Relatório Gerencial KLOG11 de setembro de 2026

KINEA DEV. LOGÍSTICO FII – KLOG11

Setembro de 2026

I M O B I L I Á R I O T I J O L O

OBJETIVO DO FUNDO

O Kinea Desenvolvimento Logístico FII (KLOG11) visa desenvolver um galpão logístico AAA em Guarulhos, a 15 minutos de São Paulo, com 98.500 m² de área construída e elevados padrões técnicos e ESG, buscando a certificação LEED® CS Silver ¹

100% TAXA DE OCUPAÇÃO

RESULTADO ESPERADO ²

20% a.a.

LOCAL

Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP

PRODUTO

Galpão Logístico AAA

ATUALIZAÇÕES DO FUNDO

Com as obras concluídas, restam em aberto apenas algumas obrigações remanescentes, como pagamentos vinculados à aquisição do terreno, retenções contratuais e comissões.

O ambiente macroeconômico continua desafiador, com incertezas eleitorais e um cenário global ainda volátil. Esse contexto reduz o volume de transações e leva os compradores a exigir retornos mais altos, o que dificulta a venda ao cap rate de 7,45% a.a. previsto na viabilidade.

Diante disso, a gestão avalia transferir o imóvel para o Fundo. Com isso, os cotistas passariam a receber dividendos provenientes dos aluguéis até que surja um momento mais favorável para a venda. Esses dividendos tendem a crescer à medida que as carências dos contratos de locação forem se encerrando.

A seguir, apresentamos os cenários de resultado atualizados, que já consideram essa estratégia.

Esses cenários refletem a expectativa atual da Gestão e podem ser revisados conforme a evolução do cenário macroeconômico e das demais variáveis que influenciam a venda do empreendimento, não representando garantia de retorno.

^1. O sistema de classificação LEED avalia edifícios em oito categorias principais, incluindo localização e transporte, uso do solo, eficiência energética, qualidade do ar interior, uso dos materiais e recursos, qualidade ambiental do local, inovação e créditos regionais. 2. Valor esperado de acordo com a viabilidade inicial do projeto e pode sofrer alterações. 3. Tendo em vista a legislação atual, o cálculo da TIR não inclui previsão de pagamento de ITBI.

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PROJEÇÃO DE RECEBIMENTO DAS RECEITAS DE ALUGUEL ³

Projeção do recebimento das receitas de aluguel (em R$ MM) conforme o término de vigência das carências previstas nos contratos de locação.

Importante destacar que, após o encerramento dos períodos de carência previstos nos contratos de locação, será iniciado, no último trimestre de 2026, o processo de reorganização societária do Fundo, que permitirá o recebimento direto das receitas de locação pelo Fundo, com maior eficiência tributária. A expectativa é que a distribuição de rendimentos aos cotistas seja iniciada entre o final de 2026 e o início de 2027.

ATUALIZAÇÕES OPERACIONAIS

Em setembro, o KLOG realizou ações de manutenção e melhoria nas áreas administrativas, operacionais e de apoio, com foco na segurança, na conservação e no conforto dos usuários.

Todas as manutenções preventivas previstas foram concluídas. Também foram realizadas a termografia dos equipamentos e das instalações elétricas e a substituição anual das baterias do gerador, além da aquisição de um medidor de pressão e de um testador de cloro para monitoramento da água.

No controle de acesso e nas áreas de circulação, foram feitas adequações na cancela 1 e nos bate-rodas, adquiridas novas placas eletrônicas para as cancelas e instalados dois refletores solares. A sinalização foi ampliada nos banheiros de apoio aos motoristas, nos reservatórios e nas áreas com materiais inflamáveis.

As áreas de apoio receberam bicicletários com capacidade total para 20 vagas. O fumódromo foi estruturado com bituqueiras e postes, contribuindo para a organização e a limpeza do local.

Por fim, foram realizadas adequações na cozinha, na câmara fria e na câmara de lixo. Essas ações contribuíram para tornar os ambientes mais seguros, organizados e funcionais.

^3. As datas apresentadas no gráfico correspondem aos meses de recebimento dos aluguéis, considerando o término das carências previstas nos contratos de locação. Os valores indicados referem-se exclusivamente à receita de locação. As distribuições de rendimentos do Fundo, por sua vez, considerarão a dedução de despesas, incluindo a taxa de administração, os custos de manutenção dos ativos e demais despesas recorrentes, além da inclusão das receitas financeiras.

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FINANCEIRO

Como mencionado no início do relatório, e considerando o atual cenário econômico do país, com a locação do último módulo disponível no projeto já concluída, o foco da equipe de gestão passa a estar concentrado no acompanhamento da operação dos inquilinos e na avaliação mais apurada da precificação do ativo, a partir da consolidação das condições da última locação. Esse trabalho será fundamental para sustentar a correta percepção de valor do empreendimento e embasar, com maior segurança, o processo de desinvestimento e venda do ativo.

Com maior visibilidade sobre a performance do imóvel, o comportamento dos inquilinos e o ambiente macroeconômico, será possível avançar de forma mais estruturada na definição da estratégia de venda, buscando capturar o melhor valor no processo de desinvestimento.

