Relatório Gerencial KLOG11 de abril de 2026

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OBJETIVO

O Kinea Desenvolvimento Logístico FII (KLOG11) tem como objetivo o desenvolvimento imobiliário de um Galpão Logístico AAA localizado na cidade de Guarulhos, a 15 minutos de São Paulo. O projeto conta com uma área de terreno de 154.000 m² e uma área construída de 98.500 m² e contará com as melhores especificações técnicas do mercado, bem como adotará as melhores práticas ESG visando a obtenção de certificação LEED® CS Silver¹

INFORMAÇÕES GERAIS

TAXA DE OCUPAÇÃO

69,31%

RESULTADO ESPERADO²

20% a.a.

LOCAL

Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 -Guarulhos/SP

PRODUTO

Galpão Logístico AAA

ATUALIZAÇÕES DO FUNDO

As obras do empreendimento foram integralmente concluídas. Neste momento, restam apenas etapas relacionadas à implementação do condomínio e à quitação de obrigações remanescentes, como pagamentos vinculados ao terreno, retenções e garantias. Em função disso, está prevista nova chamada de capital de 7,73% do capital comprometido em junho/26³.

Em abril, o empreendimento manteve taxa de ocupação em torno de 70%, e as negociações dos dois últimos módulos disponíveis seguem evoluindo de forma positiva.

Apesar da performance operacional, a execução do projeto e o avanço das negociações comerciais seguirem em linha com o esperado, o ambiente macroeconômico permanece desafiador, marcado pela postergação do ciclo de queda da Selic, incertezas eleitorais e um cenário macro global ainda instável, pressionado por conflitos geopolíticos e elevada volatilidade.

Esse contexto segue restringindo o volume de transações imobiliárias e levando potenciais compradores a demandarem retornos mais elevados, o que exerce pressão sobre os preços de venda e dificulta uma transação ao cap rate originalmente previsto na viabilidade, de 7,45% a.a.

Abaixo a atualização dos potenciais cenários de resultado para o Fundo, considerando os pontos mencionados acima.

Esses cenários refletem a expectativa atual da Gestão e podem ser revisados conforme a evolução do cenário macroeconômico e demais variáveis que influenciam a venda e locação do empreendimento, não representando garantia de retorno.

ATUALIZAÇÕES COMERCIAIS

Em abril, observamos uma retomada significativa da demanda por espaços para locação. Ao longo do mês, recebemos diversas visitas de potenciais interessados em busca de um a dois módulos, com interesse em empreendimentos que reúnam boas especificações técnicas e localização estratégica.

Nesse contexto, seguimos trabalhando ativamente as demandas comerciais com o objetivo de viabilizar a locação dos 2 módulos que encontram-se vagos visando atingirmos 100% de ocupação no KLOG Guarulhos.

Como resultado desse trabalho, avançamos comercialmente com duas empresas do setor logístico e, em abril, iniciamos as discussões das minutas contratuais, com expectativa de conclusão das locações ainda no 1º semestre de 2026.

Adicionalmente, as 2 negociações acima descritas, recebemos uma consulta de um dos locatários do KLOG Guarulhos interessado em expandir a sua operação no empreendimento. Neste momento, trata-se de uma sondagem inicial, motivada por demanda potencial de um cliente do setor farmacêutico, cuja operação poderá ser implementada até o final de 2026.

DEMANDAS

INFORMAÇÕES DE MERCADO – SÃO PAULO

No primeiro trimestre de 2026, o mercado logístico Classe A no Estado de São Paulo registrou um estoque total de 17,3 milhões de m², distribuídos em 276 empreendimentos. O período foi marcado pela entrega de 234.217 m² de novo estoque, volume inferior ao observado no trimestre anterior (564.592 m²), e superior ao primeiro trimestre de 2025 (36.425 m²).

Com o menor acréscimo de área, a taxa de vacância apresentou queda, encerrando o trimestre em 6,5%, frente aos 7,9% registrados no quarto trimestre de 2025 e 8,39% no 1º trimestre de 2025. Essa redução na vacância impulsionou uma valorização nos preços pedidos, que passaram de R$ 32,64/m² no 4T2025 para R$ 33,52/m² ao final do 1T2026.

A demanda segue aquecida neste início de 2026, com os setores de e-commerce ,varejo e operadores logísticos como os principais tomadores de áreas em especial nas regiões próximas a capital.

