Relatório Gerencial KLOG11 de maio de 2026

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OBJETIVO

O Kinea Desenvolvimento Logístico FII (KLOG11) tem como objetivo o desenvolvimento imobiliário de um Galpão Logístico AAA localizado na cidade de Guarulhos, a 15 minutos de São Paulo. O projeto conta com uma área de terreno de 154.000 m² e uma área construída de 98.500 m² e contará com as melhores especificações técnicas do mercado, bem como adotará as melhores práticas ESG visando a obtenção de certificação LEED® CS Silver¹

INFORMAÇÕES GERAIS

TAXA DE OCUPAÇÃO

84,65%

RESULTADO ESPERADO²

20% a.a.

LOCAL

Rodovia Presidente Dutra x Rua Indubel, 940 -Guarulhos/SP

PRODUTO

Galpão Logístico AAA

ATUALIZAÇÕES DO FUNDO

As obras do empreendimento foram integralmente concluídas. Neste momento, restam apenas etapas relacionadas à implementação do condomínio e à quitação de obrigações remanescentes, como pagamentos vinculados ao terreno, retenções e garantias. Em função disso, está prevista nova chamada de capital de 7,73% do capital comprometido em junho/26³ ou julho/26³.

Em maio, concluímos a locação do módulo 3 do G100 para a GAT Logística, atingindo aproximadamente 85% de taxa de ocupação no empreendimento, restando apenas 1 módulo vago no empreendimento. As negociações do último módulo disponível seguem evoluindo de forma positiva.

Apesar da performance operacional, a execução do projeto e o avanço das negociações comerciais seguirem em linha com o esperado, o ambiente macroeconômico permanece desafiador, marcado pela postergação do ciclo de queda da Selic, incertezas eleitorais e um cenário macro global ainda instável, pressionado por conflitos geopolíticos e elevada volatilidade.

Esse contexto segue restringindo o volume de transações imobiliárias e levando potenciais compradores a demandarem retornos mais elevados, o que exerce pressão sobre os preços de venda e dificulta uma transação ao cap rate originalmente previsto na viabilidade, de 7,45% a.a.

Abaixo a atualização dos potenciais cenários de resultado para o Fundo, a melhora observada ocorre em função da boa performance comercial do projeto, com as locações tendo sido realizadas em valores superiores aos projetados inicialmente.

Esses cenários refletem a expectativa atual da Gestão e podem ser revisados conforme a evolução do cenário macroeconômico e demais variáveis que influenciam a venda e locação do empreendimento, não representando garantia de retorno.

ATUALIZAÇÕES COMERCIAIS

O mercado logístico na região de Guarulhos segue aquecido, com diversas empresas buscando espaços para a instalação de operações na região. A demanda do segmento de e-commerce permanece como o principal motor dessa procura, seguida por operadores logísticos (3PLs).

Ao longo do mês, concluímos a locação do módulo G103 para a empresa GAT Logística, que ocupará o módulo com uma operação logística para atender diferentes clientes. A companhia já possui presença relevante na região, com mais de 40 mil m² ocupados em outros empreendimentos, o que contribuiu para uma negociação célere e bem-sucedida, em função de seu histórico e conhecimento consolidado do mercado local.

Além disso, registramos evolução significativa nas tratativas para locação do módulo G102 para uma empresa do setor logístico, que estuda consolidar em uma única operação suas unidades atualmente localizadas em Osasco e Guarulhos. Nossa expectativa é de que essa locação seja concluída no decorrer dos próximos meses, fazendo com que o KLOG atinja 100% de ocupação.

DEMANDAS

Legenda: Em minuta de Contrato Em proposta Em visita Interesse forte

ATUALIZAÇÕES OPERACIONAIS

No mês de maio, foi realizada a recarga dos extintores de incêndio de todos os módulos e áreas comuns, além do início dos contratos de manutenção preventiva das bombas de esgoto, em razão do aumento significativo do número de usuários.

Avançamos também na execução do laudo de SPDA (Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas) e da termografia dos painéis elétricos da Associação.

Adicionalmente, foram iniciados os contratos de monitoramento remoto pela empresa ATGB e de manutenção preventiva dos sistemas de segurança, contemplando CFTV, controle de acesso e proteção perimetral.

Seguimos com a operação assistida do sistema de segurança e realizamos o treinamento da equipe da GAT Logística para a utilização do sistema de controle de acesso. Foi realizada, ainda, a reunião de kick-off com o novo ocupante, para apresentação da estrutura do empreendimento, as diretrizes operacionais e o modelo de gestão da Associação.

Por fim, mantivemos as rotinas preventivas e corretivas relacionadas ao sistema de detecção e alarme de incêndio, aos equipamentos de ar-condicionado, ao gerador e aos demais sistemas essenciais para o adequado funcionamento da operação logística do empreendimento.

FINANCEIRO

Como mencionado no início do relatório, e considerando o atual cenário econômico do país, o foco da equipe de gestão permanece na conclusão das negociações de locação atualmente em andamento para o último módulo disponível no projeto. Esse trabalho é fundamental para materializar o valor comercial do empreendimento e consolidar uma das principais variáveis utilizadas na correta precificação do ativo.

Com o avanço dessas tratativas e com maior visibilidade sobre o ambiente macroeconômico, será possível alcançar um nível mais elevado de previsibilidade quanto aos cenários efetivos de desinvestimento e venda do ativo.

TAXA DE ADMINISTRAÇÃO⁴

GESTOR

LANÇAMENTO

0,80%

Kinea Investimentos

Agosto/2023

TAXA DE PERFORMANCE⁵

INÍCIO DO INVESTIMENTO

DESINVESTIMENTO²

20%doqueexceder IPCA+6%aa

Dezembro/2023

2026

A chamada de capital remanescente que representa aproximadamente 7,73% do capital comprometido ocorrerá em 06/2026³ ou 07/2026³.

CRONOGRAMA ESTIMADO

FOTOS DA OBRA

ARQUITETURA⁷

IMPLANTAÇÃO

IMPLANTAÇÃO

Portaria

Administração e Refeitório

G100

154.000 m²

G200

98.514 m²

ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS

ABL

Estacionamento Carretas

Estacionamento Automóveis

Área de Terreno

Pátio Interno

Quantidade de Galpões

6 toneladas /m²

Capacidade de Piso

Estacionamento Automóveis Interno

Pé Direito

Quantidade de Docas

11,75 a 12,7 metros

1 doca paracada 480m²

KINEA INVESTIMENTOS LTDA. Rua Minas de Prata, 30 – Itaim Bibi CEP: 04552-080 -São Paulo – SP [email protected] www.kinea.com.br

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