Agosto/2023 LANÇAMENTO

0,80% TAXA DE ADMINISTRAÇÃO ⁴

20% do que exceder IPCA+ 6% aa TAXA DE PERFORMANCE ⁵

Dezembro/2023 INÍCIO DO INVESTIMENTO

Kinea Investimentos Ltda. GESTOR

2026 DESINVESTIMENTO2

Com a chamada de capital de 7,73% realizada em junho/26 tivemos o encerramento das integralizações do capital comprometido.

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^2. Valor esperado pode sofrer alterações durante o projeto. 4. A taxa de administração é cobrada sobre o valor do capital efetivamente integralizado e já está considerada no montante a ser investido pelos participantes. 5. A taxa de performance é cobrada após retorno total do capital aportado pelos participantes. 6. Valor de chamada de capital líquido do custo B3.

CRONOGRAMA ESTIMADO

DEZEMBRO 2023 APROVAÇÃO

2024-2025 CONSTRUÇÃO

FEVEREIRO DE 2025 HABITE-SE

2026 VENDA DO ATIVO

FOTOS DA OBRA

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ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS

Este material foi elaborado pela Kinea (Kinea Investimentos Ltda e Kinea Private Equity Investimentos S.A.), empresa do Grupo Itaú Unibanco. A Kinea não comercializa e nem distribui cotas de fundos de investimentos. Leia o regulamento e demais documentos legais do fundo antes de investir. Os fundos são supervisionados e fiscalizados pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM. Os fundos de condomínio aberto e não destinados a investidores qualificados possuem lâminas de informações essenciais. A descrição do tipo ANBIMA consta no formulário de informações complementares. Estes documentos podem ser consultados no site da CVM http://www.cvm.gov.br/ ou no site dos respectivos Administradores dos fundos. Não há garantia de tratamento tributário de longo prazo para os fundos que informam buscar este tratamento no regulamento. Os fundos da Kinea não são registrados nos Estados Unidos da América sob o Investment Company Act de 1940 ou sob o Securities Act de 1933. Não podem ser oferecidos ou vendidos nos Estados Unidos da América ou em qualquer um de seus territórios, possessões ou áreas sujeitas a sua jurisdição, ou a pessoas que sejam consideradas como U.S. Persons para fins da regulamentação de mercado de capitais norte-americana. Os Fundos de Investimento da Kinea podem apresentar um alto grau de volatilidade e risco. Alguns fundos informam no regulamento que utilizam estratégias com derivativos como parte de sua política de investimento, que da forma que são adotadas, podem resultar em perdas de patrimônio financeiro para seus cotistas superiores ao capital aplicado, obrigando o cotista a aportar recursos adicionais para cobertura do fundo. É recomendada uma avaliação de performance de fundos de investimento em análise de no mínimo 12 meses. A rentabilidade passada não garante a rentabilidade futura e fundos de investimento não são garantidos pela Instituição Administradora, ou por qualquer mecanismo de seguro, ou ainda pelo Fundo Garantidor de Créditos – FGC. Os Fundos de Investimento em Participações seguem a ICVM 578, portanto são condomínios fechados em que as cotas somente são resgatadas ao término do prazo de duração do fundo. Esta modalidade concentra a carteira em poucos ativos de baixa liquidez, o que pode resultar em perdas de patrimônio financeiro para seus cotistas que podem superar o capital aplicado, acarretando na obrigatoriedade do cotista aportar recursos adicionais para cobertura do fundo no caso de resultado negativo. Os Fundos de Investimento Imobiliário seguem a ICVM571, portanto são condomínios fechados em que as cotas não são resgatáveis onde os cotistas podem ter dificuldade em alienar suas cotas no mercado secundário. As opiniões, estimativas e projeções refletem o atual julgamento do responsável pelo seu conteúdo na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. As projeções utilizam dados históricos e suposições, de forma que devem ser realizadas as seguintes advertências: (1) Não estão livres de erros; (2) Não é possível garantir que os cenários obtidos venham efetivamente a ocorrer; (3) Não configuram, em nenhuma hipótese, promessa ou garantia de retorno esperado nem de exposição máxima de perda; e (4) Não devem ser utilizadas para embasar nenhum procedimento administrativo perante órgãos fiscalizadores ou reguladores. Este conteúdo é informativo e não constitui nem deve ser interpretado como oferta ou solicitação de compra ou venda de valores mobiliários, instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócios específica, qualquer que seja a jurisdição. Algumas das informações aqui contidas foram obtidas com base em dados de mercado e de fontes públicas consideradas confiáveis. O Grupo Itaú Unibanco e a Kinea não declaram ou garantem, de forma expressa ou implícita, a integridade, confiabilidade ou exatidão de tais informações e se eximem de qualquer responsabilidade por quaisquer prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização desse material e de seu conteúdo. Esse material não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito da Kinea. Quaisquer outras informações ou esclarecimentos sobre o Fundo poderão ser obtidos com o Administrador e o Gestor, através do e-mail: [email protected].

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