizado e completamente locado pela Nagumo Supermercados, uma varejista que possui uma rede de supermercados em São Paulo, atuando principalmente na região metropolitana e no interior. Somente na cidade de Guarulhos, a empresa possui 12 lojas . A operação possui um LTV de 35% e Índice de Cobertura de 1,70x em relação ao aluguel praticado e a PMT da Operação.

As garantias são: i. AF de Galpão Logístico recém construído em Guarulhos; ii. CF dos recebíveis futuros de locação; iii. AF das Quotas da SPE.

Carteira

CRI Bem Brasil	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Bem Brasil	IPCA	9,00%	3,8%	set/29	21I060705

CRI clean da Bem Brasil. A Bem Brasil é uma da maiores produtoras de batatas e outros alimentos congelados no Brasil, com capacidade produtiva de 500 mil tonaladas de produtos por ano.

As garantias são: i. Fiança; ii.Fundo de despesas.

CRI Comporte	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Corporativo	CDI	2,00%	3,3%	dez/29	24L1252219

Comporte Participações S/A é uma das maiores empresas de transporte rodoviário do país. Presente em 12 estados brasileiros, atua em transporte metropolitano, urbano e interestadual, com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 1 bilhão (dez/23).

As garantias são: i. Alienação Fiduciária de Imóveis; ii. Cessão Fiduciária de Contratos de Locação; iii. Fundo de Reserva; iv. Aval da Comporte Participações S.A.

CRI MPD	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Corporativo	CDI	2,00%	2,4%	dez/29	24L1252219

Os recursos do CRI MPD serão utilizados para a aquisição de quotas de SPE e posterior aquisição de imóvel localizado na cidade de Barueri/SP.

As garantias são: i. Alienação fiduciária de quotas do empreendimento Roya Perdizes, localizado em São Paulo/SP, e de de 11 lajes comerciais localizadas em Alphaville; ii. Cessão fiduciária de dividendos do empreendimento Roya Perdizes, localizado em São Paulo/SP, e da MPD Engenharia Ltda; iiii. Aval dos acionistas; iv. Fundo de Reserva.

CRI MRV	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	MRV	IPCA	8,61%	2,4%	fev/29	22B0006022

CRI clean da MRV. A MRV é a maior construtora da América Latina, fundada em 1979 em Belo Horizonte, Minas Gerais. A empresa se destaca no mercado imobiliário por oferecer casas e apartamentos em mais de 160 cidades brasileiras, atendendo principalmente às classes média e média baixa. A empresa apresenta rating brA+ pela S&P .

As garantias são: As arantias são:

i. (Dívida Líquida + Imóveis a Pagar / Patrimônio Líquido) < 0,65x ii. (Recebíveis + Receita a Apropriar + Estoques / Dívida Líquida + Imóveis a Pagar + Custos a apropriar) > 1,6x ou < 0.

Carteira

CRI Tibério	Devedor Ativo Imobiliário	Indexador	Taxa Aquisição	% PL	Vencimento	Código Cetip
	Tibério	CDI	2,70%	1,9%	nov/28	20K0777893

Operação de Estoque da Tibério Construções e Incorporações, com mais de 800 unidades em garantia, distribuídas em 8 empreendimentos, em São Paulo.

As garantias são:

i. Alienação Fiduciária dos imóveis (858 unidades);

ii. Fiança (Sócios e Coligadas);

iii. Índice de Cobertura Minimo de 2,0.

Safra

Regulamento

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O presente Relatório Mensal foi preparado pelo Banco J. Safra S.A. na qualidade de administrador do JS Recebíveis Imobiliários FII (“Administrador”). As informações utilizadas no Relatório foram providas de seus registros e, eventualmente, podem sofrer alterações quando da revisão pelos auditores independentes. Este Relatório tem caráter meramente informativo. O Administrador e seus administradores e empregados não poderão ser responsabilizados pelas informações constantes deste Relatório. Ressalta-se que nenhuma garantia é fornecida pelo Administrador quanto à materialização de quaisquer projeções futuras, estimativas ou retorno dos investimentos. V.Sas. devem fazer sua própria avaliação para confirmar as informações referentes à viabilidade do investimento. O Relatório não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído a terceiros sem o consentimento prévio do Administrador. A rentabilidade obtida no passado não representa garantia de resultados futuros. Os investimentos em fundos não são garantidos pelo Administrador ou por qualquer mecanismo de seguro ou, ainda, pelo fundo garantidor de crédito - FGC. Maiores informações e cópias do prospecto e do regulamento do Fundo podem ser obtidas junto ao Administrador, no site www.safraasset.com.br ou no site www.cvm.gov.br.

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