Relatório Gerencial KLOG11 de julho de 2026

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OBJETIVO

O Kinea Desenvolvimento Logístico FII (KLOG11) tem como objetivo o desenvolvimento imobiliário de um Galpão Logístico AAA localizado na cidade de Guarulhos, a 15 minutos de São Paulo. O projeto conta com uma área de terreno de 154.000 m² e uma área construída de 98.500 m² e contará com as melhores especificações técnicas do mercado, bem como adotará as melhores práticas ESG visando a obtenção de certificação LEED® CS Silver¹

INFORMAÇÕES GERAIS

TAXA DE OCUPAÇÃO 100%

RESULTADO ESPERADO² 20% a.a.

LOCAL

Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 - Guarulhos/SP

PRODUTO GalpãoLogísticoAAA

ATUALIZAÇÕES DO FUNDO

As obras do empreendimento foram concluídas, restando apenas etapas relacionadas à estruturação do condomínio e à liquidação de obrigações remanescentes, incluindo pagamentos vinculados à aquisição do terreno, retenções contratuais e garantias. Os recursos necessários para essas liquidações já foram integralizados, não havendo, neste momento, previsão de novas chamadas de capital.

Atualmente, o empreendimento encontra-se 100% locado. Com isso, o foco da equipe de gestão está na administração do relacionamento com os locatários, na preservação da qualidade operacional do ativo e na avaliação contínua das condições de mercado e da precificação para o processo de desinvestimento.

Apesar de a performance operacional e a execução do projeto terem ocorrido em linha com o esperado, a locação dos módulos se destacou positivamente, com aluguéis firmados em patamares superiores aos projetados na viabilidade inicial. Ainda assim, o ambiente macroeconômico permanece desafiador, marcado pela lentidão do ciclo de queda da Selic, incertezas eleitorais e um cenário macro global ainda instável, pressionado por conflitos geopolíticos e elevada volatilidade.

Esse contexto segue restringindo o volume de transações imobiliárias e levando potenciais compradores a demandarem retornos mais elevados, o que exerce pressão sobre os preços de venda e dificulta uma transação ao cap rate originalmente previsto na viabilidade, de 7,45% a.a.

Abaixo a atualização dos potenciais cenários de resultado para o Fundo.

Esses cenários refletem a expectativa atual da Gestão e podem ser revisados conforme a evolução do cenário macroeconômico e das demais variáveis que influenciam a venda do empreendimento, não representando garantia de retorno.

ATUALIZAÇÕES OPERACIONAIS

Em julho, o empreendimento atingiu 100% de ocupação, conforme antecipado no relatório anterior, com o início das operações da LMX, último locatário a ocupar espaço no ativo. Para suportar a entrada dos novos ocupantes, foi contratada a empresa Sharp para a execução das divisórias entre os galpões 101 e 102 e entre os galpões 102 e 103. A primeira etapa já foi concluída, enquanto a segunda encontra-se em fase final de execução. Apesar das intervenções em andamento, todas as empresas já operam normalmente em seus respectivos galpões.

Também houve avanços relevantes nas iniciativas de segurança do empreendimento, com a implementação e revisão de procedimentos em parceria com consultoria especializada. Os dois novos postos de segurança foram concluídos e já estão em operação. O sistema Acellero segue sendo utilizado para o controle de acesso de visitantes e colaboradores, tendo recebido melhorias adicionais, como ajustes no tempo de abertura das cancelas, ativação da funcionalidade anti-passback e aprimoramento da comunicação entre os periféricos do sistema.

No período, foi iniciado o processo de concorrência para seleção da nova operadora do restaurante do empreendimento. Para conduzir a RFP, foi contratada uma consultoria especializada, com expectativa de conclusão do processo nos próximos 60 dias. A nova operadora deverá iniciar suas atividades em setembro e, até sua mobilização, será mantido o modelo atual de alimentação transportada.

Por fim, todas as manutenções preventivas programadas para julho foram executadas conforme o cronograma, abrangendo bombas hidráulicas, gerador, sistema de combate a incêndio, equipamentos de ar-condicionado e sistemas de segurança eletrônica.

FINANCEIRO

Como mencionado no início do relatório, e considerando o atual cenário econômico do país, com o ativo integralmente locado, o foco da equipe de gestão passa a estar concentrado no acompanhamento da operação dos inquilinos e na avaliação da precificação do ativo. Esse trabalho será fundamental para sustentar a correta percepção de valor do empreendimento e embasar, com maior segurança, o processo de desinvestimento e venda do ativo.

Com maior visibilidade sobre a performance do imóvel, o comportamento dos inquilinos e o ambiente macroeconômico, será possível avançar de forma mais estruturada na definição da estratégia de venda, buscando capturar o melhor valor no processo de desinvestimento.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO³

0,80%

GESTOR

KineaInvestimentos

LANÇAMENTO

Agosto/2023

TAXA DE PERFORMANCE⁴

INÍCIO DO INVESTIMENTO

20%doqueexcederIPCA+6%aa

DESINVESTIMENTO²

Dezembro/2023

2026

Com a chamada de capital de 7,73% realizada em junho/26 tivemos o encerramento das integralizações do capital comprometido.

CRONOGRAMA ESTIMADO

FOTOS DO PROJETO

IMPLANTAÇÃO

IMPLANTAÇÃO

Portaria

Administração e Refeitório

G100

G200

Estacionamento Carretas

Estacionamento Automóveis

Pátio Interno

Estacionamento Automóveis Interno

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS

Área de Terreno

ABL

Quantidade de Galpões

Capacidade de Piso

Pé Direito

98.514m²

Quantidade de Docas

154.000m²

6toneladas/m²

11,75 a 12,7 metros

1 doca paracada480m²

KINEA INVESTIMENTOS LTDA. Rua Minas de Prata, 30 – Itaim Bibi CEP: 04552-080 -São Paulo – SP [email protected] www.kinea.com.br

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