O 1T2026 manteve níveis saudáveis de absorção, mesmo diante de uma leve retração em relação ao trimestre anterior. A absorção líquida foi de 450.577 m², ante 549.982 m² no 4T25 e de 124.645 m² no 1T2025, enquanto a absorção bruta totalizou 605.033 m², comparada aos 683.910 m² do período anterior e 422.432 m² em relação a igual período do ano anterior.

PRINCIPAIS INDICADORES MERCADO LOGÍSTICO SÃO PAULO 276 CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS 17.324.285,16 M²

INFORMAÇÕES DE MERCADO - GUARULHOS

O mercado imobiliário Classe A em Guarulhos encerrou o primeiro trimestre de 2026 com um estoque total de 2,5 milhões de m², distribuídos em 28 empreendimentos. O período foi marcado pela entrega de 56.500 m² de novo estoque, volume inferior ao observado no trimestre anterior (168.724 m²). A taxa de vacância manteve a tendência de queda, passando de 7,8% no quarto trimestre de 2025 para 6,3% no primeiro trimestre de 2026.

Guarulhos segue como a região mais procurada para locação no estado de São Paulo, impulsionada por sua localização estratégica e por produtos de grande áreas com especificações técnicas de galpões Triple A. O setor de e-commerce continua liderando a demanda, acompanhado pelo crescimento dos operadores logísticos (3PLs), que seguem ampliando a busca por espaços em especial na região metropolitana de São Paulo.

Os valores médios pedidos de locação também apresentaram uma alta neste trimestre na região de Guarulhos atingindo R$45,22/m² ante R$39,20/m² no trimestre anterior.

PRINCIPAIS INDICADORES MERCADO LOGÍSTICO GUARULHOS 28 CONDOMÍNIOS LOGÍSTICOS 2.536.298,55 M²

ATUALIZAÇÕES OPERACIONAIS

No mês de abril, tiveram início as primeiras operações logísticas dos ocupantes da Associação KLOG.

No mesmo período, foi concluída a instalação dos mobiliários das salas de apoio ao motorista e da sala de espera destinada ao atendimento ao público, cuja demanda se intensificou em função do início das operações.

potabilidade da água.

Demos continuidade à operação assistida do sistema de segurança e realizamos o treinamento dos ocupantes para a utilização do sistema de controle de acesso.

Por fim, mantivemos as rotinas preventivas e corretivas dos sistemas de detecção e alarme de incêndio, dos equipamentos de ar-condicionado, do gerador e dos demais sistemas essenciais para o adequado funcionamento da operação logística do empreendimento.

FINANCEIRO

Como mencionado no início do relatório, e considerando o atual cenário econômico do país, o foco da equipe de gestão permanece na conclusão das negociações de locação atualmente em andamento para os últimos módulos disponíveis no projeto. Esse trabalho é fundamental para materializar o valor comercial do empreendimento e consolidar uma das principais variáveis utilizadas na correta precificação do ativo.

Com o avanço dessas tratativas e com maior visibilidade sobre o ambiente macroeconômico, será possível alcançar um nível mais elevado de previsibilidade quanto aos cenários efetivos de desinvestimento e venda do ativo.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO⁴

0,80%

GESTOR

LANÇAMENTO

Kinea Investimentos

Agosto/2023

TAXA DE PERFORMANCE⁵

INÍCIO DO INVESTIMENTO

DESINVESTIMENTO²

20%doqueexceder IPCA+6%aa

Dezembro/2023

2026

A chamada de capital remanescente que representa aproximadamente 7,73% do capital comprometido ocorrerá em 06/2026³.

KINEA DESENVOLVIMENTO LOGÍSTICO FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

CRONOGRAMA ESTIMADO

FOTOS DA OBRA

ARQUITETURA⁷

IMPLANTAÇÃO

IMPLANTAÇÃO

Portaria

Administração e Refeitório

G100

154.000 m²

G200

98.514 m²

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS

ABL

Área de Terreno

Estacionamento Carretas

Estacionamento Automóveis

Quantidade de Galpões

Pátio Interno

6 toneladas /m²

Capacidade de Piso

Estacionamento Automóveis Interno

Pé Direito

Quantidade de Docas

11,75 a 12,7 metros

1 doca paracada 480m²

KINEA INVESTIMENTOS LTDA. Rua Minas de Prata, 30 – Itaim Bibi CEP: 04552-080 -São Paulo – SP [email protected] www.kinea.com.br

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